與伴侶、家人或生意夥伴聯名買樓，是人生中的重要一步，但在簽署樓契文件時，選擇「長命契」（聯權共有）還是「分權共有」，這個看似簡單的決定，卻足以影響未來數十年，甚至幾代人的資產繼承權。選錯業權形式，不但可能引發家庭糾紛，更有機會令您精心部署的遺囑淪為廢紙，物業最終無法交予指定繼承人。
「長命契」最核心的法律效力，在於其「生存者取得權」凌駕於遺囑之上。這意味著，即使業主在遺囑寫明將物業留給子女，只要物業是以「長命契」形式持有，業權最終亦只會自動轉移至在生的聯名業主手上。相反，「分權共有」則允許各業主按份額獨立處理其業權，可自由立遺囑傳承。
本文將為您全面拆解「長命契」與「分權共有」兩大模式的法律意思、核心分別及潛在繼承陷阱。透過真實案例分析、清晰的決策指南，以及更改業權的程序及印花稅計算，助您根據自身家庭結構與資產規劃目標，作出最明智的選擇，避免日後產生不必要的業權爭議。
「命契」是什麼？全面拆解聯權共有 (Joint Tenancy) 與分權共有 (Tenancy in Common)
香港兩大共同業權模式：聯權共有與分權共有
共同置業基礎：了解全權擁有與共同擁有的分別
在香港買樓，除了由一個人全權擁有物業，亦可以選擇與其他人共同持有，這就是「共同擁有」。全權擁有 (Sole Ownership) 的概念很簡單，就是整份業權由單一人持有。而共同擁有 (Co-ownership) 則是指兩人或以上共同持有同一物業，當中再細分為兩種截然不同的模式。這兩種模式的選擇，將會深遠影響日後物業的繼承和轉讓方式。
為何買樓前必須了解「命契意思」及其法律效力？
當你與伴侶、家人或生意夥伴決定一同置業時，律師樓一定會問你一個關鍵問題：物業用「聯權共有」還是「分權共有」方式持有？許多人常聽到的「命契」，其實就是「聯權共有」的俗稱。在簽署買賣合約的那一刻作出的這個決定，並非單純的文書程序，而是一項具備法律約束力的資產規劃。因為這個選擇，直接決定了當其中一位業主身故後，其物業權益的最終歸屬。了解清楚命契意思及其運作方式，是保障自己與家人權益的第一步。
深入剖析「長命契」：聯權共有 (Joint Tenancy) 的法律核心
「長命契」的成立條件：時間、業權、權益、管有 (四大一體)
「長命契」之所以被視為一個密不可分的整體，是因為它在法律上必須滿足「四大一體」的原則，缺一不可。簡單來說，所有聯權共有人：
- 管有 (Possession): 都有權利管有及使用整個物業，不能排斥任何一位共有人。
- 權益 (Interest): 在物業中的權益性質和年期必須完全相同。
- 業權 (Title): 必須經由同一份法律文件（例如同一份轉讓契）取得業權。
- 時間 (Time): 必須在同一時間點取得業權。
在這四個條件下，所有共有人在法律上會被視為一個單一的業主，共同持有100%的業權，並不存在個人份額的概念。
核心機制：「生存者取得權」如何凌駕遺囑？
「長命契」最核心、也是最關鍵的法律概念，就是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。這個機制意味著，當其中一位聯權共有人不幸離世，其在物業中的權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程是依法自動發生的，而且其法律效力優先於任何遺囑的內容。
舉個例子，假設一對夫婦以「長命契」持有物業，即使丈夫在遺囑中寫明要將物業留給子女，這份遺囑中關於物業的部份將會無效。在丈夫離世後，整個物業的業權會自動轉移至妻子名下，完全繞過遺囑的繼承程序。這就是「長命契」名稱的由來，業權會歸屬於「長命」的在生者。
