手持未補地價居屋，想將單位放租以善用資產或幫補收入，是不少業主的心聲。然而，在政府資助房屋政策下，未補地價居屋私下出租屬違法行為，一旦被揭發，業主隨時面臨高額罰款甚至監禁的嚴重後果。那麼，是否代表業主們只能望門興嘆？其實不然。現時有兩大合法途徑，能讓您的居屋單位光明正大地投入租務市場。本終極指南將為您一文詳解這兩種方法——「申請補地價」及參與官方的「資助出售房屋出租計劃」，從申請資格、詳細流程、租金釐定、簽約注意事項，到所有潛在的「防伏位」，助您全面掌握合法放租的每一個關鍵細節，安心將物業出租。
警惕！未補地價居屋私下出租的法律風險與嚴重後果
談到未補地價居屋出租，這是一個在網上討論區經常出現的話題。很多人以為只要低調處理，私下放租就沒有問題，但這個想法其實隱藏著巨大的法律風險。在深入了解合法途徑前，我們首先要正視私下進行未補地價出租居屋的嚴重性，這不單是業主的責任，租客也可能被牽連其中。
厘清灰色地帶：為何私下進行未補地價居屋出租屬犯法行為？
不少人誤以為這是一個法律上的灰色地帶，但事實上，法例對此有清晰的界定。私下進行未補地價居屋出租是明確的犯法行為，主要原因在於居屋的本質。當初業主是以低於市價的折扣購入單位，這個折扣是政府提供的資助，目的是幫助市民自置居所，而非用作投資獲利。因此，根據《房屋條例》，在業主向政府補回地價、正式解除轉讓限制之前，該單位並不具備在公開市場上自由出租或出售的權利。任何形式的私下出租，都直接違反了當初的買賣協議和相關法例。
從犯法案例看業主懲罰：罰款與監禁風險
空口說白話，不如看看實際的未補地價居屋出租犯法案例所帶來的後果。一旦被發現，業主將要面對非常嚴厲的懲罰。根據現行法例，一經定罪，違規的業主最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。試想想，為了賺取未補地價居屋出租租金，而冒上留下刑事案底及巨額罰款的風險，實在是得不償失。房屋署會積極調查相關投訴，業主切勿心存僥倖。
租客同樣有責：參與違法出租行為的潛在後果
如果你是租客，也千萬不要以為自己可以置身事外。這個想法並不正確。當你明知或理應知道所租住的單位是未補地價居屋時，你便參與了一項違法交易。最直接的後果是，你們簽訂的租約在法律上是無效的。一旦房屋署介入，你有機會要在極短時間內遷出，而之前支付的按金和上期租金，也可能因租約無效而難以追討。更重要的是，你或需要協助調查，為自己帶來不必要的麻煩。因此，為保障自身權益，在簽訂租約前，務必查清單位的業權狀況。
解除出租限制：兩大合法途徑全解析
想將手上單位放租，告別違法風險，其實有兩條清晰可行的路。目前要處理未補地價居屋出租的問題，主要有兩個官方認可的方法，一個是徹底買斷單位的業權，另一個是參與特定的出租計劃。兩個方法各有不同門檻與回報，適合不同情況的業主，接下來我們就逐一拆解。
合法途徑一：申請補地價，獲取全面出租權
最直接的方法，就是向政府補回地價，正式解除單位的轉讓限制。完成這個程序之後，你的居屋單位就與私人樓宇無異，可以在公開市場上自由出租、出售或轉讓，不受任何限制，能夠獲取最高的市場租金回報。
補地價程序簡介：申請時機、所需步驟與文件
業主只要過了禁售期，就可以向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）申請補地價。整個過程主要分為幾個步驟：首先，業主需要填妥申請書，連同樓契副本等文件交回房委會；接著，房委會會委派測量師行上門為單位估價；最後，業主會收到評估補價通知書，並須在指定限期內繳付補價金額。完成繳款後，你就會收到「解除轉讓限制證明書」，將文件在土地註冊處登記後，就大功告成。
