置業是人生重要里程碑，但面對複雜的樓宇按揭申請，從計算利率、理解按揭成數，到比較銀行方案，往往令人感到困惑和壓力。這份終極指南正是為您而設，我們將繁瑣的程序化繁為簡，歸納成清晰的五大步驟。由善用按揭計算機作初步財務規劃，到深入拆解P按與H按的分別、按揭保險的細節，再根據您的置業身份（不論是首次置業、換樓客還是投資者）提供度身訂造的申請策略，並逐步指導您完成整個申請流程，避開常見陷阱，甚至為現有業主揭示轉按、加按的慳息套現秘訣。無論您正處於置業旅程的哪個階段，本文都將成為您的最強後盾，助您充滿信心地邁向成功上會之路。
【第一步】善用按揭計算機，規劃您的置業藍圖
談及樓宇按揭，第一步並非直接走進不同的樓宇按揭銀行查詢，而是先為自己制定一個清晰的財務藍圖。善用網上的樓宇按揭計算機，就像是您置業路上的專業顧問，它能夠將複雜的數字轉化為清晰易懂的計劃，助您在申請前做好萬全準備。
定位您的置業身份
在輸入任何數字之前，一個好的樓宇按揭計算機首要會請您定位自己的身份。這個步驟非常關鍵，因為您的身份直接決定了可申請的樓宇按揭成數、利率優惠，甚至是銀行審批的標準。
首次置業（上車客）
如果您是首次置業，計算機的首要任務是協助您釐清「上車」的實際門檻。它會根據最新的按揭保險計劃，計算出您能負擔的最高樓價以及可申請的最高按揭成數，讓您的置業夢想變得更具體。
換樓客
對於計劃「細屋換大屋」的您，資金的銜接是最大的考量。計算機能夠模擬您賣出舊有物業後，結合現有資金，能夠購入什麼價位的新物業，並且計算出過渡時期的財務安排，讓換樓過程更順暢。
轉按／加按套現業主
如果您已經是業主，並考慮轉按或加按，計算機的重點功能是比較不同方案的優劣。您可以輸入現有樓宇按揭的資料，比較轉投新銀行後的利息支出變化，並且估算利用物業升值潛力可套現的額外資金。
投資者
作為投資者，您的考量點在於回報率與成本。計算機會根據非自住物業的按揭成數上限，計算您的投資成本，並且評估租金收入是否足以覆蓋每月供款及其他開支，助您作出精明的投資決策。
智能財務評估：計算按揭核心數據
當您確定了身份，計算機便會化身為您的私人財務顧問，為您精準計算各項核心數據，讓您對未來的財務狀況有更透徹的理解。
計算可負擔樓價與最高貸款額
這是最核心的功能。您只需輸入您的入息、現有債務等資料，計算機便能根據銀行基本的供款與入息比率要求，估算出您有能力負擔的樓價範圍，以及銀行願意批出的最高貸款額。
計算每月供款與總利息支出
在確定貸款額後，您可以調整不同的樓宇按揭利率及還款年期，即時看到每月的供款金額。更重要的是，它會計算出整個還款期內的總樓宇按揭利息支出，讓您清楚了解整個貸款的真實成本。
預算置業總開支（首期、印花稅、律師費、佣金）
置業開支遠不止首期。一個全面的計算機會為您列出一張清晰的開支清單，當中包括首期、根據最新稅率計算的印花稅、律師費及地產代理佣金等雜費，助您準備充足的資金。
比較轉按前後的月供及可套現金額
這是為轉按人士度身訂造的功能。只需簡單輸入原有按揭及新計劃的資料，計算機便能並列比較轉按前後的每月供款差異、總利息節省效果，以及可額外獲取的套現金額，讓決策一目了然。
「每月還款」與「每兩星期還款」慳息效果對比
這是一項進階的理財策略比較。傳統按揭是每月還款一次，一年共還12次。而「每兩星期還款」則是將月供額減半，但每兩星期還款一次。一年有52個星期，即是26次還款，這等於一年償還了13個月的供款。多出的一個月供款會直接用作償還本金，從而縮短還款期及節省大量利息。計算機能夠清晰量化這兩種方式的慳息效果。
