置業是許多香港人的人生目標，但面對複雜的按揭申請，例如首期預算、按揭成數、H按P按選擇及壓力測試等術語，往往令新手感到卻步。本篇【按樓終極指南2025】將為您化繁為簡，由按揭的基本概念入手，透過九大章節，一步步拆解由計算貸款額、比較按揭計劃、掌握申請流程，以至避開常見陷阱的全部竅門。無論您是首次置業還是計劃轉按，本文都能助您掌握所有必要資訊，充滿信心地踏出「上車」第一步。
按揭新手入門：按樓是甚麼？申請流程與供款詳解
按揭（按樓）意思與基本概念
想順利上會，第一步當然是理解整個按樓買樓的基礎，也就是搞清楚按樓意思。簡單來說，「按樓」就是指置業人士將購入的物業作為一種抵押品，向銀行或財務機構借入一筆資金，用來支付樓價的大部分金額。按樓的英文是Mortgage，在處理買賣文件和銀行溝通時，你將會經常見到這個詞語。
在按揭協議下，你需要按照合約訂明的年期與利率，每月定時定額地分期還款。這個過程包括償還本金和支付利息。假如借款人無法履行還款責任，貸款機構則有權依據法律程序收回並出售該物業，用以抵銷尚未清還的貸款。
按揭申請四部曲
了解基本概念後，實際的申請流程其實相當直接，主要可以歸納為以下四個步驟，讓你更有預算。
第一步：簽訂臨約，正式啟動
當你選定心儀的單位，並與賣家簽訂臨時買賣合約後，就是申請按揭的最佳時機。因為銀行需要這份文件來啟動審批程序。
第二步：準備文件，有備無患
銀行需要評估你的財務狀況和還款能力。因此，你需要準備好一系列文件，最基本的通常包括香港身份證副本、住址證明、工作證明，以及最近三至六個月的入息證明，例如公司糧單、銀行月結單或稅單。
第三步：遞交申請，等待估價
備妥所有文件後，便可以正式向選定的銀行遞交按揭申請。銀行收到申請後，會委託估價行為物業進行估價。這個估價結果非常關鍵，它會直接影響銀行最終願意批出的貸款金額。
第四步：獲取批核，簽署文件
如果銀行審批順利通過，你便會收到一份「按揭貸款確認信」（Offer Letter），信中會列明所有貸款的詳細條款。仔細閱讀並確認所有內容無誤後，便可以簽署作實，之後再交由律師處理後續的法律手續。
每月供款是如何組成？
每月向銀行支付的供款，看似是一個單一的數目，但它其實是由兩大部分所組成，理解這兩者的關係有助你更清晰地規劃財務。
第一部分是「本金」（Principal），這是你直接用來償還所借貸款的實際金額。第二部分則是「利息」（Interest），這是你因為借用資金而需要支付給銀行的費用。
一個值得留意的重點是，在供款期的初期，你每月還款的大部分金額其實是用來支付利息，只有小部分是用於償還本金。隨著時間推移，這個比例會逐漸轉變，利息的佔比會慢慢減少，而本金的佔比則會相應增加，直至最後還清全部貸款。
我可以借幾多？解構按揭成數、首期及按揭保險
甚麼是按揭成數 (LTV)？
了解基本的按樓意思後，下一步就是計算置業最重要的資金問題：究竟銀行肯借多少錢給自己？這個問題的答案，就取決於「按揭成數」。按揭成數的英文是 Loan-to-Value Ratio，簡稱LTV，它指的是銀行願意批出的貸款金額，佔物業價值的百分比。
這個百分比直接決定了你的貸款額上限，和你需要準備的首期資金。例如，一個價值600萬的單位，如果按揭成數是七成（70%），貸款額就是420萬，首期就需要準備180萬。香港金融管理局對銀行的按揭成數有基本規定，目前一般住宅物業的最高按揭成數是七成。如果你的收入來源並非來自香港，或者本身是另一筆按揭的擔保人，銀行批出的成數可能會再低一些。
按揭保險計劃 (MIP)：申請高成數按揭的鑰匙
看到七成按揭需要準備的百多萬首期，可能讓不少準備按樓買樓的朋友感到卻步。這時候，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）就扮演了關鍵角色。這個計劃由香港按證保險有限公司營運，它的作用是為銀行提供保障。
