善用物業升值潛力，透過加按或轉按，不僅能助您套現大筆資金作周轉或投資，更能把握時機轉投更低息的按揭計劃，慳息兼賺取高達2%的現金回贈。然而，加按、轉按與二按概念容易混淆，市場上五花八門的銀行優惠亦令人眼花繚亂，如何才能食盡優惠，賺取最高回報？
本文為您呈獻【2025加按回贈天書】，由淺入深，從釐清基本概念、比較全港銀行最新回贈利率，到分析三大選Plan策略，再提供詳盡的五步申請攻略及文件清單。我們更設有智能計算機，助您一分鐘評估套現潛力及淨回贈收益，旨在助您避開潛在陷阱，輕鬆賺盡銀行回贈，將物業資產價值最大化。
加按回贈入門：概念釐清、分別及4大財務好處
談及善用物業理財，賺取可觀的加按回贈絕對是業主們必須了解的一環。當物業升值，它就不再只是一個居所，而是一項可以被活化的資產。透過加按或轉按，不僅能套取資金，更能獲得銀行提供的現金回贈，優化整體的財務狀況。以下會先為你釐清幾個容易混淆的概念，再逐一剖析當中的實際好處。
加按、轉按、二按有何分別？一張圖表看懂
在深入了解加按回贈之前，我們先要分清「加按」、「轉按」和「二按」這三個詞。雖然它們都涉及利用物業再融資，但操作、利率以至風險水平都有很大分別。
加按 (Top-up Refinance)：原行加借，手續最簡便
加按，是指向原本提供按揭的銀行申請，因應物業升值而增加貸款額。例如，你的物業升值了，銀行重新估價後，你便可以申請提取這筆升值的差額。由於是同一家銀行處理，他們已有你的紀錄，所以申請手續相對簡單快捷，適合只想簡單套現而不想轉換銀行的業主。
轉按 (Remortgage)：轉投新銀行，賺取回贈與更佳利率
轉按，是將整筆按揭貸款由原有銀行轉移到另一家新的銀行。這是市場上最主流的做法，因為新銀行為了爭取客戶，通常會提供極具吸引力的條件，例如更低的按揭利率，以及豐厚的加按現金回贈。現時市面上，按揭回贈多過1%已是基本，部分更可高達2%或以上，這筆回贈可以直接幫補律師費等開支，甚至有現金落袋。
二按 (Second Mortgage)：保留一按再借，利息及風險較高
二按則是在保留原有銀行的一按（First Mortgage）基礎上，再向另一間財務機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款。這種做法的風險最高，因為二按的利息遠高於銀行一按，而且物業同時抵押給兩個債權人。一旦遇上財務困難，處理起來會相當複雜，因此在考慮前必須極度審慎。
為何要申請加按或轉按？盤點4大財務增值誘因
了解基本概念後，你可能會問，到底申請加按或轉按能帶來甚麼實際的財務價值？其實，這是一個主動管理資產的財務策略，主要有四大誘因。
誘因一：賺取高達2%的現金回贈，增加流動資金
這是最直接的誘因。銀行之間的競爭，令轉按申請人可以受惠。假設你轉按一筆500萬的貸款，若銀行提供2%的現金回贈，你就可即時獲得10萬元的現金。這筆資金除了可用來抵銷轉按過程中產生的律師費，餘下的便是你的額外流動資金，運用起來更靈活。
誘因二：轉投更低H按/P按計劃，節省長遠利息
除了即時的現金回贈，長遠的利息開支同樣重要。如果你現時的按揭計劃利率偏高，透過轉按，便有機會轉到一個利率更低的計劃。即使利率只是相差零點幾個百分點，在長達二、三十年的供款期內，節省的利息總額亦可以是一個相當可觀的數目。
誘因三：活化升值資產，套現資金作投資或周轉
當你的物業升值，你的資產淨值也隨之增加。加按或轉按套現，就是將這些「紙上富貴」轉化為實質現金的過程。這筆資金可以用於子女的教育基金、個人進修、開創事業，甚至是作為其他投資的首期，讓你的資產發揮更大的潛力。
誘因四：把握時機「甩按保」，取回已繳部分保費