成本考量：補價金額計算方式與所需行政時間概覽
補地價的金額絕對是整個決策的核心。計算方式是根據單位在申請補價當日的十足市值，再乘以你當年買入單位時的折扣率。簡單來說，公式是：補價 = 補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值。舉例，如果單位現時市值600萬，當年折扣率是40%，你需要補回的金額就是240萬。整個申請連同估價程序，一般需要約兩個月時間，當中未計你籌集資金所需的時間。
合法途ĝis二：參與官方「資助出售房屋出租計劃」
如果暫時沒有一大筆資金去補地價，另一個合法途徑就是參與由香港房屋協會（房協）推出的「資助出售房屋出租計劃」。這個計劃為未補地價出租居屋提供了一個合法的框架。
計劃簡介：為特定業主與租客而設的合法出租橋樑
這個計劃的目的，是善用現有資助房屋資源，為正在輪候公屋的家庭提供一個過渡性的居住選擇。計劃精準地連結了兩類特定群體：持有單位業權滿十年或以上的合資格業主，以及已輪候公屋一段時間的合資格租客。業主可以將整個單位或個別睡房，出租予合資格的租客，過程完全合法，無需擔心觸犯法例。
決策指南：我應該補地價還是參加出租計劃？
面對兩個截然不同的方案，應該如何選擇？你可以根據自己的狀況，快速評估哪一個更適合你。
快速評估清單：根據持有年期、資金、目標租客及彈性作選擇
- 資金狀況：你有充裕資金支付數以百萬計的補地價金額嗎？如果沒有，出租計劃是唯一的合法選擇。
- 持有年期：你的單位業權是否已滿十年？如果未滿，你便不符合參與出租計劃的業主資格。
- 目標租客：你想將單位租給誰？補地價後，你可以租給任何租客；參與出租計劃，租客對象則限定為輪候公屋人士。
- 操作彈性：你希望擁有全面自主權，自由釐定租金與租約條款嗎？補地價後自由度最大。出租計劃則需要使用標準租約，並受到計劃規則約束。
方案優劣勢對比：合法性、前期成本、租金潛力與操作複雜度
| 比較項目 | 方案一：申請補地價 | 方案二：參與出租計劃 |
|---|---|---|
| 合法性 | 完全合法，單位等同私樓 | 完全合法，受官方計劃保障 |
| 前期成本 | 非常高，需支付全額補價 | 極低，只需數百元申請費 |
| 租金潛力 | 可按市場價出租，潛力最高 | 租金需考慮目標租客負擔能力，一般較市價低 |
| 租客選擇 | 無限制，可在公開市場自由尋找 | 有限制，必須是合資格的公屋輪候人士 |
| 操作複雜度 | 程序較繁複，涉及估價、法律文件 | 程序相對簡單，但需遵循計劃規則與配對 |
| 自主與彈性 | 極高，租約條款可自由商議 | 較低，需使用標準租約，租期固定 |
深入剖析「資助出售房屋出租計劃」：申請資格與流程
除了補地價，另一個合法的未補地價居屋出租途徑，就是參與官方的「資助出售房屋出租計劃」。這個計劃由香港房屋協會（房協）主辦，可以說是一道橋樑，專為特定的業主和租客而設，讓未補地價出租居屋變得可行。接下來，我們一起深入了解這個計劃的來龍去脈、申請資格和具體步驟。
計劃核心目的與法律保障
政策目的：善用閒置居屋資源，提供過渡性房屋
這個計劃的初衷其實很簡單，就是善用社會上現有的房屋資源。香港有不少家庭擁有未補地價的資助房屋單位，但可能因為家庭成員變化等原因，單位有閒置的空間。另一方面，又有大量家庭正在輪候公屋。所以，政府推出這個計劃，目的就是將這兩者聯繫起來，為輪候公屋的家庭提供一個過渡性的住屋選擇，同時也讓業主可以合法地利用閒置單位獲取收入，達到雙贏的局面。
