想將手頭上的居屋單位在自由市場出售、出租，甚至是加按套現？「補地價」是必經的關鍵一步，但當中繁複的計算方法、申請程序，往往令不少業主感到困惑。究竟居屋補地價要幾錢？補價金額是如何評估出來？整個流程需時多久？
本文為你整合2025年最新的居屋補地價全攻略，由官方計算公式、估價實例，到圖文並茂的8大申請步驟，再分享3大慳錢秘訣，助你由零開始掌握整個補價流程，輕鬆為物業增值。
甚麼是居屋補地價？一文看清定義、目的及法律責任
講到居屋補地價方法，很多業主都會覺得複雜。其實，只要掌握了核心概念，就會發現它是一個很清晰的制度。這篇文章會由淺入深，為你解釋清楚居屋補地價的定義、目的，還有相關的法律責任，讓你對整個概念有更全面的理解。
徹底理解補地價：概念與法律基礎
補地價的由來：為何要歸還政府樓價折扣？
首先，我們要明白居屋的本質。居屋是政府資助的房屋，當年你用一個低於市值的折扣價買入單位，這個折扣其實就是政府提供的資助。所以，「補地價」這個程序，簡單來說，就是將當年政府給你的樓價折扣，歸還給香港房屋委員會（房委會）。當你完成補地價後，你的單位就解除了轉讓限制，法律上等同於私人物業，可以更自由地處理。
釐清兩大市場：自由市場 vs 居屋第二市場（居二市場）
處理居屋單位時，你會接觸到兩個市場。第一個是「自由市場」，所有類型的買家都可以在這裡買賣物業。如果你的居屋想在這個市場出售或出租，就必須先補地價。第二個是「居屋第二市場」，通常簡稱「居二市場」。在這個市場，你不需要補地價，但交易對象有限制，只可以賣給持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士。所以，是否需要補地價，完全取決於你想在哪個市場出售你的單位。
關鍵文件：「解除轉讓限制證明書」的作用
當你繳付了所有補價款項後，房委會就會發出一份非常重要的文件，叫做「解除轉讓限制證明書」。這份文件是官方證明，代表你的單位已經補足地價，所有轉讓限制都已經正式解除。記得要將這份文件在土地註冊處登記，這樣你的物業才算真正擁有完整的業權，可以像私樓一樣在市場上自由流通。
為何要補地價？解鎖物業3大潛在價值
有些業主可能會問，既然居二市場也可以賣樓，為何還要花一筆錢去補地價？其實，補地價可以為你的物業解鎖三大核心價值，讓你在財務安排和資產處理上有更大的靈活性。
價值一：於自由市場出售或出租，獲取更高回報
補地價最直接的好處，就是可以將單位放上自由市場。這代表潛在買家不再局限於綠表和白表人士，而是全香港所有買家。買家基礎擴大了，物業的價值自然能更貼近市場水平，售價通常會更高。而且，補地價後你可以合法地將單位出租，賺取租金回報，這是在居二市場無法做到的。
價值二：向銀行加按或轉按，靈活套現資金
未補地價的居屋，在按揭安排上受到嚴格限制。銀行一般不會批准這類單位進行加按套現，即使是轉按（平手轉按）也需要向房署申請。一旦你完成了補地價，你的物業就與私樓無異，你可以隨時根據自己的財務需要，向銀行申請加按或轉按，將物業升值的部分套現出來，作其他投資或應急之用。
價值三：自由轉讓業權予非認可家庭成員
在未補地價的情況下，要更改或轉讓業權是非常困難的，通常只接受因家庭成員變故（例如離世或結婚除名）等特定理由，而且受讓人必須是認可的家庭成員。補地價後，業權限制解除，你可以自由地將物業業權轉讓給任何人，例如你的子女或非家庭成員，這在財產規劃和資產傳承方面提供了極大的便利。
忽略補地價的法律後果：罰款與監禁風險
了解補地價的好處後，我們也必須正視不遵守規則的後果。將未補地價的居屋非法出租或出售，並非單純的違規，而是會觸犯法例的嚴重行為。
觸犯《房屋條例》的刑事責任詳解