生成您的個人化按揭報告
計算的最終目的，是為您生成一份清晰易明的個人化按揭藍圖。這份報告總結了所有重要數據，是您與銀行洽談和規劃下一步的有力依據。
最高按揭成數資格預評估
報告會根據您輸入的身份及財務狀況，初步評估您符合申請哪一種按揭成數的資格，例如是基本的七成按揭，還是可透過按揭保險申請的八成或九成按揭。
個人化置業資金預算清單
報告會將所有計算出的開支整合為一張個人化的預算清單，詳細列出首期、各項稅費及雜費的估算金額，讓您在籌集資金時有明確目標。
推薦最合適的按揭計劃類型
基於您的財務狀況與風險承受能力，報告或會提供建議，例如在加息週期，應考慮利率較穩定的P按，或是在減息週期選擇較具彈性的H按計劃。
下一步行動清單（所需文件及後續步驟）
最後，報告會提供一份實用的行動清單，提醒您下一步應該準備哪些文件，例如身份證明、入息證明及住址證明等，並簡述接下來與銀行接洽的流程，讓您有條不紊地展開按揭申請之旅。
【第二步】掌握按揭核心要素：利率、成數及最新政策
成功申請樓宇按揭的第一步是做好財務規劃，第二步就是深入理解遊戲規則。要掌握樓宇按揭，您必須認識三個核心元素：決定您利息支出的「利率」、影響您貸款額的「成數」，以及時刻變動的「政府政策」。這些要素環環相扣，直接影響您的置業預算和供款壓力。接下來，讓我們像朋友聊天一樣，逐一拆解這些概念。
P按 vs H按：如何選擇最適合您的利率計劃？
談到樓宇按揭利率，您總會聽到P按和H按這兩個詞。它們是香港最主要的兩種按揭利率計算方式，直接決定您未來的樓宇按揭利息支出。選擇哪一個，取決於您對利率走勢的預期和風險承受能力。
P按（最優惠利率按揭）的穩定性與計算方式
P按的「P」代表最優惠利率（Prime Rate）。這個利率由各家樓宇按揭銀行自行釐定，相對穩定，不會像市場利率那樣每日浮動。它的計算方式很直接，通常是「P減去一個百分比」，例如 P-2.5%。因為P的變動頻率低，所以P按計劃的每月供款額相對穩定，讓您更容易規劃個人財務。市面上主要有「大P」和「細P」之分，不同銀行採用的基準可能不同，申請時可以多加比較。
H按（銀行同業拆息按揭）的波動性與鎖息上限（Cap Rate）
H按的「H」代表香港銀行同業拆息（HIBOR），即是銀行之間互相借貸的利率，每日都會變動。H按計劃的利率計算方式是「H加上一個百分比」，例如 H+1.3%。當市場資金充裕，HIBOR處於低位時，H按的實際利率通常會比P按更低，有助節省利息。不過，它的缺點是波動性較大。為了保障按揭申請人，絕大部分銀行的H按計劃都設有「鎖息上限（Cap Rate）」。這個上限通常會與P按掛鈎，等於一個P按利率。當H按的利率升穿這個上限時，您只需按上限利率供款，有效對沖利率急升的風險。
存款掛鈎按揭（Mortgage-Link）如何對沖加息風險
存款掛鈎按揭（Mortgage-Link）是一個非常聰明的理財工具，特別是在加息週期。它的運作原理是，銀行會提供一個高息存款戶口給您，這個戶口的存款利率與您的樓宇按揭利率完全相同。您存入戶口的資金（通常設有上限，例如未償還貸款額的一半）所賺取的高息，可以直接抵銷一部分的按揭利息支出。這樣一來，即使利率上升，您也能透過存款利息來減輕供款負擔。
按揭成數（LTV）：解密您的最高貸款額
按揭成數（Loan-to-Value, LTV）是指銀行願意批出的貸款金額佔物業價值的百分比，是決定您需要準備多少首期的關鍵。想知道自己最多能借多少錢，就要先了解按揭成數的規定。
