置業後資金緊絀，無論是應付裝修開支、生意周轉，還是其他突發需要，都可能令您考慮申請額外貸款。然而，當您身負按揭時，再借錢的時序足以影響大局，稍有不慎，隨時觸發「供款佔入息比率」(DTI) 超標的警報，甚至危及按揭審批。本文將為您深入剖析「先成功上會，後申請貸款」的黃金法則，拆解銀行如何透過信貸報告 (TU) 計算您的總負債，並揭示時序錯誤的致命陷阱。我們更會為您比較三大安全借貸方案——私人貸款、裝修貸款，以至善用物業升值的轉按套現，助您精明計算DTI，在不影響按揭的情況下，安全、合法地獲取所需資金。
為何「先上會，後借貸」是鐵律？時序對按揭的致命影響
許多人在計劃有按揭再借錢時，往往會忽略一個最關鍵的因素：時序。這個小小的疏忽，足以令你的置業大計功虧一篑。在銀行眼中，申請貸款的先後次序，並非只是流程問題，而是決定按揭批核與否的生死線。
核心原則：先成功獲批按揭，後申請額外貸款
拆解銀行審批機制：如何合併計算你的總負債
讓我們直接點出規則：你必須先等待按揭申請完全成功獲批，並且完成物業交易後，才可以申請任何額外的貸款，例如私人貸款或裝修貸款。原因很簡單，銀行在審批你的按揭申請時，會將你名下所有的債務合併計算。這包括你正在申請的按揭供款、信用卡分期、以及任何其他私人貸款的每月還款額。銀行會將這些數目全部加起來，用來計算你的總負債水平。
時序錯誤的後果：DTI超標，按揭申請隨時被拒
如果你在按揭審批期間申請了其他貸款，那筆新貸款的每月供款，就會立即被計入你的總負債之中。這樣會直接推高你的「供款佔入息比率」(DTI)。一旦這個比率超出金管局規定的上限，銀行便會質疑你的還款能力，最終結果很可能就是拒絕你的按揭申請。你的置業夢想，可能就因為一筆幾萬元的裝修貸款而觸礁。
銀行如何識破？TU信貸報告的角色
你可能會想，銀行是如何知道我申請了其他貸款的？答案就是環聯(TU)的信貸報告。這份報告是銀行審批貸款時，必須查閱的重要文件。
TU報告如何即時反映所有貸款申請及查詢
每當你向任何一間銀行或財務機構申請貸款，甚至只是查詢貸款，對方都會查閱你的TU信貸報告。這個查閱紀錄會即時更新在你的報告上。因此，當按揭銀行審批你的申請時，只要一拉取你的最新TU報告，你近期的所有貸款申請紀錄都會一目了然，根本無法隱藏。
警惕：即使只是「查詢」貸款，亦可能影響審批結果
一個經常被忽略的陷阱是，即使你最終沒有接受那筆貸款，單單是「查詢」這個動作，已經會在TU報告上留下紀錄。如果銀行在你的報告上看到密集的貸款查詢紀錄，即使你沒有新增負債，他們也可能認為你的財政狀況不穩定，從而影響他們對你按揭申請的信心。
真實個案警示：「陳先生」的教訓
為了讓你更具體地理解時序的重要性，我們來看一個真實的個案。
個案分析：申請按揭前借貸，如何危及置業大計
陳先生成功儲夠首期，並向銀行申請按揭購買一個價值600萬的單位。在等待按揭批核期間，他看到一個非常吸引的裝修套餐，於是向財務公司申請了一筆15萬元的裝修貸款，月供約3,000元。他心想，自己的月入有5萬元，多付3,000元完全沒有問題，而且可以讓新居更舒適。
個案結果：供款佔入息比率超標，最終按揭失敗
問題來了。銀行在最後審批階段，再次查閱陳先生的TU報告，發現了這筆新的裝修貸款。銀行隨即將這3,000元的月供，與他預計的按揭月供（約24,000元）合併計算。結果，他的總供款佔入息比率，由原本的48%（24,000 / 50,000），急升至54%（(24,000 + 3,000) / 50,000），超過了50%的法定上限。最終，銀行以DTI超標為由，拒絕了陳先生的按揭申請。這個案例清楚地說明了，按揭再借錢的時序絕對不能出錯。
按揭到手後，如何安全申請額外貸款？
當物業按揭順利批核並且完成交易後，如果你正考慮「有按揭再借錢」來應付裝修或其他開支，市面上有幾個常見的方案可供選擇。了解各個選項的特點，可以幫助你作出最適合自己財務狀況的決定。
方案一：申請私人貸款 (Personal Loan)
私人貸款是一個非常普遍和直接的選擇。當你有按揭在身再借錢時，銀行或財務機構會根據你的信貸報告和入息來審批。
優點：批核快、利率或更具競爭力
私人貸款的申請流程通常比較簡單，批核速度亦很快，有時甚至可以即日知道結果。如果你的信貸評級良好，加上有穩定的收入證明，就有機會獲得一個頗具競爭力的年利率。
缺點：貸款額度受入息倍數限制
私人貸款最大的限制是貸款額度。大部分機構提供的貸款額，通常是你月薪的某個倍數，例如12倍或18倍。所以，如果你需要一筆較大額的資金，私人貸款未必能夠完全滿足你的需求。
