居屋業主若想將單位在公開市場放售或出租，必須先補地價，解除轉讓限制。然而，補價金額往往高達七位數字，其計算核心在於「補價折扣率」。想知道補地價點計？如何自行查冊獲得官方折扣率？補地價的最佳時機為何？本文將為你一文拆解，由淺入深講解補地價計算公式、網上查冊教學、申請全流程，更整合5大慳錢攻略與不同年份的禁售期限制，助你輕鬆掌握補地價的所有竅門，為賣樓部署做好準備。
什麼是居屋補地價？為何業主必須了解補價折扣率？
相信不少居屋業主都思考過出售或出租單位的可能性，而第一件要處理的事，就是「補地價」。在整個過程中，最核心的數字就是「補價折扣率」。這個比率直接決定你需要補多少錢，所以，無論你是準備賣樓，還是只想了解資產價值，都必須先弄清楚這個關鍵概念。
補地價基礎：解除資助房屋的轉讓限制
簡單來說，居屋是政府資助的房屋。當年你用低於市價的金額買入單位，是因為政府豁免了部分地價，這份「折扣」就是政府給予合資格市民的置業福利。因為涉及公帑資助，所以單位設有轉讓限制，業主不能隨意在公開市場上出售或出租。補地價的程序，就是業主向政府繳回當年獲豁免的地價差額。完成補價之後，單位的轉讓限制就會正式解除，屆時其法律地位就與一般私樓無異，可以自由買賣、出租或進行加按。
補價折扣率的角色：決定補價金額的關鍵
這就引伸出一個關鍵概念：補價折扣率。這個比率是在單位首次由房委會售予第一手業主時，根據當時的市值與售價計算出來的，並且會永久記錄在樓契之中。計算補價金額的公式是：
補價金額 = 單位在補價時的評估市值 x 當年的補價折扣率
舉個例，如果你的單位現時市值是600萬，而當年的補地價折扣率是40%，你需要補上的金額就是240萬元。由此可見，這個補價折扣率直接影響你的賣樓成本。即使是同一個居屋屋苑，不同單位的補價折扣率都可能不同，所以準確掌握自己單位的數據至為重要。
不補地價的風險與法律責任
假如業主未完成補地價程序，就私自將單位在公開市場放售或出租，這種行為已經觸犯了香港法例。根據《房屋條例》，違規的業主除了會令買賣合約或租約失效，更可能面臨高額罰款甚至監禁。因此，了解並遵循補地價的規定，不單是財務上的考量，更是履行法律責任的必要一步。
補價折扣率計算方法：一文看懂補地價公式與實例
官方補地價計算公式
想知道居屋補價折扣率如何影響你的財務，首先要掌握最核心的官方補地價計算公式。這條公式十分直接，計算方法如下：
補價金額 = 補價時的物業市值 x 首次出售時的折扣率
公式由兩個關鍵部分組成。第一是「補價時的物業市值」，這個數值不是由業主自己評估，而是當你正式向房屋委員會（房委會）提交補價申請後，由他們委派的測量師評估單位當時的市場價值。第二是「首次出售時的折扣率」，這是一個非常重要的固定比率，又稱為補地價折扣率。它反映了當年房委會首次將單位出售給第一手業主時，所提供的價錢折扣。這個折扣率從單位賣出的那一刻起就已經鎖定，並不會隨時間或業權轉變而改變。
拆解補價折扣率：計算方法與實例分析
理解了基本公式後，下一步就是拆解「補價折扣率」本身是如何得出的。這個比率並不是一個隨意的數字，而是根據單位首次出售時的樓價數據計算出來：
折扣率 = (單位首次出售時的市值 – 單位首次購入價) / 單位首次出售時的市值
這組數據通常都記錄在單位的「首次轉讓契約」上。所以，要獲得最準確的補價折扣率 居屋數據，查閱官方文件是必須的。
讓我們用一個簡單例子來說明整個計算過程：
假設陳先生的居屋單位，在首次出售時，房委會評估的市值是 $400 萬。當時政府給予折扣，所以陳先生的買入價是 $240 萬。
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先計算出固定的補價折扣率：
