明明月入穩定，更是首次置業，滿以為申請高成數按揭無往而不利，最終卻被銀行大削成數，甚至拒絕申請？問題的核心，很可能在於您曾經為家人或朋友的物業按揭擔任「擔保人」。這個看似平常的身份，會被金管局視為「多重按揭」，嚴重削弱您自身的借貸能力。面對這種困局，是否就此束手無策？其實市場上存在一種進階的按揭財技——「借款人不是業主」方案，專門應對此類複雜情況。本文將由真實個案入手，為您深入拆解此方案的操作原理、角色責任、銀行取態，並重點剖析其四大致命限制與風險，最後提供詳盡的申請步驟指南，助您順利解決因擔保人身份而衍生的置業難題。
【擔保人影響買樓】真實個案：為何高收入仍被拒高成數按揭？
有時候，出於好意為家人作擔保，卻可能成為自己置業路上的絆腳石。這種「擔保人影響自己買樓」的情況，比想像中更常見。我們來看一個真實個案，即使申請人收入穩定，為何申請高成數按揭時仍然會遇到困難。
個案背景：A先生的置業困境
狀況描述：月入穩定，首置名義入市，按揭申請卻觸礁
A先生是一位收入穩定的專業人士，辛苦儲備了首期，決定以首次置業名義購入心儀單位。所有條件看似完美，他滿以為按揭申請會順利獲批。可是，他向銀行提交申請後，結果卻出乎意料，整個置業計劃被打亂。
銀行審批結果：因曾為家人作擔保，新按揭被視為「多重按揭」，成數及審批收緊
銀行回覆指出，由於A先生數年前曾為家人的物業按揭擔任擔保人，即使他從未實際供款，其法律上的擔保責任依然存在。因此，銀行在審批他的新按揭申請時，會將其視為「多重按揭」處理，導致最高按揭成數需要下調，壓力測試的要求也變得更嚴格。
問題核心：擔保人身份如何削弱個人按揭能力？
金管局對「多重按揭」的定義與影響
這一切源於香港金融管理局的指引。根據規定，只要按揭申請人、按揭人或擔保人之中，任何一方已經持有或擔保任何未還清的按揭，新的申請就會被視為持有「多重按揭」。其直接影響是，新申請的按揭成數上限需要即時下調一成，而供款與入息比率及壓力測試的標準亦會收緊。這正是A先生即使收入達標，亦無法取得預期貸款額的核心原因。
解決方案初探：「借款人不是業主」按揭財技
面對這種困境，一種可行的解決方案是採用「借款人不是業主」這種按揭財技。當借款人與業主不同人時，操作的原理是將物業的「抵押」和「還款」責任分開。由業主（A先生）只擔任「按揭人」，提供物業作抵押。然後，由另一位財務狀況良好且沒有任何按揭負擔的家庭成員（例如配偶或父母）擔任「借款人」，承擔所有還款責任。透過這種安排，便有機會繞過「多重按揭」的限制。
拆解「借款人不是業主」：操作原理、角色責任及銀行取態
核心概念：「借款人不是業主」是什麼？
定義：按揭的借款人與物業持有人並非同一人
「借款人不是業主」這個操作，顧名思義是指申請按揭時的借款人（Borrower）與物業的持有人（Owner）並非同一個人。在傳統的按揭申請中，業主通常就是借款人，自己持有物業，自己承擔還款責任。但這種特殊的按揭財技，則將這兩個角色分開處理，做到按揭人與借款人不同。
操作原理：業主提供物業作抵押，由另一位財務狀況良好者承擔還款責任
它的操作原理很直接。首先，業主（即按揭人 Mortgagor）同意將其名下的物業抵押給銀行。然後，由另一位具備良好收入和信貸紀錄的非業主借款人，向銀行申請貸款並承擔全部的還款責任。簡單來說，就是一人出「物」，另一人出「錢」（還款能力），共同完成按揭申請。
按揭三大核心角色責任剖析
按揭人 (Mortgagor)：物業的抵押者，影響個人信貸紀錄
按揭人的責任，是提供物業作為貸款的抵押品。在法律文件上，所有業主都必須簽署成為按揭人。即使業主不用負責供款，其信貸報告上仍會顯示這筆按揭紀錄，這會被視為一項負債。因此，未來若這位按揭人想為自己買樓，其按揭能力會受到影響。
借款人 (Borrower)：法律上唯一的還款責任人，銀行審批重點