雙重豁免：地政總署豁免書與《業主與租客條例》的獨特保障
要讓未補地價居屋出租合法化，法律上的支持是必不可少的。這個計劃有兩重重要的法律豁免。第一重，是來自地政總署的豁免書。這份文件豁免了相關地契中禁止出租的條款，是整個計劃的法律基石，從根本上解決了未補地價居屋出租犯法的問題。第二重，是此計劃下的租賃，獲豁免於《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例》中，有關分間單位租務管制的條文。這意味著計劃內的租務關係，會按照官方指定的標準租約條款進行，為業主和租客提供一個清晰而且獨特的法律框架。
申請資格詳解：業主與租客的參與條件
業主資格：業權年期、單位類型及涵蓋屋苑
想作為業主參與計劃，並不是所有居屋都可以，需要符合以下幾個主要條件：
- 業權年期：由單位首次轉讓契據日期起計，業主必須擁有該單位的業權滿十年或以上。
- 單位類型：計劃涵蓋房委會或房協轄下指定的資助出售單位，包括居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃的單位等。
- 涵蓋屋苑：並非所有屋苑都包括在內，業主需要到房協網站查閱最新的「涵蓋屋苑名單」，確認自己的物業是否符合資格。
租客資格：公屋輪候狀況、入息及資產限制
而對於租客，資格要求同樣嚴格，主要是針對正在輪候公屋的申請者：
- 公屋輪候狀況：申請人必須已在房委會的公屋申請輪候冊上。一般家庭申請者需要輪候達三年或以上；非長者一人住戶則需要輪候達六年或以上。
- 入息及資產限制：租客及其家庭成員的總入息和資產，都不能超過房委會當時為公屋申請者所設的限額。這也解釋了為何在相關討論區中，大家會關注未補地價居屋出租租金的水平，因為租客的負擔能力是有限的。
一步步教你申請：從遞交文件到領取證明書
申請流程圖解（網上／郵寄／親身）與審批時間
整個申請流程其實相當清晰。首先，合資格的業主和租客需要分別向房協提交申請，以獲取「業主證書」或「租客證書」。申請途徑有三種：可以透過「智方便+」在網上即時申請，也可以郵寄或親身遞交表格。一般來說，如果文件齊備，整個審批時間大約需要一個月。成功獲批後，申請人會收到通知，然後需要親身前往房協辦事處領取證明書。
所需文件清單、申請費用及注意事項
申請時需要準備好相關文件，業主方面主要包括身份證明、單位的土地註冊處記錄等；租客則需要提供身份證明和有效的公屋申請編號。費用方面，申請「業主證書」的費用為港幣200元，「租客證書」則為港幣100元。一個重要的注意事項是，所有年滿18歲的申請人，都必須親身到辦事處簽署聲明和領取證書，這是為了確保資料的真確性。
房委會單位的額外步驟：「提名信」的申請與作用
如果業主的單位屬於房委會轄下的屋苑，例如是居屋或租置計劃單位，那麼在簽訂租約前，還有一個非常關鍵的額外步驟。租客在成功配對到房委會的單位後，必須向房委會申請一份名為「提名信」的文件。申請時，租客需要同時提交自己和業主的有效證書副本。這封信等於是房委會為這宗租賃作出的官方批准，是簽訂正式租約前的最後一道關卡，絕對不能遺漏。
業主與租客實戰手冊：從成功配對到避免陷阱
當你決定參與合法的未補地價居屋出租計劃，真正的挑戰才剛剛開始。不論你是業主還是租客，成功配對只是第一步，更重要的是如何順利完成整個租賃過程，同時保障自己的權益。這份實戰手冊將會從雙方的角度出發，提供實際的策略和必須注意的防伏位，讓你安心踏出這一步。
業主實戰策略：如何成功放租並篩選合適租客