($400 萬 – $240 萬) / $400 萬 = 40%
這個 40% 就是這個單位永久的補價折扣率。 -
計算現時應付的補價金額：
多年後，陳先生打算在公開市場出售單位。他向房委會申請補地價，測量師評估單位現時的市值為 $700 萬。
補價金額 = $700 萬 (現時市值) x 40% (固定折扣率) = $280 萬
所以，陳先生需要支付 $280 萬的補價金額，才能解除單位的轉讓限制。這裡也反映出一個重點：當年買入時的折扣越高，日後在樓價上升時，需要補的金額也越多。
居屋與公屋（租置計劃）補價大不同
雖然大家時常將居屋和公屋補地價相提並論，但是兩者的計算基礎和程序其實有很大分別，特別是透過「租者置其屋計劃」（租置計劃）購入的公屋單位。
居屋的補價計算，如上文所述，是基於一套標準化的公式，核心在於那個固定的「補價折扣率」。只要找到這個比率，業主就能根據市場樓價，對補價金額作出比較準確的預算。
但是，租置計劃下的公屋單位就不同了。因為這些單位的出售歷史、定價政策和折扣計算方式更為複雜多樣，沒有一個統一的初售折扣率公式可以套用。所以，租置計劃業主需要直接向房委會提交申請，由署方根據該單位的具體情況，獨立進行個案評估，最後才能得出確實的補價金額。整個過程透明度相對較低，業主也較難在事前準確估算費用。
如何查閱最準確的補價折扣率？網上查冊三步教學
想知道自己單位的準確補價折扣率，最可靠的方法就是親自查冊。坊間的地產代理或網上資訊，未必能提供最精確的數據，因為每個居屋單位的補地價折扣率都可能有些微差異。以下教學會一步步引導你，透過土地註冊處的網上服務，找出屬於你單位的權威數據。
為何必須查冊？非官方數據不可靠
在計算補價金額時，準確的補價折扣率是基礎。直接詢問業主或地產代理，他們提供的數字很多時只是大概估算。即使是同一個屋苑，甚至同一座樓宇，不同單位的首次出售時間與當時市值都可能不同，這會導致每個單位的居屋補價折扣率存在差異。要避免任何估算錯誤，唯一的方法是查閱單位首次由房委會出售給第一手業主時的「轉讓契約」（Assignment），這份法律文件上記錄了計算所需的所有原始數據，而查冊就是獲取這份文件的官方途徑。
第一步：登入土地註冊處「網上查冊服務」
首先，你需要登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS Online Services）。一般用戶可以選擇以「非經常用戶」身份登入，然後選擇「查閱土地登記冊」。進入查冊頁面後，建議使用「屋苑/樓宇名稱」進行搜尋，輸入物業的中英文名稱，再準確選擇座數、樓層及單位。在訂購選項中，建議選擇查閱「全部」的土地登記冊副本，雖然費用比只查閱「現時」資料略高，但這樣可以確保你獲得最完整的交易歷史紀錄。完成付款後，你就可以下載一份PDF格式的土地登記冊文件。
第二步：找出首次「轉讓契約」的註冊摘要編號並訂購文件
成功下載土地登記冊後，你需要打開文件，仔細查閱「物業涉及的轇轕」部分。你的目標是找出由「香港房屋委員會」作為「賣方」的首次「轉讓契約」。在這項紀錄旁邊，你會找到一組獨一無二的「註冊摘要編號」（Memorial No.）。請將這組編號準確地抄錄下來。然後，返回「綜合註冊資訊系統」的主頁，選擇「查詢土地文件」，輸入剛才抄下的註冊摘要編號。系統便會讓你訂購這份轉讓契約的影像副本，費用一般為一百元。
第三步：從契約副本找出數據並自行計算
付款後，你便可以下載轉讓契約的副本。打開文件後，你需要從中找出兩個關鍵數字：單位在「當時的市值」（Market Value at the time）與「當時的售價」（Actual Selling Price）。找到這兩個數字後，就可以運用官方公式自行計算出準確的補地價折扣率。
