想出售手上的居屋單位，卻對複雜的禁售期規定感到困惑？事實上，不同年份購入的居屋，其轉售限制、補地價要求均有天壤之別，稍一不慎隨時觸犯法例。為了讓各位居屋業主清晰掌握自己的權益與限制，本文將為您一文拆解居屋禁售期的計算方法、深入剖析「第二市場」與「公開市場」的分別、詳述補地價的詳細程序與時機。我們更獨家推出2025年最新居屋禁售期計算機，助您一鍵釐清單位的可售選項與時間表。無論您是哪個年份的業主，都能在此找到最全面的出售全攻略。
居屋轉售核心概念：禁售期、兩大市場與補地價
什麼是「居屋禁售期」？
在指定年期內，對出售、出租及轉讓的法律約束
要成功轉售單位，首先必須理解「居屋禁售期」這個核心概念。這項居屋禁售規定，是政府為了確保資助房屋資源能優先分配給有需要人士，而設下的一段指定年期。在這段時間內，業主想將單位出售、出租或以其他方式轉讓，都會受到法律約束。不同年份購入的單位，例如在居屋禁售期2020或居屋禁售期2021年入市的業主，其禁售期計算方式與年期限制都有所不同，是整個轉售規劃中最關鍵的一環。
兩大轉售市場：第二市場 vs 公開市場
第二市場 (未補地價)：售予綠表及白居二等合資格人士
當業主符合基本的轉售年期條件後，一般會面臨兩個主要的出售途徑。第一個是「第二市場」，你可以將它理解為一個資助房屋的內部轉讓平台。在第二市場出售單位，最大的特點是業主無需補地價，但買家必須是持有有效資格證明的人士，主要是「綠表」申請者及「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的成功申請者。
公開市場 (自由市場)：補地價後，可自由售予任何人士
第二個途徑，就是大家比較熟悉的「公開市場」，又稱為「自由市場」。只要業主向政府繳付了「補地價」，正式解除了單位的轉讓限制，你的居屋單位就可以像任何普通私人物業一樣，在市場上自由出售或出租給任何人士，買家的身份再也沒有任何限制。
什麼是「補地價」(Premium)？如何計算？
定義：為解除轉讓限制而向政府補回的樓價折扣
那麼，「補地價」究竟是什麼？由於當初政府是以低於市值的折扣價將單位售予你，所以當你想將單位放到公開市場自由買賣時，就需要先向政府歸還這份折扣的當前價值。簡單來說，補地價就是為了正式解除單位的轉讓限制，而向政府補回當初購入時所享有的樓價折扣。
計算公式：單位轉售時市值 × (購入時折扣率)
補地價金額並非一個固定數目，它會隨市場樓價變動，其計算有一條清晰的官方公式：補價金額 = 單位轉售時的市值 × (購入時的折扣率)。這個「購入時折扣率」是固定的，在你當初簽署的買賣合約（即樓契）上會清楚列明，是計算時的重要依據。
關鍵時點：補價金額按「簽署轉讓契據時」的市值計算
這裡有一個非常關鍵的細節：計算補價所用的「單位市值」，並非以你遞交申請當日的估價為準。根據房委會的規定，補價金額是按你與買家「簽署轉讓契據時」的物業市值來計算。由於從申請到簽署契據需時，期間樓市或有變動，這個時間點的差異，有機會對最終需要繳付的補價金額構成直接影響。
【獨家互動工具】居屋禁售期計算機
居屋禁售期的規定因應不同年份的政策而有所不同，規則繁多，要準確計算自己的單位何時可以轉售，確實會感到困惑。為了讓你更清晰地掌握自己的狀況，我們特別設計了這個簡單易用的居屋禁售期計算機，只需輸入幾個基本資料，就能讓你對單位的轉售限制和選項一目了然。
輸入單位資料，即時分析轉售選項
請依照以下步驟，輸入你單位的基本資料，系統就會即時為你生成一份度身訂造的轉售分析報告。
第一步：選擇居屋「首次出售日期」
這個日期是整個居屋禁售期计算的最關鍵因素，它決定了你的單位究竟適用於哪個時期的轉讓限制政策。你可以在單位的樓契（Deed of Assignment）上找到這個確實日期。
第二步：輸入你的「買入年份」
不論你是一手還是二手買家，輸入你的買入年份，可以幫助我們計算出你持有單位的年期，從而準確判斷你目前正處於整個禁售期時間線的哪個位置，例如是否已過2020年或2021年買入單位的兩年限制期。
第三步 (選項)：輸入「單位估價」以估算補價金額
如果你有計劃將來在公開市場出售單位，可以輸入現時的市場估價。你可以參考各大銀行的網上估價服務，獲取一個初步參考數字。這一步是選項，即使不輸入，系統仍會為你提供完整的禁售期分析。