借款人是整筆貸款的靈魂人物，因為他負有唯一的法律還款責任。銀行的審批重點會完全集中在借款人的財務狀況上，包括其收入是否穩定、供款與入息比率（DTI）是否達標、信貸評級是否良好等。借款人責任重大，若斷供，銀行會直接向其追討債務。
擔保人 (Guarantor)：後備還款人，嚴重影響未來借貸力
擔保人則是一個後備角色。當借款人收入不足時，銀行才可能要求加入擔保人。擔保人的責任是在借款人無法還款時，才需要代為清還債務。不過，擔保人影響自己買樓的程度非常顯著，因為一旦成為擔保人，其信貸報告上等同背負了一筆按揭，會嚴重削弱自己日後申請按揭的借貸力。
「借款人」與「擔保人」的關鍵分別
責任起點不同：主動還款人 vs 後備還款人
要清楚了解借款人與擔保人分別，最關鍵是責任的起點。借款人是「主動還款人」，從供款第一期開始，就需要準時還款。擔保人則是「後備還款人」，只有在借款人違約後，銀行才會向其追討，平日沒有主動還款的責任。
銀行計算供款與入息比率 (DTI) 方式的差異
銀行在審批時的計算方式也不同。對於「借款人不是業主」的申請，銀行主要審核非業主借款人自身的收入與負債。相反，若只是增加擔保人，銀行通常會將原借款人（即業主）和擔保人的收入與負債合併計算，如果原借款人本身負債已高，加入擔保人亦未必能通過審批。
兩大主要應用場景
場景一：解決無收入、退休或家庭主婦的按揭難題
這種操作最常見的應用，是為了解決業主自身沒有足夠收入證明的情況。例如，考慮申請退休人士按揭，或家庭主婦按揭，他們雖然持有物業，但沒有固定收入。這時，可以由具備穩定收入的子女或配偶擔任非業主借款人，從而成功申請無收入按揭。
場景二：業主本身負債過高或未能通過壓力測試
另一個場景是業主本身有收入，但因為其他私人貸款或信用卡欠款導致負債過高，或者收入未能通過壓力測試。如果此時找不到合適的擔保人，或加入擔保人後總負債仍然超標，便可考慮讓另一位財務狀況健康的親屬擔任獨立借款人，避開業主本人的負債計算，順利通過壓力測試。
銀行取態：各銀行審批鬆緊大不同
市場現況：哪些銀行對此類申請持開放、保守或個案審批態度？
關於借款人不是業主，各銀行的取態有很大分別。市場上並非所有銀行都接納此類申請。一般而言，大型傳統銀行對此類申請的審批較為嚴格，或只接受直系親屬（如父母、子女、配偶）的組合。部分中小型銀行或虛擬銀行的態度可能較具彈性，願意作個案審批。
成功申請關鍵：借款人質素與物業類型
成功申請的關鍵，主要取決於兩大因素。第一是「非業主借款人」的質素，其收入必須非常穩定，信貸紀錄良好，並且自身負債低。第二是物業類型，銀行對優質地段的私人住宅接受程度較高，但對於村屋、唐樓或特殊類型的物業，審批可能會更加保守。
必讀！「借款人不是業主」的四大致命限制與風險
「借款人不是業主」這個方案聽起來很靈活，像是解決壓力測試唔過或無收入按揭問題的「萬能匙」。但在實際操作前，必須清楚了解它背後的四大致命限制，這些風險足以令整個置業計劃觸礁。
限制一：無法申請高成數按揭保險
按揭保險公司 (HKMC/QBE/AIG) 為何嚴格要求業主必須是借款人？
大家要明白，高成數按揭的額外貸款額是由按揭保險公司承保的。這些機構，例如香港按揭證券有限公司(HKMC)、QBE或AIG，風險管理極為審慎。它們的審批原則是，物業擁有人必須同時是還款責任人，即借款人。這個要求的邏輯很簡單，就是確保業主有最強的誘因去準時供款，因為一旦斷供，損失的將是自己的物業。如果借款人不是業主，按保公司會認為業主與債務的直接關聯減弱，潛在的違約風險因而增加。
此方案的按揭成數上限，通常為六成或以下
正是由於無法申請借款人不是業主按揭保險，這種操作的按揭成數就受到了嚴格限制。這意味著，買家只能向銀行申請最高六成的按揭貸款。對於需要申請八成、九成等高成數按揭才能置業的買家來說，這個方案基本上是行不通的。
限制二：並非所有銀行都接納此類彈性申請
各銀行風險評估的差異性
