想將物業轉贈給子女或家人，以為用「送贈契」（Deed of Gift）形式，甚至象徵式收取1元便能慳稅又方便？事實上，這種操作暗藏極高風險，不但未必能節省印花稅，更可能導致業權不穩、銀行拒批按揭，甚至在未來五年內被追討。
本文將為您全面拆解「轉贈契」的法律本質、三大核心風險（破產追溯、按揭困難、印花稅陷阱），並提供「近親轉讓」與設立「聯權共有」（長命契）兩大安全替代方案。無論您是計劃轉讓物業的業主，還是準備置業的買家，了解清楚箇中細節，才能保障自身權益，避免得不償失。
什麼是「贈契」？剖析法律定義與潛在風險
「贈契」的法律本質
正式定義：無償或象徵式代價的物業轉讓
當我們談及物業轉讓，很多人第一時間會想到簽署買賣合約，但其實還有一種特殊方式，就是「轉贈契」。簡單來說，轉贈契的定義，就是業主在不收取任何金錢回報（即「無償」），或者只收取象徵式代價（例如一元）的情況下，透過法律文件將物業業權轉移給另一方。
關鍵法律術語：送讓契 (Deed of Gift) vs. 無償轉讓契 (Assignment at nil consideration)
在法律文件上，你可能會見到兩個聽起來很相似的詞語：「送讓契 (Deed of Gift)」和「無償轉讓契 (Assignment at nil consideration)」。雖然名稱不同，但在實際操作和法律後果上，兩者幾乎沒有分別。它們的核心都是指物業在沒有實際金錢交易的情況下轉手，本質上都是一份贈契。
與一般物業買賣的核心區別
「代價 (Consideration)」的角色：有償交易 vs. 無償贈與
要理解贈契和普通買賣的分別，關鍵就在於法律上的「代價 (Consideration)」這個概念。在一宗標準的物業買賣中，買家支付樓價，這就是「有償代價」。而贈契，顧名思義，是一份禮物，當中沒有實質的樓價支付，屬於「無償贈與」。這個「代價」是否存在，直接決定了交易的法律性質。
法律意涵：商業買賣 vs. 資產饋贈
正因為「代價」的角色不同，兩者的法律意涵也截然不同。有償的物業轉讓被視為一項公平的商業交易，雙方權責清晰。相反，無償的贈契則被界定為資產饋贈，法律上會考慮到送贈人的意圖、財務狀況等更多因素，這也是後續潛在風險的來源。
注意！被視為「贈契」的灰色地帶
風險：成交價遠低於市價的交易
這裡要特別提醒，即使一份轉讓契上有寫明成交價，但如果成交價遠遠低於當時的市場價值，例如一個市值500萬的單位，只用50萬轉手，這就進入了法律上的灰色地帶。這種交易很可能會被視為「實質上的贈契」，而非真正的買賣。
判斷標準：銀行與稅務局如何評估交易實質
那麼，誰來判斷交易的實質呢？主要是銀行和稅務局。它們在審批按揭或評估轉贈契印花稅時，不會只看合約上的金額。它們會參考專業估價，評估該成交價是否合理。如果差價太大，它們有權將交易視同贈契處理。這意味著，即使你以為自己做的是買賣，但仍然要面對與贈契相同的按揭困難和稅務計算方式，例如轉贈物業稅的評估會以市價為準。
為何「贈契」風險極高？三大核心問題全面睇
許多人以為用轉贈契將物業送給家人，既直接又簡單，更能表達心意。但這種看似溫馨的操作，其實隱藏著極高的法律與財務風險，處理不當隨時會得不償失。在決定採用贈契前，必須先清楚了解以下三大核心問題，它們環環相扣，影響深遠。
風險一：業權可被追討（《破產條例》五年追溯期）
法律依據：《破產條例》第49條詳解
贈契最大的潛在風險，源於香港法例第6章《破產條例》第49條的規定。這條例旨在防止任何人在破產前，透過無償或以極低價值轉移資產的方式，來逃避對債權人的責任。根據法例，如果送贈人（原業主）在簽署贈契後的五年內不幸破產，破產管理官便有權向法庭申請，將該次贈與宣告為無效交易，從而追回該物業。
對受贈人（新業主）的後果：物業或被破產管理官收回抵債
對受贈人來說，這意味著即使已經辦妥所有手續，成為了物業的合法業主，但在這五年的追溯期內，業權仍然存在一個巨大的問號。一旦送贈人被頒令破產，你名下的物業就有可能被破產管理官強制收回，用作拍賣抵債。屆時，你不但會失去物業，更無法獲得任何金錢補償，之前付出的轉贈契印花稅及律師費等開支亦付諸流水。