作為業主，成功將單位租出固然是目標，但找到一位有責任心、能順利完成兩年租約的租客，才是真正安心的關鍵。
租金定價藝術：參考數據，避免市場錯配
計劃雖然容許業主與租客自由商議租金，但這絕不代表可以隨意開價。釐定合理的未補地價居屋出租租金，是成功放租的關鍵第一步。一個常見的誤區是直接參考鄰近私人屋苑的租金，但這往往會造成市場錯配。切記，此計劃的目標租客是正在輪候公屋的家庭，他們的負擔能力與私人市場的租客有顯著分別。定價過高，只會令單位無人問津。最務實的做法，是參考官方資訊平台上其他同類單位的成交數據，並客觀評估自己單位的座向、景觀、裝修及交通便利程度，制定一個具競爭力又符合現實的租金水平。
善用官方資訊平台：有效進行單位配對的技巧
房協設立的免費「業主及租戶資訊共享平台」，是業主尋找租客最直接有效的渠道。想在眾多放盤中突圍而出，一份詳盡且具吸引力的單位簡介不可或缺。除了列明基本資料，你更可以花心思描述單位的優點，例如新淨的裝修、開揚的景觀、附送的家電等。上載幾張光線充足、整潔企理的單位照片，遠勝千言萬語。同時，你也可以主動出擊，瀏覽平台上的租客資料，尋找符合你期望的家庭背景，主動聯繫，增加成功配對的機會。
篩選租客注意事項：如何進行基本背景了解
找到願意承租的家庭後，建議進行一次友善的會面溝通。這不單是讓對方視察單位，更是你了解潛在租客的機會。你可以禮貌地了解對方的家庭結構、工作背景等，判斷其是否穩定及有責任心。最關鍵的一步，是請對方出示有效的「租客證書」，並仔細核對其登記的家庭成員資料，確保將會入住的人數和身份與證書上的一致。一個良好的溝通和基本的背景了解，是建立穩定租賃關係的基礎。
租客自保手冊：簽約前必須確認的關鍵事項
對於租客而言，找到心儀單位後，簽約前的查證功夫，是保障自己未來兩年安樂窩的重中之重。
如何核實業主「參與計劃證明書」及「提名信」的真偽
簽訂任何文件或繳付訂金前，首要任務是請業主出示其「參與計劃證明書」（即「業主證書」）的正本。你需要仔細核對證書上的業主姓名及單位地址，是否與你面前的人和單位一致，並留意證書的有效期。假如你打算租住的是房委會轄下的居屋單位，業主除了要有「業主證書」外，還必須向你展示由房委會發出的「提名信」正本。這份文件是房委會同意該業主將單位租給你的官方證明，缺一不可。
簽約前查冊的重要性：確認業權狀況
即使業主已出示所有證明文件，我們依然強烈建議你花費少量金錢，透過土地註冊處進行一次物業查冊。查冊結果可以最權威地確認單位的真正擁有人，確保與你簽約的確實是業主本人。此外，查冊文件亦會列明單位是否有按揭在身，或存在任何產權負擔（俗稱「釘契」）。這一步雖然簡單，卻能有效避免因業權不清而引發的各種未補地價居屋出租討論區中常見的租務糾紛。
實地視察單位：確保符合消防及建築物安全條例
親身視察單位是絕對不能省略的步驟。除了檢查單位的基本狀況如滲水、結構等問題，你亦應留意單位的間隔有否不尋常的改動。確保單位內的消防設備（如煙霧感應器）運作正常，走火通道暢通無阻。一個安全的居住環境，比任何事都重要。若對單位結構有懷疑，應在簽約前提出。
潛在漏洞與風險警示
儘管計劃提供了合法的框架，但市場上仍存在一些灰色地帶和潛在的違規操作，需要特別警惕。
提防「假分租、真全租」：構成違法出租的行為
計劃原意是讓業主在自住的同時，分租出單位內閒置的睡房。但市場上出現了「假分租、真全租」的灰色操作：業主聲稱只出租部分睡房，卻將其中一間房鎖上並放置少量雜物，然後自己完全遷出，變相將整個單位出租給你。這種行為已偏離計劃的合法框架，實質上與私下進行未補地價居屋出租犯法的性質相近。租客若然知情並參與其中，一旦被揭發，不僅可能失去租住的居所，更有機會捲入法律問題。參考過往的未補地價居屋出租犯法案例，切勿因一時方便而冒險。
