計劃將居屋、綠置居等資助房屋單位在公開市場出售或出租，卻對補地價的繁複程序和高昂金額感到不知所措？面對動輒過百萬的款項，究竟如何準確計算，又應在何時申請才能「慳到盡」？
別擔心，這份終極指南將為您一站式拆解補地價的所有疑問。本文將由淺入深，從法律基礎、核心計算公式、網上計算機應用，到逐步詳解整個申請流程，更會分享專家級的慳錢秘訣與融資技巧，助您清晰掌握五大關鍵，輕鬆為物業增值。
了解補地價：為何必須計算及法律基礎
要掌握補地價計算，首先需要明白補地價的根本概念。簡單來說，補地價是資助房屋的業主，例如居屋或公屋，在特定情況下需要向政府補繳的一筆款項。這筆款項相當於業主當初以折扣價購入單位時，政府所豁免的地價。完成補地價後，單位的轉讓限制便會解除，性質上與私人樓宇無異，可以在自由市場上出售或出租。因此，一個準確的補地價計算方法，是業主規劃未來資產配置的第一步。
將未補地價的單位在公開市場放售或出租，並非單純的違規行為，而是觸犯法例的。根據香港法例《房屋條例》第27A條，任何人士若非法轉讓未補地價的資助房屋單位，即屬違法。一經定罪，最高可被判處罰款港幣五十萬元及監禁一年。法律條文清晰而且罰則嚴厲，這也解釋了為何在交易前必須完成整個補地價程序。
那麼，作為資助房屋的業主，若計劃出售單位，基本上有兩個途徑。第一是在「居屋第二市場」轉售，這個市場的買家必須是持有「購買資格證明書」的合資格人士，例如綠表或白表申請者，過程毋須補地價。第二個途徑則是在自由市場出售，業主可以自行定價，售予任何人士，但前提是必須先完成居屋補地價計算及繳付相關款項。了解這兩種途徑的分別，有助您判斷自己的單位是否需要，以及何時需要啟動補地價的程序。
補地價計算機：3步掌握核心公式 (附詳細範例)
很多人對補地價計算感到困惑，以為需要償還當年買樓時的價差。事實上，整個補地價計算方法的核心，是一個不變的「折扣率」原則。不論是居屋補地價計算，還是其他資助房屋，其邏輯都是將您當年享有的折扣，應用在物業的「現時市值」上。所以，理解這個概念比使用任何補地價計算機或計算器都更重要。
第一步：找出不變的核心—「當初折扣率」
計算的第一步，是找出您單位永不改變的「當初折扣率」。這個比率代表政府當年資助您置業的價值佔當時總市值的百分比。要找出這個比率，您需要兩個關鍵數字，它們都記錄在最具法律效力的「首份轉讓契據」之中。計算公式很簡單：
當初折扣率 = (單位最初市值 – 業主買入價) ÷ 單位最初市值
這個折扣率一經釐定，就不會再改變，是整個計算的基石。
第二步：評估單位的「現行市值」
第二步是確定單位在您申請補地價當刻的「現行市值」。這個估價並非由銀行或地產代理決定，而是由房屋委員會或相關機構委派的專業測量師進行評估。測量師會評定單位在沒有任何轉讓限制下，於自由市場的十足價值。這個數字會跟隨市場樓價波動，所以是整個算式中的變數。
第三步：應用公式，計出最終補價
掌握了固定的「當初折扣率」和浮動的「現行市值」後，就可以進行最終的補地價計算。將兩者相乘，就能得出您需要繳付的補價金額。
補價金額 = 單位現行市值 x 當初折扣率
讓我們看一個詳細的居屋補地價計算範例，您會更清晰：
- 假設情況：
- 您在多年前買入一個居屋單位，當時的「最初市值」是 $5,000,000。
- 您當時的實際「買入價」是 $3,500,000。
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您現在打算補地價，經評估後的「現行市值」是 $6,500,000。
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計算步驟：
- 先計算出「當初折扣率」：
($5,000,000 – $3,500,000) ÷ $5,000,000 = 30% - 然後用現行市值乘以這個折扣率：
$6,500,000 x 30% = $1,950,000
所以，在這個例子中，您最終需要繳付的補地價金額就是 $1,950,000。這個三步曲就是所有補地價計算的核心邏輯。
實戰指南：補地價申請全流程逐步教學
了解補地價計算方法之後，實際的申請流程同樣重要。整個過程涉及多個部門和指定文件，步驟清晰並且環環相扣。以下我們將申請全流程拆解為五大核心步驟，讓您對居屋補地價計算及執行過程有更全面的掌握。
第一步：準備文件，正式提交申請