簡單來說，你向保險公司支付一筆保費，保險公司就為銀行超過金管局規定成數的貸款部分提供保險。因為銀行的風險降低了，所以銀行就願意批出高達九成的按揭貸款。這樣一來，首次置業人士就有機會用較少的首期資金上車。申請按揭保險的物業必須是自住用途，而保費可以選擇一筆過支付，也可以加進貸款總額中分期償還。
實例計算：陳先生買600萬樓的首期預算
讓我們用一個實例，看看按揭保險如何影響首期預算。假設陳先生是首次置業，他想買入一個價值600萬的單位。
情景一：不申請按揭保險
最高按揭成數：七成 (70%)
銀行貸款額：$6,000,000 x 70% = $4,200,000
陳先生需準備的首期：$6,000,000 – $4,200,000 = $1,800,000
情景二：申請按揭保險
最高按揭成數：九成 (90%)
銀行貸款額：$6,000,000 x 90% = $5,400,000
陳先生需準備的首期：$6,000,000 – $5,400,000 = $600,000
從計算結果可以清楚看到，透過按揭保險計劃，陳先生需要準備的首期資金由180萬大幅降至60萬。當然，他需要額外支付按揭保險的保費。不過，這個計劃確實為首期資金有限的買家，提供了一個更容易實現置業夢想的途徑。
我負擔得起嗎？計算供款與入息比率 (DSR)
知道自己大概可以借到多少錢之後，下一步就要問一個更實際的問題：我真的負擔得起每個月的供款嗎？這正是銀行審批按樓申請時最關心的部分。在整個按樓買樓的過程中，這也是你需要最認真計算的一環。銀行會透過一個關鍵指標，來評估你的還款能力是否穩健。
銀行審批核心：供款與入息比率 (DSR)
銀行判斷你是否具備足夠還款能力，主要依賴一個稱為「供款與入息比率」(Debt-to-Service Ratio, DSR) 的指標。你可以把它想像成一個財務健康的檢查。它的計算方法很直接，就是將你每月所有的債務供款總額，除以你的每月總收入。
根據香港金融管理局的指引，這個比率的上限一般是50%。換句話說，你每個月用來償還所有債務的錢，不能超過你總收入的一半。這裡的「所有債務」不單指你將要申請的樓宇按揭，還包括你現有的私人貸款、汽車貸款、信用卡分期付款等。所以，銀行在計算時會要求你申報所有債務，確保評估的準確性。要成功申請按樓，理解這個比率是關鍵一步。
壓力測試：雖已暫停，為何概念仍重要？
你可能聽過「壓力測試」這個名詞。在2025年2月底金管局宣佈暫停這項要求前，它是按揭審批的必要關卡。你可能會問，既然已經暫停，為甚麼我們還要討論它？因為這個概念背後的風險管理邏輯，對每一位準備置業的人來說，仍然非常重要。
壓力測試的原意，是模擬在加息環境下，你的還款能力會否受到衝擊。當時的要求是，假設你現時的按揭利率再增加2個百分點，計算出來的供款與入息比率，仍然不可以超過你月入的60%。
雖然銀行現在不再強制進行這項測試，但這個概念提醒我們一個重要的理財原則：要為未來的利率變動預留緩衝空間。利率市場有週期，有升有跌。我們建議你在為按樓買樓做預算時，可以為自己做一個簡單的「個人壓力測試」。試計算一下如果未來利率上升2%，你的每月供款會增加多少，而這個增幅會否對你的生活造成過大壓力。這樣做能幫助你更全面地評估自己的財務狀況，做出更穩健的決定。
H按 vs P按點揀好？香港主流按揭計劃全分析
選擇一個合適的按揭計劃，是深入了解按樓意思之後，整個按樓買樓流程中最關鍵的決定之一。這個選擇直接影響你未來十幾二十年的現金流與財務規劃。市場上的計劃五花八門，但最主流的選擇主要圍繞三種：H按、P按及定息按揭。以下將會逐一為你分析，助你找到最適合自己的方案。
H按 (HIBOR Plan)：與市場利率掛鈎，波動性較高
H按是目前市場上最普遍的選擇。它的全名是香港銀行同業拆息按揭計劃 (HIBOR Plan)，這裡提到的按樓英文術語HIBOR，是指銀行之間互相借貸的利率，可以理解為資金的「批發價」。這個利率每日都會浮動。