計算公式如下：
（當時市值 — 當時售價）÷ 當時市值 = 補價折扣率
例如，契約文件顯示單位當時市值為150萬元，而當時售價為105萬元。套入公式計算就是：
（$1,500,000 – $1,050,000）÷ $1,500,000 = 0.3
這代表你單位的準確補價折扣率就是30%。有了這個數據，你日後就可以更準確地估算補地價所需金額。
居屋補地價5大步驟：由申請到完成全流程
了解清楚自己單位的補價折扣率之後，下一步就是正式啟動補地價程序。整個過程由遞交申請到最終解除轉讓限制，涉及幾個清晰的步驟。以下我們將會一步步拆解，讓你對整個流程有更全面的掌握。
步驟一：填寫並遞交「評估補價申請書」
程序的起點是向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）提交一份名為「評估補價申請書」的表格。業主可以從相關機構的官方網站下載表格，或親身到辦事處索取。填寫時需要提供業主及單位資料，然後連同樓契副本以及一筆申請費用，以劃線支票或銀行本票形式，一併遞交至指定辦事處。這筆費用是用於支付接下來的估價程序。
步驟二：房委會委派測量師上門估價
當房委會確認收到申請及費用後，便會委派認可的測量師行與業主聯絡，預約一個時間上門視察及評估單位。測量師會評估單位的當時市值，評估時會考慮單位的狀況、座向、景觀及維修保養情況。一個實用的提示是，單位的內部裝修狀況也會影響估價，因此如果單位保養得宜，估值可能會相對較高。
步驟三：接收「評估補價通知書」
測量師完成上門估價後，大約一個月內，業主就會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件非常重要，上面會清楚列明單位最新的評估市值，以及根據這個市值與單位原有的補地價折扣率計算出來的最終補價金額。例如，若單位估值為600萬港元，而當初的補價折扣率是40%，需要繳付的補價就是240萬港元。
步驟四：提出異議或繳付補價
收到通知書後，業主有兩個月的時間去處理。如果業主認為評估的市值過高，導致補價金額不合理，可以在通知書發出後的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。房委會會重新審視個案。假如業主接納評估結果，就要在通知書發出後的兩個月有效期內，以銀行本票或經由律師行以支票形式，繳付全數補價金額。
步驟五：領取並註冊「解除轉讓限制證明書」
成功繳清補價金額後，房委會就會向業主發出一份「解除轉讓限制證明書」。這份文件象徵著你的居屋單位已經正式補妥地價，解除了所有轉讓限制。最後一步，也是非常關鍵的一步，就是業主必須將這份證明書送交土地註冊處進行註冊。完成註冊後，你的單位在法律上就與私人樓宇無異，可以隨時在公開市場上自由出售、出租或進行轉按。
居屋補地價策略與時機：如何節省最多補價金額？
要掌握節省補價開支的竅門，業主必須了解影響金額的關鍵因素。雖然單位的補價折扣率是首次發售時就已定下的固定比率，但最終的補價金額並非一成不變。補價的計算公式是「單位當時市值」乘以「補價折扣率」，所以，把握合適的時機與策略，就能直接影響「單位當時市值」的估價，從而節省一筆可觀的費用。
策略一：趁樓市調整期補地價
補價金額與物業的市值有直接關係。因為補價折扣率居屋單位一經釐定就不會改變，所以影響最終補價金額的唯一變數就是物業在申請補價時的市值。在樓市處於高位時，單位估值自然水漲船高，連帶補價金額也會增加。相反，如果業主選擇在樓市調整期，即樓價回落時申請補地價，房委會評估出來的市值會較低，應繳的補價金額也會相應減少。這個策略比較適合手頭上有充裕資金，並且不急於出售單位的業主，可以預先「鎖定」較低的補價成本，為日後出租或在市場放售單位鋪路。