「長命契」的優點：繼承程序簡便，適合穩定關係共有人
「長命契」最大的優點是繼承過程非常簡便。在生共有人只需將已故共有人的死亡證交由律師，在土地註冊處進行註冊，便能正式更新業權記錄，過程相對簡單快捷。正因如此，「長命契」成為香港絕大多數夫婦聯名置業的首選，確保在一方離世後，另一方能順利繼承物業，維持生活穩定。
對比分析：分權共有 (Tenancy in Common) 的特點與風險
業權獨立性：可按出資比例自由分配業權份額
與「長命契」將所有業主視為一體不同，「分權共有」則清晰地劃分每位業主的業權份額。各共有人可以按照各自的出資比例，持有物業的不同份額，例如業主A持有70%業權，業主B持有30%。這種方式非常適合沒有穩定婚姻關係，但希望共同投資的人士，例如生意夥伴或朋友，因為它能清楚反映各人的投資份額。
繼承靈活性：業權份額按遺囑分配，資產傳承更自由
分權共有沒有「生存者取得權」的機制。當其中一位分權共有人離世，其持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分。這意味著，業主可以透過訂立遺囑，自由決定將自己名下的業權份額傳承給任何人，例如子女、父母或其他指定受益人。若沒有遺囑，其份額則會根據無遺囑繼承法例處理。這種安排提供了極高的資產傳承靈活性。
潛在風險：了解「半契樓」與「碎契樓」的買賣困境
分權共有的靈活性也帶來了潛在風險。由於每位業主都可以獨立處理自己名下的業權份額，他們理論上可以在未經其他共有人同意下，單獨將自己的份額出售、轉讓或抵押。市場上，承接這種不完整業權的物業，就稱為「半契樓」（若涉及一半業權）或「碎契樓」。這類物業的業權分散，新買家難以取得整個物業的完整控制權，導致日後管理、維修或再出售時困難重重，因此在市場上極難獲得銀行按揭，流通性亦非常低。
【真人案例】一張「長命契」如何影響三代人？剖析業權與遺囑的關鍵衝突
許多人對「命契」的理解，可能只停留在手續簡便的層面，但當繼承意願與業權形式出現衝突時，一張看似普通的命契，足以影響整個家庭的資產分配。理解命契意思的深層法律效力，遠比想像中重要。以下我們會透過具體案例，深入探討這個關鍵問題。
為何「長命契」的繼承效力優先於遺囑？
法律上的繼承順序：生存者取得權 vs 遺囑意願
在法律層面上，「長命契」的核心是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。這個原則意味著，當其中一位聯權共有人身故，他在物業中的權益會即時、自動地轉移給其他在生的共有人。這個轉移過程是獨立於遺產繼承程序之外的。換句話說，身故者的物業權益從來不會成為其「遺產」的一部分，所以遺囑亦無法對這份權益作出任何指示。遺囑只能處理死者名下的遺產，而「長命契」下的業權因其特性，根本不會進入遺產清單。
法律原意：將聯權共有人視為單一業主，簡化業權轉移
法律之所以這樣設計，是將所有聯權共有人視作一個不可分割的「單一業主」。他們共同擁有整個物業，而不是各自擁有一定份額。當其中一位共有人離世，這個「單一業主」的組合只是少了一員，業權很自然地完整保留在尚存的成員手中。這個設計的初衷，是為了簡化業權的轉移過程，特別是對於關係穩定的夫婦，可以避免繁複及耗時的遺產承辦手續。
案例分析：當物業擁有權形式遇上不同繼承意願
案例一 (聯權共有)：夫婦以「長命契」持有物業，但遺囑列明由子女繼承，業權最終誰屬？
假設陳先生與陳太太以「長命契」形式，共同持有一個住宅單位。陳先生希望自己百年歸老後，他的一半業權可以留給獨生子，所以他在遺囑中清楚列明了這一點。其後陳先生不幸離世。