您的個人化分析報告
完成輸入後，計算機會立即為你整合出一份清晰的分析報告，內容包括：
目前所處的禁售期階段
報告會直接告訴你，你的單位現正處於哪個轉售限制階段，例如是首5年內只能原價轉售，還是已經可以自由定價在第二市場出售。
現時可行的轉售途徑及條件
你將會清楚看到，在目前這個階段，你可以透過哪些市場（第二市場或公開市場）出售單位，以及需要符合什麼特定條件，例如是否需要補地價、買家資格有何限制等。
預計可於公開市場出售的年份
報告會根據你的資料，推算出你的單位預計在哪一年可以補地價，並正式在公開市場自由出售，助你更有效地規劃未來。
初步補地價估算
如果你在第三步輸入了單位估價，報告會根據你單位首次出售時的折扣率，為你初步估算出需要補回的地價金額，讓你對未來可能涉及的開支有一個基本預算。
各年份居屋禁售期限制一覽
要處理居屋禁售的問題，第一步就是弄清楚你單位的「出生年份」。政府在不同時期推售居屋，附帶的居屋禁售期限制都大有不同，直接影響你的轉售策略。想準確進行居屋禁售期计算，就要先對號入座，看看你的單位屬於哪個年代。
2022年及之後 (新居屋)
如果你是抽中2022年或之後推出的新居屋，就要有心理準備，轉售限制是歷來最嚴格的。這項政策的目的是確保資助房屋資源真正流向有自住需要的人士。
首5年：僅可原價於第二市場轉售
由首次轉讓契據日期起計的首5年內，你只可以將單位在第二市場，以不高於買入時的原價，轉售予合資格的綠表或白居二買家。這意味著短期內沒有任何獲利空間。
第6至15年：可於第二市場自訂價格轉售
踏入第6年，直到第15年屆滿為止，你終於可以在第二市場自由定價出售單位。不過，買家依然只限於合資格的綠表或白居二人士。
15年後：補地價後可於公開市場自由出售
等待了漫長的15年後，你便可以向房委會申請補地價。完成手續後，單位就能在公開市場（自由市場）上自由買賣，售予任何人士，不再受任何身份限制。
2019年至2021年
在2019年至2021年期間購入單位的業主，例如想了解居屋禁售期2020或居屋禁售期2021的規定，面對的限制比之前年份的業主多，但又比最新的政策稍為寬鬆。
首2年：僅可原價於第二市場轉售
與最新政策相似，頭2年也是只能在第二市場，以不高於原價轉售給合資格人士。
第3至10年：可於第二市場自訂價格轉售
禁售期滿2年後，由第3年起至第10年，你可以在第二市場自訂價格出售單位，買家同樣是綠表或白居二人士。
10年後：補地價後可於公開市場自由出售
持有單位滿10年後，你就可以選擇補地價，然後在公開市場將單位自由出售。
2018年
2018年是個很特別的年份，它的轉售限制與前後的年份都不同，設有獨特的售回機制。
首2年：必須以原價售回給房委會
最初2年，業主不能在第二市場放售，而是必須以買入時的原價，將單位售回給房委會。
第3至5年：可於第二市場自訂價格轉售
由第3年至第5年期間，業主可以在第二市場按自訂價格，將單位轉售予合資格人士。
5年後：補地價後可於公開市場自由出售
持有單位滿5年後，便可以補地價，在公開市場自由出售。
2007年至2017年
這十年間的居屋，轉售限制相對簡單和寬鬆，為業主提供了較大的彈性。
第3年起：可於第二市場自訂價格出售
由首次轉讓契據日期起計的第3年開始，業主就可以在第二市場自由定價出售單位予合資格人士。
5年後：補地價後可於公開市場自由出售
只要持有單位滿5年，業主隨時都可以申請補地價，繼而在公開市場上自由轉售。
1982年至2006年
如果你持有的是這些「元祖級」居屋，那情況就簡單得多。
限制期已過，可隨時在第二市場或補地價後於公開市場出售
這些單位的轉讓限制期早已屆滿。現在，業主可以隨時選擇其中一種方式出售：一是在第二市場免補地價售予合資格人士，二是在補地價後於公開市場自由出售。
【實戰流程】兩大市場出售步驟全攻略
了解清楚不同年份的居屋禁售規定之後，就來到大家最關心的實戰部分。究竟要將自己的居屋單位成功賣出，具體步驟是怎樣的？不論你的單位是屬於居屋禁售期2020或2021的批次，還是更早或更後的年份，實際操作起來都離不開兩大市場。以下我們將會一步一步拆解在「第二市場」和「公開市場」的出售流程，讓你對整個過程有個清晰的藍圖。