對下手買家的影響：已完成交易的業權仍可被宣告無效
這個業權風險甚至會延伸至下一手買家身上。如果在五年追溯期內，受贈人將物業出售給第三方，即使該買家是完全不知情的善意買家，並已支付全額樓價完成交易，破產管理官依然有權追討。法庭可以頒令該次買賣無效，收回物業。這對下手買家而言，無疑是災難性的後果，等同於樓財兩失。
風險二：銀行按揭極度困難
銀行拒批原因：規避業權不穩定的風險
承接上述的業權追討風險，銀行在審批按揭申請時，會對贈契物業極度審慎。從銀行的角度看，一個在五年內隨時可能被追討的物業，其業權是不完整且存在瑕疵的。如果銀行為這類物業批出按揭，一旦物業被破產管理官收回，銀行就會失去抵押品，貸款頓時變成壞賬。為了規避這種風險，絕大部分銀行都會直接拒絕為五年內的贈契物業批出任何按揭貸款。
按揭「冷靜期」：為何普遍長達5年或以上？
因此，市場上便形成了長達五年的按揭「冷靜期」，與《破產條例》的追溯期完全對應。在這段時間內，無論是受贈人想加按套現，還是下手買家想申請按揭上會，幾乎都會被銀行拒諸門外。更有部分作風極為保守的銀行，為求絕對安全，甚至會將這個觀察期延長至八年或十年，才考慮受理其按揭申請。
對物業價值的影響：市場流通性及財務靈活性大減
無法申請按揭，直接導致物業的市場流通性大打折扣。因為市場上絕大部分買家都需要依賴銀行貸款才能置業，這類物業的潛在買家群體，將大幅縮減至極少數的現金買家。買家數目減少，自然難以用理想價格出售。同時，業主亦無法利用物業進行任何融資活動，令資產的財務靈活性降至零，形同被「鎖死」。
風險三：印花稅陷阱
破解迷思：「贈契」並非零印花稅
一個最常見的誤解，就是以為用贈契方式轉讓物業， যেহেতু成交價為零或象徵式一元，便可以節省轉贈契印花稅。事實上，這是一個完全錯誤的想法。稅務局在評定印花稅時，並不會受合約上的成交價所局限。
稅務局計算基準：按物業市場估值全額徵稅
關於轉贈物業的稅務計算，稅務局會參考當時的物業市場估值，或自行委託差餉物業估價署為物業進行估價，並以此估值作為基礎，全額徵收從價印花稅。換句話說，即使你分文不收將物業送出，受贈人仍需繳付一筆與正常市價買賣完全相同的印花稅款，並不存在任何稅務優惠。
額外印花稅 (SSD) 的適用性分析
此外，贈契同樣不能豁免額外印花稅 (SSD)。如果送贈人在購入物業後，於指定的禁售期內（例如三年）以贈契方式轉讓，該交易仍然有機會被稅務局視為需要繳付額外印花稅的個案。因此，試圖透過贈契來規避任何形式的印花稅，基本上是行不通的。
如何安全轉讓物業？兩大贈契替代方案比較
了解過轉贈契的種種風險後，很多人都會想，究竟有沒有更安全穩妥的方法，將物業業權轉移給家人？答案是肯定的。其實，只要運用得宜，有兩種常見的法律安排，不但能達到轉讓業權的目的，更能有效規避贈契帶來的業權追溯和按揭問題。以下就為你詳細比較這兩個方案。
方案一：具合理代價的「近親轉讓」
操作核心：以標準「轉讓契」及接近市價的價格交易
這個方案的核心，是以一份標準的「轉讓契」(Assignment) 進行，把它當成一宗正式的物業買賣處理。整個過程與公開市場的交易相似，買賣雙方簽訂正式合約，並設定一個接近市場水平的成交價，而不是無償或象徵式收費。這樣做，交易的本質就清晰地界定為「有償轉讓」，而非「饋贈」。
稅務優勢：可享較低稅率及豁免額外印花稅 (SSD)
與充滿稅務陷阱的轉贈契不同，「近親轉讓」在稅務上反而有明顯優勢。第一，近親（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間的物業轉讓，可以豁免「額外印花稅」(SSD)。第二，關於轉贈物業稅項方面，即使承接物業的一方並非首次置業，所需繳付的「從價印花稅」(AVD) 仍可按較低的第二標準稅率計算。這比起一般非首置人士需繳付的高昂稅率，節省的金額相當可觀。
如何界定「合理代價」以避免法律爭議