銀行基本按揭成數上限
根據香港金融管理局的指引，銀行為價值3,000萬港元或以下的住宅物業，提供的基本按揭成數上限為七成（70%）。換言之，如果您想購買一個1,000萬港元的單位，銀行最多只會直接借出700萬港元，您需要自行準備最少300萬港元的首期。
透過按揭保險計劃（MIP）申請高成數按揭（高達九成）
如果首期預算有限，您可以考慮申請由香港按證保險有限公司（HKMCI）提供的按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）。透過購買按揭保險，符合資格的申請人（例如首次置業人士）可以向銀行申請高達九成的樓宇按揭成數。這意味著購買1,000萬港元的物業，首期最低只需100萬港元，大大降低了上車門檻。
不同物業類型（村屋、唐樓等）的按揭成數差異
需要留意的是，並非所有物業都能輕易申請高成數按揭。對於一些特殊物業類型，例如村屋、唐樓或樓齡較高的舊樓，銀行在審批按揭時會比較審慎。因為這些物業的估價較為複雜，業權或結構上可能存在問題，所以銀行批出的按揭成數通常會較保守，有時可能只有五至六成。
按揭保險計劃（MIP）深度剖析
按揭保險是幫助市民達成置業夢想的重要工具。它雖然名為「保險」，但保障的對象其實是銀行，作用是承擔銀行借出高成數按揭時的額外風險。
按揭保險的作用與申請資格
當您申請的貸款超過銀行基本按揭成數上限（如七成）時，就需要經按揭保險公司承保。申請MIP有特定的資格要求，一般而言，申請人必須是首次置業人士、有固定收入、並且購買的物業是用於自住。此外，計劃也對物業價值設有上限。
保費計算方式與繳付方法
按揭保費的金額，主要取決於您的貸款額、按揭成數和還款年期。成數越高，年期越長，保費就會越貴。繳付保費的方式十分靈活，您可以選擇在提取貸款時一次過付清，也可以將保費加借到總貸款額中，分期攤還。
最新按揭保費折扣與首置寬免詳情
為了支持市民置業，按證保險公司不時會提供保費折扣。現時，首次置業人士購買指定樓價以下的物業，並符合特定條件，更可申請保費寬免，進一步減輕置業初期的負擔。申請前，記得向銀行或按揭轉介公司查詢最新的優惠詳情。
供款與入息比率（DSR）：銀行的審批關鍵
供款與入息比率（Debt-to-Servicing Ratio, DSR）是銀行用來評估您還款能力的黃金標準，也是決定按揭申請成功與否的關鍵一步。
DSR 的計算公式與50%上限要求
DSR的計算很簡單，就是將您「每月總債務支出（包括按揭供款和其他貸款）」除以「每月總收入」。根據金管局的規定，在沒有其他按揭在身的情況下，這個比率不能超過50%。意思是，您每個月的總供款額，不能佔您總收入的一半以上。銀行會嚴格執行這項規定，以確保您有足夠能力應付供款和日常生活開支。
壓力測試的歷史與現況（自2025年2月28日起暫停）
過去，銀行除了計算DSR外，還需要進行一項名為「壓力測試」的評估。這項測試假設在現有利率基礎上加息2厘，然後再計算一次您的供款與入息比率，確保比率不高於60%。不過，因應市場環境變化，金管局已在2025年2月28日宣佈，暫停實施所有住宅物業的壓力測試要求。
最新樓市政策變動與影響
香港的樓市政策時有變動，而這些變動往往會對置業人士的預算和入市能力產生直接影響。了解最新政策，有助您作出更明智的決定。
全面「撤辣」對置業成本的影響
