您精心規劃的遺囑，會否因一紙「長命契」而形同虛設？在香港，長命契（即聯權共有）是夫婦聯名置業的普遍方式，但其「生存者取得權」的法律原則，意味著物業權益會自動歸屬予在世的共有人，完全凌駕於遺囑意願之上。這對希望保障子女繼承權、或處於再婚等複雜家庭結構的業主而言，可能埋下資產分配不清、甚至家庭爭拗的重大隱憂。
本文將為您全面剖析長命契與遺囑的法律衝突，透過三大真實情景，深入比較長命契與分權契的利弊。我們更會提供一站式實用指南，詳細講解遺產承辦（送契）、解除長命契、稅務計算，以至居屋的特殊處理辦法，助您清晰規劃物業傳承，確保您的真正意願得以實現。
長命契與遺囑的根本衝突：為何您的遺產規劃可能無效？
許多人在規劃資產傳承時，都以為一份清晰的遺囑便能主宰一切，但對於長命契遺產而言，這個想法可能是一個重大的誤解。事實上，「長命契」（法律上稱為聯權共有）擁有一項凌駕性的法律原則，可以直接使您在遺囑中對該物業的安排歸於無效，導致資產未能按您的真實意願傳承。要妥善處理您的物業資產，首先必須理解長命契與傳統遺產繼承的根本分別。
長命契（聯權共有）的法律定義
長命契，或稱聯權共有（Joint Tenancy），是兩人或以上共同持有物業的一種方式。在法律概念中，所有聯權共有人會被視為一個單一的業權擁有人，他們共同擁有整個物業，而不是各自持有特定的份額。
核心原則：「生存者取得權」凌駕一切
長命契最核心的法律原則是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。這個原則意味著，當其中一位聯權共有人離世時，其在物業中的權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。例如，如果夫婦二人以長命契形式聯名持有一個單位，當其中一方離世後，在生的一方就會自動成為該物業的唯一擁有人，整個過程是依據法律自動發生的。
成立聯權共有的四個統一體：權益、所有權、時間、佔有
要成立有效的長命契，法律上要求必須同時具備「四個統一體」（Four Unities）的條件。第一是「權益統一」，即所有共有人的權益性質和份額必須相同。第二是「所有權統一」，指所有共有人必須通過同一份法律文件（如樓契）取得業權。第三是「時間統一」，指所有共有人必須在同一時間點取得業權。最後是「佔有統一」，即每位共有人都有權佔有和使用整個物業的全部。
長命契遺產承辦的特殊性
由於長命契的「生存者取得權」特性，其遺產承辦程序與一般遺產截然不同。整個長命契遺產承辦的關鍵，在於物業權益根本不被視為離世者的個人遺產。
為何物業權益不納入遺產，自動轉移予在世共有人？
在法律詮釋中，當一位聯權共有人離世時，其在物業中的權益便隨之「消滅」，並非作為一份遺產「傳承」下去。物業的全部業權會自動歸屬於仍然在生的共有人。正因為物業權益從未進入離世者的遺產清單，所以它完全繞過了正常的遺囑認證或遺產管理程序。
遺囑無效：「生存者取得權」如何優先於遺囑指示
這一點正是許多家庭爭議的來源。「生存者取得權」的法律效力，是優先於任何遺囑的。即使離世的共有人在遺囑中明確寫下，希望將其在物業中的權益留給子女或其他指定受益人，這項遺囑指示在法律上亦是完全無效的。物業的業權只會依法轉移給在生的聯權共有人，而遺囑執行人無權干預。
釐清法律關係，避免家庭遺產承辦爭議
清楚理解長命契的運作方式，是進行有效遺產規劃的第一步。許多時候，家庭成員之間的誤解和爭執，源於對「長命契凌駕遺囑」這一法律事實的未知。例如，成年子女可能以為自己能根據父母的遺囑繼承部分業權，最終卻發現物業完全歸繼父或繼母所有。同時，值得一提的是，香港自2006年起已取消遺產稅，因此現在處理相關事宜時，已不存在所謂的長命契遺產稅問題。然而，釐清業權的歸屬，仍然是避免未來紛爭、確保家庭和睦的關鍵。
長命契 vs 分權契：哪種最適合您？物業繼承方式深度比較
快速決策：聯權共有與分權共有核心差異比較表