根據香港法例第283章《房屋條例》，任何未補地價的資助房屋業主，如果將單位非法轉讓或出租，即屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。執法機構對這類行為的態度非常認真，所以業主切勿以身試法。
買賣合約失效及業權無效的民事風險
除了刑事責任，還有民事上的風險。任何涉及未補地價居屋的非法買賣或租賃合約，在法律上都是無效的。這代表即使買家付了錢，也無法獲得有效的業權，而賣家亦可能面臨買家追討損失的訴訟。整個交易不但沒有法律保障，更會引發無窮的法律糾紛。因此，依足規矩完成居屋補地價計算方法及程序，是保障買賣雙方權益的唯一途徑。
居屋補地價點計？官方公式、估價、實例全拆解
想知道居屋補地價幾錢，最關鍵的一步就是理解官方的居屋補地價方法。整個計算過程有一套標準公式，加上由房委會委派的專業估價，兩者結合便得出最終的補價金額。以下會為你詳細拆解整套居屋補地價計算方法，由官方公式到估價流程，再配合實例試算，讓你對所需費用有一個清晰的預算。
官方補地價計算公式拆解
居屋補地價的計算方程式其實很直接。公式是：
補價金額 = 補價時十足市值 x (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
公式後半部分 [(購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值]，其實就是你當初買入單位時，政府給予你的「當初折扣率」。
所以，簡化的居屋補地價計法就是：
補價金額 = 補價時十足市值 x 當初折扣率
這個公式告訴我們，補價金額主要受兩個因素影響：一個是固定不變的「當初折扣率」，另一個是隨市場波動的「補價時十足市值」。
關鍵數字（一）：「購入時的最初市值」及「購入價」
這兩個數字是計算「當初折扣率」的基礎。你不需要憑空猜測，它們都清晰列明在你當初簽署的樓契，即買賣合約（Sale and Purchase Agreement）上。只要找出這份重要文件，就能找到這兩個原始數據。
關鍵數字（二）：「補價時的十足市值」
這個數字是整個計算中最具變數的一環。「補價時的十足市值」並不是你自己或銀行估計的價錢，而是當你正式向房屋委員會（房委會）提交補地價申請後，由房委會委派的獨立測量師行評估出來的當時市值。這個估價會直接影響你最終需要支付的補價金額。
如何從買賣合約找出「當初折扣率」？
要找出固定的「當初折扣率」，方法很簡單。拿出你的買賣合約，找到「購入時十足市值」和你的「購入價」，然後套入以下公式：
當初折扣率 = (購入時十足市值 – 購入價) ÷ 購入時十足市值
舉例，如果單位當初市值是300萬元，你的買入價是210萬元，那麼折扣率就是 (300萬 – 210萬) ÷ 300萬 = 30%。
各時期居屋、租置計劃折扣率參考表
不同時期的資助房屋，折扣率差異可以很大。雖然最終要以你的買賣合約為準，但下表可提供一個大概參考：
* 早期居屋（2014年前）： 折扣率普遍介乎30%至50%。
* 新居屋（2014年後至2018年）： 多以市價七折出售，折扣率約為30%。
* 新居屋（2018年後）： 定價與市價脫鈎，折扣率較高，普遍達40%至52%不等（即以市價四八折至六折出售）。
* 租者置其屋計劃（租置計劃）： 折扣率非常高，部分可能高達70%或以上。
「補價時十足市值」如何評定？解構房委會估價流程
當你提交補地價申請後，房委會並不會直接採用市場數據，而是會委託獨立的測量師行為你的單位進行專業估價。整個流程非常嚴謹，目的是評定出單位在補價當刻，於自由市場上最真實的價值。
房委會委派測量師的上門估價標準
測量師上門視察時，會像評估一般私人樓宇一樣，考慮多方面因素，包括：
* 單位座向、景觀、樓層
* 單位實用面積及間隔