對於當初申請高成數按揭並購買了按揭保險的業主而言，轉按是一個「甩按保」的絕佳時機。當物業升值後，你的貸款餘額佔物業估值的比例（LTV）可能會降至六成或以下，符合毋須按揭保險的資格。成功轉按甩掉按保，更有機會取回部分已繳付的保費。根據規定，首兩年內成功退保可取回25%保費，第三年內亦可取回15%。
【每月更新】全港銀行加按現金回贈利率及優惠比較
市面上各大銀行的加按回贈計劃五花八門，要賺盡最高的加按現金回贈，同時又要兼顧利率等條款，的確需要花點時間比較。為了讓你更輕鬆地掌握最新市場資訊，我們每月都會為你整理全港主要銀行的加按優惠，讓你一眼看清，揀選最適合自己的方案。銀行之間的競爭激烈，優惠亦隨時變動，記得要密切留意我們的更新。
2025年最新銀行加按回贈優惠一覽表 (表格)
以下列表整合了多間銀行的核心按揭資訊，包括現金回贈率、實際按揭利率、是否提供按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage Link) 以及其他獨家優惠，方便你進行初步比較。
| H4: 銀行 | H4: 現金回贈率 (%) | H4: 實際按揭利率 (H-Plan / P-Plan) | H4: 按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage Link) | H4: 獨家優惠/備註 |
|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 (HSBC) | 高達 2.2% | H+1.3% (封頂 P-2.25%) | 有 | 貸款額達指定金額享額外獎賞 |
| 中國銀行(香港) (BOCHK) | 高達 2.1% | H+1.3% (封頂 P-2.5%) | 有 | 綠色按揭計劃享額外優惠 |
| 恒生銀行 (Hang Seng) | 高達 2.15% | H+1.3% (封頂 P-2.25%) | 有 | 申請手續相對簡便 |
| 渣打銀行 (Standard Chartered) | 高達 2.2% | H+1.3% (封頂 P-2.5%) | 有 | 「亞洲萬里通」里數獎賞 |
| 東亞銀行 (BEA) | 高達 2.0% | P-2.75% | 有 | P按計劃具競爭力 |
*以上資料截至2025年X月，僅供參考，所有利率及回贈詳情均以銀行最終批核為準。
加按回贈及套現潛力智能計算機
單看列表的數字可能有點抽象，想即時知道自己的物業能帶來多少實際收益？試試我們的智能計算機。
輸入物業估值、貸款餘額，1分鐘即時評估
你只需要簡單輸入物業的最新估值和目前尚餘的按揭貸款額，我們的系統就能在1分鐘內，根據市場最新的按揭成數指引，即時評估你的套現潛力及預計可獲的加按回贈金額。
獲取個人化報告：最高套現額、預計回贈金額、扣除律師費後淨收益
完成評估後，你會收到一份清晰的個人化報告。報告會列出你的最高可套現金額、按不同回贈率計算的預計回贈、甚至扣除約數律師費後的淨收益，讓你對整個財務操作的成果有更實在的預算。
如何揀選最佳加按計劃？3大策略分析
掌握了市場上的最新優惠後，下一步就是如何從中揀選最適合自己的計劃。以下三大策略，可以幫助你更有系統地分析。
策略一：比較現金回贈與利率，計算總得益
現金回贈是吸引眼球的重點，但它不應該是唯一的考慮因素。即使按揭回贈多過1%，甚至超過2%，如果其按揭利率相對較高，長遠的利息開支可能蠶食掉回贈的收益。一個精明的做法是將眼光放遠，眼前的現金回贈是一筆過的收益，而利息卻是長達數十年的持續支出。你應該將回贈金額與整個貸款期內可能節省或增加的總利息作比較，計算出「總得益」最高的方案。