談及聯名持有物業，最常見的方式就是「長命契」（聯權共有）與「分權契」（分權共有）。處理長命契遺產的規則與一般遺產大相逕庭，因此在簽署樓契前，理解兩者的核心分別十分重要。這一步的決定，將直接影響日後物業的繼承方式、出售權力，甚至您個人遺囑的效力。以下為您逐一拆解兩者的不同之處。
繼承方式與遺產承辦流程
兩者最大的分別在於業權的繼承路徑。在長命契下，最核心的原則是「生存者取得權」。當其中一位共有人離世，其物業權益會自動、即時轉移給在生的共有人。物業並不會成為離世者遺產的一部分。因此，長命契遺產承辦的程序相對簡單，只需將死亡證在土地註冊處登記即可，無需經過複雜的遺囑認證。
分權契則完全不同。每位共有人持有的業權份額，會被視為其個人獨立資產。當共有人離世，其份額會納入其遺產當中，並按照其遺囑內容分配給指定繼承人。若沒有遺囑，則會按無遺囑繼承法例處理。這意味著繼承人需要辦理正式的遺產承辦手續，才能繼承該物業份額。
業權份額的靈活性
業權份額的劃分亦是一大關鍵。長命契的共有人被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業百分之百的業權，不存在個人份額的概念。無論出資比例如何，法律上各人的權益均等且不可分割。
分權契則具備高度靈活性。共有人可以按照出資比例或其他協議，在樓契上清晰訂明各自持有的業權份額，例如甲方佔70%，乙方佔30%。這個份額是獨立且明確的，為個人資產規劃提供了更大彈性。
出售物業的決策權
無論是長命契還是分權契，若要出售整個物業，都需要所有聯名業主一致同意並共同簽署買賣合約。任何一方都不能在未經其他共有人同意下，單獨出售整個物業。
不過，理論上分權契的共有人可以獨立出售自己名下的業權份額。但在現實市場中，只購買部分業權的買家極少，這種「碎契樓」的成交非常困難，價值亦會大打折扣。因此，在實際操作層面，共同決策依然是出售物業的前提。
對個人遺囑意願的影響
這一點對於遺產規劃至關重要。長命契的「生存者取得權」法律效力，是優先於個人遺囑的。換言之，即使您在遺囑中寫明要將物業權益留給子女，這項指示對於以長命契持有的物業是無效的，業權最終仍會歸於在生的共有人。
分權契則完全尊重個人遺囑的意願。您可以透過遺囑，自由決定將您持有的物業份額傳承給任何人，包括配偶、子女或其他親屬，確保您的資產能夠按照您的心意分配。
選擇「長命契」的適用情景分析
為何是夫婦聯名物業的普遍選擇？
長命契是香港夫婦聯名置業時最普遍的選擇。其設計初衷正正反映了婚姻關係中財產共有、互相扶持的理念。法律上將夫妻二人視為一體，物業由雙方共同擁有，若一方不幸離世，另一方能順理成章地成為物業的唯一擁有人，生活得到基本保障。
優點：簡化身後承辦手續，保障在生配偶
選擇長命契最大的優點，是它極大簡化了身後事。由於物業權益自動轉移，在生的配偶無需面對冗長的遺產承辦法律程序，便能繼續安穩地居住，或在有需要時出售物業。這不僅節省了時間和金錢，更重要的是避免了在傷痛時期還要處理繁瑣法律問題的壓力。同時，由於物業不納入遺產，亦無需考慮過往可能存在的長命契遺產稅問題。
選擇「分權契」的適用情景分析
如何確保業權按遺囑意願傳承給子女？
假如您的傳承規劃有更個人化的考量，例如希望確保自己的業權份額能直接留給子女，甚至是前一段婚姻的子女，分權契便是更合適的工具。透過分權契，您可以清晰劃分自己的業權份額，然後在遺囑中明確指定這些份額的繼承人，確保您的意願能準確無誤地執行。
優點：保障個人資產獨立性與傳承彈性
分權契最大的優點在於其資產的獨立性與傳承的彈性。它適用於非夫妻關係的聯名置業，例如生意夥伴、兄弟姊妹或朋友合資，可以根據各自的出資比例清晰界定業權。對於家庭結構較複雜，或希望將個人資產精準地傳承給特定繼承人的業主來說，分權契提供了長命契無法比擬的自主控制權。
長命契的潛在風險與利弊：3大情景剖析助您決策
選擇長命契遺產規劃看似簡單直接，但它就如同一把雙刃劍，在不同家庭情景下可能引發意想不到的後果。很多人以為這能簡化長命契遺產承辦手續，卻忽略了背後的潛在風險。讓我們透過三個真實情景，深入剖析長命契的利弊，助您作出最明智的決定。