2025年2月28日，政府宣佈全面撤銷所有住宅物業需求管理措施，即所謂的「撤辣」。這包括取消了額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。這項變動大幅降低了非本地買家和購入第二套房的本地買家的交易成本，對整個市場的流動性帶來正面作用。
暫停壓力測試如何提升入市能力
暫停壓力測試是另一項影響深遠的政策。在這項規定取消後，您的借貸能力不再受制於一個假設的加息情境，而是直接由50%的供款與入息比率上限決定。這意味著，在同樣的收入水平下，您現在能夠申請的貸款額比以往更高，變相提升了您的購買力，讓您有機會考慮樓價更高或更心儀的單位。
【第三步】不同身份與物業的按揭申請策略
申請樓宇按揭的過程，並非一成不變。您的個人身份與心儀的物業類型，會直接影響銀行最終批核的樓宇按揭成數、年期與條款。了解當中的差異，就等於掌握了致勝的關鍵。以下為您拆解不同情況下的申請策略。
四大申請人類型全攻略
首次置業人士：善用高成數按揭的條件與注意事項
對於首次置業人士來說，最大的優勢是能夠申請高成數按揭。透過香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃（MIP），您可以向銀行申請高達九成的樓宇按揭成數，大大減輕首期負擔。不過，要符合資格，通常需要滿足幾個條件：申請人必須為固定受薪人士、申請時並未持有任何香港住宅物業，並且物業是用作自住。申請前，最好先利用樓宇按揭計算機，評估一下高成數按揭下的每月供款，確保自己能夠輕鬆負擔。
換樓人士：按揭成數限制與過渡貸款方案
換樓人士的情況相對複雜一些。如果您在簽署新物業的正式買賣合約時，仍未成功出售舊有物業，銀行會將您視為持有多於一個物業的業主。這樣，您的按揭成數上限便會降低。為了解決資金周轉問題，部分銀行提供「過渡貸款」（Bridging Loan）方案，讓您在賣出舊樓前，有足夠資金完成新樓交易。當您成功賣出舊居後，便可償還過渡貸款。
自僱／非固定收入人士：入息證明文件與審批要點
自僱或非固定收入人士，例如自由工作者或生意老闆，在申請按揭時需要花多一點功夫。由於收入並非每月固定，樓宇按揭銀行在審批時會比較審慎。您需要準備更全面的入息證明文件，例如過去至少六個月的個人及公司銀行戶口紀錄、經審計的公司財務報表、稅務局發出的利得稅或薪俸稅單等。清晰的文件有助銀行評估您的還款能力，但一般來說，最高按揭成數可能會比固定受薪人士略低。
公務員：房屋津貼對借貸能力的助益
公務員身份在申請按揭時具備一定優勢。如果您享有非實報實銷的房屋津貼，例如「自行租屋津貼」或「購屋貸款利息補助」，這些津貼可以全數計入您的每月入息之中。這會顯著提高您的借貸能力，讓您更容易通過供款與入息比率的審查，或者有能力負擔更高樓價的物業。
各類物業按揭申請要點
居屋按揭：綠表與白表的區別、房委會擔保與P按限制
申請居屋按揭，關鍵在於有房委會作為擔保人。無論是綠表或白表申請人，購買一手或二手未補地價居屋，最高可分別申請九成半及九成的按揭成數，而且無需購買按揭保險。不過，由於房委會的擔保安排，大部分銀行只會提供P按（最優惠利率）計劃。如果二手居屋已過了政府擔保期，按揭審批便會與私樓看齊，受樓齡及估價影響。
村屋按揭：估價、成數上限及申請按保的挑戰
村屋按揭的挑戰主要來自估價和業權。由於村屋的設計、用料和位置差異較大，銀行估價通常較為保守，容易出現估價不足的情況。一般村屋的按揭成數上限約為八成半。此外，由於涉及丁權、路權等複雜問題，並非所有銀行都樂意承造村屋按揭，申請按揭保險的難度亦相對較高。
唐樓／舊樓按揭：樓齡限制、驗樓要求與風險