簽訂標準租約與後續法律程序
成功配對後，處理未補地價居屋出租事宜就進入了關鍵的法律文書階段。這一步絕不能掉以輕心，因為整個計劃的合法性，都建立在一份由官方制訂的標準租約之上。它不僅是保障，也是雙方必須遵守的規則框架。
必須使用官方「標準租約」：條款要點解析
參與這個合法出租計劃，業主與租客之間簽訂的並非普通租約，而是必須使用由主辦機構提供的「標準租約」範本。這份文件詳細列明了雙方的權利與義務，確保整個未補地價出租居屋的過程都在合法及受規管的框架內進行，避免了許多坊間關於未補地價居屋出租討論中常見的法律糾紛。
強制性條款 vs 可雙方協商的自訂條款
「標準租約」的內容分為兩部分。第一部分是強制性條款，這些條款是計劃的核心，不能作任何修改或刪除。例如，條款會列明單位僅能作住宅用途，並且租客不能再進行分租。第二部分則是雙方可協商的自訂條款。業主和租客可以在這裡加入一些額外協議，例如傢俬電器的提供、水電煤費用的支付方式等。不過，這些自訂條款的法律效力不能凌駕於強制性條款之上。
租約年期規定：固定兩年期的「一年生約、一年死約」安排
計劃下的租約年期是固定的兩年。這兩年期採用了俗稱「一年生約、一年死約」的安排。具體來說，租約的首十二個月是「死約」，期間任何一方都不能單方面提前終止租約。當租約進入第十三個月後，就變為「生約」，這時業主或租客任何一方，只需給予對方兩個月的書面通知，就可以提前解除租約。
注意租約版本：新舊證書對應不同租約期限
有一點需要特別留意，就是「標準租約」是有不同版本的。業主和租客應使用哪個版本，取決於他們手上持有的「參與計劃證明書」的有效期。如果持有的是有效期至2026年的舊證書，就要使用舊版本的租約範本。如果持有的是有效期至2031年的新證書，則要使用新版本的租約。用錯版本可能會影響租約的法律效力，所以在簽署前務必核對清楚。
租約簽訂後的法律責任
簽署租約只是第一步，之後還有一系列的法律程序需要完成，才能確保整個租賃的合法性。這些程序是業主與租客的共同責任，缺一不可。
租約加蓋印花（打釐印）的責任與費用分擔
租約簽署後的三十天內，必須提交到稅務局加蓋印花，也就是俗稱的「打釐印」。這是一項法例要求，未經打釐印的租約在法律上可能不被承認，若日後出現糾紛，亦不能作為呈堂證供。打釐印所產生的印花稅費用，一般由業主與租客雙方平均分擔。
遞交「已簽訂租約通知書」及差餉物業估價署表格CR109
完成打釐印後，業主還有兩份文件需要處理。首先，業主與租客需在簽約後兩星期內，各自填妥並交回「已簽訂租約通知書」給主辦機構備案。其次，業主需要在租期開始後一個月內，向差餉物業估價署遞交一份名為CR109的《新租出或重訂協議通知書》，這是所有業主出租物業時的法定責任。
租期內的特殊情況處理
在兩年的租期內，總會遇到一些預料之外的情況。了解如何根據標準租約處理這些特殊情況，對保障自身權益非常重要。
租客與業主的提前解約權：通知期與條件
除了之前提到的「一年生約」的解約權，租客在計劃下還有一個特殊的提前解約權。由於計劃的目的是提供過渡性房屋，如果租客在租期內成功獲派公屋，他們有權提前終止租約。租客只需在獲悉後十四天內書面通知業主，然後給予兩個月通知期即可，並且無需作出任何金錢補償。業主在參與計劃前，必須清楚了解這一點。
續約安排：租約期滿前的通知與新租約流程