* 單位的整體維修狀況
* 參考屋苑近期在自由市場及居二市場的成交價
* 比較鄰近地區條件相若的私人屋苑成交數據
影響估價的關鍵因素：單位狀況、維修及僭建物
單位的內部狀況是影響估價的重要一環。如果你的單位裝修簇新，保養得宜，估價自然會較高，這也代表補價金額會相應增加。相反，如果單位日久失修，估價則可能較低。另外，測量師亦會留意單位內有否違規的僭建物，僭建物可能會對估價產生負面影響，房委會亦有權要求業主在完成交易前還原。
估價前準備：如何向多間銀行查詢估價作參考
在你正式向房委會遞交申請前，一個聰明的準備是在市場上尋找參考。你可以聯絡數間活躍於居屋按揭市場的銀行，例如恒生銀行、中國銀行（香港）等，為你的單位申請免費的網上或口頭估價。這樣做有兩個好處：第一，讓你對單位現時的大約市值心裡有數，可以初步估算補價開支。第二，萬一將來你認為房委會的估價過高，這些銀行估價紀錄可以成為你提出反對或上訴時的支持理據。
居屋補地價實例試算
為了讓你更具體地掌握居屋補地價計法，這裡準備了兩個不同情況的案例。
案例一：2018年後高折扣率新居屋試算
假設陳先生在2019年以市價五二折（折扣率48%）買入一個新居屋單位。現在他計劃補地價，並已獲房委會通知，單位「補價時的十足市值」為650萬元。
- 補價時十足市值：HK$6,500,000
- 當初折扣率：48%
- 應繳補價金額：
HK$6,500,000 x 48% = HK$3,120,000
案例二：早期低折扣率舊居屋試算
假設李太在2005年以市價七折（折扣率30%）買入一個居屋單位。多年後樓價已有顯著升幅，她決定補地價將單位出租。房委會評估單位「補價時的十足市值」為500萬元。
- 補價時十足市值：HK$5,000,000
- 當初折扣率：30%
- 應繳補價金額：
HK$5,000,000 x 30% = HK$1,500,000
從以上例子可見，即使是折扣率較低的早期居屋，由於樓價多年來升值不少，最終的補價金額依然可以是一筆不小的數目。
【圖文教學】居屋補地價申請程序：8大步驟由零跟到足
了解完居屋補地價點計之後，最關心的就是實際操作。想知道整個居屋補地價方法是怎樣的嗎？其實程序並不複雜，只要跟著以下8個清晰的步驟，由遞交申請到最後完成，都能一步步輕鬆掌握。
第1步：遞交「評估補價申請書」
一切由遞交一份申請書開始。這是啟動整個補地價流程的正式第一步，你需要向香港房屋委員會（房委會）表達評估補價的意向。
如何按轉讓限制年期，選用正確表格 (HD1065 vs HD1066)
首先要選對表格，這是個很關鍵的細節。你需要根據單位的轉讓限制年期，選擇正確的申請書：
* 表格HD1065：適用於已過五年轉讓限制期的居屋，或屬於租者置其屋計劃（租置計劃）並已過五年轉讓限制期的單位。
* 表格HD1066：適用於仍處於五年轉讓限制期內的租置計劃單位業主。
選錯表格可能會延誤申請，所以遞交前要再三確認。
所需證明文件清單及繳交手續費
除了填妥的申請書正本，你還需要準備樓契（通常指轉讓契據）的副本一份。同時，需要繳付一筆評估補價的行政費用，這筆費用需以劃線支票或銀行本票形式支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。記得，這筆費用是不會退還的。
第2步：房委會發出認收通知及安排估價
遞交申請及文件後，房委會會先發信確認收到你的申請。之後，他們會委派專業的測量師行，聯絡你並預約時間上門為單位進行估價，以評定單位在「補價時的十足市值」。
預約測量師上門視察的注意事項
測量師上門是重要一環，他的評估直接影響最終的居屋補地價幾錢。有幾點你需要注意：單位保持乾淨整潔便可，不需要作大型或豪華裝修。因為一個裝修簇新的單位，有機會被評估出更高的市值，這意味著你需要繳付的補價金額亦會隨之增加。
