未補地價居屋向來是上車客的熱門選擇，因其樓價較自由市場有折讓，相對「親民」。然而，購買過程卻比私樓複雜得多，當中涉及獨特的買家資格（綠表及白居二）、與樓齡息息相關的按揭審批，以及由房委會主導的交易程序，稍一不慎隨時失足。為了助你順利置業，本文整合出終極「4步買樓全攻略」，由釐清買家資格、破解按揭難題，到分享精明搵樓策略，再到拆解簽約收樓的完整流程，一步步帶你避開常見陷阱，精準鎖定並購入心儀的安樂窩。
第一步：釐清買家資格，鎖定置業預算
想在市場上尋找心儀的未補地價居屋放盤，第一步並不是馬上打開地產網站，而是先停一停，想一想兩個最根本的問題：自己是否合乎資格購買？實際的資金又可以負擔到甚麼價位的樓盤？釐清這兩點，才能令之後的搵樓過程事半功倍。
綠表 vs. 白居二：兩種買家資格全解析
要購買未補地價居屋，市場主要將買家分為兩大類：綠表和白居二。你屬於哪一類，會直接影響你的申請方法、按揭成數，甚至是整個置業預算。所以，首先要準確認清自己的身份。
綠表申請人資格 (公屋住戶及合資格申請者)
綠表資格的申請人，可以理解為現時正享用政府房屋資源的人士。主要包括香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶、持有有效《綠表資格證明書》的人士，以及部分房委會指定中轉房屋的認可居民。簡單來說，如果你是公屋住戶，就很大機會符合綠表資格。
白居二申請人資格 (入息及資產限制)
白居二，全名是「白表居屋第二市場計劃」。這個計劃是為了一些不符合公屋資格，但又有置業需求的香港永久性居民而設。申請人需要符合房委會每年公布的入息及資產限額，並且不能是公屋住戶。符合資格的申請人需要經過抽籤，中籤者才能獲得配額，在居屋第二市場購買未補地價居屋樓盤。
申請流程、按揭成數及轉售限制比較
兩者最大的分別在於申請流程和按揭成數。綠表買家只需向房委會申請「購買資格證明書」便可睇樓及簽約。而白居二買家則需要等待每年計劃推出時申請，並成功抽中才有機會入市。在按揭方面，綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家最高則為九成。在簽訂任何未補地價居屋合約前，必須清楚了解這些差異。
計算實際負擔能力：如何準確鎖定樓價預算
清楚自己的買家身份後，下一步就是計算真正的購買力。這一步非常關鍵，因為它可以幫助你更精準地鎖定目標樓價，避免浪費時間在超出預算的樓盤上。
傳統樓價篩選的盲點
很多人在網上搜尋樓盤時，習慣直接用樓價篩選，例如設定400萬至500萬。但這個做法其實有一個盲點，因為最高可負擔的樓價，並非單純由一個整數決定，而是由你的「首期資金」與「按揭成數」緊密掛鈎。
初步評估：輸入買家類型與首期資金
一個更準確的方法，是從你的首期資金和買家類型出發。首先，確認你是綠表還是白居二買家，這決定了你的最高按揭成數。然後，仔細點算一下你手頭上所有可以動用的首期資金，包括儲蓄、家人資助等。
獲取結果：精準計算最高可負擔樓價
有了這兩個核心資料，你就可以輕鬆計算出最高可負擔樓價。例如，你是一位綠表買家，準備了20萬首期。由於綠表最高可借九成半按揭，即首期只需佔樓價的5%。這樣，你的最高樓價預算就是：20萬 ÷ 5% = 400萬。用這個準確的預算數字去搜尋樓盤，自然更加得心應手。
第二步：破解按揭難題：政府擔保期與壓力測試全解析
核心關鍵：政府擔保期如何影響按揭申請
瀏覽心儀的未補地價居屋放盤時，除了樓價，最影響你上車計劃的就是按揭。未補地價居屋的按揭審批，核心不在於你的入息有多高，而是房委會提供的「政府擔保期」。由於有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低，因此願意為合資格買家提供高成數按揭，而買家亦無需購買額外的按揭保險。這個擔保期是銀行審批貸款年期與成數的決定性因素。
擔保期計算公式：30年減去首次發售日至今的樓齡
計算方法非常直接。房委會由單位的首次發售日起計，提供為期30年的按揭擔保。銀行審批按揭時，會用這個固定的30年，減去你心儀的未補地價居屋樓盤的現有樓齡，從而得出「剩餘擔保期」。這個剩餘年期，直接決定了銀行可以批出的最長還款年期。
