未補地價居屋終極指南：7大重點拆解出售、出租、按揭限制與補價計算法

未補地價居屋因入場門檻較低，向來是置業階梯的重要一環。然而，其業權受《房屋條例》嚴格限制，無論是想出售、出租或申請按揭，業主都必須面對「補地價」這個複雜課題，稍一不慎或會誤墮法網。本文將為您全方位拆解未補地價居屋的7大核心重點，由補地價基本概念、買賣資格、禁售期限制，到最關鍵的補價計算法、出售策略、按揭財技及合法出租途徑，提供一站式終極指南，助您清晰掌握所有程序與細節，順利釋放資產價值。

為何未補地價居屋吸引？先理解「補地價」核心概念

在尋找置業機會時，你可能經常見到「未補地價居屋」的樓盤，而且樓價似乎比同區的私人樓宇便宜一截，這正是它最吸引人的地方。要理解這種價格差異，首先需要掌握一個關鍵概念：「補地價」。所有關於未補地價居屋出售或出租的限制，都源於這個核心機制。

甚麼是補地價？

簡單來說，「補地價」就是業主向香港房屋委員會（房委會）繳回當年購買單位時所享有的樓價折扣。政府為了協助合資格市民置業，會以低於十足市值的折扣價出售居屋、租者置其屋計劃下的公屋等資助房屋。這個折扣，實質上就是政府豁免了的地價。

由於業主當初是以優惠價購入，單位便附帶了轉讓限制，不能隨意在公開市場上出售或出租。當業主希望解除這些限制，讓單位能夠像私樓一樣自由買賣時，就需要「補回」當年獲豁免的地價差額，這個過程就是補地價。

「未補地價」vs「已補地價」居屋有何分別？（表格比較）

一個單位「未補」還是「已補」地價，決定了它的市場價值、交易對象及業主權利，兩者存在根本性的分別。透過以下表格，你可以清晰了解它們的主要差異：

項目	未補地價居屋	已補地價居屋
樓價水平	較低，反映政府提供的折扣	較高，與同區私人樓宇市值看齊
買家資格	受嚴格限制，只限綠表及白居二資格人士	無任何限制，任何人或公司均可購買
轉讓方式	只能在「居屋第二市場」轉售，不能自由出租	可在自由市場上隨意出售、出租或轉讓
按揭申請	較多限制，例如一般不能加按套現	與私樓相同，可自由向銀行申請各類按揭
市場流通性	較低，因合資格買家數目有限	較高，買家基礎廣闊

認識香港兩大資助房屋市場：綠表市場與自由市場

正是因為「補地價」這個機制，同一個居屋屋苑，其實存在著兩個截然不同、價格差異巨大的交易市場。了解這兩個市場的運作，是掌握資助房屋買賣的第一步。

綠表市場（居屋第二市場）

綠表市場，官方名稱為「居屋第二市場」，是專為未補地價居屋而設的交易平台。在這個市場中，交易的單位是未補地價的。

賣家毋須向政府補地價，就能將單位出售。買家則必須是房委會認可的合資格人士，主要分為兩類：持有「綠表資格」的公屋租戶，以及透過「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）抽籤成功的申請者。由於買賣雙方都在政府資助的框架內進行交易，因此樓價維持在未補地價的優惠水平。考慮未補地價居屋出售或未補地價公屋出售的業主，主要就是透過這個市場進行。

自由市場

自由市場，則等同於我們一般理解的私人房地產市場。當居屋業主完成補地價程序後，其單位的轉讓限制便會被撤銷。

這時候，單位在法律上已和一般私樓沒有分別。業主可以將它出售給任何人士，不論對方是本地居民、海外人士還是公司買家，成交價由市場供求決定。同時，業主也可以將單位合法出租，享有全面的業主權利。因此，在自由市場上看到的居屋盤源，其售價已反映了十足市值。

誰有資格買賣未補地價居屋？買賣雙方條件全解析

談到未補地價居屋的買賣，這並不是一個完全開放的市場。無論是想購入心儀單位的買家，還是計劃出售物業的業主，都需要符合房屋委員會（房委會）訂立的特定資格與條件。以下就為你清晰拆解買賣雙方的身份要求與限制，讓你對整個流程有更全面的掌握。