流程一：第二市場出售 (申請「准賣證」)
如果你打算將單位售予綠表或「白居二」的合資格買家，並不想支付補地價，就要循這個途徑。整個流程的核心，就是先向政府申請一份名為「可供出售證明書」的文件，也就是坊間常說的「准賣證」。
第一步：釐清所屬機構（房委會／房協）
這一步非常關鍵，但很多人都會忽略。香港的資助房屋主要由兩個機構管理，分別是「房屋委員會」（房委會）和「房屋協會」（房協）。兩者的申請表格、費用和遞交地點都不同。所以，第一件事就是拿出你的買賣合約或樓契，確認你的單位是屬於房委會還是房協，這樣才不會弄錯申請對象。
第二步：準備文件及繳付申請費
確認了所屬機構後，就可以準備申請文件。一般來說，你需要準備以下幾樣東西：
1. 已填妥的「可供出售證明書」申請書
2. 樓契（或稱轉讓契據）的副本一份
3. 申請費（通常需要以劃線支票或銀行本票繳付）
記得要使用對應機構的最新版本申請表格，以免延誤進度。
第三步：遞交申請
文件準備齊全後，便可以遞交申請。
* 如果你的單位屬於房委會，一般需要將文件交到所屬屋邨的租約事務管理處。
* 如果單位屬於房協，則需交到房協的特定辦事處，例如「居屋第二市場計劃小組」。
遞交前最好再次核對地址和辦公時間。
第四步：領取「可供出售證明書」後放盤
申請獲批後，你就會收到「可供出售證明書」（准賣證）。記住，你必須在成功領取這份文件之後，才可以正式委託地產代理放盤，或者與潛在買家洽談。這份證明書本身沒有設有效期限，但它是你在第二市場合法出售單位的入場券。
流程二：公開市場出售 (申請「補地價」)
如果你希望將單位像私樓一樣，自由賣給市場上任何一位買家，就需要先完成「補地價」這個程序。整個流程的最終目標，是取得一份「解除轉讓限制證明書」，正式為你的單位「鬆綁」。
第一步：遞交「評估補價申請書」
首先，你需要向房屋署遞交「評估補價申請書」，正式啟動程序。隨申請書要附上樓契副本和一筆申請手續費，這筆費用是用於支付之後的專業物業估價服務。
第二步：房署派員上門評估市值
遞交申請後，房屋署會委派認可的專業測量師聯絡你，並預約時間上門視察單位。測量師會根據單位的當時狀況、座向、景觀等因素，評估出一個十足市值。這個估價，就是計算你需要補多少地價的基礎。
第三步：接收「評估補價通知書」
測量師完成評估後大約一個月，你就會收到由房屋署發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位評估市值，以及根據你買入時的折扣率計算出來的應繳補價金額。
第四步：於有效期內繳付補價
這份通知書是有有效期的，通常為期兩個月。你必須在這段時間內，以銀行本票或經由律師行支票，繳付通知書上列明的全數補價金額。如果逾期未付，這次申請就會作廢，將來若要再申請，便要重新估價。
第五步：領取「解除轉讓限制證明書」完成交易
當房屋署確認收妥補價款項後，就會向你發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是你的單位已解除所有轉讓限制的法律證明。之後，你的代表律師會將這份證明書交往土地註冊處登記。一經登記，你的居屋就正式等同私人物業，可以自由地在市場上完成交易。
【專家策略】3大補地價錦囊與避險技巧
要順利在公開市場出售居屋，除了要留意居屋禁售期的限制，掌握補地價的竅門同樣重要。補地價金額動輒數十萬甚至過百萬，當中每一個決定都會影響最終支出。以下為你整理了三個專家級策略，助你在過程中慳得更多，同時避開潛在風險。
策略一：把握補地價最佳時機
樓市調整期申請，或可節省費用
補地價的金額，是根據你申請評估一刻的單位市值來計算。這意味著補價金額會跟隨市況浮動。所以，若你在樓市處於高位時申請，單位估值自然水漲船高，需要繳付的補價亦會相應增加。相反，如果在樓市調整期，單位估值回落，補價金額便有機會減少。因此，選擇一個合適的申請時機，是節省開支的第一步。
申請前向銀行多方查詢估價作參考
在正式向房署提交申請前，主動聯絡數間銀行為你的單位進行初步估價，是一個非常實用的準備工作。這樣做有兩個好處。第一，你可以對單位的大約市值及所需補價金額有一個基本預算，方便規劃資金。第二，這些銀行的估價紀錄，可以作為重要的市場參考。萬一將來你認為房署的估價過高，這些文件就能成為支持你提出反對或上訴的有力佐證。