19年樓齡：高成數按揭的黃金分割線
在居屋第二市場，19年樓齡是一個重要的參考指標。原因很簡單，大部分銀行都希望批出最長25年的還款期。根據上述公式，一個樓齡19年的單位，其剩餘擔保期便是11年（30年 – 19年）。對銀行而言，持有超過10年的政府擔保，風險已足夠低，因此普遍願意批出長達25年的還款期。一旦樓齡超過19年，剩餘擔保期縮短，銀行的審批便會開始變得審慎。
不同樓齡的居屋按揭成數及年期一覽
19年樓齡或以下：最高九成半按揭，最長25年還款期
這是最理想的情況。如果你選購的未補地價居屋樓齡在19年或以下，銀行通常會批出最優惠的按揭條款。綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家則最高可承造九成按揭，還款期最長可達25年。這代表你可以用較少的首期資金上車。
19年以上樓齡：按揭成數及年期遞減詳解
當樓齡超過19年，銀行的取態會變得保守。隨著剩餘擔保期逐年減少，銀行會相應縮短最長的還款年期。例如，一個樓齡25年的單位，剩餘擔保期只有5年，銀行絕不可能批出25年還款期。還款期縮短，意味著每月供款額大幅增加，買家通過壓力測試的難度亦隨之提高。在這種情況下，銀行有機會要求買家支付更多首期，將按揭成數由九成調低至七成甚至六成，以確保供款在可負擔範圍內。
30年以上樓齡：銀行審批標準與高首期要求
對於樓齡超過30年的單位，政府的擔保期已經完結。此時，銀行會將其視為一般私樓的按揭申請處理，但其樓價並非十足市值。因此，只有少數銀行願意承造這類單位的按揭，而且審批標準極為嚴格。按揭成數通常最高只有六成，還款期亦會大幅縮短，買家必須通過銀行的壓力測試，並且通常不能增加擔保人。選擇這類高齡樓盤，意味著你需要準備非常充裕的首期資金。
如何預先評估心儀樓盤的按揭風險
識別「高成數按揭潛力」樓盤
在篩選樓盤時，你可以主動將「樓齡」設為關鍵條件。優先留意樓齡19年或以下的放盤，這些單位獲得高成數按揭的機會最大。你可以從樓盤的首次發售日期或屋苑資料中，輕易計算出其樓齡，作出初步判斷。
解讀「按揭年期或受限」標籤
部分地產代理會在樓盤廣告中標示「按揭年期或受限」等字眼。這是一個清晰的信號，說明該單位的樓齡較高，很可能已超過19年的黃金分割線。看到這類標籤，你便應有心理準備，可能無法獲取最長的還款期及最高的按揭成數，需要預留更多首期。
自行初步計算：月入與供款壓力測試
在簽訂任何未補地價居屋合約前，你可以為自己的財務狀況作一個簡單評估。一般而言，銀行的基本要求是每月總供款額不得超過月入的50%。壓力測試則是在現有利率基礎上增加2厘，而每月總供款額不得超過月入的60%。你可以利用網上的按揭計算機，輸入心儀樓盤的樓價、預計的按揭成數及年期，初步估算每月供款，再對比自己的入息，了解自己的負擔能力。
第三步：精明搵樓策略：高效篩選心水居屋
善用網上搵樓平台：專業篩選技巧
當你開始在網上瀏覽海量的未補地價居屋放盤時，感覺可能會有點不知所措。其實，只要掌握幾個專業的篩選技巧，就能夠大大提升效率，快速過濾掉不合適的選項，集中火力研究那些真正有潛力的未補地價居屋樓盤。
按地區、校網鎖定目標範圍
第一步，也是最重要的一步，就是先鎖定你的目標地區。你可以根據自己的上班地點、交通習慣、或者家人的居住位置來劃定一個大範圍。如果家中有學齡子女，校網就是一個不能忽視的關鍵因素。將心儀的地區和校網設定為首要篩選條件，能立即將搜尋範圍縮小，讓你不用在不相關的地區浪費時間。
結合呎價與實用面積，尋找性價比之選
單看樓價總額很容易產生錯覺。一個真正精明的買家，會將重點放在「呎價」上。利用平台的篩選功能，設定你預算內的樓價範圍後，記得要將搜尋結果按「實用呎價」由低至高排序。這樣，你就能夠比較同一地區內不同單位的性價比。有時候，一個總價稍高的單位，可能因為實用面積更大，呎價反而更低，長遠來看是更划算的選擇。
關鍵篩選：以「樓齡」匹配按揭能力