策略二：高息環境下，H按與P按的選擇考量
在目前的利率環境下，選擇H按（同業拆息按揭）還是P按（最優惠利率按揭）是一個重要決定。H按的利率波動性較高，但通常設有「封頂利率」（Cap Rate），而這個封頂利率一般與P按掛鈎。你需要仔細比較不同銀行的H按封頂利率與其P按計劃的實際利率。如果一個H按計劃的封頂利率夠低，即使短期拆息上升，你的供款亦有上限保障。P按的利率則相對穩定，變動較可預測。你的選擇取決於你對利率走勢的預期，以及你個人對利率波動的風險承受能力。
策略三：善用Mortgage Link對沖利息開支
Mortgage Link（按揭存款掛鈎戶口）是一個善用資金對沖利息開支的聰明方法。這是一個高息儲蓄戶口，戶口內的存款可以賺取與按揭貸款完全相同的利息率，而高息存款額上限通常是按揭餘額的50%。如果你加按套現後，有一筆資金暫時未有其他用途，將其放入Mortgage Link戶口，所賺取的利息便能直接抵銷部分按揭利息支出，變相降低了你的實際供款負擔，效果如同讓部分貸款免息一樣。選擇按揭計劃時，記得查詢銀行是否提供此項實用功能。
加按現金回贈申請全攻略：由資格、文件到流程一步到位
想順利取得銀行的加按回贈，事前準備不可或缺。整個申請過程其實並不複雜，只要跟著我們的攻略，由自我評估資格、了解申請流程到準備所需文件，就能一步一步輕鬆完成，穩妥地賺取現金回贈和套現資金。
第一步：自我評估申請資格
在聯絡銀行之前，花幾分鐘時間評估一下自己是否符合基本門檻，可以讓整個申請過程事半功倍。主要有以下三個關鍵點需要留意。
必須已過罰息期 (通常為2年)
首先，你現有的按揭貸款合約必須已經過了「罰息期」。罰息期是舊銀行為了保障利息收入而設的條款，期限通常為兩年。如果在罰息期內轉走按揭，銀行會收取一筆可觀的罰款，這樣會直接蠶食甚至抵銷你賺取的回贈，變相得不償失。所以，請務必確認罰息期已過才展開行動。
物業估價需有足夠支持
其次，你的物業需要有足夠的估價支持。銀行是根據物業的最新市場估值，來計算可批出的新貸款額度。物業估價愈高，你可套現的金額和最終獲得的加按現金回贈就愈多。如果物業估價不理想，甚至低於尚欠的貸款額，轉按或加按便會變得困難。
申請人須通過壓力測試及供款與入息比率 (DTI)
最後，申請人自身的還款能力是銀行審批的核心。雖然香港金融管理局目前已暫停壓力測試的要求，但銀行依然會嚴格審核你的「供款與入息比率」(DTI)。簡單來說，你每月所有的債務總供款（包括新的按揭供款），不能超過你每月總入息的50%。銀行會透過你的入息證明文件，仔細評估你的還款能力。
第二步：轉按/加按申請5大流程
確認自己符合資格後，就可以正式啟動申請程序。整個流程主要分為以下五個清晰的步驟。
流程(1)：比較銀行估價與回贈方案
第一步是貨比三家。你可以向不同銀行查詢其最新的加按回贈方案和利率。除了比較哪間銀行的按揭回贈多過1%，一個更重要的技巧是比較各銀行對你物業的估價。有時候，一個較進取的估價，比起稍高0.1%的回贈率，對你可能更加有利。
流程(2)：提交申請及所需文件
選定心儀的銀行後，便可以正式提交按揭申請表格，並且附上所有需要的文件。文件準備得愈齊全，審批過程就會愈順暢。
流程(3)：銀行進行物業重估及信貸審批
銀行收到你的申請後，會正式委託測量師行為你的物業進行估價，同時會查閱你的信貸報告(TU)，並根據你提交的入息文件進行審批。這個階段你需要做的就是耐心等候結果。
流程(4)：委託律師處理法律文件
當銀行的審批通過後，你便需要委託一間律師樓處理後續的法律程序。律師會負責草擬新的按揭契，並且聯絡你的舊銀行，安排贖回舊有的按揭貸款。