第3步：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價後，大約一個月左右，你會收到一份由房委會發出的關鍵文件——「評估補價通知書」。
如何解讀通知書上的補價金額及6個月有效期
這份通知書有兩個重點：第一是清楚列明你的單位需要繳付的補價金額，讓你對居屋補地價計法有最終答案；第二是註明了這次估價的有效期。一般來說，這個估價在通知書發出後的六個月內有效，讓你有多些時間考慮及安排資金。
第4步：對估價提出異議（如適用）
如果你認為房委會的估價過高，與市場水平有明顯差距，你有權提出反對。
提出反對的28日期限及書面程序
要留意，提出反對是有時限的。你必須在「評估補價通知書」發出日期的28天內，以書面形式向房委會提出上訴，並附上你認為估價不合理的理據，例如提供多間銀行的估價報告作支持。
向土地審裁處上訴的權利與流程
假如你對房委會的覆核結果仍然不滿，你還有最終的權利，就是向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。
第5步：在限期內繳付補價
若你同意估價，或者上訴程序已完成，便可以準備繳款。這是整個居屋補地價計算方法中，涉及最大筆資金的環節。
兩個月繳款期限的重要性及繳款方式
記住，由通知書發出日期起計，你有兩個月的時間去繳付全數補價金額。繳款方式通常是透過銀行本票或經由律師行發出的支票支付。
逾期未繳付補價的後果
這個兩個月的期限非常重要。若錯過了，你的補價申請便會自動作廢，之前繳付的手續費亦會被沒收。屆時如果你仍想補地價，便需要從第一步開始重新申請，並再次繳付手續費。
第6步：獲取「解除轉讓限制證明書」
繳款後，你便會收到最重要的文件，證明你的單位已「甩掉」資助房屋的身份。
領取證明書及正式收據的流程
繳付補價後，房委會會向你發出正式收據，並在稍後發出「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restriction）。這份文件是你的單位業權得到釋放的法律證明。
第7步：到土地註冊處登記證明書
拿到證明書不代表大功告成，還有最後一個重要的法律步驟需要完成。
為何此步驟對保障業權至關重要？
這一步是為了將你的單位業權已解除轉讓限制的事實，在土地註冊處的公開紀錄上進行正式登記。這不僅是保障你自己的業權，更是為了讓日後有興趣的買家、銀行或律師，在查閱土地紀錄時能清楚知道此單位已補地價，可以自由買賣。
自行辦理 vs 委託律師處理的分別
雖然業主可以自行到土地註冊處辦理登記，但考慮到文件處理的準確性及法律重要性，大部分業主都會選擇委託律師處理。特別是如果你打算出售單位，這個登記程序通常會由代表你的律師樓在處理買賣交易時一併辦妥，確保整個過程萬無一失。
第8步：完成補地價，單位可於自由市場買賣
完成以上所有步驟，並在土地註冊處成功登記後，恭喜你！你的居屋單位已正式等同於私人樓宇，可以在自由市場上隨時出售、出租或轉讓，享受更靈活的資產配置。
居屋補地價慳錢秘訣：3大策略與資金安排
要掌握最精明的居屋補地價方法，除了熟悉申請流程，更重要的是懂得策略性規劃，這直接影響到居屋補地價幾錢。實際上，補價金額並非一個固定數目，業主可以透過精準的時機選擇和妥善的資金安排，合法地節省一筆可觀的費用。以下為你拆解三大慳錢策略，助你輕鬆應對資金挑戰。
策略一：捕捉最佳補地價時機
黃金法則：「淡市補價，旺市賣樓」的操作心法
