想趁低息環境轉按慳息，或賣樓套現，卻被銀行的「按揭罰息期」卡住？罰息究竟如何計算？提早還款是否一定得不償失？很多人對罰息期的複雜條款感到困惑，擔心墮入銀行陷阱，白白賠上數以萬計的罰款，甚至需要退還已收取的現金回贈，最終轉按慳息不成反而倒蝕。
本終極指南將為您一文拆解罰息期的所有細節，由零開始解釋罰息計算方法、比較全港主要銀行的罰息條款及罰則，並提供四大專家級轉按策略，教您準確計算「轉按黃金時機」，避開罰息陷阱，無縫銜接新按揭計劃，助您在規劃提早還款或轉按時作出最精明的財務決策。
甚麼是按揭罰息期？為何提早還款要罰息？
計劃樓宇按揭時，準確的罰息期計算是必須了解的一環。許多人可能會感到疑惑，提早還款明明是好事，為甚麼銀行反而要收取罰款？這其實牽涉到銀行批核按揭貸款背後的商業考量。當你成功申請按揭時，銀行期望在未來長達二、三十年的還款期內，穩定地賺取利息收入。如果你在短時間內就全數還清貸款，銀行的預期利潤就會落空。因此，罰息期的設立，就是為了保障銀行的基本利潤。
按揭罰息期的定義與銀行的設立目的
保障銀行利息收入的核心條款
按揭罰息期是貸款合約中的一項核心條款。它訂明了一個特定時段，假如借款人在這個期限內進行罰息期提早還款，就需要支付一筆額外費用。這筆費用並不是懲罰，而是對銀行損失的未來利息收入的一種補償。特別是銀行在批核按揭時，通常會提供現金回贈等優惠吸引客戶，設立罰息期可以避免客戶在取得優惠後，立即轉投其他銀行，確保雙方的合作關係能維持一段合理時間。
解構常見的「兩年罰息期」條款
在香港的按揭市場，罰息期2年是最普遍的安排。這意味著在提取貸款後的首兩年內，如果業主選擇賣樓或轉按，就需要支付罰息。這個為期兩年的罰息期，為銀行提供了一個相對穩定的回報期。罰款金額通常會逐年遞減，例如第一年的罰息計算比率最高，第二年則會有所下調，過了兩年後便完全豁免。
如何查閱自己的罰息期條款？
關鍵文件：按揭貸款確認信 (Facility Letter)
想準確了解自己的罰息期，最直接的方法是查閱當初簽署的按揭貸款確認信 (Facility Letter)。這份文件是銀行與你之間的正式合約，裡面會鉅細無遺地列出所有按揭條款。你應該重點留意關於「提早還款」(Prepayment/Early Repayment) 的部分，當中會清楚說明罰息期的長度、不同年份的罰息計算方式，以及是否需要退還已收取的現金回贈。
罰息期的起算日：由提取貸款日 (Drawdown Date) 計算
要進行準確的罰息期計算，弄清楚起算日非常重要。罰息期並非由申請日或批核日開始計算，而是由「提取貸款日」(Drawdown Date) 計起。這一天是銀行將貸款金額正式轉帳給你或律師樓的日子，代表整個按揭貸款正式生效。你可以在貸款確認信或首期的還款通知書上找到這個確實日期，並由此推算出罰息期的完結日。
按揭罰息計算終極指南
要掌握按揭罰息期計算，首先必須理解影響罰款金額的幾個關鍵。整個罰息計算過程，主要圍繞兩大核心因素，以及幾種常見的收費模式。清楚了解這些細節，對於計劃在罰息期提早還款的業主尤其重要，能助你準確評估潛在開支。
影響罰息的兩大核心因素
罰息的最終金額，通常由兩個最關鍵的因素決定：銀行採用哪一個金額作為計算基礎，以及當初收取的現金回贈是否需要一併退還。
計算基礎：「原有貸款額」 vs 「剩餘本金」
這是罰息計算中最容易引起誤解的一環。計算罰息時，銀行採用的基數主要有兩種：「原有貸款額」與「剩餘本金」。
「原有貸款額」是指你最初向銀行借入的總金額。
「剩餘本金」則是你經過一段時間供款後，尚未償還的貸款本金。