購買唐樓或舊樓，最需要關注的是樓齡。銀行計算最長還款年期時，普遍會用「75減樓齡」作為標準。例如，一座50年樓齡的唐樓，最長還款期可能只有25年。還款期縮短，意味著每月供款額會增加。同時，銀行亦可能要求為物業進行驗樓，以確保沒有僭建等結構問題。這些因素都會影響最終批出的樓宇按揭成數。
工廈／車位等非住宅物業按揭：成數、年期及利率差異
工廈、商舖或獨立車位等非住宅物業，其按揭條款與住宅物業有很大分別。一般來說，非住宅物業的最高按揭成數只有五成，還款年期最長通常為20年。此外，樓宇按揭利率和利息亦會比住宅按揭為高。如果您的資金主要來自按揭貸款，就需要仔細計算這些差異帶來的額外成本。
銀主盤按揭：申請流程、風險與查冊的重要性
銀主盤的按揭申請流程與一般二手樓宇相若，但潛在風險較高。買家在出價前，務必委託律師進行詳細的查冊，確認物業的業權是否清晰，有沒有其他未解除的押記或釘契。由於銀主盤通常以「現狀」出售，銀行在估價和審批時會特別謹慎，買家亦要有心理準備，物業內部狀況可能欠佳，需要預留一筆資金作維修之用。
【第四步】按揭申請流程詳解與致勝關鍵
來到申請樓宇按揭的實戰階段，清晰了解整個流程是成功的關鍵。很多人覺得申請過程複雜，但只要把它拆解成幾個清晰的步驟，並且掌握每個環節的竅門，整個過程就會變得直接明瞭。接下來，我們會一步步帶你走完從準備到成功獲批的全過程。
由零到批核：按揭申請四部曲
申請樓宇按揭就像一個四步曲，環環相扣。只要跟著節奏，準備充足，就能順利抵達終點。
第一步：初步估價與財務評估
在正式簽署臨時買賣合約前，第一件要做的事，就是向心儀的幾間樓宇按揭銀行為目標物業進行免費的網上或電話估價。銀行批出的貸款額是基於物業的估值，而不是成交價，並且會以較低者為準。若估價不足，你便需要準備更多首期資金。同時，這也是利用樓宇按揭計算機進行初步財務評估的最佳時機，仔細計算自己能否通過供款與入息比率的要求，為之後的審批做好準備。
第二步：備妥申請文件（身份、入息、住址證明）
當你準備好遞交申請時，文件齊全是加快審批速度的重要因素。一般而言，你需要準備香港永久性居民身份證、臨時買賣合約、最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單、銀行月結單）以及最近三個月的住址證明（如水電煤費單）。如果是自僱人士，則可能需要提供公司商業登記證、審計報告等文件。預先將文件整理妥當，可以讓整個申請流程更暢順。
第三步：遞交申請及銀行審批
文件備妥後，便可以正式向銀行遞交按揭申請表。銀行收到申請後，會展開全面的審批程序。這包括核實你提交的文件、查閱你的個人信貸報告（TU），以及委託測量師行對物業進行正式的實地估價。銀行會根據你的財務狀況、信貸紀錄和物業質素，來決定最終的貸款額、樓宇按揭利率及其他條款。
第四步：簽署貸款協議及辦理法律文件
一旦銀行批核你的申請，你就會收到一份正式的「貸款確認信」（Loan Facility Letter），裡面詳列了所有貸款條款。確認接受後，你需要委託律師事務所處理後續的法律文件，包括簽署正式的按揭契。最後，律師會在成交日處理放款事宜，將貸款額轉交給賣方，順利完成整個交易。
精明比較銀行Offer的技巧
收到不同銀行的貸款方案時，不要只將目光聚焦在最低的樓宇按揭利率上。一個真正「划算」的按揭計劃，需要從更宏觀的角度去分析。
超越利率比較：現金回贈與實際利息成本計算