即使不需要高成數按揭，也並非每間銀行都願意接受「借款人與業主不同人」的申請。市場上，不同銀行的風險評估標準和內部指引存在很大差異。有些銀行採取較靈活的個案審批，願意獨立評估非業主借款人的還款能力；但亦有相當一部分銀行取態保守，審批時會將業主（按揭人）與借款人的債務合併計算，這樣一來，此方案原意為解決業主負債過高問題的優勢便蕩然無存。
為何尋求專業按揭顧問協助尤其重要
由於各間銀行的取態不一，自行逐家銀行查詢，無疑是費時失事。一個經驗豐富的按揭顧問，熟悉市場上不同銀行的審批偏好和最新政策，能夠準確地為申請人配對最合適的銀行，大大提高成功率，避免因誤闖取態保守的銀行而留下不必要的信貸查詢記錄。
限制三：業主的信貸紀錄仍是「一票否決權」
銀行審批邏輯：若業主信貸紀錄嚴重不良（如撇帳、破產），申請極可能被拒
一個常見的誤解是，既然銀行主要審核非業主借款人的收入，那麼業主的財務狀況就不重要了。這是一個極大的謬誤。記住，物業是整筆貸款的抵押品。銀行在審批時，除了評估還款能力，同樣重視抵押品提供者（即業主，亦是按揭人）的信譽。假如業主的信貸報告有嚴重不良紀錄，例如撇帳、破產或被追數紀錄，即使借款人的收入再高、財務狀況再好，銀行也會視之為高風險交易，極大機會直接否決申請。
限制四：「多重按揭」規定依然適用
計算方式：只要按揭人、借款人或擔保人任何一方已有按揭，新申請的成數即降一成
最後一點，也是很多人容易忽略的，就是金管局對多重按揭的規定。這個規定計算的是所有與按揭相關的人。換句話說，不論是提供物業的業主（按揭人），還是負責還款的非業主借款人，只要他們任何一方名下已經持有未供滿的按揭，或者正在為其他按揭作擔保人，這宗新申請就會被視為「多重按揭」。結果是，按揭成數上限需要即時下調一成（例如由六成降至五成），而壓力測試的要求亦會同步收緊。
行動指南：如何部署及申請「借款人不是業主」按揭方案
清楚理解「借款人不是業主」這項按揭財技的操作原理與限制後，下一步就是實際部署。當借款人不是業主時，申請流程的確比一般按揭複雜，不過只要跟隨清晰的步驟規劃，就能大大提升成功率。這份行動指南，正是為你準備的實戰路線圖。
第一步：初步自我資格評估
在投入時間與資源之前，一個簡單的自我評估，可以快速判斷這個方案是否適合你的情況。不妨問問自己以下幾個關鍵問題，答案越清晰，前路就越明確。
透過關鍵問題（如物業價格、業主負債、擬定借款人收入等）判斷方案可行性
- 業主（按揭人）的財務背景如何？ 雖然業主沒有還款責任，但銀行依然會審查其信貸報告（TU）。業主是否有撇帳、破產紀錄，或過高的無抵押貸款？一個良好的信貸紀錄是申請的入場券。
- 非業主借款人的還款能力足夠嗎？ 銀行會將所有審批焦點放在這位借款人身上。他是否有穩定且足夠的收入？能否獨立通過壓力測試？如果借款人本身已是另一物業的擔保人，這會影響其借貸能力，這正是擔保人影響自己買樓的實際例子。此方案特別適合協助家人置業，例如為無收入的退休人士或家庭主婦申請按揭。
- 業主與借款人的關係是什麼？ 銀行普遍只接納直系親屬（如父母、子女、配偶）的申請，以確保兩者關係穩固，降低潛在的業權糾紛風險。
- 物業價格及期望按揭成數是多少？ 必須注意，「借款人不是業主」的安排無法申請高成數按揭保險。這意味著貸款額最高通常只可達物業估價的六成。如果你的置業計劃需要申請高成數按揭，這個方案便不適用。
第二步：準備雙方所需文件
文件齊全是申請順暢的基礎。由於涉及按揭人與借款人兩方，所需文件亦要兵分兩路準備。
按揭人（業主）所需文件清單
業主作為物業的抵押者，雖然不用提供入息證明，但仍需準備以下文件，以證明其身份及物業的合法性：
- 香港永久性居民身份證副本
- 住址證明（例如近三個月內的水電煤費單或銀行月結單）
- 臨時買賣合約及正式買賣合約
借款人所需文件清單
借款人是銀行審批的核心，因此需要提供詳盡的財務文件，證明其還款能力：
- 香港永久性居民身份證副本
- 住址證明