【情景一】核心家庭：保障配偶 vs 子女繼承權
案例：夫婦以長命契持有物業，如何保障未成年子女權益？
一個常見的畫面是，夫婦共同購入安樂窩，並選擇以長命契聯名持有。這樣做的最大好處是，萬一其中一方不幸離世，物業的全部業權會自動轉移給在生的配偶，過程簡單快捷。但是，這份保障完全集中在配偶身上。如果子女尚未成年，他們的權益其實並未在長命契的框架下獲得直接保障。物業會先成為在生一方的個人資產，如何運用或未來如何傳承，完全由他或她一人決定。
風險：若一方離世，再婚後物業權益的歸屬問題
真正的風險浮現於未來生活的變數中。假設丈夫離世後，太太繼承了整個物業。數年後，她再婚並與新任丈夫組織家庭。如果她選擇將新丈夫的名字加入物業的長命契中，情況就會變得複雜。萬一她比新丈夫先離世，根據「生存者取得權」，整個物業的業權就會自動轉移給新丈夫。這樣一來，她與前夫所生的子女，將無法繼承這個原本屬於原生家庭的重要資產，這往往是許多人當初設立長命契時始料未及的。
【情景二】複雜家庭結構（如再婚）：如何保障前段婚姻的子女
案例：再婚人士與現任配偶聯名，如何確保前任子女的繼承份額？
對於再婚或有複雜家庭結構的人士，長命契的風險更加顯著。例如，一位男士與現任太太以長命契買入新物業，但他同時希望自己對物業的出資份額，能在身故後留給前段婚姻所生的子女。在這個情況下，長命契完全無法實現他的願望。因為長命契的法律效力凌駕於遺囑之上，一旦他離世，物業的全部業權只會歸屬於現任太太，他遺囑中任何關於物業的分配指示都會變成無效。
為何分權共有是更穩妥的財產規劃工具
面對這種情況，分權共有（Tenancy in Common）通常是更穩妥的選擇。透過分權共有，業主可以清晰界定各自持有的業權份額，例如各佔50%或按出資比例分配。每個人都可以透過訂立遺囑，自由決定將自己持有的那一部分業權傳承給任何人，包括前段婚姻的子女。這種方式提供了極大的彈性與自主權，確保個人資產能夠按照自己的真實意願分配，避免了家庭內部潛在的繼承爭議。
長命契的財務與關係風險
按揭風險：共有人離世後，銀行或要求重審按揭及壓力測試
長命契的風險不只在於繼承層面，也牽涉實際的財務問題。雖然現時香港已沒有長命契遺產稅的煩惱，但按揭是個不可忽視的環節。如果物業尚有按揭未供完，當其中一位共有人離世後，銀行有權重新評估在生共有人的還款能力。銀行可能會要求在生者重新進行壓力測試，以確保其個人收入足以承擔全部按揭供款。如果無法通過審批，銀行甚至可能要求提早清還部分或全部貸款，為在生者帶來沉重的財務壓力。
關係風險：關係破裂時，任何一方都無法單獨出售物業
另一個重大風險源於關係的變化。長命契將所有共有人綑綁在一起，任何關於物業的重大決定，特別是出售，都必須得到全體共有人同意。假如一對情侶或夫婦關係破裂，決定分開，但其中一方不同意出售物業，或者對售價有分歧，那麼另一方也無法單獨將物業出售。這會導致物業資產被「鎖死」，無法套現，令雙方都陷入漫長的僵局，將一個本應是資產的物業變成一個燙手山芋。
長命契業權變更實務：承辦、轉名、解除及稅務全指南
長命契遺產承辦程序（送契）
聯名人離世後，在生者需辦理的法律手續
處理長命契遺產的程序，其實比一般遺產承辦來得直接。當其中一位聯權共有人離世，根據「生存者取得權」的法律原則，物業的業權會自動轉移給在生的聯權共有人。這代表物業權益並不會納入離世者的遺產範圍內，所以無需經過冗長的遺囑認證或遺產管理程序。在生的業主只需要辦理相對簡單的法律手續，便可正式成為物業的唯一擁有人。整個過程的核心，就是向政府部門證明業權因聯名人離世而出現變動。
向土地註冊處登記死亡證以更新業權記錄的流程
更新業權記錄的流程很清晰。首先，在生的一方需要透過律師，向土地註冊處提交離世聯名人的死亡證副本。同時，律師會擬備一份法律文件，通常是「死亡證註冊摘要」或相關的文書，用作登記。當土地註冊處收到文件並完成註冊後，土地登記冊上的記錄便會更新，正式除去離世者的名字，顯示在生者為物業的唯一擁有人。這個手續沒有嚴格的時限規定，有些人會在親人離世後盡快處理，亦有人會選擇在日後需要出售或轉按物業時才一併辦理。