申請的第一步是準備好所需文件。業主需要填妥一份名為「評估補價申請書」（表格HD1065C）的文件，然後連同單位的樓契副本，一併遞交至房屋委員會（房委會）的相關部門。提交申請時，需要附上一張港幣6,230元的劃線支票或銀行本票作為手續費。這筆費用在成功繳付補價後，可以從總額中扣除。如果申請最終因逾期未繳款等原因而取消，這筆費用將不會退還。
第二步：房署委派測量師上門估價
房委會收到申請並確認文件齊備後，便會發出認收通知書。接著，房委會將委派認可的專業測量師行與業主聯絡，預約時間上門視察單位。測量師會為單位進行估價，以評定其在補價當日的十足市值。這個估價是決定最終補價金額的關鍵，評估會考慮單位的狀況，包括維修保養情況及是否存在違規改動。因此，建議在完成補地價程序前，先不要進行大型裝修，因為一個更美觀的單位可能會獲得更高的估值，從而增加補價的支出。
第三步：接收評估通知，決定下一步
測量師完成估價後，大約一個月時間，業主就會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明單位經評估後的十足市值，以及根據您單位原有的折扣率計算出的應繳補價金額。收到通知書後，您有兩個主要選擇。如果同意評估結果，就可以準備繳款。如果您認為估價過高，必須在通知書發出後的28天內，以書面形式向房委會提出反對。若雙方未能達成共識，個案可提交至土地審裁處進行上訴。
第四步：限時內繳付補價
假如您對估價沒有異議，就必須嚴格遵守繳款期限。根據規定，業主必須在「評估補價通知書」發出日期起的兩個月內，繳清所有補價款項。繳款方式通常是銀行本票或經由律師行發出的支票。這個兩個月的期限非常重要，一旦錯過，整個補地價申請便會自動作廢，之前繳付的6,230元手續費亦會被沒收。屆時若想繼續，便需要從第一步重新提交申請。
第五步：領取證明書，完成法律程序
房委會確認收妥全數補價款項後，會向業主發出一份名為「解除轉讓限制證明書」的重要文件。收到這份證明書，並不代表整個程序已經結束。最後一個關鍵步驟，是業主或其委託的律師，必須將這份證明書帶到土地註冊處進行登記。完成登記後，單位的轉讓限制才算在法律層面上正式解除。自此，您的單位就等同於一般私人住宅，可以自由在市場上出售或出租。
專家策略：捕捉最佳時機與融資技巧，為您慳最多
在了解補地價計算的公式後，下一步便是掌握如何運用策略，在合適的時機完成補價，從而節省最多的開支。實際上，補地價並非一個被動的程序，主動規劃能為業主帶來意想不到的財務優勢。
掌握市場週期：樓市低位是補價黃金期
補地價計算方法的核心，是將單位現時的市值乘以一個固定的折扣率。這意味著，補價金額的高低與物業市場的氣氛息息相關。因此，一個精明的策略是，選擇在樓市處於調整期或交投較淡靜的時候申請補地價。
在樓市低潮期，測量師對單位的估價通常會較為保守，評估出的「十足市值」會相對較低。由於折扣率不變，較低的市值自然會得出一個較低的補地價金額。業主可以先利用這個時機，以較低成本完成補價，正式解除單位的轉讓限制。完成手續後，業主並無即時出售的壓力，可以靜待市場回暖，當樓價回升至心儀水平時，再將單位在自由市場上出售，從而擴大利潤空間。這個「先補後等」的操作，能有效將一筆必要的開支，轉化為一個主動的財務增值決策。
資金不足？善用兩大融資技巧
許多業主面對的最大難題，是難以即時籌集一筆數十萬甚至過百萬的資金作補地價之用。其實，除了動用個人儲蓄，還有其他靈活的財務安排可以考慮。
技巧一：利用轉按現金回贈
需要留意的是，未補地價的資助房屋，一般銀行不會批准作「加按」套現。不過，業主仍然可以申請「平手轉按」，即是將物業的按揭餘額，由一間銀行轉至另一間提供更優惠利率或條款的銀行。
這個方法的好處是，新承造按揭的銀行為了吸引客戶，通常會提供一筆可觀的現金回贈。業主可以利用這筆回贈，作為補地價款項的一部分，直接減輕現金壓力。雖然這筆金額未必能完全覆蓋所有補價費用，但也能成為一筆有用的補貼。
技巧二：同步賣樓與補地價
對於已經覓得買家，但手上資金不足以先完成補價的業主，可以選擇在出售單位的交易完成日，同步進行補地價。這個操作需要買賣雙方及律師行之間的精密配合。
具體流程是，在簽訂臨時買賣合約時，清晰列明單位將會在交易完成日完成補地價，並預留足夠長的成交期，例如兩個月或以上，讓業主有充足時間向房屋署申請及取得補價通知書。在交易當天，買方支付的樓價餘額及銀行批出的按揭貸款，會先存入代表律師的戶口。律師會根據指示，將款項優先用於支付房屋署的補地價金額，以及償還賣家原有的按揭貸款，最後的餘額才會轉交給賣家。這種方式能有效利用買方的資金來完成補價，解決賣方的資金周轉問題。
最新轉售限制：您的單位屬於哪一類？