在這種情況下，業權的最終歸屬者是陳太太，而不是兒子。因為「生存者取得權」的法律效力凌駕於遺囑。在陳先生離世的一刻，他在物業的全部權益已經依法自動轉移給陳太太。他的遺囑中關於物業的部份，會被視為無效。兒子無法根據遺囑，獲得物業的任何權益。
案例二 (分權共有)：兄弟以分權共有各佔一半持有物業，兄長遺囑將其份額留給妻子，業權如何分配？
假設王氏兄弟以「分權共有」形式，各自擁有一個商舖的50%業權。兄長在其遺囑中，訂明要將自己持有的50%業權留給其妻子。後來兄長過身。
在這種情況下，兄長的遺囑是完全有效的。他持有的50%業權會成為其遺產的一部分，並根據遺囑的指示，由其妻子繼承。最終，這個商舖的業權會由弟弟（繼續持有其原有的50%）與兄嫂（繼承其丈夫的50%）共同持有。兩人都成為新的分權共有人。
如何避免物業繼承糾紛？選擇業權形式前的家庭溝通與遺產規劃
以上兩個案例清楚顯示，在簽署樓契、選擇業權形式的一刻，其實你已經在為遺產規劃作出一個非常重大的決定。要避免日後的家庭糾紛，最關鍵的一步就是在置業前進行坦誠的家庭溝通。
你應該與共同置業者清晰地討論：大家對這個物業的長遠安排是什麼？是希望業權自動歸屬於尚存的共有人，還是希望將各自的權益，按自己的意願自由傳承給下一代或其他人？
如果你的傳承意願比較複雜，或者與「長命契」的自動轉移機制有出入，那麼「分權共有」可能是更合適的選擇。作出決定前，仔細評估家庭成員的需要和自己的長遠目標，是建立清晰、無爭議的資產傳承規劃的第一步。
【決策指南】我應選「長命契」還是分權共有？3分鐘自我評估
了解不同「命契」的法律意思後，最關鍵的問題自然是：我應該如何選擇？這並非一個有標準答案的問題，最佳選擇完全取決於你個人的家庭狀況、財務目標，以及與共有人的關係。以下將透過幾個常見的人生場景，助你評估哪種業權形式最符合你的長遠規劃。
評估你的關係與家庭結構
你與共同置業者的關係，是決定業權形式最直接的因素。不同的關係背景，意味著不同的信任基礎與資產分配期望。
新婚夫婦／穩定伴侶：為何「長命契」是主流選擇？
對於剛建立家庭的新婚夫婦或關係穩固的伴侶而言，「長命契」（聯權共有）通常是首選。原因是它內含的「生存者取得權」，完美體現了雙方將對方視為最優先繼承人的共同意願。當其中一方離世，物業會自動且無縫地轉移至另一方名下，無需經歷複雜的遺產承辦程序。這種安排既簡便，又能給予在生者最大的保障，確保居所穩定，因此成為了絕大多數夫婦聯名置業的標準做法。
育有子女的家庭：如何透過業權形式保障子女權益？
育有子女的家庭，情況會變得更需要細心考量。如果夫妻二人希望先確保對方能繼承全部業權，安頓好生活後再由在生一方未來將資產傳承給子女，那麼「長命契」依然是合適的選擇。不過，若你希望確保無論發生何事，你名下的部分業權份額，都能明確地由子女繼承，這時就應考慮「分權共有」。透過分權共有，你可以將自己持有的50%業權寫入遺囑，指定直接留給子女，為他們提供一份更確定的保障。
再婚或複雜家庭：分權共有如何清晰劃分資產？
在再婚家庭，或成員關係較為複雜的情況下（例如牽涉前段婚姻的子女），分權共有的優勢便尤其突出。它提供了一個清晰的法律框架，讓各方可以按出資比例或協議，明確持有不同份額的業權。這種方式能有效避免未來可能出現的繼承紛爭。例如，你可以將自己的業權份額，在遺囑中指定留給你自己一方的子女，而不會與現任配偶的資產混淆，確保資產能按你的意願公平分配。
生意夥伴共同投資：為何應優先考慮分權共有？