流程(5)：簽署新按揭契，收取回贈及套現資金
最後一步，你會到律師樓簽署所有法律文件。簽署完成後，新銀行會將貸款發放給律師樓，律師樓在清還舊有貸款後，便會將剩餘的套現金額以及銀行提供的現金回贈交給你，整個申請過程便大功告成。
第三步：準備所需文件清單
預先準備好文件，可以大大縮短銀行的審批時間。以下是個人申請和公司持有物業申請所需的基本文件清單。
個人申請：身份證明、入息證明 (稅單/糧單)、現有按揭貸款證明
個人申請者需要準備的文件相對簡單，主要包括：
* 香港身份證副本
* 最近三個月的入息證明，例如公司糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單或最新的稅務局評稅通知書
* 現有按揭的最近期還款表，以證明尚餘的貸款額
公司持有物業申請：商業登記證、公司註冊文件、董事及股東資料
如果物業是以有限公司名義持有，除了個人擔保人的上述文件外，還需要額外提交公司的相關文件，包括：
* 有效的商業登記證 (BR)
* 公司註冊證書 (CI)
* 公司章程、周年申報表等公司註冊處文件
* 所有董事及股東的身份證明文件及持股資料
避開加按陷阱：潛在風險及特殊物業處理須知
追求可觀的加按回贈是人之常情，但在拍板決定前，先了解清楚潛在的風險和特殊物業的限制，就像出海前要先看天氣預報一樣，是確保整個過程順利和真正獲益的關鍵一步。讓我們一起看看有甚麼需要特別留神的地方。
申請前必讀：轉按三大潛在風險
當你看到吸引的加按現金回贈優惠時，很容易會心動，不過，在提交申請前，最好先花幾分鐘了解以下三個可能出現的狀況，做好準備，自然就能運籌帷幄。
風險一：估價不足，或需「抬錢」才能完成轉按
轉按的第一步，是銀行會為你的物業重新估價。如果樓市平穩或向上，這一步通常沒有問題。但如果大市回調，或者你的物業樓齡較高，銀行給出的最新估價，有可能低於你現時的按揭貸款餘額。在這種情況下，新銀行批出的貸款額，便不足以完全清還舊銀行的貸款。這時你就需要自己拿出額外資金去填補差額，俗稱「抬錢」，這就與最初希望套現或賺回贈的目標背道而馳了。
風險二：加息周期下，新利率可能高於舊有鎖息計劃
市場利率變幻莫測。如果你目前的按揭計劃，是在幾年前的低息環境下簽訂，或者附帶了特別優惠的鎖息上限，那麼新申請的按揭利率，即使計算了按揭回贈多過1%的優惠，長遠來說總利息支出也可能比舊計劃更高。做決定前，記得拿出計算機，詳細比較一下新舊兩個計劃在未來幾年的總供款差額。有時候，短期的現金回贈，未必能彌補長期的利息支出。
風險三：律師費及行政成本或蠶食部分回贈利潤
轉按牽涉到解除舊按揭契和訂立新按揭契的法律程序，因此聘請律師處理是必須的，相關費用一般由數千至過萬元不等。這筆費用會直接從你獲得的加按回贈中扣除。所以在計算最終淨收益時，必須將這筆律師費及其他可能出現的行政費計算在內。不妨先向律師樓取得報價，這樣你就能更準確地評估這次轉按的實際利潤有多少。
特殊物業的加按/轉按限制
並非所有類型的物業，都能以相同的方式進行加按或轉按。假如你持有的是以下幾種特殊物業，就需要留意它們的專屬規則。
有按揭保險可以轉按嗎？(新舊按保計劃分別)
答案是可以的，但操作方式視乎你當初使用的是新按保還是舊按保計劃。
* 新按保計劃： 一般情況下，新按保計劃下的物業，只可以進行「平手轉按」，即是新貸款額不能超過原有貸款額。主要目的是讓你轉去利率更佳的銀行，或賺取基於現有貸款額的回贈，但不能藉此套現。
* 舊按保計劃： 如果你的物業是經由舊按保計劃承造按揭，而現時估值仍在600萬港元或以下，則有機會透過「再融資按揭保險計劃」，申請套現至最高八成按揭。
