以二人家庭申請居屋，並期望一步到位選購心儀的大單位，是不少香港家庭的置業夢想。然而，面對僧多粥少的激烈競爭，加上大單位供應有限，許多申請者都認為揀樓只能純粹倚靠攪珠運氣。其實，運氣以外，透徹理解房委會的揀樓次序規則，並懂得善用策略，才是突圍而出的致勝關鍵。本文將為你深入剖析4大核心策略，由二人家庭的申請資格、入息資產限制計法，到解構綠白表「家庭」與「一人」申請的揀樓順序天淵之別，並教你如何善用「家有長者」及「家有初生」兩大優先計劃，助你部署最佳申請方案，大幅提升一擊即中的機會。
抽居屋機會評估：二人家庭揀大單位成功率高唔高？
好多朋友都想了解，居屋二人申請大單位究竟有多大把握？這確實是個核心問題。成功率並非一個簡單的數字，它取決於幾個環環相扣的因素。你的申請策略、當期的單位供應，甚至運氣，都扮演著重要角色。想成功揀到心儀的居屋二人單位，就要先拆解影響揀樓機會的各個關鍵，從而制定最適合自己的方案。
影響揀樓機會的關鍵因素
申請組別（綠表／白表）及家庭類別的決定性影響
首先，你的申請組別是第一道關卡。居屋申請分為綠表和白表兩大類，房委會每年會設定兩者的單位配額比例，例如四六比或三七比。這個比例直接決定了你所屬組別的競爭池有多大，可選的單位有多少。
不論你是綠表還是白表申請者，家庭申請的揀樓次序都絕對優先於一人申請。這對二人家庭來說是一個好消息。因為你們已經避開了競爭最激烈的一人申請隊伍，大大增加了揀樓的機會。簡單來說，只要你是以家庭名義入表，就已經在揀樓排序上佔了先機。
攪珠號碼前定後：運氣如何影響揀樓排位？
其次，就是大家都非常緊張的攪珠環節。攪珠號碼本身不能決定你是否能買到樓，但它決定了你在自己所屬申請組別內的揀樓排位。一個排得前的號碼，意味著你有機會在單位選擇還很充足的時候進場揀樓。
假設你的申請組別是「白表核心家庭」，一個前列的攪珠號碼讓你可以在這個組別中優先選擇。相反，一個較後的號碼，輪到你揀樓時，可能大部分受歡迎的大單位，例如三房戶或者坐向佳的兩房戶，都已經被選走了。所以，攪珠結果確實包含了運氣成分，直接影響你最終的選擇空間。
今期居屋大單位供應概覽
各屋苑兩房或以上單位數量、呎價及地區分析
策略和運氣之外，最實際的因素就是今期居屋的單位供應。即使你手持「靚籌」，如果該期居屋本身缺少大單位，也是徒然。因此，申請前仔細研究各屋苑的單位戶型分佈是必須的功課。
舉例來說，假設今期有以下幾個選擇：
- 啟德啟悅苑：位處市區核心，交通便利，但供應可能以一房及開放式單位為主，兩房或以上的大單位數量可能只有百多個。呎價較高，競爭必定非常激烈。
- 觀塘安楹苑：同樣是市區盤，配套成熟。兩房單位的供應量可能較啟德項目多，呎價相對較低，對於追求生活便利的二人家庭是一個不錯的目標。
- 東涌裕雅苑：雖然地區較遠，但勝在單位供應量多，而且往往提供較多實用的兩房及三房單位。呎價是所有新項目中最低的，如果預算有限又追求較大居住空間，這類新界屋苑的成功機會自然更高。
總結來說，二人家庭在申請居屋時，應先評估各屋苑的大單位供應量，再結合自身預算與地區偏好，集中火力選擇機會最大的屋苑。
申請資格門檻：二人家庭入息、資產限額全攻略
想成功透過居屋二人申請大單位，第一步就是要清楚了解自己的申請資格。房委會對白表和綠表申請者有截然不同的要求，特別是在入息和資產審查方面。我們首先拆解最關鍵的財務門檻，讓你評估自己是否符合入場資格。
白表二人或以上家庭申請資格
對於白表申請者來說，家庭總收入和總資產淨值是決定你能否「入場」的兩大關卡。房委會每年都會根據市況調整限額，申請前必須核對清楚最新的數字，確保自己沒有超出上限。
最新入息及資產限額要求
以最近一期居屋2023為例，二人或以上家庭的申請資格如下：
* 每月總入息限額：港幣62,000元
* 總資產淨值限額：港幣1,470,000元