H按的利率計算方式通常是「HIBOR + 銀行指定的百分比」（例如 H+1.3%）。因為HIBOR波動較大，所以每月的供款額並非固定不變。不過，H按計劃最重要的一個特點是設有「鎖息上限」（或稱「封頂位」）。這個上限通常會以P按利率為基礎（例如 P-2.5%），作用是當HIBOR大幅上升，導致你的實際利率高於這個上限時，你的供款利率就會被鎖定在這個上限水平，為供款人提供一個重要的保障。
P按 (Prime Rate Plan)：利率較穩定，供款預算較易
P按的全名是最優惠利率按揭計劃 (Prime Rate Plan)。最優惠利率（P）是銀行提供給其最優質客戶的貸款利率，由各家銀行自行釐定，變動頻率遠比HIBOR低。香港的P主要分為「大P」（如滙豐、中銀香港等採用）和「細P」（其他大部分銀行採用）。
P按的利率計算方式通常是「P – 銀行指定的百分比」（例如 P-2.5%）。因為P的變動不頻繁，所以選擇P按的最大優點是供款額非常穩定，讓你可以更輕鬆地規劃個人或家庭的長遠財政預算。在加息週期，P按的穩定性顯得尤其吸引；但在低息環境下，其利率通常會比H按高。
定息按揭 (Fixed-rate Mortgage)：鎖定前期利率，不受市場波動影響
定息按揭，就是指在指定年期內（例如首2年、5年或更長），你的按揭利率會被完全鎖定在一個固定水平，不受任何市場利率波動影響。
這個計劃最大的優點是提供了絕對的確定性。在鎖定的年期內，無論市場利率如何升跌，你的每月供款額都絲毫不變，讓你擁有完全的預算控制權。這對於非常厭惡風險，或預期未來利率會大幅上升的置業者來說，是一個理想的防守性選擇。不過，它的初始利率通常會比當時的H按或P按稍高。同時，如果在定息期內市場減息，你也無法即時享受利率下調的好處。
案例分析：陳先生應如何選擇？
假設陳先生是一位首次置業人士，他正在考慮為新購入的物業申請按揭。他應該如何在這三者之間作出抉擇？
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如果陳先生的風險承受能力較高，並且預期未來一段時間市場利率會維持平穩或向下，他可以優先考慮H按。這樣他便有機會享受到較低的初始利率，節省利息開支，而鎖息上限亦為他提供了基本的保障。
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如果陳先生的理財風格非常審慎，希望每月供款額固定，方便規劃家庭開支，那麼P按會是更穩妥的選擇。他願意付出輕微的利率溢價，來換取供款的穩定性與安心。
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如果陳先生極度憂慮未來利率會急劇攀升，並希望在置業初期完全消除這個不確定性，他可以考慮選擇定息按揭。鎖定最初幾年的利率，可以讓他安然渡過潛在的加息週期，之後再根據市況轉為H按或P按。
總括而言，三種計劃沒有絕對的好壞之分，最適合的選擇取決於個人的財務狀況、風險承受能力，以及對未來利率走勢的判斷。
新造、轉按、加按：不同人生階段的按揭選擇
置業的旅程並非一成不變。當你初次接觸按樓意思，了解如何申請貸款後，這只是個開始。你的按揭計劃，就如同一位理財夥伴，會隨著人生階段、財務狀況與市場環境的轉變，而有不同的選擇。無論是首次置業、希望優化現有供款，還是需要資金周轉，市場上主要有三種按揭方式：新造、轉按和加按，它們分別對應著不同的需要。
新造按揭 (New Mortgage)
新造按揭，顧名思義，就是你為第一次按樓買樓而申請的按揭。它的英文是 New Mortgage，是絕大多數業主都會經歷的第一步，亦是大家最常接觸到的按揭類型。當你選定心儀的物業，簽署臨時買賣合約後，便可以開始向銀行申請新造按揭。這個階段的目標很純粹，就是尋找一間能提供最優惠利率和條款的銀行，順利完成交易，正式成為業主，踏出置業旅程的第一步。