策略二：以買家資金同步補地價（俗稱「即補即賣」）
對於大部分業主而言，要即時動用一大筆現金支付補地價並不容易。因此，市場上最常見的操作是「即補即賣」。這種做法是業主先在自由市場找到買家，然後簽訂臨時買賣合約。在合約中，買賣雙方會協定一個較長的成交期，例如三個月，預留足夠時間讓業主向房委會申請評估補價。到了正式成交當日，律師樓會運用買家支付的樓價餘款（通常來自買方的按揭貸款），優先用於向房委會支付補地價的款項，以及償還賣家原有的按揭貸款。完成以上程序後，剩餘的款項才會轉交給賣家。這個方法最大的好處是，賣家無需預先籌集資金，而是利用交易本身的資金去完成補價，大大減輕了財務壓力。
策略三：申請估價前的準備功夫
在正式向房委會遞交估價申請前，做足準備功夫可以避免估價過高的情況。首先，業主可以先向多間銀行查詢其單位的初步估價。這樣不但能對單位當前的市值有一個基本概念，有助預算補價金額，而且這些估價紀錄在日後若認為房委會估價不合理，需要提出上訴時，也能成為有力的參考理據。另外一個重要的貼士是，避免在申請估價前為單位進行豪華裝修。因為房委會委派的測量師會親身上門視察單位狀況，如果單位保養得宜甚至簇新，估價自然會較高，這意味著補價金額也會隨之增加。
補價責任誰屬？買賣雙方需知風險
理論上，補地價的責任誰屬，可以由買賣雙方協商決定，並在買賣合約中訂明。
常規做法是由賣方負責補價。雙方協議的成交價是已補地價後的自由市場價格。賣方在成交前完成所有補價手續。這種做法的風險在於賣方，如果房委會的最終估價高於預期，賣方的實收利潤就會減少。
另一種較少見的做法是由買方負責補價。合約訂明的成交價是未補地價的價格，並列明補價款項由買方承擔。這種操作對買方風險極高。第一，補價金額存在變數，若最終估價高於預期，買方的總支出便會超出預算。第二，補價部分的金額一般不能計算在按揭貸款內，買方需要準備更龐大的首期現金。因此，為保障雙方利益及確保交易順暢，由賣方負責補地價是市場上最穩妥和最普遍的做法。
居屋補地價年期限制：何時才能出售？(各年份禁售期一覽)
政策演變：為何要知道單位的首次出售年份？
想知道自己的居屋何時可以在公開市場出售，並處理補地價折扣率的事宜，首先便要了解政府政策的演變。因為不同年份出售的居屋，其轉讓限制和可以申請補地價的時機都大相徑庭。單位的首次出售年份，就好像是它的「出世紙」，決定了它受哪一套規則約束。查清楚這個日期，才能準確判斷您的單位何時可以「鬆綁」。
2018年及之前出售的居屋
對於在2018年或之前首次出售的居屋單位，其轉讓限制相對較為寬鬆。業主由首次轉讓契據日期起計，在首兩年內不能出售單位。由第三年起，業主便可以在居屋第二市場，即「居二市場」，將單位轉售給合資格的綠表或白居二買家，這個過程無需補地價。如果想在公開市場自由出售，則需要等待五年禁售期屆滿後，繳付補地價即可。
2019年至2021年出售的居屋
到了2019年，政府為了進一步鞏固「居屋自住」的定位，將轉讓限制大幅收緊。在這段時期購入單位的業主，由首次轉讓契據日期起計，首兩年內，只可以不高於原價的價格，在居二市場將單位轉售予房委會提名的買家。由第三年至第十年，則可以在居二市場自由定價出售。若想補地價並在公開市場出售，就要等待十年禁售期屆滿。
2022年及之後出售的居屋
為了進一步遏止短期炒賣資助房屋的風氣，政府在2022年再度收緊政策。由這一年起出售的新居屋，轉讓限制是歷來最嚴格的。業主在首五年內，同樣只可以不高於原價的價格，將單位轉售予房委會提名的買家。禁售期過後，由第六年至第十五年，才可以在居二市場放售。至於補地價並在公開市場自由買賣，則需要等待長達十五年後才可以進行。