這兩個數字是硬指標，只要其中一項超出上限，申請就會被視為無效。所以，在遞交申請前，精確計算自己家庭的財務狀況至關重要。
如何計算入息及資產？（扣除強積金、需申報項目）
計算入息和資產並非只是將月薪和銀行存款相加那麼簡單，很多細節需要留意。
在入息方面，計算的是申請截止日期前指定時段內的家庭總收入，包括薪金、雙糧、花紅、津貼、佣金等所有收入。一個重要的細節是，你可以扣除法定的強制性公積金（MPF）供款部分，通常是你月薪的5%。扣除後得出的淨收入，才是用來與入息上限比較的數字。
至於資產，你需要申報在申請截止當日，你與所有家庭成員持有的所有資產淨值。這包括香港及海外的物業、土地、車輛、銀行存款、股票、基金、保險產品的現金價值等。計算資產時要全面，避免遺漏任何項目。
綠表二人或以上家庭申請資格
如果你是綠表申請者，情況就完全不同了。綠表申請者最大的優勢，就是購買新居屋時，完全豁免入息和資產限額的審查。房委會會假設你的資格符合要求，讓你直接進入抽籤和揀樓的隊伍。
公屋住戶及其他合資格人士申請須知
那麼，誰才算是綠表申請者呢？最主要有以下幾類人士：
* 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
* 香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨的住戶。
* 持有由房委會或市建局發出有效《綠表資格證明書》的人士。
* 持有《保證書》並符合資格入住長者租金津貼計劃的受惠者。
當中，公屋住戶是最常見的綠表申請者。你需要留意，如果成功購買並入住居屋單位，就必須在指定期限內交還你現時居住的公屋單位，不能同時享用兩種房屋福利。
破解揀樓次序：提升揀樓排位的核心策略
想成功透過居屋二人申請大單位，除了運氣，更要懂得遊戲規則。房屋署的揀樓次序並非隨機，而是有一套嚴謹的排序系統。了解這個系統的運作，就等於掌握了提升揀樓排位的關鍵。
揀樓黃金定律：家庭申請者優先於一人申請者
首先要記住一個最基本的原則，不論是綠表還是白表，家庭申請者的揀樓次序，總是優先於一人申請者。這意味著即使攪珠號碼排得再後，只要你是家庭申請者，揀樓的機會仍然會比排在你前面的一人申請者高。
綠表申請者揀樓順序解構
綠表申請者內部，同樣會根據家庭狀況再細分揀樓次序。這個排序非常清晰，主要分為以下幾個級別。
第一優先：受清拆計劃影響的家庭申請者
這是綠表組別中的最優先類別。如果申請家庭是受政府或市區重建局清拆計劃影響的公屋住戶，將會獲得最優先的揀樓資格，排在所有其他綠表申請者之前。
第二優先：「家有長者優先選樓計劃」家庭
接下來，就輪到參加了「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者。這個計劃旨在鼓勵年輕家庭照顧年長親屬，所以給予他們較高的揀樓優先權。
第三優先：其他家庭申請者
不屬於以上兩類的一般家庭申請者，例如普通二人家庭，會被編排到這個組別。他們會在家有長者計劃的家庭之後進行揀樓。
較後次序：一人申請者
最後，才會輪到綠表的一人申請者。在所有家庭申請者完成揀樓後，剩餘的單位才會分配給他們。
白表申請者揀樓順序解構
白表申請者的排序機制比綠表更複雜，因為當中引入了「核心家庭」與「非核心家庭」的概念，直接影響揀樓的先後次序。
第一優先：「家有長者優先選樓計劃」核心家庭
與綠表一樣，白表組別中排位最高的，是參加了「家有長者優先選樓計劃」的申請者。不過，這裡有一個額外要求，就是申請者必須是「核心家庭」。
第二優先：其他核心家庭
排在第二位的，是沒有參加家有長者計劃，但同樣符合「核心家庭」定義的申請者。例如，年輕夫婦或單親家庭，都屬於這個類別。
第三優先：非核心家庭
核心家庭揀選完畢後，才輪到「非核心家庭」申請者。他們的揀樓次序明顯落後於核心家庭。