買家資格：誰能購買未補地價單位？

想在市場上尋找未補地價居屋出售的盤源，買家必須屬於以下兩類指定資格人士，才有權在「居屋第二市場」（俗稱居二市場）進行交易。

第一類是「綠表資格人士」。這類人士主要就是香港公共租住房屋（公屋）的租戶。他們可以交還現居的公屋單位，換取一個購買資助房屋的資格。除了公屋住戶，持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如部分合資格的公務員或已通過審查的公屋申請者，也同樣具備綠表資格。

第二類是「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的中籤者。這類人士本身並非公屋住戶，但其家庭入息和總資產淨值符合房委會每年公布的限額。他們需要參加每年的「白居二」抽籤，成功抽中並取得「購買資格證明書」後，才能在居二市場內選購未補地價居屋或未補地價公屋出售的單位。簡單來說，擁有白表資格不代表能立即購買，還需要幸運中籤。

業主出售限制：轉讓禁售期詳解

另一方面，作為未補地價居屋的業主，也不是購入單位後就能馬上出售。為了防止短期炒賣，房委會設立了嚴格的「轉讓限制期」（俗稱禁售期），這個期限會根據單位的首次出售日期而有所不同。

房委會在2022年收緊了資助房屋的轉售限制，規定在新的禁售期下，業主由首次轉讓契據日期起計：

首兩年內：業主不能以任何高於原價的價格出售單位。如有特殊原因需要出售，只能以原價經房委會回售給合資格的綠表買家。
第三至第十年內：業主可以在居屋第二市場，即是免補地價的情況下，將單位轉售給上述提到的「綠表」及「白居二」買家。
十年之後：業主才可以向房委會申請評估及繳付補地價，之後便能在自由市場上將單位自由出售、出租或以其他方式轉讓，買家再無任何身份限制。

這個十年的禁售期適用於2022年及之後首次推售的居屋及綠置居單位。至於在2022年以前購入的單位，則會沿用當時較短的禁售期規定。因此，業主在計劃出售前，最準確的做法是翻查自己單位的首次買賣協議，以確定適用的轉讓限制。

如何計算補地價金額？公式、估價及實用工具

處理未補地價單位的關鍵一步，就是準確計算補地價金額。這筆費用直接影響到業主在考慮未補地價居屋出售或出租時的最終收益，因此事前做好預算非常重要。整個計算過程圍繞一條官方公式，只要理解當中兩個核心變數，計算起來其實比想像中簡單。

官方補地價計算公式拆解

房屋署計算補地價的金額，依據的是一條固定公式，清晰而且透明。

官方公式為：補地價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入時的十足市值

公式看似複雜，但後半部分「(購入時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入時的十足市值」其實就是業主當年購入單位時所享有的「折扣率」。

因此，公式可以簡化為：補地價金額 = 評估補價時的單位市值 × 當年折扣率

舉個例子，假設一個單位在補地價時，房屋署評估的市值為600萬港元，而當年業主買入時的折扣率為40%。那麼，需要補上的地價金額就是 600萬 x 40% = 240萬港元。這套公式同樣適用於未補地價公屋出售前的補價計算。

影響補價金額兩大關鍵：折扣率與當時市值

從簡化公式可見，最終的補價金額，完全取決於兩個變數：「折扣率」與「補價時市值」。理解這兩者的特性，是規劃整個未補地價居屋買賣策略的基礎。

折扣率 (Initial Discount Rate): 這是一個固定不變的數值。它在業主簽署第一份買賣合約時就已經釐定，代表政府當時給予的購樓折扣。無論樓市如何升跌，這個百分比都不會改變。
補價時市值 (Market Value at the Time of Premium Payment): 這是一個浮動變數。它由房屋署委託的獨立測量師行，根據業主提出補地價申請當時的市況來評估。這意味著樓市暢旺時，估值會較高，補價金額自然水漲船高；反之，樓市調整期，估值下跌，補價金額亦會相應減少。

如何查詢單位的準確折扣率？

那麼，如何得知自己單位的準確折扣率？最準確的方法，是查閱單位的「首次轉讓契據」（Deed of Assignment）。這份法律文件詳細列明了單位首次出售時的十足市值和當時的售價，透過這兩個數值便能準確計算出折扣率。業主通常可以在處理買賣的律師樓文件或向土地註冊處申請的文件副本中找到。不同期數、甚至同一屋苑不同座數的未補地價居屋，其折扣率都可能存在差異。

如何獲取準確的「補價時市值」估價？

至於「補價時市值」，最終金額以房屋署的評估為準。不過，在正式提交申請前，業主可以主動出擊，為自己做好準備。一個非常實用的方法，是向多間大型銀行，例如滙豐銀行、中國銀行（香港）或恒生銀行，為自己的單位申請免費的物業估價。