轉按 (Refinancing)
當你已經供款一段時間，通常在過了原先銀行的罰息期（一般為兩至三年）後，轉按（Refinancing）便是一個值得考慮的選項。你可以將轉按想像成轉換電訊商的月費計劃，目的是將現有的按揭貸款，由原來的A銀行轉移到能提供更佳條件的B銀行。業主選擇轉按，通常有幾個主要動機：追求更低的按揭利率以節省利息開支、賺取新銀行提供的現金回贈、或者在物業升值後，透過轉按申請更高貸款額，將物業的增值部分套現作其他用途。
加按 (Top-up Mortgage)
加按（Top-up Mortgage）與轉按套現的目標有點相似，都是希望從已經升值的物業中提取資金，但做法截然不同。加按是指向「同一間」貸款銀行申請，在現有的按揭基礎上，增加貸款額度。由於你一直與該銀行維持貸款關係，因此申請手續通常比轉按簡單快捷，律師費用也可能較低。不過，因為你沒有轉換銀行，所以未必能享受到市場上最優惠的利率，亦通常沒有現金回贈。選擇加按還是轉按，主要取決於你對資金的需求緩急、以及對手續便捷度和優惠條款之間的權衡。
一手樓、二手樓、居屋按揭有何分別？
買樓時選擇一手新盤、二手樓還是居屋，除了樓價和個人喜好，它們的按揭（按樓 英文為Mortgage）申請細節也有很大差異。了解這些分別，有助你更準確地規劃財務預算。
新盤（一手樓）按揭注意事項
為新盤申請按樓買樓，首先要面對的是付款方法的選擇，主要分為「即供付款」和「建期付款」。即供付款是指在樓宇未落成時就開始供款，好處是樓價通常有較大折扣。建期付款則是在物業落成後才開始供款，這讓買家有更充裕的時間準備資金，而且可以使用最新的按揭保險計劃，申請較高成數的按揭。
選擇建期付款也有潛在風險。因為由簽約到物業落成可能相隔一兩年，屆時銀行對物業的估價，或者買家自身的財務狀況都可能出現變化，影響最終的按揭審批。此外，部分發展商會提供俗稱「呼吸Plan」的高成數按揭計劃，雖然申請門檻極低，但優惠利率期（通常為首兩至三年）過後，利率會大幅抽升。如果到時未能順利轉按至銀行，供款壓力便會大增。
二手樓按揭注意事項
二手樓按樓意思上與新盤一樣，都是將物業抵押給銀行，但在審批上，銀行對物業的估價是關鍵。銀行會自行評估物業價值，如果估價低於你的成交價，即是「估價不足」。這時銀行批出的貸款額會以估價為準，差額部分就需要買家額外準備現金補上，俗稱「抬錢上會」。
物業和申請人的年齡，是決定二手樓按揭還款期的另一重要因素。銀行普遍會用「75減」這個準則來計算，即「75減申請人年齡」和「75減物業樓齡」，然後取兩者中較短的年期作為最長還款期。例如，一位40歲的申請人購買樓齡30年的物業，其最長還款期便是35年（75-40）和45年（75-30）中較短的35年。
居屋等資助房屋按揭
居屋或綠置居等資助房屋，因為有政府作為擔保人，所以按揭條款比私樓寬鬆得多。以一手居屋為例，綠表買家最高可申請九成半按揭，白表買家亦可申請高達九成按揭，而且大部分情況下都無需通過壓力測試。這對於首期資金有限的申請人來說，無疑是一大優勢。
至於二手居屋，按揭審批則會視乎政府的擔保期。銀行普遍以首次發售日期起計的年期為標準，如果樓齡較高，例如超過19年，政府的擔保可能已經完結或即將完結。這會影響銀行批出的按揭成數和年期，買家未必能借足高成數按揭。同時要留意，未補地價的資助房屋有轉售限制，而且只能用作自住，不可出租。
精明理財：善用按揭優惠及周邊服務
申請樓宇按揭，除了比較利率高低，其實銀行提供的各種優惠和周邊服務，同樣是理財規劃的重要一環。懂得善用這些工具，不但可以減輕供樓負擔，更可以令你的資金運用更靈活。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link)