這個篩選技巧直接關係到你的荷包。正如我們在第二步所討論，未補地價居屋的樓齡是影響按揭成數與年期的決定性因素。如果你需要申請高成數按揭，就應該主動使用「樓齡」篩選器，例如將樓齡設定在「19年或以下」。這個簡單的動作，可以有效過濾掉那些按揭申請風險較高的舊樓齡單位，確保你找到的樓盤，都能順利匹配你的按揭預算。
解讀樓盤廣告：識別關鍵術語與潛在資訊
學會篩選後，下一步就是看懂每個樓盤廣告背後的語言。地產廣告中的術語和描述，往往隱藏著不少重要資訊，學會解讀它們，有助你作出更準確的判斷。
術語解碼：「獨家盤」、「有匙即睇」、「筍盤」的真正含意
「獨家盤」：意思是這個單位只委託了一家地產代理放售。這可能代表業主出售意欲較堅定，但議價空間或會相對較小。
「有匙即睇」：表示代理已持有單位的鎖匙，可以隨時安排睇樓，非常方便。這通常也暗示單位目前是空置的，方便交易後快速入住。
「筍盤」：這是一個很主觀的宣傳用語。它可能真的是因為價錢低於市價、或者裝修簇新而成為「筍盤」，但也可能純粹是銷售策略。看到這個詞，可以多加留意，但最終還是要靠自己比較呎價和單位質素來判斷。
業主盤 vs 代理盤：優劣比較及注意事項
在平台上，你會看到「業主盤」和「代理盤」兩種類型。
「業主盤」的最大好處是可能節省代理佣金。不過，買家需要自行處理所有文件、查冊、議價以及與律師的溝通。特別是未補地價居屋的交易程序較複雜，例如申請提名信和處理未補地價居屋合約等，如果缺乏經驗，風險會比較高。
「代理盤」雖然需要支付佣金，但代理會提供專業意見，協助處理繁複的法律文件和流程，並且在買賣雙方之間擔任協調角色。對於首次購買居屋的買家來說，選擇代理盤通常是更穩妥的做法。
從相片與描述中評估單位質素
在預約實地睇樓前，可以先從網上的相片和文字描述作初步評估。
看相片時，要特別留意天花板、牆角有沒有水漬或發霉的痕跡，這可能是滲水的跡象。注意相片有否使用廣角鏡頭拍攝，這會讓空間看起來比實際大。
閱讀文字描述時，要留意細節。如果描述對單位的景觀、座向含糊其辭，或者只強調裝修而忽略單位結構，便要多加一個心眼。反之，如果描述詳盡清晰，則通常代表業主或代理對盤源較有信心。
第四步：由睇樓到收樓：完整交易流程拆解
當你從眾多未補地價居屋放盤中鎖定心儀目標，真正的挑戰才剛開始。整個交易過程環環相扣，牽涉多個步驟與法律文件。以下我們將交易流程拆解成三個主要階段，讓你清晰了解由實地睇樓到成功收樓的每一步。
階段一：實地視察、查冊與出價
預約睇樓的準備與現場注意事項
預約睇樓前，可以先準備好一份問題清單，例如單位的維修狀況、過往的滲漏問題、管理費及差餉地租等開支。現場視察時，除了檢查單位間隔、景觀與裝修，更要留意牆身、天花及窗邊有沒有水漬或裂痕。打開水龍頭測試水壓，同時觀察去水是否暢順。你也可以與鄰居或大廈管理員簡單交流，了解大廈的日常管理與居住環境。
查冊的重要性與方法
查冊（土地註冊處查冊）是一個非常關鍵的步驟，它可以確認單位的業主身份，並揭示物業是否存在任何未解除的按揭、法定押記（俗稱釘契）或其他產權負擔。一般而言，在簽署臨時買賣合約前，地產代理或律師會為你進行查冊，確保你交易的未補地價居屋樓盤產權清晰，保障你的權益。
談判與簽署臨時買賣合約
當你決定購買，便可以透過代理向業主出價。雙方達成價格共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這份文件會列明成交價、單位地址、簽署正式合約及成交的日期、訂金金額等基本條款。簽署臨時合約時，買家通常需要支付樓價約3%至5%作為「細訂」。這份未補地價居屋合約具備法律約束力，所以簽署前必須仔細閱讀所有條款。
階段二：申請提名信與正式按揭
經律師向房委會申請「提名信」
購買未補地價居屋，必須得到香港房屋委員會（房委會）的同意。簽署臨時合約後，你的代表律師會立即為你準備所需文件，連同「購買資格證明書」正本，向房委會申請「提名信」。房委會審批需時，提名信是確認你是合資格買家的官方文件，也是後續申請銀行按揭的必備文件。
向銀行提交文件與按揭審批流程
收到提名信後，你就可以正式向銀行申請按揭貸款。你需要提交的文件包括臨時買賣合約、提名信、香港身份證、入息證明（如糧單、稅單）等。銀行會根據你的財務狀況、物業估價以及政府擔保期等因素進行審批。由於審批需時，建議在簽署臨約後便立即著手準備，確保流程順暢。