居屋補地價計算方法的核心，是將「補價時的十足市值」乘以「當初的折扣率」。由於折扣率在你買入單位時已經固定不變，唯一影響補價金額的變數就是「補價時的市值」。因此，選擇在樓市回調或氣氛淡靜時申請補地價，就是最直接的慳錢方法。當樓市處於低位，房委會委派的測量師對單位的估值亦會相對保守，你需要繳付的補價自然會減少。完成補價後，你不必急於出售，可以靜待市場回暖，樓價回升時才將單位投放到自由市場，這樣便能鎖定較低的補價成本，同時爭取更高的賣出價，從而擴大利潤空間。
如何觀察樓市指標，判斷入市時機
要判斷樓市是否進入「淡市」，可以留意幾個關鍵指標。首先，可以參考差餉物業估價署每月公布的私人住宅售價指數，觀察樓價走勢是否已持續向下調整。其次，密切留意大型銀行的網上物業估價系統，定期為你的單位及同區類似單位進行估價，若發現估價有明顯下調趨勢，便是一個信號。最後，留意市場成交量，如果二手市場交投持續萎縮，新聞報導經常出現減價或蝕讓成交，通常意味著市場氣氛偏淡，這或許就是你申請補地價的好時機。
策略二：資金不足的兩大解決方案
方案A：申請「補地價按揭貸款」的資格、成數及銀行選擇
如果手頭上的現金不足以支付數十萬甚至過百萬的補價，申請「補地價按揭貸款」是一個可行的方案。市面上部分銀行，例如滙豐銀行、中國銀行（香港）及恒生銀行等，都有提供專為資助房屋補地價而設的貸款計劃。申請人一般需要有良好的信貸紀錄，而銀行會對單位進行估價以審批貸款額。按揭成數通常最高可達補價金額的七成，但最終成數及利率會因應申請人的財務狀況及當時的銀行政策而異。建議在申請前，向多間銀行查詢比較，選擇最適合自己的方案。
方案B：【高階操作】以「出售日同步完成補地價」方式進行交易的流程與風險
這是一個相對進階的操作，適合已找到買家並計劃立即出售單位的業主。具體流程是，賣家與買家簽訂臨時買賣合約時，協定一個較長的成交期，例如三個月，預留足夠時間讓賣家向房委會完成補地價評估程序。在正式成交當日，所有資金交由律師行處理。律師會先從買家支付的樓價中，抽取一部分資金開出本票支付房委會的補價金額，然後再用餘額償還賣家原有的按揭貸款，最後的差額才是賣家實收的款項。這個方法的風險在於，補價金額在簽約時仍是未知之數，若房委會最終的估價高於預期，賣家的實際收入將會減少。
策略三：估價前的準備，避免估價被推高
為何大型或豪華裝修應在房署估價後才進行？
房委會委派的測量師上門估價時，會評估單位當時的狀況。一個剛剛完成的簇新豪華裝修，無疑會推高單位的市場價值，直接導致評估出來的補價金額上升。因此，最明智的做法是，在收到房委會發出的「評估補價通知書」，確定了應繳金額後，才開始進行任何大型的裝修工程。在估價前，單位只需維持在一個基本、企理的狀態，這樣估價才會更貼近單位的基本價值，避免因裝修而多付補價。
單位狀況管理：保持良好但無需過度美化
在測量師上門前，當然要確保單位整潔乾淨，沒有明顯的損壞，例如牆身滲水或石屎剝落等問題，因為這些瑕疵有機會影響估價。不過，這不代表你需要刻意去美化單位。簡單的清潔打理已經足夠，無須特意全屋翻油、更換地板或添置新傢俬。估價的目的是評定單位的基本市場價值，過度的美化反而可能帶來反效果，令估價被不必要地推高。保持單位狀況良好，但無需畫蛇添足，是估價前應有的心態。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
談及各種居屋補地價方法，不少業主心中總有許多疑問。例如居屋補地價幾錢？計算方法是怎樣？這裡整理了幾個最常見的問題，希望透過以下的問答，幫助你更清晰地掌握整個流程。
Q1: 是否所有居屋及公屋都必須補地價才能在自由市場出售？
一般來說，答案是肯定的。大部分資助出售房屋，包括居屋及租置計劃下的公屋，都設有轉讓限制。業主若想將單位在公開的自由市場出售、出租或轉讓，就必須先向房屋委員會（房委會）繳付補價，解除轉讓限制。不過，凡事總有例外。
追溯早期可豁免補地價的居屋期數