雖然銀行的估價與房屋署的最終估價未必完全一致，但通常相差不遠。取得數個估價報告後，取其平均值，就能對可能需要的補價金額有一個相當可靠的預算。這一步不但有助財務規劃，假如日後認為房屋署的估價過高，這些銀行估價報告也能成為提出上訴時的有力參考理據。

實用工具：網上即時估算補地價金額

現時，不少大型地產資訊平台或銀行網站，都提供了網上補地價計算機。業主只需輸入單位的大約現時市值和當年的折扣率，系統就能即時估算出一個大概的補價金額。

這些工具非常方便，適合用作初步的財務規劃和成本效益分析。不過必須謹記，網上估算結果僅供參考，一切應以房屋署發出的正式評估作準。在進行任何關於未補地價居屋的重大財務決策前，建議還是依據上述方法，取得更貼近現實的估算。

未補地價居屋出售策略：捕捉最佳時機與創新方法

處理未補地價居屋，除了在居屋第二市場轉售，業主其實有更多具策略性的選擇。要成功在自由市場出售，關鍵在於掌握補地價的時機。了解市場週期與創新的交易模式，可以為業主帶來更理想的回報，同時亦需注意當中的細節與風險。

「跌市補價、升市出售」策略的可行性分析

一個相當精明的策略，是利用樓市的週期來部署。補地價的金額，並非根據你當初的買入價，而是與你申請補價當時的物業市值掛鈎。這個機制就是策略的核心。

具體來說，當樓市處於下行週期或低位時，房委會對單位的估價會相應調低。因為補價金額是「當時市值」乘以「折扣率」，較低的市值意味著需要繳付的補地價金額亦會減少。業主可以在這個時候完成補地價程序，用相對低的成本解除單位的轉讓限制。完成補價後，業主並非必須立即出售。你可以繼續持有單位，等待樓市回暖甚至進入上升軌道時，再以自由市場的更高價格將單位賣出，從而擴大利潤空間。這個方法將被動的行政程序，轉化為主動的財務規劃。

創新交易：由買家支付補地價的利弊與風險

市場上存在一種創新的交易安排，就是買賣雙方協定，由買家負責支付補地價的費用。對業主而言，最大的好處是無需動用一大筆資金去補價，大大減輕了現金流的壓力。這個方式讓一些資金不足以補價，但又想在自由市場出售單位的業主，多了一個可行的選項。

不過，這個安排也限制了潛在買家的範圍。因為能夠同時負擔首期和整筆補地價現金的買家並不多，這可能導致議價空間收窄或需要更長時間才能找到合適的買家。對於未補地價公屋出售，也可能遇到類似情況。

買賣雙方合約注意事項

若決定採用由買家支付補地價的方式，買賣雙方必須尋求專業的法律意見，並在臨時買賣合約中清晰訂明所有細節，以保障雙方權益。合約的關鍵條款應包括：

明確樓價基礎：合約須清楚列明，成交價是基於單位「未補地價」的狀況。
責任歸屬：必須白紙黑字寫明，申請補地價及支付所有相關款項的責任全由買家承擔。
金額差異處理：合約應訂明，如果最終房委會評估的補價金額高於預期，差額由哪一方負責，通常會由買家承擔。
時間框架：由於補地價程序需時數月，合約期（由簽署臨約到正式成交的時期）需要預留足夠時間，確保在成交日前能完成所有補價手續。

買家財政風險：補價金額不能計入按揭

對買家來說，這個創新交易模式最大的風險在於財務安排。銀行批核按揭貸款的金額，是根據臨時買賣合約上的成交價計算的。在這類交易中，合約上的成交價是「未補地價」的樓價。

那筆用作補地價的款項，是買家直接支付給政府的費用，並不包含在樓價之內。因此，整筆補地價金額都不能計入按揭貸款，買家必須以現金全額支付。舉例來說，一個$400萬的未補地價居屋，假設補價金額是$150萬。買家除了要準備樓價的首期（例如$40萬），還需要額外準備$150萬現金。總計 upfront cost 高達$190萬，這對大部分買家的財政能力是極大的考驗。

解決未補地價居屋兩大難題：按揭與出租

持有未補地價單位，除了在考慮未補地價居屋出售時會遇到限制，許多業主在日常的財務安排和資產運用上，亦會面對按揭和出租這兩大難題。由於單位業權並非完整，所以在申請按揭和放租時，都受到房委會的嚴格規管。以下將會詳細拆解這些限制，並且介紹唯一合法的出租途徑。