方案二：申請裝修貸款
裝修貸款是專為物業裝修而設的貸款產品，性質上與私人貸款相似，但在細節上有些分別。
優點：貸款額度普遍較高、還款期較長
由於裝修開支不菲，裝修貸款的額度一般會比普通私人貸款高，更能應付實際需要。同時，它的還款期也可能更長，有助減輕每月的還款壓力。
缺點：年利率可能相對較高、或需提供裝修證明
天下沒有免費午餐，較高的貸款額和較長的還款期，代價可能是相對較高的年利率。此外，部分銀行或財務機構會要求你提供裝修工程的報價單或其他證明文件，以確保貸款用途的真實性。
貸款策略：如何平衡還款期與總利息成本？
不論你選擇哪一種按揭再借錢的方案，決定還款期都是一個重要的環節，它直接影響你的每月供款和總利息支出。
分析長還款期對總利息支出的影響
這是一個很直接的概念。還款期越長，你每個月的還款金額就越低，現金流會比較鬆動。但是，因為利息是按本金和時間計算的，所以拉長還款期，意味著你需要支付的總利息就會越多。
建議：在現金流許可下，盡量選擇較短還款期
我們的建議很簡單，在申請貸款前，先仔細評估自己的每月收支狀況。然後，在確保每月還款不會造成太大財政壓力的前提下，盡量選擇一個較短的還款期。這樣做，長遠來看可以為你節省一筆可觀的利息開支。
進階理財選項：利用物業升值獲取資金
當你成功置業並持有物業一段時間後，如果需要額外資金，除了申請私人貸款，其實有按揭再借錢還有一個更靈活的選項。這個方法的核心是善用你物業已經升值的潛力，將賬面上的資產增值，轉化為可以靈活運用的現金流，應對人生不同階段的財務需要。
進階方案：轉按套現 (Cash-out Refinance)
這個進階方案就是「轉按套現」。簡單來說，就是將你現有的按揭貸款，從原來的銀行轉移到另一間提供更佳條款的新銀行。在轉移過程中，新銀行會根據你物業的最新估值，重新批出一個更高額度的按揭貸款，讓你從中取得差額現金。這是一種常見的有按揭再借錢策略，特別適合已供款多年且物業價值有顯著增長的業主。
轉按套現原理：如何將物業升值部分轉化為現金
轉按套現的原理其實不複雜，它主要是利用物業的現時估值與未償還按揭貸款之間的差額。舉個例子，假設你幾年前以800萬港元買入一個單位，承造六成按揭，貸款額為480萬。經過幾年還款，你的按揭餘額降至400萬。與此同時，樓市向好，你的單位最新估值已升至1000萬。
這時你向新銀行申請轉按，銀行同樣批出六成按揭，但計算基礎是新的估值1000萬，因此新批的貸款額可達600萬。新銀行會用這600萬先幫你清還舊有銀行的400萬按揭餘額，剩下的200萬就會成為你可以自由動用的現金。透過這個過程，你就成功將物業升值的部分變現了。
申請時機與條件：已過罰息期且物業有明顯升值
要成功申請轉按套現，有兩個關鍵條件必須留意。第一，你必須已經過了原有按揭貸款的罰息期。一般銀行的按揭計劃都會設有兩至三年的罰息期，如果在期內提早還款或轉按，銀行會收取高昂的手續費，這樣做便得不償失。
第二，你的物業需要有明顯的升值空間。新銀行會委託估價行對你的物業進行重新估價，如果估值與你買入時相差無幾，甚至下跌，就沒有空間套現額外資金。因此，在樓市平穩或上升的時期，是考慮轉按套現的較佳時機。
比較：轉按套現 vs 私人貸款
當你需要資金時，究竟應該選擇轉按套現還是申請私人貸款？這兩者在利率、成本、額度和靈活性上都有很大分別，你可以根據自己的實際情況來決定。
利率與成本：轉按利率較低，但涉及律師費等成本
從利率角度看，轉按套現的優勢非常明顯。因為它的本質是按揭貸款，利率通常會跟隨市場的最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H），遠低於一般私人貸款的年利率。
不過，轉按套現的交易成本較高。由於它等同於一次全新的按揭申請，過程中會牽涉到律師費、物業估價費和一些行政費用。相反，私人貸款的申請手續相對簡單，通常沒有這些額外的前期開支。
靈活性與額度：轉按套現額度更高，適合大額資金需求
在貸款額度方面，轉按套現能夠提供的金額遠超私人貸款。私人貸款的額度主要受申請人入息水平限制，通常是月薪的十多倍至二十多倍。然而，轉按套現的額度是基於物業價值計算，只要物業有足夠的升值，套現金額可以達到數十萬甚至數百萬元，非常適合有大額資金需求的人士，例如生意周轉、子女海外升學或進行其他投資。
有按揭再借錢常見問題 (FAQ)
處理有按揭再借錢的過程時，許多人心中總會浮現不少疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，為你逐一解答。