特殊情況：最早期的免補地價居屋
凡事總有例外。香港最早期的部分居屋，例如在1982年之前出售的第一期至第三期甲的單位，由於當時的地契條款並未設有轉讓限制，因此這些單位的業主是可以在自由市場上出售物業，而完全無需補地價的。例如觀塘的順緻苑、沙田的穗禾苑就是其中一些例子。不過，這類單位在市場上已相當罕有，主要是作為一個歷史參考。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
關於居屋補價折扣率與補地價的種種細節，許多業主都存有不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，並提供清晰易懂的解答，助你更全面地掌握整個流程。
Q1. 補地價可以用按揭嗎？
這是一個很常見的問題，直接的答案是不可以。業主無法為補地價的款項本身，向銀行申請一筆新的按揭貸款。這是因為在補妥地價之前，單位仍然受到轉讓限制，銀行不會接納其作為新貸款的抵押品。
不過，在實際操作中有常見的處理方式。最普遍的是「即補即賣」，也就是在出售單位的過程中，利用買家支付的樓價款項去完成補地價。整個流程會在律師樓的協助下進行：成交當日，律師會先從買家的款項中，抽取所需金額支付給房委會以完成補地價，然後償還賣家原有的按揭貸款，最後的餘額才會交給賣家。
另一種情況是，如果業主並非打算出售單位，而是想為單位加按套現，則必須先用自己的儲備資金繳付補價。在成功解除轉讓限制後，單位就等同於一般私樓，屆時便可以向銀行申請加按或轉按。
Q2. 不滿意房委會估價可以點做？
假如你收到的「評估補價通知書」上的估價，與你心目中的市價有明顯差距，你是有權提出反對的。
業主必須在通知書發出後的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。在上訴理據方面，最有效的方法是提供客觀的市場數據支持。因此，一個具前瞻性的做法是，在正式向房委會提交申請之前，先自行委託數間不同的銀行為單位進行估價。這些由銀行出具的專業估價報告，可以成為你日後提出上訴時的有力理據。如果與房委會的商議未能達成共識，最終可以向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。
Q3. 同一個屋苑，所有單位的補價折扣率都一樣？
答案是不一定。這是一個非常重要的觀念，很多業主都會有所誤解。每個單位的補價折扣率，是根據它「首次由房委會售予第一手業主」時的狀況而釐定，並且是獨一無二的。
即使是同一個屋苑，甚至同一座樓宇，不同單位的補價折扣率也可能存在差異。原因主要有幾個：首先，屋苑可能是分期發售的，不同期數單位的定價和當時的市值都不同，計算出來的折扣率自然有別。其次，有些單位可能是重售單位，其定價歷史也與其他單位不同。
因此，最準確的做法，是查閱該單位在土地註冊處的「首次轉讓契約」，文件上會清楚列明計算補價折扣率所需的原始市值和購入價，這才是最可信的數據。
Q4. 我是居二市場買家，應如何計算補價折扣率？
作為居屋第二市場（居二市場）的買家，計算單位的補地價折扣率時，必須緊記一個原則：計算基礎永遠是追溯到單位「首次由房委會售出」時的數據，而與你在居二市場的買入價完全無關。
換言之，計算公式依然是：
補價折扣率 = (單位首次出售時的市值 – 首次出售時的購入價) / 單位首次出售時的市值
你從上一手業主購入單位的價錢，並不會影響這個固定的歷史折扣率。因此，在你購入居二單位前，極力建議你先透過查冊，找出該單位的首次轉讓契約，準確計算出其補價折扣率。這有助你評估將來若想在公開市場出售單位時，需要承擔的補價成本，作出更全面的財務規劃。