如果是生意夥伴或朋友合資買樓作投資用途，分權共有幾乎是唯一的專業選擇。「長命契」的自動繼承機制，會導致一方身故後，其家人無法繼承其投資份額，業權會直接歸屬其他生意夥伴，這通常不符合商業投資的原意。分權共有則允許每位投資者獨立持有其業權份額，並可透過遺囑將這份資產傳承給家人，保障了個人投資的價值，同時也讓商業關係與私人財產劃分得一清二楚。
釐清你的長遠資產傳承目標
除了關係，你對這項資產的最終期望是什麼？這個問題的答案，將直接指向最適合你的業權形式。
目標一：確保業權自動轉移至在生共有人 (選擇「長命契」)
如果你的首要目標是手續簡單，並且絕對希望在自己離世後，物業能直接、快速地歸屬於另一位共有人，那麼「長命契」就是為你而設的。它的法律效力優先於遺囑，能確保業權的自動轉移，不受任何其他繼承意願的干擾。
目標二：將個人業權份額自由傳承給指定後人 (選擇分權共有)
如果你的首要目標是資產傳承的靈活性，希望擁有百分百的自主權，決定自己那部分的業權由誰繼承（無論是子女、父母，甚至是慈善機構），那麼你必須選擇分權共有。它將業權份額視為你的個人財產，讓你能透過遺囑自由規劃，實現更個人化的資產配置。
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看完以上分析，你可以回答以下幾個簡單問題，快速得出一個初步方向：
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你與共同置業者的關係是？
A) 配偶或廝守終生的伴侶
B) 家人（如父母、兄弟姊妹）
C) 生意夥伴或朋友 -
你對物業繼承的首要期望是？
A) 確保業權自動轉移給在生的共有人，手續越簡單越好。
B) 希望能將我的業權份額，按個人意願在遺囑中指定給任何人。 -
你是否有婚前子女，或有其他你希望特別照顧的指定繼承人？
A) 沒有，我與共有人是彼此唯一的繼承首選。
B) 有，我需要清晰劃分資產以保障他們的權益。
結果分析：
* 若你的答案偏向 A： 「長命契」（聯權共有）很可能更貼合你的需要。它提供了穩定性與簡易的繼承程序。
* 若你的答案偏向 B 或 C： 你應該認真研究「分權共有」。它提供了必要的資產劃分清晰度與傳承靈活性，能更好地保障你的個人意願與投資。
業主身故後：「長命契」物業的繼承法律程序與注意事項
當採用「長命契」的其中一位業主身故，很多人對「命契意思」的理解就是業權會自動轉移。這個概念基本上正確，但在法律層面上，還需要完成一些重要程序，才能正式更新業權記錄。同時，這過程亦可能觸發一些意想不到的財務問題，特別是如果物業仍有按揭在身。
標準繼承程序：如何在土地註冊處辦理業權轉移？
業權轉移的核心步驟，是將已故業主的死亡證副本，連同一份名為「註冊摘要」的法律表格，一併提交到土地註冊處進行註冊。這個動作的法律目的，是正式向政府及公眾更新物業的業權狀況，將已故業主的名字從土地登記冊上移除。完成註冊後，在生的共有人就會在法律上成為物業的唯一擁有人。
為何處理「長命契」繼承需委託律師？
雖然程序聽起來好像只是提交文件，但實際上，所有提交到土地註冊處的文書都必須嚴格遵守《土地註冊條例》的規定。文件格式、內容、甚至簽署方式稍有差池，註冊處都有權拒絕該註冊申請。律師的角色就是確保所有文件，特別是註冊摘要表格的草擬，都符合法律要求，避免因技術性錯誤而導致延誤或註冊失敗，確保業權順利轉移。
自行辦理的潛在困難：宣誓及註冊摘要表格的法律要求
理論上，在生業主可以選擇自行處理。不過，這條路徑有兩大難關。第一，註冊摘要表格是一份法律文件，需要由合資格人士在監誓員面前宣誓，確認文件內容真確。一般市民未必符合這個「合資格人士」的要求。第二，整個過程涉及對相關法律條文的理解，如果缺乏法律背景，很容易在細節上出錯。所以，委託律師處理是最穩妥及常見的做法。