高息存款掛鈎戶口，英文是 Mortgage-link Account，是現時 H 按計劃一個非常普遍的配套。它的運作原理很直接。銀行會提供一個與你的按揭戶口相連結的儲蓄戶口。你存入這個戶口的資金，可以賺取與按揭貸款利率完全相同的利息。這個高息優惠通常有存款上限，普遍是剩餘貸款額的 50%。例如，你的剩餘貸款是 300 萬，那麼就有 150 萬的存款額可以享受這個高息。這筆利息收入，正好可以用來抵銷一部分的按揭利息支出，效果顯著。而且，戶口內的資金可以隨時提取，靈活性非常高，方便你應付不時之需。
現金回贈 (Cash Rebate)
現金回贈是銀行爭取按揭生意最直接的優惠。簡單來說，銀行會根據你的貸款額，按一個百分比提供現金獎賞給你。這筆錢通常在物業成功成交後發放，正好可以用來幫補裝修或買傢俬的開支。不過，這裡有一個非常關鍵的細節需要留意。根據金管局的指引，如果現金回贈的金額高於貸款額的 1%，銀行就需要將回贈金額全數在貸款額中扣除。舉個例子，假設你申請 500 萬貸款，銀行 A 提供 1% 回贈（5 萬元），銀行 B 提供 1.5% 回贈（7.5 萬元）。選擇銀行 B 的話，由於回贈高於 1%，你的實際貸款額會變成 492.5 萬元（500 萬 – 7.5 萬），代表你需要額外準備 7.5 萬元的首期資金。所以在比較不同計劃時，要將這個因素一併考慮。
按揭轉介 (Mortgage Broker)
市面上有不少專業的按揭轉介公司，他們的角色就像你的按揭顧問。當你準備申請按揭，尤其是在比較不同銀行的按揭計劃時，轉介公司可以幫你一次過處理。他們熟悉各間銀行的最新優惠、審批準則和所需時間。你不必親自逐間銀行查詢和遞交文件。他們會根據你的財務狀況，為你配對最合適的方案，爭取最優惠的利率和回贈。更重要的是，這項服務對申請人是完全免費的。他們的收入來自成功轉介後，由銀行支付的佣金，所以你不用擔心有額外開支，有時甚至可以透過他們獲得額外的獨家回贈。
按揭申請實戰守則：7大要點與7大禁忌
明白了基本的按樓意思，也計算好自己的負擔能力後，就進入了整個按樓買樓流程中最緊張的環節：向銀行正式提交申請。這一步可謂是「臨門一腳」，成功與否直接決定你是否能順利成為業主。銀行審批按揭，就像是為你的財務狀況進行一次全面體檢，過程非常嚴謹。以下為你整理了申請過程中的七個關鍵要點（Do’s）和七個絕對要避免的禁忌（Don’ts），掌握這些實戰守則，自然能讓你的按揭申請之路更加順暢。
按揭申請七大要點（Do’s）
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提早查閱個人信貸報告 (TU Report)
你的信貸報告，就等於是你的「財務履歷」。銀行在審批貸款前，必定會查閱環聯 (TransUnion) 的信貸報告。建議你在申請按揭前三至六個月，自行查閱一次，確保報告內容準確無誤，沒有任何意料之外的逾期還款紀錄。及早發現問題，就能及時修正。 -
整理齊備而清晰的入息證明
銀行最重視的是你是否有穩定且足夠的還款能力。請預先準備好最近三至六個月的糧單、稅單、銀行月結單及強積金供款紀錄。假如你有花紅或佣金等非固定收入，最好提供過去兩年的證明文件，以向銀行展示一個更全面的收入狀況。文件準備得越齊全，審批過程就越順利。 -
保持銀行戶口紀錄良好
從你決定申請按揭開始，就要有意識地管理你的主要出糧戶口。避免出現頻繁的大額現金存入，因為這會讓銀行對你的資金來源產生疑問。保持戶口有穩定、合理的結餘，讓銀行看到你是一位有儲蓄習慣、財務狀況健康的申請人。 -
預留充裕的緩衝資金
除了首期資金，銀行也希望看到你戶口內有足夠的流動資金，以應付印花稅、律師費、裝修費等買樓開支，以及未來數月的供款。這筆「緩衝資金」能證明即使你支付了首期，財務上也不會陷入拮据，變相增加了銀行批核的信心。 -
誠實申報所有債務
不論是私人貸款、信用卡分期還是學生貸款，你都必須在申請表上如實申報。千萬不要試圖隱瞞，因為銀行透過信貸報告能輕易查到所有紀錄。誠實申報並證明你有能力同時應付所有債務，遠比被銀行發現你有所隱瞞來得好。 -