未補地價居屋按揭指南：加按、轉按限制

未補地價居屋的業主，因為當年是以折扣價購入單位，政府實際上是單位的其中一位「大股東」。所以，任何涉及業權抵押的變動，例如加按或轉按，都必須先取得房屋署署長的書面批准。銀行在處理這類申請時，第一步就是要求業主出示這份批准文件。

加按或轉按套現：為何原則上不獲批准？

許多業主都希望透過物業升值，以加按或轉按方式套取備用現金。不過，這個做法對於未補地價居屋而言，原則上並不可行。房委會的政策原意是資助市民自住，而非提供一個作投資套現的工具。若果容許業主隨意加按套現，便會違背資助房屋政策的初衷。

房委會只會在極為特殊和值得體恤的情況下，才會考慮批准加按申請。這些情況一般涉及家庭的緊急財務困難，例如籌措醫藥費、家庭成員的教育開支或殮葬費用等。申請人必須提供詳盡的證明文件，證明資金的確實用途，並且經過嚴格的審批，獲批的機會不大。

平手轉按：唯一可行的轉按方式

雖然加按套現極難獲批，但是「平手轉按」則是相對可行的選擇。平手轉按是指業主在不增加總貸款額的前提下，將現有的按揭餘額，由一間銀行轉移到另一間提供更優惠利率或現金回贈的銀行。

因為平手轉按並未為業主套取額外資金，只是純粹為了節省利息開支，不會增加業主的負債風險。所以，房屋署通常會批准這類申請。業主只需向房委會遞交申請和相關文件，獲批後便可與新銀行辦理手續。

如何合法出租未補地價居屋？唯一官方途徑詳解

首先必須強調，任何私下進行的未補地價居屋出租，均屬違法行為，業主和租客都可能面臨法律後果。要合法地將單位出租，目前只有一個官方渠道，就是參與由香港房屋協會（房協）推出的「資助出售房屋出租計劃」。這個計劃為合資格的未補地價單位業主，提供了合法放租的豁免。

「資助出售房屋出租計劃」業主與租客資格

這個計劃對業主和租客雙方都有嚴格的資格要求，確保公共資源能有效地運用。

業主資格：
* 必須是房委會或房協轄下指定資助出售單位的業主。
* 擁有單位業權滿十年或以上。

租客資格：
* 必須是已輪候公屋申請達三年或以上的申請者（非長者一人申請者除外）。
* 申請者及名列申請書上的家庭成員，均須符合申請公屋的現行政策和資格。

申請流程與注意事項

合資格的業主和租客若想參與計劃，大致需要經過以下流程：

提交申請：業主和租客需分別向房協提交申請，以核實資格。
獲取證明書：成功獲批後，雙方會分別獲發「業主證書」和「租客證書」。
進行配對：業主可透過房協提供的平台，尋找持有有效「租客證書」的租客。
簽訂租約：雙方必須使用房協提供的標準租約範本簽訂租約，租期固定為兩年。
辦理手續：完成簽署後，須於指定期限內向房協提交租約副本，並為租約加蓋印花（打釐印）。

注意事項方面，業主可以選擇出租整個單位，或只是單位內的個別睡房。租金水平由業主和租客雙方議定，而整個租賃受計劃的條款所規管。對於考慮未補地價公屋出售或出租的業主，這無疑是唯一安全合法的途徑。

未補地價居屋出售流程：申請步驟、文件清單及搵盤教學

如果你正計劃進行未補地價居屋出售，或者想將手上的未補地價公屋出售，整個過程其實相當清晰。關鍵在於向房屋委員會（房委會）申請評估補價，並繳付相關款項，之後你的單位就可以像私樓一樣，在自由市場上買賣。以下會一步步拆解整個申請流程，讓你對每個環節都有清晰的預算。

補地價申請詳細步驟 (Step-by-Step)