第四優先：一人申請者
與綠表申請一樣，白表的一人申請者排在最後。他們需要在所有家庭申請者完成揀樓程序後，才有機會揀選剩餘的居屋二人單位或其他單位。
核心家庭 vs 非核心家庭：定義及對揀樓次序影響
從白表的揀樓次序可見，「核心」與「非核心」的身份，是決定排位的關鍵分野。清楚理解兩者的定義，有助你制定最佳的申請策略。
核心家庭定義（夫婦、父母與子女）
簡單來說，核心家庭是指關係緊密的直系親屬組合。最常見的例子包括夫婦二人，或父母與未婚子女。申請表上的成員關係是夫妻或父母子女，就會被界定為核心家庭，享有較優先的揀樓次序。
非核心家庭定義（兄弟姊妹等組合）
非核心家庭則是指申請人與家庭成員並非配偶或直系親子關係。最普遍的例子，就是兄弟姊妹一同申請。雖然他們同屬家庭申請，但在白表組別中，他們的揀樓次序會排在所有核心家庭之後。
策略性部署：善用懷孕滿16週資格，提升核心家庭排位
這裡有一個值得留意的策略性細節。如果申請家庭中的妻子在申請截止日期時，已懷孕滿16週或以上，並能提供有效的醫生證明文件，即使腹中胎兒尚未出生，該申請也會被視為二人核心家庭處理。這個資格可以讓原本可能屬於一人申請的準媽媽，或是讓新婚夫婦更穩固地被納入核心家庭類別，從而大幅提升揀樓排位。
用盡兩大優先計劃，極大化揀樓勝算
想成功完成居屋二人申請大單位，除了符合基本資格和寄望攪珠運氣，更要懂得善用房委會的優先計劃。這兩個計劃是提升揀樓次序的關鍵，能直接增加你揀選心儀單位的機會。
攻略一：「家有長者優先選樓計劃」
這個計劃歷史悠久，是不少家庭申請者的首選策略。它的核心概念是鼓勵年輕家庭成員與長者同住，互相照應。
申請資格、長者年齡要求及配額優勢
要參加計劃，申請表上必須包括至少一位年滿60歲的年長親人。這位長者在申請截止日期當日必須已滿60歲。申請表內至少要有兩名成員，而且申請人需要承諾，成功購得單位後，所有家庭成員會在新居屋單位內一同居住。這個計劃最大的優勢在於設有專屬的揀樓配額。房委會每年會預留一定數量的單位，優先供給「家有長者」計劃的綠表和白表申請者選購。符合資格的家庭會被排在普通家庭申請者之前揀樓，這代表他們有更大機會率先揀選到位置、座向及面積更理想的單位，包括熱門的居屋二人單位。
攻略二：「家有初生優先選樓計劃」
這是近年新增的計劃，目的是支持新生代家庭。如果你家中剛迎接新成員，這個計劃就能為你的居屋申請帶來額外優勢。
申請資格、嬰兒出生日期要求及實際操作
申請資格的核心，是家庭中必須有一名在指定日期內出生的嬰兒。申請者遞交申請時，該名嬰兒仍須為三歲或以下。以過往的申請期作參考，通常會要求嬰兒在指定日期或之後出生。申請時需要提交嬰兒的出生證明文件。在實際操作上，「家有初生」計劃同樣享有配額和優先揀樓權。房委會會為此計劃預留一定比例的單位。在揀樓次序上，其優先權僅次於「家有長者」計劃的申請者，但仍然優於所有普通家庭申請者。這意味著，即使你的攪珠號碼不算最前，參加這個計劃也能讓你排得更前，大大提升揀到心儀大單位的機會。
Plan B備選方案：抽唔到新居屋？轉戰「白居二」市場
對於以居屋二人申請大單位為目標的家庭，抽籤結果未如人意確實會感到失落。不過，置業計劃並非只有一個選項，另一條跑道就是轉戰「白居二」市場。這個方案讓合資格的白表人士，可以在居屋第二市場購買未補地價的二手單位，是實現置業夢想的絕佳備選路徑。
「白居二」的優勢：更多單位選擇與較低競爭
新居屋的選擇始終受限於當期推出的屋苑，但是「白居二」市場的單位遍佈全港各區。買家可以按自己的生活及工作需要，自由選擇心儀地區、樓齡、座向及間隔的單位，當中不乏實用面積較大的居屋二人單位。此外，相對於新居屋申請的激烈競爭，「白居二」市場的睇樓及交易過程較有彈性，買家有更充裕的時間作決定，不用在揀樓日倉促選擇。
「白居二」二人家庭申請資格與流程