市場上存在極少數可以豁免補地價的居屋單位。這些單位主要來自最早期的居屋計劃，具體是指1982年5月前，即是由第一期至第三期甲的居屋。由於當時的地契條款並未包含日後為人熟知的轉讓限制，因此這些單位的業主，理論上可以在自由市場上自由買賣，而無需向政府補回差價。
租者置其屋計劃（租置計劃）的補價要求有何不同？
租者置其屋計劃（租置計劃）的單位，與居屋一樣，同樣受到轉讓限制的規管。由1998年第一期租置計劃開始，所有經此計劃購入的單位，若要在自由市場出售，業主都必須先完成補地價的程序。其補地價計法與居屋大同小異，都是基於單位的最新市值及當年的購入折扣率來計算。
Q2: 不同年份落成的居屋，轉讓限制年期有何分別？
這是一個非常重要的問題，因為政府為了回應社會訴求及遏止炒賣，多年來數次收緊資助房屋的轉售限制。不同年份購入的居屋，其「禁售期」或轉讓限制年期可以有很大差別。
政策比較表：2025年（15年）、2019年後（10年）、2018年前（5年）
為方便理解，我們可以將近年的政策大致分為幾個階段：
* 2018年或之前首次出售的居屋：轉讓限制年期普遍為5年。業主由首次轉讓契據日期起計滿5年後，便可申請補地價，繼而在自由市場出售。
* 2019年至2023年首次出售的居屋：限制年期延長至10年。業主需要在持有單位滿10年後，才可以申請補地價並於自由市場出售。
* 2025年起首次出售的居屋：限制進一步收緊至15年。業主必須持有單位長達15年，才能補地價並在自由市場出售。同時，首5年內更只可以不高於原價在第二市場轉售。
如何確定自己單位的轉讓限制年期？
要知道自己單位確實的轉讓限制年期，最準確的方法是查閱單位的「轉讓契約」（Deed of Assignment）。這份法律文件會清晰列明單位所受的轉讓限制條款及年期。業主可以從首次購入單位時，由律師樓交給你的樓契文件中找到。首次轉讓日期是計算限制年期的起點。
Q3: 若計劃出售，補地價應由買家還是賣家負責？
在實際交易中，補地價的責任誰屬，是買賣雙方可以協商的條款，並會在臨時買賣合約中訂明。兩種做法各有利弊，對雙方的財務安排和風險承擔都有直接影響。
賣家負責補價：優點與風險分析
這是最常見和直接的做法。合約會訂明一個「已補地價」的成交價。對賣家而言，操作清晰，可以將物業當作一般私樓出售；對買家來說，由於成交價已包含補地價金額，申請銀行按揭會較為順利。賣家需要承擔的風險是，最終房委會評估的補價金額，可能高於自己預算，從而影響實收的樓價淨額。
買家負責補價：操作複雜性及對買家按揭的影響
這種操作相對複雜。合約會訂明一個「未補地價」的樓價，並註明補價由買家負責。這操作的最大問題在於銀行按揭。銀行一般只會根據合約上「未補地價」的樓價去計算按揭貸款額，買家需要準備額外的龐大現金去支付補價金額，大大增加了首期負擔。同時，買家亦需承擔補價金額浮動的風險。
Q4: 整個補地價流程，由申請到完成需時多久？
整個居屋補地價計算方法及申請流程，由遞交申請表到最終完成所有手續，一般需要約兩至三個月時間。不過，這只是一個大概估算，實際時間會因應個別個案的複雜性、房委會的工作量，以及業主有否對估價提出異議等因素而有所不同。
各階段預計時間線分析 (申請、估價、繳款、登記)
- 申請及預約估價：遞交申請表格及所需文件後，房委會一般會在數星期內發出認收通知，並委派測量師聯絡業主，預約上門視察單位。
- 評估及發出通知書：測量師完成估價後，約需一個月時間，房委會便會正式發出「評估補價通知書」。
- 繳款期限：業主有兩個月的時間去繳付通知書上列明的補價金額。若逾期未繳，申請便會自動作廢。
- 領取證明書及登記：繳款後，業主會收到「解除轉讓限制證明書」。之後應盡快將證明書交往土地註冊處進行登記，整個補地價程序才算正式完成。