繼承後的財務風險：銀行按揭的重新審批
即使業權順利轉移，另一個現實的挑戰可能隨之而來，就是物業的按揭。當其中一位共同借款人身故，銀行會視之為貸款協議的重大變更，因為原本由兩個人共同承擔的還款責任，現在落到在生共有人一人身上。
為何在生共有人可能需要重做按揭壓力測試？
銀行為了管理風險，很可能會要求在生的共有人重新進行入息審查及壓力測試。銀行的理據很直接，就是要確保餘下的借款人，單憑其個人收入，仍然有足夠能力應付未來的按揭供款。如果未能通過新的壓力測試，銀行有權要求借款人立即償還部份或全部貸款，這會為在生共有人帶來巨大的財務壓力。
如何準備文件以確保物業按揭順利過渡？
為了讓銀行重新審批按揭的過程更順暢，在生共有人可以及早準備好一系列文件。首先，應在完成業權轉移後，立即取得一份更新了的土地查冊記錄。然後，準備好已故共有人的死亡證、自己的身份證明文件、最新的收入證明（例如稅單、糧單或銀行月結單）以及原有的按揭貸款文件。主動與銀行聯絡，並提交齊全的文件，有助銀行盡快評估你的還款能力，商討出一個可行的方案。
如何更改業權？由「長命契」轉分權共有的程序與印花稅計算
人生總有不同階段，家庭狀況或財務規劃也可能隨之改變。如果你當初和伴侶選擇了「長命契」，但後來希望更靈活地安排資產繼承，自然會想知道：業權形式可以更改嗎？答案是可以的。不論是由「長命契」轉為分權共有，或是反過來，法律上都有相應的程序處理。不過，這個過程並非只是簡單簽署一份文件，當中牽涉到法律程序和稅務計算，了解清楚才能作出最合適的決定。
業權形式更改步驟：聯權共有與分權共有的互相轉換
想將物業的業權由聯權共有（長命契）轉為分權共有，或者由分權共有轉回聯權共有，業主之間需要簽訂一份新的業權轉讓契約。這個過程等同於其中一位業主，將其持有的業權份額「轉讓」給另一位業主，或者所有業主重新協議業權的持有方式。例如，一對夫婦原本以「長命契」持有物業，他們可以決定解除聯權共有關係，各自持有50%的業權份額，變成分權共有人。整個過程都需要經由律師處理，以確保法律文件妥當，並在土地註冊處完成註冊。
法律定義：業權形式轉換在稅務上被視為買賣交易
大家可能會問，明明沒有金錢交易，只是業主之間更改持有方式，為什麼會涉及稅務？這是一個很重要的概念。在稅務局的角度看，任何業權份額的轉移，都等同於一次資產的買賣。當你由「長命契」轉為分權共有時，你其實是放棄了原有的「生存者取得權」，並取得了物業一個清晰的份額，反之亦然。這個權益的轉變具有法律價值，所以稅務上會將其視為一次正式的買賣交易，需要按規定繳納印花稅。
更改業權的印花稅計算方法
既然業權變更被視為買賣，印花稅的計算就成為了關鍵。稅款的多少，主要取決於所轉讓業權的價值，以及轉讓雙方的關係。
如何以物業估值或轉讓價（以較高者為準）計算印花稅？
印花稅的計算基礎，是按照所轉讓業權份額的「代價」（Consideration）或該份額的市場估值（Market Value）來釐定，並以兩者中的較高者為準。舉個例，假設一個物業市值1,000萬元，由兩人以「長命契」持有。若要轉為分權共有，各佔50%，就相當於轉讓了價值500萬元的業權。印花稅就會以這500萬元作為基礎來計算。因此，在進行任何業權變更前，最好先為物業進行專業估價，這樣才能準確預算稅務開支。
H44: 近親轉讓優惠：善用「第2標準稅率」節省印花稅成本