要讓交易被視為合法的「近親轉讓」而非變相贈契，「合理代價」是關鍵。如果成交價遠低於市價，銀行或稅務局仍有機會質疑其交易的真實性。最穩妥的做法，是在交易前先為物業向銀行申請估價，然後以估價作為參考，設定一個相差不遠的成交價。這樣既能證明交易的商業性質，也能大大減低日後出現法律爭議或按揭申請被拒的風險。
方案二：設立「聯權共有」（長命契）
適用情景：保障傳承意願，防止業權被單方出售
如果你希望將物業權益轉移給家人，但同時想保留一定的控制權，或者確保對方不會輕易將物業出售，「聯權共有」(Joint Tenancy) 便是一個非常合適的選擇。透過將家人的名字加入業權，成為共同持有人，便能達到分享業權的目的。由於任何共有人都不能在未經其他共有人同意下單方面出售物業，這能有效保障你的傳承意願。
法律特性：業權自動繼承與共同決策權
「聯權共有」最廣為人知的特性就是俗稱的「長命契」。在法律上，這代表當其中一位聯權共有人離世，其持有的業權份額會自動、無條件地由在生的其他聯權共有人繼承，無需經過複雜的遺產承辦程序。同時，在所有共有人都在生時，任何關於物業的重大決定，例如出售或加按，都必須獲得全體共有人的一致同意才能進行。
優劣比較：與「贈契」在控制權及業權完整性上的差異
將「聯權共有」與「贈契」比較，最大的分別在於控制權。一份贈契，是將物業的全部業權和控制權完全轉移給對方，送贈人從此失去對物業的任何權利。相反，「聯權共有」是一種分享機制，原業主雖然失去了百分百的業權完整性，但仍然保留了對物業的共同決策權和使用權，控制權並未完全喪失，這為資產的長遠規劃提供了更大的彈性。
情景分析：我應該選擇哪種方案？
案例一：父母想將物業贈予子女但保留控制權
這種情況下，「聯權共有」是理想選擇。父母可以將子女的名字加入業權，讓子女安心，同時因為「長命契」的共同決策特性，子女不能單獨出售或抵押物業，確保了父母的居住權和對物業的最終控制權。他日父母百年歸老，業權亦能順利轉移到子女名下。
案例二：夫婦之間因財務規劃需要「甩名」
夫婦其中一方希望恢復首次置業身份，以便購買新物業時能申請較高成數的按揭，這是「近親轉讓」的典型應用場景。透過以合理市價將自己持有的業權「出售」給配偶，交易性質清晰，文件齊備，既可順利完成「甩名」，亦不會影響該物業日後的按揭申請或轉售。
案例三：兄弟姊妹間的業權轉移
兄弟姊妹間的處理方式較具彈性，需要視乎具體目標。如果其中一方想完全退出，將業權全部轉給另一方，應選擇具合理代價的「近親轉讓」。如果他們希望共同持有物業，並約定好將來業權會留在對方手上，那麼設立「聯權共有」會是更合適的安排。
買家必學：四步查冊識別「贈契樓」
了解物業背景是置業前的重要功課，特別是涉及「轉贈契」的物業，其潛在風險更需要留神。想保障自己，避免買入有業權或按揭問題的單位，其實只要學會查冊，跟著以下四個步驟，便可以輕鬆識別出目標物業是否「贈契樓」。
第一步：查閱土地註冊處紀錄（查冊）
所有物業的業權轉讓紀錄，都公開存放在土地註冊處。這是查證物業歷史最權威、最直接的方法。任何人都可以透過查冊，了解一個單位的歷任業主、成交價及任何未解除的法律負擔（例如按揭或法定押記）。
使用工具：「綜合註冊資訊系統」(IRIS)
你可以親身到土地註冊處，或更方便地透過其網上服務「綜合註冊資訊系統」(IRIS Online Services)，付費查閱任何物業的土地登記冊（Land Register）。這份文件好比物業的「身分證」，詳細列出了所有相關的歷史交易。
第二步：審視註冊摘要，尋找關鍵字眼
取得土地登記冊後，你需要仔細審視「註冊摘要備註」(Memorial Remarks) 一欄，特別留意近五年至十年內的交易，尋找一些特定的法律用詞。
關鍵詞：「Deed of Gift」、「by way of gift」
如果在註冊摘要中看到「Deed of Gift」（送讓契）或「by way of gift」（以贈與方式）這些英文字眼，就代表該次交易屬於贈契，業權是無償轉讓的。
辨識身份：送贈人 (the Donor) 與受贈人 (the Donee)
在相關的贈契文件中，你還會看到送贈人 (the Donor) 與受贈人 (the Donee) 的身份標示，這能幫助你清晰地了解當時是誰將物業送出，以及由誰接收。