現實中，絕大部分銀行都會採用「原有貸款額」作為計算基數。這代表即使你已經償還了部分本金，罰息依然會按照最初批核的總貸款額計算，罰款金額自然會較高。只有極少數銀行的條款會以「剩餘本金」計算，對客戶相對有利。
罰款是否包含已收取的「現金回贈」？
答案是，很多時候都需要。銀行批出按揭時提供的現金回贈，是吸引客戶的誘因之一。如果你在罰息期內提早還款或轉按，銀行會視為提早結束合約，因此有權要求你退還當初已收取的全部或部分現金回贈。這筆金額會直接加到罰息總額之上，是構成最終罰款的重要部分。
其他常見罰息收費模式
除了上述兩大核心因素，按揭合約中還可能包含以下幾種收費模式，進一步影響罰息期的總支出。
逐年遞減的罰款比率
這是一種非常普遍的罰息結構。銀行的罰款比率並非一成不變，而是會隨著時間逐年下降。例如，一個常見的罰息期2年條款，可能訂明第一年提早還款罰款為貸款額的2%，而第二年則會降至1%或只需退還現金回贈。這種設計的目的，是鼓勵客戶維持更長的貸款關係。
「最低罰款額」條款
這是按揭合約細則中需要特別留意的「魔鬼細節」。部分銀行會設立最低罰款額。條款或會列明：「罰款為原有貸款額的1%或港幣5萬元，以較高者為準」。
假設你的貸款額為400萬，按1%計算的罰息是4萬元。但由於條款設有5萬元的最低罰款額，你最終仍需要支付5萬元。在比較不同銀行時，必須留意是否存在這類最低收費條款。
罰息計算實例解說
紙上談兵可能有點抽象，讓我們透過一個具體案例，將所有概念整合起來，實際演練一次罰息計算的完整過程。
案例分析：500萬貸款首年提早還款計算
假設陳先生申請了一筆港幣500萬的按揭貸款，現金回贈為貸款額的1%（即港幣5萬元），罰息期為2年。
他的按揭貸款信列明的罰息條款如下：
* 第一年內提早還款：罰款為「原有貸款額的2%」 + 「全數現金回贈」。
* 第二年內提早還款：罰款為「原有貸款額的1%」 + 「全數現金回贈」。
若陳先生在提取貸款後第10個月決定賣樓，並需要提早還清全部按揭，他的罰息計算如下：
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基本罰息計算：
港幣5,000,000（原有貸款額）x 2%（首年罰息率） = 港幣100,000 -
加上需退還的回贈：
港幣50,000（已收取的全數現金回贈） -
總罰款金額：
港幣100,000 + 港幣50,000 = 港幣150,000
透過這個例子可見，罰息期提早還款的成本可以相當高，準確的罰息計算對於任何財務決策都至關重要。
【持續更新】全港銀行按揭罰息期及罰則比較
在考慮按揭時，精明的罰息期計算是不可或缺的一環。不同銀行的條款差異可以十分巨大，直接影響你未來資金調動的靈活性以及提早還款的成本。與其日後為罰息煩惱，不如在申請按揭前就做好功課。這部分將為你提供一個清晰的比較框架，助你掌握各銀行關於罰息期提早還款的細節，作出最明智的選擇。
各大銀行罰息條款比較一覽表
要直接比較各間銀行的優劣，最有效的方法莫過於將關鍵條款並列。接下來的內容會先解釋比較表中的各個欄目，然後提供一個詳盡的比較表，讓你快速掌握市場概況。
比較表欄目解讀（罰息期、罰款、計算基礎等）
在查看比較表之前，先讓我們了解每個欄目的意思，這樣才能準確地進行罰息計算。
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罰息期： 指銀行合約中訂明的限制期，在此期間內提早還清按揭會產生罰款。市場上最常見的是罰息期2年，但亦有銀行提供1年或長達3年的選項。