整個補地價申請過程，由遞交文件到收到評估結果，一般需時約兩個月。讓我們看看具體的程序：

遞交申請文件：首先，你需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本等必要文件，親身或郵寄到房委會總部（地址：九龍橫頭磡南道3號香港房屋委員會總部）的置業資助及策劃分處。
房委會核實資料：房委會收到申請後，會核實你的業主身份和單位資料。之後，他們會委託測量師行到你的單位進行實地視察和估價。
專業測量師上門估價：測量師行會直接聯絡你，預約上門視察單位的時間。他們會評估單位的當時市值，這個市值就是計算補價金額的基礎。
收到「評估補價通知書」：完成估價後大約兩至三星期，你就會收到房委會發出的「評估補價通知書」。信件會清楚列明你的單位需要補付的地價總額，以及這個估價的兩個月有效期。
繳付補價金額：你需要在通知書發出日起計兩個月內，帶同通知書前往律師樓簽署轉讓契據，並由律師協助你將款項以銀行本票形式支付給房委會。
取得「解除轉讓限制證明書」：房委會確認收妥款項後，會在大約一個月內發出「解除轉讓限制證明書」。收到這份文件，代表你的單位已經正式補妥地價，可以隨時在自由市場上出售或出租。

必備文件Checklist及官方表格下載

準備齊全的文件，可以令申請過程更加順暢。遞交申請時，你主要需要以下幾樣東西：

評估補價申請書正本 (HD1066C)：這是最重要的申請表格。
樓宇轉讓契據副本：即是你單位的樓契副本，用來證明業權。
申請費：支付評估費用的劃線支票或銀行本票。

為了方便你準備，可以直接到房委會的官方網站下載最新的申請書表格及查閱相關費用。記得在網站上尋找「補價」或「出售單位」的相關欄目，就可以找到所需資訊。

如何尋找未補地價盤源及成交數據？

對於有興趣購買未補地價單位的買家，或者想了解市場行情的業主，知道在哪裡找盤源和查數據非常重要。

尋找盤源：
房委會網站：房委會網站的「居屋第二市場」部分，會定期更新可供出售的單位名單，這是最官方的資訊來源。
地產代理網站：香港各大地產代理網站，例如中原地產、美聯物業等，都有專門的「居屋」或「居屋第二市場」分類。你可以利用篩選功能，輕易找到心儀地區的未補地價盤源。
查詢成交數據：
房委會網站：同樣在房委會網站的「居屋第二市場」部分，你可以找到過往的成交紀錄。這些數據詳細列出屋苑、單位大小、成交價及日期，是判斷市價的最可靠參考。
網上物業估價工具：部分銀行和地產網站提供免費的網上估價服務，雖然估價未必百分百準確，但仍可用作初步參考，了解單位的大約市值。

透過掌握這些資訊，無論你是業主還是準買家，在進行未補地價居屋的交易時，自然會更有信心。

未補地價居屋出售常見問題 (FAQ)

私自出售或出租未補地價居屋有何法律後果？

私自進行未補地價居屋出售或出租，後果相當嚴重。根據香港《房屋條例》，任何未補地價的資助房屋，業主都不能自行在自由市場放售或出租。若業主違反規定，相關的買賣合約或租約會被視為無效，法律上不予承認。更重要的是，這種行為屬於刑事罪行。一經定罪，涉事業主最高可被判處罰款及監禁。同時，房屋委員會有權行使權力，要求業主將單位轉讓回房委會。因此，要合法地出售或出租單位，必須通過補地價程序，或是在居屋第二市場轉售予合資格人士。

租置公屋的補地價及出售規定是否與居屋相同？

租置公屋與居屋在補地價的核心概念上相似，但細節規定有所不同。兩者同樣是資助出售房屋，所以在自由市場出售前，都必須先補足地價。主要分別在於轉讓限制及補價的計算方式。未補地價公屋出售的限制年期及計算方法，會根據不同租置計劃的推出期數而有差異。早期的租置計劃設有不同的折扣率及補價方程式。所以，租置公屋的業主在計劃出售單位前，需要根據自己單位的首次出售日期，向房屋署查詢適用的轉讓限制與準確的補價計算方法，不能完全套用一般居屋的標準。

補地價後，單位的業權年期會重新計算嗎？

不會的，補地價並不會影響或重新計算單位的業權年期。單位的業權年期，是從政府批出整塊土地的地契（Lease）當日起計算，例如50年、75年或99年。這個年期是跟隨土地契約，而不是個別單位的交易歷史。補地價這個程序，本質是業主向房屋委員會繳付一筆款項，用以解除單位的轉讓限制（Alienation Restriction），讓單位可以在自由市場買賣。這個動作只會改變單位的買賣權限，但不會改變土地契約的任何條款。因此，即使完成了補地價，單位的剩餘業權年期依然會由地契批出日起持續倒數。