如何「解除」長命契？（瓜分業權）
單方面或雙方同意下，將聯權共有轉為分權共有的法律程序
假如長命契的聯名業主，希望擁有處理自己業權份額的自主權，可以選擇「解除」長命契，法律上稱為「瓜分業權」。這個程序可以由全體共有人一同決定，也可以由其中任何一位單方面提出。如果各方同意，可以共同簽署一份「瓜分業權契據」，將業權由聯權共有轉為分權共有，並清楚列明各人所佔的份額。如果無法達成共識，任何一方都有權單方面向其他共有人發出「瓜分業權通知書」，同樣能達到解除長命契的法律效果。
註冊「瓜分業權通知書」的步驟與注意事項
單方面解除長命契的步驟很嚴謹。第一步，需要由律師草擬一份正式的「瓜分業權通知書」。第二步，必須將這份通知書有效地送達給所有其他的聯權共有人。第三步，律師會將通知書連同送達證明，一併提交給土地註冊處進行註冊。一經註冊，長命契關係便告終止，業權會即時轉為分權共有，通常是按人頭平均分配。需要注意，這是一個不可逆轉的法律程序，所以在採取行動前，最好先尋求專業法律意見。
長命契相關稅務詳解：遺產稅與印花稅
香港已取消遺產稅，對長命契物業承辦的影響
談到稅務問題，很多人會關心長命契遺產稅的計算。一個好消息是，香港自2006年2月11日起已經正式取消遺產稅。這代表在長命契下，當其中一位共有人離世，在生的業主繼承全部業權時，完全不需要繳付任何遺產稅。這項政策大大簡化了長命契遺產承辦的程序，也減輕了在生共有人的財政負擔。
業權轉讓（如轉名給近親）所涉及的印花稅計算方法
雖然繼承業權不涉及稅務，但在生前進行業權轉讓，例如將自己的權益轉給近親，便需要處理印花稅。法律上，這類轉讓會被視為一項買賣交易。印花稅的金額，是根據所轉讓業權的市值或議定價格來計算。如果轉讓是在近親之間（例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹）進行，則可以申請以較低的「第2標準稅率」計算印花稅，並且可以豁免「額外印花稅」（SSD）和「買家印花稅」（BSD）。在決定轉名前，建議先為物業估價，以便準確預算相關的稅款開支。
居屋長命契的特殊規則：申請資格與承辦限制
處理私樓的長命契遺產問題相對直接，但如果物業是資助房屋，例如居者有其屋計劃（居屋）單位，情況便會複雜得多。由於居屋涉及政府資助，其業權繼承和轉讓受到房屋委員會的嚴格規管，與私樓的處理方式有天壤之別。
居屋與私樓在業權繼承上的核心分別
繼承人資格審查：誰有權繼承居屋業權？
居屋與私樓最大的不同，在於其繼承並非完全自由。私樓業權的繼承人可以是任何人，但未補地價的居屋，其設計初衷是為符合特定資格的市民提供居所，因此繼承權也受到限制。
一般而言，聯權共有人離世後，在生的共有人可自動繼承業權。若所有業主均已離世，要繼承單位的人士，必須是離世業主名列於房屋署檔案內的家庭成員。若繼承人並非名列在內的家庭成員，則需要向房屋署申請，並證明自己是遺囑或無遺囑繼承法下的合法受益人。房屋署會審視個案的特殊情況，例如繼承人是否一直與業主同住等因素，來決定是否批准業權轉讓。整個過程並非理所當然，而是需要經過官方審批。
未補地價居屋的轉讓限制
另一個核心分別在於轉讓自由度。私樓業主擁有完整業權，可以隨時在自由市場上出售、出租或轉讓。然而，未補地價的居屋業權是有轉讓限制的。繼承人即使取得了業權，亦不能隨意在公開市場上將單位出售。
若要出售，繼承人有兩個主要選擇：一是在居屋第二市場，將單位轉售給持有「購買資格證明書」的人士（即綠表或白表資格者）；二是向政府補回地價，解除轉讓限制，然後才能像私樓一樣在自由市場上出售。這個限制是確保公共房屋資源能留在合資格的群體手中。
居屋長命契遺產承辦的常見問題
若繼承人本身已擁有物業或居屋應如何處理？
這是居屋長命契遺產承辦中一個非常普遍的疑問。根據房屋委員會的政策，任何人士不能同時擁有超過一個資助房屋單位。