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罰款： 這是指提早還款時需要支付的金額。通常會分階段遞減，例如首年罰款最重，第二年較輕。其組成方式多樣，可能是貸款額的某個百分比，或要求退還部分甚至全部已收取的現金回贈。
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計算基礎： 這是進行罰息計算時最關鍵，卻也最容易被忽略的細節。大部分銀行採用「原有貸款額」作基數，意思是不論你已償還多少本金，罰款依然按最初的總貸款額計算。少數銀行則採用「剩餘本金」，這對借款人相對有利。
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現金回贈退還： 許多銀行的罰款條款會列明，提早還款需要退還當時收取的現金回贈。這是一筆顯著的成本，比較時必須將此項納入考慮。
（詳細銀行比較表格）
以下為全港主要銀行的按揭罰息條款比較，資料會定期更新，助你輕鬆掌握最新市場資訊。
(此處將會放置一個詳盡的表格，列出如匯豐銀行、中國銀行、渣打銀行、恒生銀行等多間銀行的罰息期年期、第一年罰則、第二年罰則、計算基礎等具體條款)
如何利用比較表選擇最適合的銀行？
掌握了各銀行的數據後，下一步就是如何解讀這些資訊，從中挑選出最符合個人財務規劃的按揭計劃。以下兩個要點能助你作出更全面的分析。
比較不同銀行的罰息計算基數
罰息計算的基數對最終罰款金額有決定性影響。假設你的原有貸款額為500萬，在供款一年後，剩餘本金降至480萬。如果銀行的罰息是按「原有貸款額」的2%計算，罰款便是10萬元 (500萬 x 2%)。但如果另一間銀行是按「剩餘本金」的2%計算，罰款則是9.6萬元 (480萬 x 2%)。雖然百分比相同，實際支出卻有分別。因此，在罰息率相近的情況下，選擇以「剩餘本金」作計算基礎的銀行會較為划算。
綜合考慮罰息率與現金回贈退還條款
切勿只被低罰息率吸引。在比較時，必須將「罰息百分比」與「現金回贈退還」條款結合來看。舉例來說，A銀行的罰則為「原有貸款額的2%」，而B銀行為「原有貸款額的1% + 退還全部現金回贈」。假設你的貸款額為500萬，現金回贈為5萬元。
- 選擇A銀行，罰款為10萬元。
- 選擇B銀行，罰款為5萬元 (500萬 x 1%) + 5萬元 (現金回贈) = 同樣是10萬元。
表面上B銀行的罰息率較低，但計及回贈後，兩者的實際罰款可能相若，甚至B銀行在現金回贈更高的情況下會更不划算。因此，你需要評估的是「總潛在成本」，而非單一的罰息率數字。
【專家策略】如何規劃轉按，避開罰息期陷阱？
掌握了罰息期計算的方法後，下一步就是實際規劃。想在常見的罰息期2年屆滿後無縫轉按，其實不必坐等到最後一天。只要預先部署，就可以避開罰息期提早還款的陷阱，同時鎖定市場上的最佳優惠。
轉按黃金時機：提早3個月申請「無縫銜接」
大部分銀行的按揭批核結果，都有大約3個月的有效期。我們可以善用這個時間差，提早部署轉按，做到「無縫銜接」。整個策略可以分為以下四個簡單步驟，讓你輕鬆掌握轉按的最佳時機。
第一步：準確計算罰息期完結日
第一步，也是最關鍵的一步，就是翻查你的按揭貸款確認信 (Facility Letter)。找出當初提取貸款的確切日期 (Drawdown Date)，然後加上合約訂明的罰息期年期（例如2年），就能準確得出罰息期完結日。例如，你的貸款提取日是2022年8月15日，一個罰息期2年的合約，完結日就是2025年8月14日。
第二步：完結前3個月提交轉按申請
計算出完結日後，就可以倒數3個月。以上述例子計算，你可以在2025年5月15日左右，開始向心儀的新銀行提交轉按申請。這樣就有充足時間讓新銀行進行審批。