策略二：估價前避免大型裝修
過度裝修或會推高單位估值，增加補價金額
當房署委派的測量師上門評估時，單位的內部狀況是影響估值的重要因素之一。一個剛剛完成全新豪華裝修的單位，其市場價值自然會比一個狀況普通的單位為高。這個較高的估值，會直接導致你需要繳付的補地價金額增加。所以，如果你的裝修計劃是為了賣樓，建議在完成補地價程序後才進行，這樣便可避免因為裝修而「推高」了補價成本。
策略三：注意交易細節與法律風險
慎防「買家代付補價」的潛在風險
市場上有時會出現「買家代付補價」的交易方式，即買賣雙方只協定一個未補地價的樓價，再由買家負責處理補價事宜。這種安排看似方便，但存在不少風險。對買家而言，最終的補價金額是未知之數，增加了財務上的不確定性。而且，補價款項通常不能納入按揭貸款，買家需要準備更龐大的現金。這種交易結構亦可能引起稅務及法律上的爭議。為求穩妥，建議還是採用由賣家完成補地價後，以一個清晰的「全包價」進行交易。
了解違規出售的嚴重後果（罰款及監禁）
必須緊記，任何未完成補地價程序的居屋，都不能在公開市場自由出售。根據香港《房屋條例》，違規轉讓單位屬於刑事罪行。一經定罪，不僅相關的買賣合約會被視為無效，涉事人士更可能面臨高達50萬元的罰款以及監禁。因此，無論你的單位是屬於居屋禁售期2020還是其他年份的計劃，都必須嚴格遵守法規，切勿以身試法。
居屋禁售期常見問題 (FAQ)
處理居屋禁售的各種規定時，總會遇到一些 spezifische 的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠清晰地解答你心中的疑惑。
我在2021年買入的居屋，禁售期如何計算？
如果你是在2019年至2021年間購入單位，那麼你的居屋禁售期計算方式如下：
* 首兩年（由首次轉讓契據日期起計）： 你只可以在第二市場，以不高於原價的價格，將單位轉售給房委會提名的合資格人士。
* 第三至第十年： 你可以在第二市場，自行議定價格，將單位轉售給合資格的綠表或「白居二」買家。
* 十年後： 你可以選擇繳付補價，然後在公開市場自由出售單位給任何人士。
所以，針對居屋禁售期2021買入的單位，你需要持有單位滿十年，才可以透過補地價進入自由市場。
禁售期內，居屋可以出租嗎？
這是一個非常重要的問題，答案是不可以。根據《房屋條例》，在居屋禁售期內並且未補地價之前，業主必須將單位用作自住。任何形式的出租、分租，甚至是讓非家庭成員的親友暫住，都可能被視為違反轉讓限制。一經發現，後果可能相當嚴重，包括罰款甚至監禁，因此必須嚴格遵守規定。
補地價後，是否必須立即出售單位？
不需要。當你完成所有補地價程序，並收到由房署發出的「解除轉讓限制證明書」後，你的單位在法律層面上，已經等同於一個普通的私人住宅單位。這意味著你已經完全解除了轉讓限制，可以自由決定何時出售、出租或繼續自住，並沒有任何時間壓力規定你必須立即將單位賣出。
若不同意房署的補價評估，可以上訴嗎？
可以的。當你收到房署發出的「評估補價通知書」，上面會列明單位的估值及你需要繳付的補價金額。如果你認為評估的市值不合理，你必須在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房署提出反對。房署會覆核你的個案。假如你對覆核結果依然不滿意，你還有權利向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。
可否先簽訂臨時買賣合約，再申請補地價？
這個問題的答案，取決於你的居屋首次出售的年份，情況有所不同。
* 對於較早期的居屋（例如2018年之前發售的單位，並已過五年禁售期）： 是可以的。你可以在申請補地價前，先與買家簽訂臨時買賣合約。但是，合約上必須清楚列明一項條款，訂明補價金額必須在指定限期內（通常是28天內）繳清。
* 對於較新期的居屋： 規限會更嚴格。例如，業主可能需要先向房署遞交補價申請，並在收到房署發出的「認收通知書」之後，才可以與買家簽訂任何具法律約束力的買賣協議。
由於程序複雜且具法律約束力，在進行任何操作前，最好先向專業的地產代理或律師查詢，確保所有步驟都符合法規。