第三步：核實轉讓契的「代價 (Consideration)」
有些贈契未必會直接使用「Deed of Gift」的字眼，而是採用看似正常的「轉讓契」(Assignment)。這時候，檢查轉讓的「代價 (Consideration)」，即是物業的轉讓價格，就成為了關鍵。
識別方法：檢查是否為「零代價」或象徵式代價（如$1）
在轉讓契的文件摘要中，如果「代價」一欄顯示為「NIL CONSIDERATION」（無償）、$0，或者只是一個象徵式金額（例如$1 或 $100），這都清晰地表明其本質是一份贈契。銀行和稅務局在審批時，都會將這類交易視為贈與處理。
第四步：比較成交價與市價，諮詢專業意見
最複雜的情況，是轉讓契上有一個實際成交價，但價格遠遠低於當時的市場水平。這種交易雖然形式上是買賣，但實質上可能被銀行視為隱藏的贈契，同樣存在按揭困難的風險。
搜集資料：如何查找當時的物業市場成交價
要判斷成交價是否合理，你可以透過各大地產代理網站的成交紀錄、銀行的網上估價系統，搜集該物業在交易當時同類型單位的市場價格。如果當時的成交價與市價差距太大，例如低於三成或以上，便是一個危險信號。
尋求協助：向律師或按揭顧問諮詢風險評估
當你對查冊結果有任何疑問，或者發現成交價與市價存在異常差距時，最穩妥的做法是立即尋求專業協助。將查冊文件交給你的律師審閱，他們能提供準確的法律判斷。同時，向經驗豐富的按揭顧問諮詢，評估該物業成功申請按揭的機會，是保障自己免受損失的重要一步。
贈契常見問題 (FAQ)
Q1: 成交價低於市價多少，會被銀行視為有「贈契」風險？
這是一個常見的疑問，不過銀行並沒有一個公開的、絕對的百分比標準。銀行主要從風險管理的角度評估，判斷一宗交易是否屬於真實的市場買賣。一般來說，如果成交價明顯低於當時市價，例如低於市價15%至20%或更多，銀行便會提高警覺。
銀行除了比較成交價與當時的估值外，還會審視交易的整體合理性。例如，如果交易沒有地產代理參與，而且買賣雙方有親屬關係，銀行便有更大機會將其視為有「贈契」性質的交易。所以，重點並非在於某個具體數字，而是交易是否具備足夠的商業理據，讓銀行信納這是一宗公平的市場交易。
Q2: 物業的「贈契」歷史已超過五年，是否代表絕對安全，能順利申請按揭？
不一定。雖然根據《破產條例》，送贈人在送出物業五年後破產，其贈契行為的法律追溯期已經屆滿，但這只代表業權在法律層面上相對穩固。銀行批核按揭是基於其商業風險評估，標準往往比法律的最低要求更為嚴格。
很多銀行為了保障自身利益，會設立比五年更長的按揭「冷靜期」。部分大型或作風較審慎的銀行，可能會要求贈契歷史長達八年，甚至十年以上，才會考慮接受按揭申請。每間銀行的內部指引都不同，所以即使贈契已超過五年，申請按揭時仍有機會遇到困難。
Q3: 簽署「贈契」後，送贈人可以單方面撤銷嗎？
在正常情況下，一份已經正式簽署、註冊並完成法律程序的轉贈契，是具有法律約束力的，送贈人不能單方面隨意撤銷。當受贈人接受了這份饋贈，業權便已合法轉移，整個過程是不可逆轉的。
不過，在一些極端情況下，贈契的有效性是可以被挑戰的。例如，假如有證據證明送贈人在簽署文件時，精神上並無行為能力（例如患有嚴重的認知障礙症），或是在受到不當影響、脅迫甚至欺詐的情況下簽署，該贈契便有機會被法庭宣告無效。但是，要證明這些情況的門檻非常高，需要充分的法律證據。
Q4: 為節省印花稅，近親轉讓時只象徵式收費，會否被稅務局視為「贈契」？
會的。稅務局在評估轉贈物業稅款時，會審視交易的實質內容，而不單是合約形式。即使雙方簽訂的是一份買賣合約，但如果成交價只是象徵式金額（例如$1），或者遠遠低於市場合理價值，稅務局極有可能將其視為一項實質上的饋贈。
在這種情況下，計算轉贈契印花稅的基礎，並不會是那個象徵式收費，而是由稅務局根據物業當時的市場價值進行估價，並按照估值全額徵稅。這種操作不但無法節省印花稅，更會為物業帶來「贈契」的所有潛在風險，例如日後申請銀行按揭會非常困難，做法得不償失。