階段三：簽署正式合約至完成交易
簽署正式買賣合約（大訂）
在簽署臨時合約後的大約14天內，買賣雙方律師會草擬好正式買賣合約。簽署正式合約時，買家需要支付「大訂」，金額通常是樓價的10%減去已付的細訂。這份合約的條款會比臨時合約更詳盡，簽署後，整個交易就進入最後階段。
安排驗樓與簽署轉讓契
在正式成交日（收樓日）前，通常會安排一次最後驗樓，確保單位狀況與簽約時相符，所有附送的電器或傢俬亦已妥善保留。驗樓沒有問題後，在成交當日，你會在律師樓簽署「轉讓契」。這份文件會正式將物業的業權由賣家轉移給你。
支付尾數與收樓注意事項
簽署轉讓契的同時，銀行會將按揭貸款餘額直接支付給賣方律師，而你也需要透過律師樓支付樓價尾數的餘額。完成所有法律程序與款項交收後，你便可以從賣家或代理手上取得單位鎖匙，正式成為這個未補地價居屋的新業主。收樓後，記得盡快辦理水、電、煤氣的轉名手續。
未補地價居屋常見問題 (FAQ)
購買後，轉售及出租有何限制？
不同居屋計劃的轉讓限制期詳解
買入心儀的未補地價居屋單位後，大家自然會關心將來的轉售同出租安排。其實，由於居屋是政府資助房屋，所以轉讓會受到一定限制，這個限制期會根據單位的首次發售日期而有所不同。例如，較早期的居屋計劃，限制期可能只有五年，而近年新推出的居屋，限制期則可能長達十年。在這段期間，業主不能隨意在自由市場出售或出租單位。
補地價後才能在自由市場出售或出租
想將單位像私樓一樣自由出售或者出租，關鍵一步就是向政府「補地價」。當你繳付了所需的補價金額後，房委會就會解除單位的轉讓限制。之後，你的物業就可以在公開市場上自由買賣，對象不再局限於綠表或白居二買家，出租亦是完全合法的。簡單來說，補地價就是解開封印，讓你的資助房屋變成一個真正的私人物業。
未補地價居屋可以加按或轉按套現嗎？
加按套現的嚴格限制與特殊獲批情況
很多人會想，可唔可以將升了值的未補地價居屋加按，套現一筆資金周轉。不過，房委會對這方面的審批非常嚴格。因為未補地價的業權並不完整，政府不希望業主利用資助房屋作投機或輕鬆套現。除非遇到一些極為特殊同急切的情況，例如需要籌集醫藥費、家庭成員的教育開支，或者生意上面對即時的財政困難，並能提供充足證明，否則申請一般很難獲批。
平手轉按以獲取更佳利率的可行性
雖然加按套現幾乎不可能，不過「平手轉按」就相對可行。平手轉按的意思是，你只是將按揭貸款由一間銀行轉到另一間銀行，貸款額維持不變，目的純粹是為了爭取更低的按揭利率或者更多的現金回贈。因為這不涉及額外套現，對房委會來說風險較低，所以申請獲批的機會大很多。想慳息的朋友，這是一個值得考慮的方法。
「自讓盤」是否值得考慮？
優點：節省地產代理佣金
在市場上尋找未補地價居屋放盤時，有時會見到一些由業主直接放售的「自讓盤」。考慮自讓盤的最大誘因，就是可以節省一筆地產代理的佣金，買賣雙方直接交易，樓價上或許有更大的商議空間，聽起來相當吸引。
風險：買家需自行處理繁複法律程序
不過，節省佣金的背後，是買家需要承擔更多的責任同風險。購買未補地價居屋的程序比私樓複雜，涉及向房委會申請提名信等額外步驟。如果選擇自讓盤，由睇樓、查冊、議價，到草擬一份具法律效力的未補地價居屋合約，全部都要親力親為。萬一過程中出現任何紕漏，例如合約條款不清，後果可能相當麻煩。
如果按揭最終不獲批准，訂金會否被沒收？
在臨約中加入保障條款的重要性
這是買家最關心的問題之一。簽署臨時買賣合約並支付「細訂」後，如果最終銀行不批准按揭申請，業主是有權沒收訂金的。為了保障自己，買家可以在簽署臨時合約時，與業主協商加入一項條款，例如列明「必須成功申請某指定成數及年期的按揭，合約方可作實」，否則訂金將獲全數退還。
尋求專業按揭顧問預先評估成功率
不想去到臨門一腳才發現按揭出問題，最穩妥的做法是在睇樓同出價之前，先找專業的按揭顧問進行初步評估。你只需要提供心儀的未補地價居屋樓盤資料同你的財務狀況，顧問就可以根據各大銀行的最新審批標準，評估你獲批按揭的成功率同可能遇到的問題，讓你買得更安心。