第三步：利用批核有效期鎖定利率優惠
當新銀行批出你的轉按申請，你便成功鎖定了當時的按揭利率和現金回贈等優惠。這份批核結果的3個月有效期，就成為你的「保障期」。萬一市場利率在這段期間上升，你仍然可以享有已鎖定的較低利率。
第四步：罰息期後即時提取新貸款
最後一步，就是與你的律師和新舊銀行協調。安排在新按揭貸款的提取日 (Drawdown Date) 訂於舊按揭罰息期完結後的首個工作天。這樣，舊貸款就能順利還清，而新貸款同時生效，整個過程完美銜接，完全避免了罰息計算的問題。
轉按成本效益分析：提早還款是否划算？
雖然我們建議盡量避免在罰息期內轉按，但市場瞬息萬變。有時新銀行的優惠極度吸引，即使要支付罰息也可能划算。面對這種情況，就需要進行一次全面的成本效益分析，用數字說話。
決策清單：我應否提早還款轉按？
在深入計算前，可以先問自己幾個關鍵問題，快速評估可行性：
* 新按揭的利率比現有按揭低多少？
* 新銀行提供的現金回贈是否足夠吸引？
* 預計的罰息、退回贈及律師費等總開支是多少？
* 我計劃在未來兩三年內再次轉按或賣樓嗎？
轉按總成本計算（罰息、回贈、律師費等）
要準確評估，就要將所有潛在支出列出來。這是一筆「轉會費」，主要包括：
* 罰息： 根據原有貸款額或剩餘本金計算的罰款。
* 退還現金回贈： 原有銀行要求退還的全部或部分回贈。
* 律師費： 處理贖契及新按揭合約的律師費用，一般約數千元。
* 其他雜費： 例如舊銀行的贖契費等。
轉按潛在總收益計算（慳息、新回贈等）
相對地，轉按帶來的收益也十分清晰，主要來自兩方面：
* 節省的利息開支： 轉到更低利率的按揭計劃後，在未來一段時間（例如未來兩年）總共可以節省的利息。
* 新銀行的現金回贈： 新銀行為吸引客戶轉按而提供的現金獎賞。
將「潛在總收益」減去「轉按總成本」，如果結果是正數，並且數字可觀，那麼即使在罰息期提早還款也是一個值得考慮的選項。
特殊情況下的罰息處理
談及罰息期計算，除了常見的轉按情況，生活中總會遇到一些特殊情況，例如賣樓換樓、只想償還部分貸款，又或者想在按揭中移除擔保人。這些操作都可能與罰息條款產生關聯，我們逐一拆解。
賣樓換樓：罰息可以豁免嗎？
很多人換樓時都會遇到這個疑問：如果在罰息期內賣出現有物業，是否一定要支付罰息？答案是有機會豁免。不少銀行為了留住客戶，會提供彈性處理。
向原按揭銀行查詢豁免條件
最直接的做法，就是聯絡原按揭銀行，清楚說明你的換樓計劃。銀行通常會設立一些豁免條件，例如要求你在指定時間內（譬如賣樓後的六個月內）買入新物業，並且新的按揭貸款必須繼續由該銀行承造。查詢時，你應問清楚新舊按揭之間的時限要求、新按揭的貸款額有沒有最低要求，以及新按揭的現金回贈會否受影響等細節。
部分提早還款：罰息如何計算？
除了全數還清，罰息期提早還款亦包括償還部分本金的情況。假如你有一筆額外資金，希望用來減輕供樓負擔，即使只是償還部分貸款，銀行同樣有機會收取費用。
了解銀行對部分還款的收費政策
每間銀行對部分還款的收費政策都不同，這些細則一般會列明在你的貸款確認信（Facility Letter）中。有些銀行會按還款額的某個百分比收費，另一些則可能收取一筆過的行政費用。部分銀行甚至可能設有最低還款額及最低收費。在決定進行部分還款前，務必先向銀行查詢清楚相關的罰息計算方法與手續費。
「甩擔保」會否觸發罰息條款？
在財務狀況改善後，有些人會考慮為按揭「甩擔保」，讓擔保人卸下責任。直接來說，移除擔保人並不等於「提早還款」，因此一般不會直接觸發罰息條款。不過，你需要留意另一點。