尋求專業按揭轉介協助
市場上有眾多銀行提供按揭計劃，每間的利率、回贈及審批準則都有些微差異。與其逐家銀行查詢比較，不如善用市面上的免費按揭轉介服務。他們能根據你的個人情況，為你分析並配對最合適的銀行方案，節省時間之餘，亦能提升成功申請的機會。 -
盡早取得銀行口頭批核
在簽署正式買賣合約前，可以先向銀行申請預先評估或口頭批核。只需提供基本的入息和物業資料，銀行便能初步評估你的貸款能力和可批出的貸款額。這一步能讓你更準確地制定置業預算，避免簽約後才發現貸款額不足的窘境。
按揭申請七大禁忌（Don’ts）
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切忌在申請期間申請新信貸
在遞交按揭申請後，直到交易完成前，都應避免申請任何新的信用卡、私人貸款或汽車貸款。每一次信貸申請，都會在你的信貸報告上留下查詢紀錄。短時間內出現過多查詢，會讓銀行認為你的財政狀況不穩，或有迫切的資金需求，從而對你的審批變得更加審慎。 -
避免轉換工作或行業
銀行極度重視收入的穩定性。假如你在申請按揭期間轉換工作，特別是轉到一個全新的行業，或由固定月薪轉為以佣金為主的職位，都會大大影響審批。即使新工作的薪金更高，銀行也可能因為你需要通過試用期，而將你的申請暫緩。 -
不要動用大筆資金作其他投資
請確保你用作支付首期和相關開支的資金，安然地存放在銀行戶口內。切勿在申請期間，將這筆資金轉去投資股票、基金或其他高風險產品。銀行需要確保你有足夠的流動資金完成交易，任何可能導致資金減少的行為都會觸動他們的神經。 -
避免擔任他人的貸款擔保人
為家人或朋友的貸款作擔保人，在法律上等同於你本人亦要為該筆債務負責。銀行在計算你的供款與入息比率時，會將這筆擔保的貸款一併計算在內，這會直接削減你自己的按揭貸款額度，甚至導致申請失敗。 -
切勿拖欠任何款項
即使是數百元的信用卡賬單或電話費，一旦出現逾期還款，都會在你的信貸報告上留下負面紀錄。在申請按揭這個關鍵時期，務必準時清繳所有賬單，維持完美的還款紀錄。 -
不要只向一間銀行申請
俗語說「不要把所有雞蛋放在同一個籃子裏」。每間銀行的審批取態和準則都不同，A銀行拒絕你的申請，不代表B銀行也會。同時向二至三間銀行提交申請，可以分散風險，增加成功獲批的機會，同時亦能從中選擇條件最優越的方案。 -
避免胡亂填寫物業估價
在申請表上填寫的物業成交價，應以臨時買賣合約為準。假如銀行對物業的估價低於你的成交價，即所謂的「估價不足」，你需要自行填補差額。切勿為了借取更高貸款額而虛報成交價，因為銀行有非常精準的估價系統，這種做法只會弄巧成拙。
按揭常見問題 (FAQ)
在理解整個按樓意思與流程後，一些實際操作上的疑問自然會浮現。畢竟按樓買樓是人生大事，每個細節都值得我們仔細探討。這裡我們整理了一些大家最常遇到的問題，用最直接的方式為你逐一解答。
甚麼是「二按」？與高成數按揭有何分別？
很多人會混淆「二按」和「高成數按揭」，但它們其實是兩種完全不同的概念。
「二按」是指你的物業在已有一間銀行承造的「一按」後，再向另一間財務機構申請第二次按揭貸款。這樣一來，你的物業就會同時有兩個按揭紀錄。由於第二承按人需要承擔較高風險，所以二按的利息通常會比一按高出很多。
高成數按揭則是透過香港按證保險有限公司的按揭保險計劃，讓申請人可以向銀行申請超過金管局規定成數上限的貸款，例如八成或九成。雖然涉及保險，但它本質上仍然是一筆過的「一按」貸款，由單一銀行批出。
最大的分別是：高成數按揭是一項單一貸款，利率跟隨銀行的標準按揭計劃。而二按是在一按之上額外增加的貸款，牽涉兩個不同的貸款機構，而且第二筆貸款的利率極高，還款壓力會大增。
自僱或收入不穩定人士，如何提升按揭成功率？