在考慮任何補地價計算之前，首要步驟是清楚了解您單位的轉售限制。政府為了確保資助房屋資源能優先給予有需要家庭，不同時期推售的居屋計劃，其轉讓限制條款都有顯著分別。這些限制直接決定了您何時以及用何種方式出售單位，亦是啟動整個居屋補地價計算流程的大前提。想知道您的單位屬於哪一類，最準確的方法是查閱樓宇的首次轉讓契據，但我們亦可根據首次出售日期，將單位大致歸納為以下幾種情況。
首先，我們來看看最新的政策。如果您是在2019年或之後購入新居屋，就要留意最嚴格的轉售限制。根據最新規定，業主必須持有單位滿15年，才能申請補地價並在自由市場出售。在持有期的首5年內，業主只能以不高於原價的價錢，在居屋第二市場轉售給合資格的綠表或白表人士。從第6年起至第15年屆滿前，業主雖然可以在居屋第二市場自行定價出售單位，但仍然不能補地價於自由市場買賣。這個改動對業主的長遠財務規劃影響深遠。
接著是2018年推售的新居屋。這一批單位的業主，補地價並在自由市場出售的年期限制為5年。在首2年內，單位同樣只能以原價在居屋第二市場轉售。到了第3至第5年，業主便可以在居屋第二市場自行定價出售。只要持有單位滿5年，就可以隨時申請補地價，將單位投放到自由市場。
對於更早時期，即2007年至2018年期間購入的居屋單位，限制相對寬鬆一些。業主同樣只需持有單位滿5年，便可補地價在自由市場出售。而在首5年限制期內，業主可以在居屋第二市場自由定價，將單位轉售予合資格人士。了解這些不同時期的限制，有助您掌握補地價的最佳時機，配合適合的補地價計算方法，作出最有利的決定。
補地價計算常見問題 (FAQ)
大家在處理補地價計算時，總會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個過程有更全面的了解。
Q1：最準確的補地價計算方法是甚麼？網上的補地價計算機能信嗎？
最準確的補地價計算方法，是根據房屋署提供的官方公式：補價金額 = 補價時的單位十足市值 × (購入單位時的十足市值 – 購入時的買價) ÷ 購入單位時的十足市值。簡單來說，就是將你單位「現時的市值」乘以「當初的折扣率」。這個折扣率是固定的，但單位市值會變動。
至於網上找到的補地價計算機或補地價計算器，它們是很好的初步估算工具。你可以輸入單位現時的大約市價和當初的折扣率，快速得到一個參考數值。不過，最終需要繳付的金額，必須以房屋署委派的測量師評估出的「十足市值」為準，所以網上工具的結果只可作為參考。
Q2：公屋和居屋的補地價計算方式有分別嗎？
有的，兩者的計算方式並不完全相同。居屋補地價計算比較公式化，因為每一期居屋的折扣率都有清晰記錄，只要套用上一條問題提到的公式即可。
而補地價計算公屋（主要是「租者置其屋計劃」單位）的情況則較為複雜。因為不同時期出售的公屋，其定價政策和折扣率差異可能很大。所以，公屋業主需要直接向房屋署提交申請，由署方根據該單位的具體情況獨立評估和計算，沒有一個統一的標準公式可以自行套用。
Q3：完成補地價後，是否必須馬上出售單位？
不需要。當你完成補地價手續，並收到「解除轉讓限制證明書」後，你的單位在法律上已經等同於一個普通的私人住宅單位。你可以完全自由決定如何處理這個物業，例如選擇繼續自住、將其出租，或者等待一個更好的市場時機再出售，完全沒有時間限制。
Q4：補地價的資金可以申請按揭嗎？
這是一個很關鍵的問題。一般來說，業主不能直接為未補地價的單位申請新的按揭或加按，來套現支付補地價的款項。你必須先準備好這筆資金。不過，實際操作上有兩個常見的處理方法：第一，利用「平手轉按」賺取銀行的現金回贈，幫補部分開支。第二，在出售單位的交易日，利用買家支付的資金，經由律師樓同步完成補地價、清還舊有按揭和收取樓價餘款的程序。
Q5：補地價的費用應該由賣家還是買家負責？
法律上沒有規定應由哪一方支付，這完全是買賣雙方在商議臨時買賣合約時可以協定的條款。最常見和直接的做法是由賣家（原業主）負責，樓價已包含補地價金額。如果協議由買家負責，雖然看似能降低合約樓價，但操作上會複雜很多，而且買家很可能無法為補地價這筆額外款項申請按揭，需要準備更多現金，風險也較高。
Q6：房屋署發出的估價通知書有時限嗎？
有，而且時間非常緊迫。當你收到房屋署發出的「評估補價通知書」後，上面列明的補價金額，有效期通常只有兩個月。你必須在這兩個月內繳清款項。如果錯過了期限，這次的申請就會作廢，之前繳付的申請費亦不會退還。如果你仍想繼續，就需要重新遞交申請、再次支付費用，並等待署方按當時最新的市況重新估價。