銀行或視之為重大合約改動
由於當初批核按揭時，擔保人的財務狀況是重要的考慮因素之一，移除擔保人會被銀行視為一項重大的合約變動。銀行有權重新審視你的還款能力，並可能要求更新合約條款，在極少數情況下，甚至可能要求將罰息期重新計算。所以，進行此操作前，與銀行溝通清楚是十分重要的一步。
發展商按揭（呼吸Plan）的罰息期特點
部分由發展商直接或透過旗下財務公司提供的按揭計劃（俗稱「呼吸Plan」），為了吸引買家，其罰息期條款通常會比較有彈性，甚至完全沒有罰息期。
免罰息期的彈性與高息風險
這種彈性是有代價的。發展商按揭的利息通常遠高於傳統銀行的按揭計劃，尤其在低息蜜月期過後，利息支出會大幅增加。所以，這類計劃的業主通常會盡快轉按至銀行，而免罰息期的設計正是為了方便他們這樣做，讓他們可以隨時轉投利率更低的銀行計劃，避免捱貴息。
按揭罰息期常見問題 (FAQ)
關於按揭罰息期的種種細節，相信你心中仍有不少疑問。這部分我們整理了幾個最常見的問題，希望用最直接的方式，為你解答關於罰息期提早還款的各種情況。
罰息期內賣樓，罰息一定不能豁免嗎？
這是一個很實際的問題，尤其對於有換樓需要的朋友。答案是：不一定。雖然罰息期的條款具約束力，但在特定情況下，銀行也願意提供彈性處理。
最常見的可行情況是「無縫銜接」地繼續使用同一家銀行的按揭服務。如果你在罰息期內賣出物業後，短期內（例如半年內）買入新物業，並繼續向原銀行申請新的按揭貸款，很多銀行都願意豁免或退還你因賣舊樓而支付的罰息。不過，銀行可能會調整新按揭的現金回贈或其他優惠作為條件。最好的做法是，在決定賣樓前，先主動聯絡你的按揭銀行，直接查詢相關的豁免條件及程序。
提早償還部分貸款也要罰息嗎？
是的，即使只是償還部分貸款，而非全數清還，銀行通常也會根據合約收取罰息或手續費。因為提早償還任何金額的本金，都會減少銀行未來可賺取的利息收入，所以銀行會設立條款保障自身利益。
部分還款的罰息計算方式可能與全數還款不同。有些銀行會按比例收取罰息，有些則可能收取一筆固定的手續費。具體細則清晰列明於你的按揭貸款確認信 (Facility Letter) 中。因此，在計劃作任何金額的提早還款前，查閱文件或直接向銀行查詢清楚，是十分重要的一步。
經按揭中介獲取的額外回贈需要退還嗎？
這是一個很關鍵的細節。當銀行因你提早還款而要求收回「現金回贈」時，這通常只涵蓋由「銀行」直接發放給你的回贈。
如果你是透過按揭中介公司申請按揭，並從中介公司獲得了額外的「獨家回贈」，這筆回贈是你與中介公司之間的協議，與銀行無關。因此，你並不需要將這筆來自中介的回贈退還。在進行罰息計算，評估提早還款的總成本時，清晰區分這兩筆回贈的來源，能助你更準確地掌握實際開支。
如何準確知道我的罰息期到哪一天？
想準確掌握自己的罰息期完結日，以免產生不必要的罰息支出，有以下幾個非常可靠的方法：
- 查閱最終文件：最準確的資料來源，是你當初簽署的「按揭貸款確認信 (Facility Letter)」。文件上會清楚列明罰息期的年期，以及起算日和結束日。
- 找出「提取貸款日」：罰息期是由「提取貸款日 (Drawdown Date)」開始計算的。例如，一個常見的罰息期2年計劃，如果你在2023年5月10日提取貸款，罰息期就會在2025年5月9日完結。
- 計算供款期數：一個簡單的方法是查看你的供款月結單。如果罰息期是兩年，即代表24期供款。當你完成第24期供款後，就正式พ้น罰息期的約束了。
- 直接致電銀行：如果找不到文件，最直接的方法就是致電銀行的按揭部門。客戶服務員能即時為你查閱系統，提供最準確的罰息期完結日期。