銀行審批按揭時，最重視的是申請人是否有穩定及持續的還款能力。對於自僱人士或收入非固定的朋友，審批過程的確會比較嚴謹。要提升成功率，你可以從以下幾方面着手準備。
第一，準備齊全及清晰的財務紀錄。最少準備過去兩年的公司審計報告、利得稅單，以及顯示業務流水的個人或公司銀行戶口紀錄。紀錄越完整，越能證明你的收入穩定性。
第二，保持健康的銀行戶口活動。確保戶口有持續的現金流入，避免戶口結餘經常處於極低水平。這能向銀行展示你有良好的現金管理能力。
第三，建立良好的信貸紀錄。準時清還信用卡數及其他私人貸款，維持良好的信貸評級（TU），這是證明你是可靠借款人的重要指標。
第四，增加首期比例。主動降低貸款成數，可以減低銀行的風險，自然會增加批核的機會。
第五，加入收入穩定的擔保人。如果有一位信貸紀錄良好而且收入穩定的家人作為擔保人，將會大大提高按揭的成功率。
銀行估價不足，「抬錢上會」有何解決辦法？
當銀行對物業的估價低於你的成交價時，就會出現「估價不足」的情況。由於銀行是根據估價去計算貸款額，這代表最終批出的貸款會減少，你需要準備更多首期資金去完成交易，這就是俗稱的「抬錢上會」。面對這種情況，有幾個應對方法。
首先，嘗試向其他銀行申請按揭。不同銀行的估價標準或有不同，多試幾間有機會獲得更貼近成交價的估價。
其次，可以向原先估價的銀行提出上訴。你可以提供單位的詳細資料、裝修狀況，或者附近樓盤的近期成交紀錄，嘗試說服銀行重新評估。
如果時間許可，你也可以嘗試與賣家商討，看看是否能夠調低成交價至銀行的估價水平。
最後，如果資金缺口不大，最直接的方法就是動用儲備資金或尋求家人協助，補足差額。
聯名物業的按揭申請與單人持有有何不同？
以聯名方式買樓，按揭申請的審批與單人持有主要有幾個不同之處。
最明顯的好處是，銀行會將所有聯名業主的收入合併計算，用作審批供款與入息比率（DSR）。這通常可以讓你們申請到更高的貸款額，更容易通過銀行的入息要求。
但是在責任方面，所有聯名業主都需要共同承擔整筆按揭貸款的法律責任。這代表如果其中一方無法供款，另一方有責任承擔全部的還款。
此外，銀行會審查所有聯名業主的信貸報告（TU）。只要其中一人的信貸紀錄欠佳，便可能影響整個按揭申請的審批結果，甚至導致申請被拒。
最後需要留意，如果其中一位聯名業主已持有其他物業，那麼這次的買賣便不算是「首次置業」，按揭成數上限會被降低，同時也可能需要支付更高的印花稅。
甚麼是「單邊按揭」和「空中釘」，有何風險？
「單邊按揭」和「空中釘」都屬於風險極高的物業融資方式，通常只由財務公司提供。
「單邊按揭」是專為聯名物業而設。它是指其中一位業主，將自己持有的那一半或部分業權，單方面抵押給財務公司來借取貸款。這種做法風險在於，一旦借款的業主斷供，財務公司有權向法庭申請出售該業權份額，甚至整間物業，對另一位不知情的業主造成極大困擾。
「空中釘」則是一種更隱蔽的做法。借款人與財務公司簽訂按揭契據後，財務公司會刻意延遲到土地註冊處進行登記（俗稱「打釘」）。這樣，在公眾查冊紀錄上便無法看到該物業已被抵押。這種貸款的利息極高，而且財務公司可以隨時進行註冊，一旦註冊，便可能觸犯了你與一按銀行的合約條款。
這兩種方法都應該盡量避免，因為它們的利息成本高昂，而且潛在的法律風險極大。
甚麼是罰息期？為何提早還款可能要罰錢？
罰息期是銀行按揭合約中的一個常見條款，通常是指貸款期開始的首兩至三年。如果你在這段期間內，選擇提早全數清還按揭貸款，銀行便會向你收取一筆額外費用，即是「罰息」。
銀行設立罰息期的原因，主要是為了保障其利潤。銀行批出按揭貸款時，會投入一定的行政成本，同時亦會提供現金回贈等優惠去吸引客戶。如果客戶在短期內就還清貸款或轉按至其他銀行，銀行就無法賺取預期的利息收入去彌補這些開支。
罰息的計算方式通常是貸款額或還款額的一個百分比，具體條款會在按揭貸款確認信中清晰列明。所以，如果你計劃在短期內賣樓或轉按，便要先計算清楚，確保所節省的利息或賺取的回贈，足以抵銷罰息的開支。