* 「甩按保」策略： 如果你的物業已大幅升值，令按揭餘額佔最新估值的比例降至六成或以下，你便可以考慮轉按至傳統按揭，從而「甩走」按揭保險。如果在首次承造按揭後的三年內成功甩按保，更有機會取回部份已繳付的保費。
未補地價居屋/公屋轉按規定 (只可平手轉按)
未補地價的資助房屋，例如居屋或公屋，由於涉及政府的資助成份，其轉讓及按揭都受到房屋委員會的嚴格限制。業主若想轉按，必須先向房委會提出申請並取得同意。一般而言，房委會只會基於特殊理由（例如應付家庭成員的嚴重疾病或殮葬費等）才批准申請，而且絕大部分情況下只會批准「平手轉按」，嚴格禁止任何形式的加按套現。
發展商高成數按揭 (呼吸Plan) 如何轉按自救？
部分新盤買家會選用發展商提供的「呼吸Plan」高成數按揭，其特點是首兩至三年提供極低利率，但優惠期過後利率會急劇抽升至遠高於市場的水平。因此，對這類業主而言，轉按不僅是為了賺回贈，更是一項必須準時執行的「自救」行動。你需要在低息期完結前，成功將按揭轉至傳統銀行。這一步的關鍵，在於你的入息能否通過銀行的壓力測試，以及物業的估價是否理想。建議提早半年開始部署，確保有足夠時間處理申請。
加按現金回贈常見問題 (FAQ)
申請加按回贈的過程，總會遇到一些細節問題。我們整理了四個大家最常提出的疑問，讓你一次過釐清所有迷思，令整個申請過程更順暢。
Q1: 申請加按或轉按，律師費一般是多少？
這是一個非常實際的考慮。一般來說，辦理轉按或加按的律師費，市場收費大約在港幣$5,000至$10,000之間，視乎律師樓規模和服務複雜程度而定。好消息是，很多銀行為了吸引客戶，會提供律師費現金津貼，金額通常可以覆蓋大部分甚至全部律師費開支。建議你在比較不同銀行的方案時，除了關心加按現金回贈的百分比，也要將律師費津貼這項優惠一併納入計算。
Q2: 整個申請流程需時多久才能收到現金回贈？
從遞交申請到真正收到現金回贈，整個流程普遍需要約1.5至2個月。你可以參考以下的時間表：
- 申請及估價 (約1-2星期)：你向銀行提交申請及所需文件後，銀行會為你的物業進行估價。
- 信貸審批 (約2-3星期)：銀行會審核你的信貸報告(TU)及還款能力，這是整個流程中需時最長的部分。
- 法律程序 (約2-3星期)：審批通過後，銀行會通知律師樓處理樓契及新的按揭契據。
- 提取貸款及發放回贈 (約1星期)：簽妥所有法律文件後，銀行會正式批出貸款。而你最期待的加按現金回贈，通常會在提取新貸款後的一星期內，存入你的指定戶口。
Q3: 頻繁轉按會否影響我的環聯 (TU) 信貸評級？
這確實是不少人會考量的一點。每次你申請按揭，銀行都會向環聯(TU)查詢你的信貸報告，這屬於「硬性查詢」(Hard Inquiry)，短期內或會對你的信貸評分有輕微影響。不過，只要你的轉按申請最終獲批，並且之後一直準時還款，良好的還款紀錄反而有助於建立更穩健的信貸形象。只要不是在短時間內向多間銀行胡亂提交申請，而是有計劃地每隔兩至三年（即罰息期後）才轉按一次，對信貸評級的長遠影響其實不大。
Q4: 剛轉工或收入不穩定，能否成功申請加按？
銀行審批按揭的核心，是評估申請人有沒有穩定及足夠的還款能力。
- 剛轉工人士：如果你剛轉換工作，大部分銀行會要求你已通過試用期，並能提供最少3個月的新公司糧單及入息證明。部分較審慎的銀行，可能會要求6個月的紀錄。
- 收入不穩定人士：對於收入主要來自佣金、花紅或自僱等非固定收入來源的人士，銀行則會要求提供更長時間的證明，例如過去6至12個月的入息紀錄及稅單，以計算出一個平均月入，再進行壓力測試。所以，即使收入不穩定，只要能證明有持續且足夠的平均收入，同樣有機會成功申請加按。