如果業權轉讓是在近親之間進行，稅務上便有相當大的優惠。法律上定義的「近親」包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹。在這情況下，即使其中一方已經持有其他物業，印花稅仍然可以按照適用於首次置業買家的「第2標準稅率」來計算，稅率遠比一般的「從價印花稅（第1標準）」低。以上述500萬元的業權份額為例，若以第1標準稅率計算，稅款可能相當高昂。但如果轉讓雙方是近親，便可使用第2標準稅率，大幅減輕稅務負擔。所以，如果是家庭成員間的業權調動，記得要善用這個稅務安排。
關於「命契意思」的常見問題 (FAQ)
Q1: 總結：「命契意思」是什麼？與分權共有最核心的分別為何？
簡單來說，理解「命契意思」就是明白一種稱為「聯權共有」的物業持有方式。在这种模式下，所有業主被視為一個單一的整體共同擁有整個物業。
它與「分權共有」最核心的分別在於「生存者取得權」。在「長命契」下，假若其中一位共有人身故，其物業權益會自動轉移給在生的其他共有人。這個過程是凌駕於遺囑之上的。相反，「分權共有」的業主則各自持有物業的獨立份額，身故後其份額會成為遺產，並按照其遺囑內容來分配。
Q2: 「長命契」可以中途加名或除名嗎？程序及稅務影響為何？
可以的，在「長命契」的物業上增加或刪除共有人是可行的。不過，這個程序在法律上會被視為一次正式的物業買賣交易，並非單純更改文件上的名字。
整個過程需要經由律師處理，簽訂新的轉讓契據。由於這被視為交易，所以會牽涉到印花稅。稅款的計算是基於所轉讓業權的市值，或雙方議定的轉讓價（以較高者為準）。值得留意的是，假如業權轉讓是在近親之間（例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹）進行，則可以申請以較低的「第2標準稅率」來計算印花稅，從而節省部份開支。
Q3: 如所有「長命契」共有人同時身故，業權如何處理？
這是一個比較特殊但有法律處理原則的情況。假如所有聯權共有人在同一事件中不幸離世，而外界無法確定他們身故的先後次序，香港法律一般會引用一條稱為「同時死亡推定條例」的原則。
根據這條原則，法律會推定較年輕的一方活得比年長的一方長久。因此，物業的全部業權會先被視為轉移至最年輕的共有人名下，然後再作為其個人遺產，按照他或她的遺囑或無遺囑繼承法來進行分配。
Q4: 「長命契」其中一方可否單方面出售其「權益」？
可以的。任何一位聯權共有人都有權單方面將其在物業中的「權益」轉讓給第三方，甚至轉讓給自己，這個法律行動稱為「分割聯權」。
這個行動並不需要得到其他共有人的同意。一旦完成轉讓，原有的「長命契」關係就會被打破。新的業主會以「分權共有」的形式，與其他原有的共有人共同持有該物業。這個做法會徹底改變物業的繼承方式，所以作出決定前必須非常謹慎。
Q5: 為何搜尋「命契」會找到歌曲或小說？
當你在網上搜尋「命契」時，會發現結果除了關於物業法律的資訊，還會出現流行文化作品，這是因為「命契」這個詞語本身帶有「命運契約」的文學色彩，很容易被創作者借用。
流行文化中的《命契》：本地歌手SHINGBOY的音樂作品
在本地音樂圈中，《命契》是歌手SHINGBOY與88VARGINA合作的一首R&B風格單曲。在這裡，「命契」一詞被用來描寫一段深刻、彷彿命中注定的關係，與法律上的物業持有權概念完全無關，純粹是藝術上的演繹。
網絡文學中的《命契》：玄幻題材小說系列
此外，《命契》也是一部網絡玄幻小說的名稱。在這類故事中，「命契」通常指一種帶有魔法或神秘力量的契約，將主角們的生命與命運緊密連結在一起，是推動故事情節發展的關鍵設定。這同樣是借用了詞語的字面意思，而非其法律定義。