「白居二」的申請資格，基本上與申請新居屋的白表資格看齊。二人或以上家庭的申請者，同樣需要符合特定的入息及資產限額，並且在申請前的一段時間內，不能擁有任何香港住宅物業。
入息資產限額及申請步驟一覽
申請人需要留意房委會每年公布的最新入息及資產限額。整個流程大致分為幾個步驟：首先，在指定申請期內遞交申請表並繳付費用。然後，房委會進行攪珠，以決定揀樓的優先次序。中籤的申請者會收到通知，並須提交入息及資產證明文件作詳細審查。審核通過後，申請者會獲發「購買資格證明書」，有效期為一年。憑藉這份證明書，就可以在二手市場物色心儀的居屋單位了。
選購二手居屋關鍵：樓齡與按揭的關係
選購二手居屋時，樓價和地區固然重要，但是單位樓齡是影響按揭審批的關鍵因素，直接關係到首期預算。這是因為房委會為居屋單位提供了按揭還款保證，而這個保證期是從單位首次售出日期起計的。
房委會擔保期如何影響按揭成數及還款年期？
房委會的按揭擔保期，是銀行願意提供高成數按揭及較長還款期的主因。在最新的政策下，房委會的擔保期已延長至50年。
一般來說，如果單位樓齡較新，仍在擔保期內，銀行很樂意批出最高九成的按揭，還款期最長可達30年。但是，如果單位樓齡較高，剩餘的擔保期不足，銀行的風險便會增加。所以，銀行可能會下調按揭成數（例如只批出六至七成），或者縮短還款年期。這意味著買家需要準備更充裕的首期資金，每月供款額亦會相應增加。因此，在物色單位時，必須將樓齡與自身的財務狀況一併考慮。
居屋二人申請常見問題 (FAQ)
在準備居屋二人申請大單位的過程中，總會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，從申請資格到揀樓細節，為你一次過解答。
關於申請資格
兄弟姊妹一同申請，算是核心家庭嗎？
這是一個常見的誤解。根據房屋委員會的定義，兄弟姊妹的組合並不屬於「核心家庭」。核心家庭主要指夫婦，或是父母與未婚子女的組合。因此，兄弟姊妹會被歸類為「非核心家庭」。這個分類在白表申請中尤其重要，因為它會直接影響揀樓的優先次序，核心家庭的排序會優先於非核心家庭。
夫婦可否分開作個人申請，增加中籤機會？
這是一個絕對不可以的策略。房屋委員會明確規定，夫婦必須以一個家庭單位的名義共同申請。如果任何一方被發現分開以個人名義入表，或者夫婦二人的名字同時出現在多於一份的申請表上，所有相關的申請都會被直接取消資格。這種做法不僅無法增加機會，反而會導致失去整個申請資格，得不償失。
如果其中一方曾擁有物業，會否影響二人申請資格？
這要視乎擁有物業的時間點。根據白表申請資格，由申請截止日期前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，申請者和名列申請表上的家庭成員，都不能擁有或曾經擁有任何香港住宅物業的權益。這包括個人名義持有、聯名持有，甚至透過公司持有物業股權。所以，如果其中一方在這段指定期間內曾擁有物業，整個二人申請就會喪失資格。
關於揀樓及居住
揀樓後，申請表上所有成員都必須一同居住嗎？
是的，這是房屋委員會的明確規定。申請表上所有成員，在購入單位後都必須在單位內居住。居屋是資助房屋，政策原意是協助合資格人士自置居所。房委會亦有權進行抽查，以確保單位是用作自住用途，而非用作其他目的。
新居屋與「白居二」單位的轉售限制有何分別？
新居屋和「白居二」單位的轉售限制，主要在年期和方式上有很大分別。新居屋的限制通常更為嚴格，例如近年推出的新居屋，業主在首五年內，既不能在公開市場補地價出售，也不能在第二市場轉售給合資格人士。之後的限制期也較長。相反，透過「白居二」計劃購入的二手居屋單位，限制就比較寬鬆。一般來說，業主只需在購入單位的首兩年內，不能於第二市場轉售。兩年後就可以在第二市場，將居屋二人單位賣給其他合資格的綠表或白表買家。