如果繼承人本身已經是另一個居屋單位的業主，他便不能再繼承多一個居屋單位。在這種情況下，繼承人可能需要放棄其中一個單位的業權，或將其中一個單位補地價後在自由市場出售。
若繼承人本身擁有的是私人樓宇，情況則較簡單。他仍然可以繼承該居屋單位，但由於他已是私人物業的業主，日後將不能再申請任何其他形式的資助房屋福利。
補地價的計算與程序
補地價是釋放居屋全部市場價值的關鍵一步。計算方法是根據單位在補價時的十足市值，乘以買入時的折扣率。
計算公式如下：
補價金額 = 補價時單位之十足市值 × (購入時十足市值 – 當年購入價) / 購入時十足市值
程序上，業主需要向房屋署申請進行物業估價以釐定補價金額。房屋署會委派估價師評定單位的市價，並計算出應付的補價。業主繳付補價後，便會收到「解除轉讓限制證明書」，自此單位便等同私樓，可以在市場上自由買賣或出租。值得一提，雖然現在已沒有長命契遺產稅，但這筆補地價的費用可能相當可觀，是繼承人在規劃如何處理物業時必須考慮的重要財務因素。
關於長命契遺產承辦的常見問題 (FAQ)
處理長命契遺產時，總會遇到一些特殊情況。以下我們整理了幾個最常見的疑問，希望能為你提供清晰的解答。
Q1：長命契其中一位業主失蹤或失聯，物業可以出售嗎？
答案是不能。因為長命契的法律原則，是要求所有聯權共有人必須一致同意，並且共同簽署所有法律文件，才能成功出售物業。如果其中一位業主失蹤或無法聯絡，在法律上就缺少了必需的簽署方，交易便無法完成。在這種情況下，剩下的業主需要尋求法律意見，可能需要向法院申請頒令，例如宣告失蹤業主在法律上已死亡，或申請強制售賣令。這是一個複雜的法律程序，必須由律師協助處理。
Q2：辦理長命契承辦手續（送契）有時間限制嗎？
法律上並沒有為長命契的承辦手續，即是將離世者的死亡證註冊到土地註冊處，設定一個硬性的時間限制。這是因為在「生存者取得權」的原則下，業權在其中一位共有人離世的一刻，就已經自動轉移給在生的共有人。後續的註冊手續，只是更新官方紀錄，使其反映最新的業權狀況。不過，我們通常建議在生的一方盡早辦理，因為如果想出售物業或申請重新按揭，一份清晰、已更新的業權紀錄是必需的，可以避免日後不必要的延誤。
Q3：物業仍有按揭未供完，長命契承辦程序有何不同？
如果物業尚有按揭，長命契遺產承辦的程序會牽涉到銀行，因此會有一些額外的步驟。在生的共有人繼承了物業的全部業權，同時也承擔了全部的按揭債務。你需要主動通知承造按揭的銀行，並提供離世者的死亡證明。銀行收到通知後，一般會重新評估在生共有人的還款能力，有機會要求進行新的壓力測試。如果審批通過，銀行便會更新按揭戶口的資料，由在生共有人獨自承擔還款責任。
Q4：我可以單方面將長命契轉為分權共有，無需對方同意嗎？
是的，你可以單方面將長命契轉為分權共有，法律上並不需要取得其他共有人的同意。這個程序稱為「瓜分業權」。你只需要經由律師，向另一位或全部聯權共有人送達一份「瓜分業權通知書」，並將該通知書註冊到土地註冊處。完成註冊後，業權就會由聯權共有轉為分權共有，通常是每人各佔一半業權。整個過程的關鍵在於「通知」而非「同意」，但必須確保通知書已妥善送達對方。
Q5：長命契下，各共有人出資比例不同，會影響業權分配嗎？
一般而言，不會影響。長命契的其中一個法律基礎是「權益均等」，意思是無論每位共有人在購買物業時的出資比例如何，法律上都會視為他們各自擁有均等的權益。所以，當其中一位共有人離世，其業權會完整地轉移給在生者，並不會因為離世者當初出資較多而有任何改變。不過，在一些特殊情況下，例如共有人之間曾簽訂信託聲明書，清晰列明業權是按出資比例分配，情況就可能不同，但這通常涉及複雜的法律訴訟才能釐清。
Q6：現在處理長命契物業繼承，還需要繳交「長命契遺產稅」嗎？
關於長命契遺產稅的問題，答案是現時並不需要繳交。香港政府已於2006年2月11日起取消遺產稅。因此，如果物業的聯名持有人是在此日期或之後離世，在生的共有人繼承其業權時，完全無須考慮遺產稅的問題。簡單來說，現今的長命契遺產承辦程序，已經不涉及任何遺產稅項。