- 工作及入息證明：
- 最近三至六個月的糧單
- 最近三至六個月顯示支薪紀錄的銀行月結單
- 最新的稅務局評稅通知書（稅單）
- 附有公司蓋章的僱傭合約
- 如已有其他按揭或貸款，需提供相關貸款合約或月結單
第三步：尋求專業意見及申請預先批核
對於這種借款人與業主不同人的複雜個案，直接簽署買賣合約再申請按揭，風險相對較高。強烈建議先進行預先批核。
為何複雜個案強烈建議先進行預先批核？
「借款人不是業主」並非所有銀行的標準產品，各家銀行的審批取態與尺度可以有很大差異。有些銀行對借款人的入息要求特別嚴格，有些則對業主與借款人的關係有更多考量。若未搞清銀行的準則便貿然申請，一旦被拒，便會陷入進退兩難的局面。預先批核正是在簽訂任何具法律約束力的合約前，測試銀行取態的最佳方法。
預先批核的好處：鎖定批核結果，避免簽署買賣合約後才出問題
申請預先批核，等於在置業戰場上預先偵察。它的好處非常實在：
- 鎖定確定性： 銀行會根據你提交的文件，給出一個具參考價值的批核結果，包括預計可批出的貸款額、利率及年期。
- 管理風險： 如果申請存在問題，例如銀行認為借款人收入不穩，或需要提供更多證明文件，你可以在簽約前及早處理，避免支付訂金後才發現按揭「觸礁」，導致損失。
- 增加信心： 手持銀行的預批結果，無論是與賣家商討價錢，還是規劃之後的資金安排，你都會更有預算和信心。
關於「借款人不是業主」的常見問題 (FAQ)
當考慮「借款人不是業主」這個財務安排時，大家心中自然會產生不少疑問。這是一個相對特殊的按揭財技，細節上必須清晰理解。我們整理了幾個最常見的問題，逐一為你拆解。
Q1: 如果物業是聯名的，可以只有其中一位業主做按揭人嗎？
答案是絕對不可以。根據法律和銀行規定，如果一個物業由多於一位業主聯名持有，那麼在申請按揭時，所有業主都必須共同簽署按揭契據，成為共同按揭人 (Mortgagor)。
這背後的邏輯很簡單，銀行需要獲取整個物業作為完整的抵押品。如果只有部分業主同意抵押，銀行的抵押權便不完整，日後若需要出售物業抵債，就會出現法律糾紛。因此，不論聯名業主中有多少位，所有人都必須同意，這項要求沒有任何彈性空間。
Q2: 作為非業主借款人，我對物業有任何法律權益嗎？
作為非業主借款人，你對該物業本身是沒有任何直接的法律權益或業權的。你的名字出現在銀行的貸款協議上，這代表你在法律上是唯一的還款責任人，需要承擔起整筆貸款的債務。
然而，物業的擁有權是以土地註冊處的紀錄為準。簡單來說，你的責任在於「還錢」，但並不代表你因此獲得了物業的任何份額。如果你與業主之間有任何關於物業權益的私人協議，例如代為持有或有權分享將來的樓價升值，這些都必須透過另外的法律文件（如信託聲明）來確立，與按揭申請本身是完全分開的兩回事。
Q3: 如果日後業主想賣樓或轉按，作為借款人需要同意嗎？
是的，你的同意至關重要，業主無法單方面進行。這是一個環環相扣的關係。
當業主決定出售物業時，交易的前提是必須先清還整筆按揭貸款。這就需要你這位借款人配合銀行辦理還款及解除按揭的手續。同樣地，如果業主想進行轉按，即是向另一間銀行申請新貸款來償還舊有的貸款，也必須先得到你的同意去結束現有的貸款協議，解除你作為借款人的責任。沒有你的簽署和配合，物業的任何變動，包括出售或再抵押，都是無法完成的。
Q4: 這種操作對將來的物業轉按有何影響？
這種「借款人與業主不同人」的安排，確實會令將來的轉按操作變得相對複雜。進行轉按時，新的銀行會重新審視整份申請，包括業主和借款人雙方的最新財務及信貸狀況。
最理想的情況是，屆時業主本身的收入狀況已有改善，能夠自己承擔借款人的角色，這樣就可以簡化按揭結構。如果仍需維持現有安排，你就需要和業主一起尋找同樣接納這種申請的銀行。因為並非所有銀行都對此類申請持開放態度，所以選擇上可能會比一般轉按為少。這意味著，保持良好的溝通及各自的信貸紀錄，對於日後順利轉按非常關鍵。