租約不會自動續期。如果雙方都有意在兩年租約期滿後繼續租賃關係，就必須在租約期滿前最少兩個月，各自向主辦機構遞交「租約租期臨近屆滿通知書」。然後，雙方需要重新簽訂一份新的標準租約，並且再次完成打釐印及遞交通知書等所有法律程序。
未補地價居屋出租常見問題 (FAQ)
當大家考慮將未補地價居屋出租，或者想尋找這類租盤時，心中總會有不少疑問。這裡整理了一些常見問題，從租金、申請到法律層面，希望可以幫到你更清晰地了解整個計劃。
關於租金與費用的問題
合法計劃下的租金由誰釐定？
關於未補地價居屋出租租金的釐定，其實相當簡單。租金完全由業主和租客雙方自行協商決定。主辦機構，也就是香港房屋協會（房協），並不會設定任何租金水平，也不會提供市場租金參考。所以，雙方需要根據單位的狀況、市場環境和自身的預算，共同商議一個合理的租金。
參與計劃還涉及哪些雜費（如經紀佣金、律師費）？
除了租金，參與計劃還會產生一些基本費用。首先是申請費用，業主申請「業主證書」與租客申請「租客證書」都需要支付指定的行政費。如果業主或租客是透過地產代理成功配對，就需要支付經紀佣金。簽訂租約後，雙方需要為租約加蓋印花（俗稱「打釐印」），這筆印花稅通常由業主和租客平均分擔。由於計劃設有標準租約，一般情況下不需要額外聘請律師，除非你希望尋求獨立的法律意見。
單位仍有按揭，參與計劃前需要通知銀行嗎？
這一步非常重要，答案是必須通知。大部分的樓宇按揭合約都列明，業主在出租單位前，必須先取得承按銀行的書面同意。你需要向銀行申請一份「出租同意書」（Consent to Let）。銀行可能會因此調整你的按揭條件，或者收取一筆手續費。如果沒有通知銀行就私下將未補地價出租居屋，便會違反按揭協議，銀行有權要求你立即清還全部貸款。
關於申請與資格的問題
如果申請被拒，可以重新申請嗎？
可以的。如果你的申請因為當時不符合資格而被拒絕，你可以在情況有變、並符合所有申請資格後，重新遞交一份全新的申請。當然，你需要再次繳付相關的申請費用。
整個申請過程大約需要多長時間？
整個申請審批過程，由遞交完整的申請文件和費用起計，一般大約需要一個月時間。不過，實際所需時間會因為申請宗數的多少，以及你提交的資料是否齊全而有所不同。
我可以授權他人代領證書嗎？
一般來說是不可以的。為了保障申請人，房協規定申請人本人（以及年滿18歲的家庭成員）必須親身前往辦事處，核實身份並簽署相關聲明後，才能領取證明書。這個程序確保了所有參與者都清楚明白計劃的條款與責任。
關於租約與法律的問題
若發生租務糾紛，主辦機構會介入調解嗎？
主辦機構的角色是負責審批資格和提供計劃框架，但它不會介入任何業主與租客之間的租務糾紛。假如不幸出現爭議，雙方需要自行協商解決。如果無法達成共識，便可能要尋求其他法律途徑，例如透過小額錢債審裁處或土地審裁處處理。
此計劃下的租務，是否受最新租務管制條例規管？
這是一個很關鍵的法律問題。根據《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例》，此「資助出售房屋出租計劃」下的租賃，屬於「獲豁除租賃」，所以並不受該條例中針對分間單位（劏房）的租務管制條文所規管。一切租務事宜，均以計劃指定的官方「標準租約」條款為準。
租客再分租睡房會否構成違法行為？
絕對會。計劃的「標準租約」明確禁止租客將單位或其任何部分（包括睡房）再分租給他人。這種行為嚴重違反了租約條款及計劃規則，業主有權終止租約。這亦是公眾討論未補地價居屋出租犯法時，其中一個需要留意的法律陷阱。租客必須緊記，租用的單位只能供自己及名列於申請表上的家庭成員居住。