現金回贈是銀行吸引客戶的常用方法，回贈金額可以高達貸款額的1%以上，直接減輕了你的初期置業開支。不過，你需要留意，若現金回贈超過貸款額的1%，而你的樓宇按揭成數已達上限，銀行或需將回贈金額扣減貸款本金。計算時，應該將整個貸款期的總樓宇按揭利息支出，減去現金回贈金額，這樣才能得出最真實的借貸成本。
解讀罰息期條款
大部分按揭計劃都設有罰息期，通常為兩至三年。如果在罰息期內提早全數清還貸款（例如賣樓或轉按），銀行會收取罰款，金額可能是貸款額的某個百分比。因此，在選擇計劃時，必須考慮自己未來幾年的資金安排和換樓可能性，一個較短或條款較寬鬆的罰息期，會為你保留更大的財務彈性。
評估綑綁式產品（如火險）的實際價值
銀行在提供按揭時，時常會綑綁其他產品，例如要求你必須購買其指定的火險，或者提供存款掛鈎按揭戶口（Mortgage-Link）。你需要評估這些綑綁產品的實際價值。例如，該銀行的火險保費是否比市場上其他選擇更昂貴？存款掛鈎戶口的高息存款上限是否足夠吸引？全面評估整個方案的總價值，才能作出最精明的決定。
提升信貸評級（TU）：成功獲批的基石
個人信貸評級（TU）是銀行審批按揭時最重要的參考指標之一，它直接反映你的理財習慣與信用風險。一個良好的信貸評級，不單能提高成功批核的機會，更有可能為你爭取到更優惠的利率條件。
準時還款的重要性
這是維持良好信貸紀錄最基本，也是最重要的一環。無論是信用卡賬單、私人貸款還是其他任何信貸產品，都必須準時或提早還款。即使只是遲了一天，相關紀錄也有機會留在你的信貸報告中，影響評分。
穩定信貸使用率，避免過度借貸
信貸使用率是指你所有信用卡結欠總額，佔你所有信用卡總信貸額度的百分比。例如，你總信貸額度是10萬元，而總結欠是5萬元，你的信貸使用率就是50%。長期將信貸使用率維持在較低水平（例如30%至50%以下），顯示你沒有過度依賴信貸，理財狀況穩健。
避免短期內頻繁查詢信貸報告
當你每次申請信用卡或貸款時，相關金融機構都會查閱你的信貸報告，這被稱為「硬性查詢」（Hard Inquiry）。如果在短時間內有多個硬性查詢紀錄，會讓貸款機構覺得你可能急需資金，從而對你的信貸風險產生疑慮。因此，建議在申請樓宇按揭前的三至六個月內，避免申請任何新的信貸產品。
【進階篇】善用現有物業：轉按、加按與現契重按
當您持有的物業已經升值，或者市場上的樓宇按揭計劃變得更吸引，其實可以考慮透過不同的按揭操作，將手上的資產變得更靈活。這不單是理財規劃的一環，更是善用資產價值的進階技巧，讓您的物業為您創造更多可能性。
轉按（Remortgage）：轉投新銀行以慳息賺回贈
轉按，簡單來說就是「轉會」。您將現有的樓宇按揭，由原來的銀行轉至另一間能提供更優厚條件的新銀行。這就像轉換電訊公司一樣，目的就是尋找更好的服務和優惠。
適用情況：罰息期已過，尋求更佳利率或現金回贈
考慮轉按的最佳時機，通常是原有按揭合約的罰息期（一般為兩至三年）結束之後。這時候轉投其他樓宇按揭銀行，就不會被罰款。當市場上出現更低的樓宇按揭利率，或者有銀行提供非常吸引的現金回贈時，轉按便能直接降低您未來的樓宇按揭利息總支出，同時賺取一筆可觀的回贈。
轉按套現：利用物業升值獲取額外資金
如果您的物業在過去幾年升值了，轉按更可以為您帶來額外資金。新銀行會為您的物業重新估價。假設物業現值比您當初買入時高，銀行便可能批出一個基於新估值的更高貸款額。扣除原有的按揭餘額後，多出來的部份就是您可以套現的資金，這筆錢可以用於投資、裝修或家庭其他開支。您可以使用樓宇按揭計算機，初步估算轉按後的可套現金額和新的每月供款。
加按（Top-up Mortgage）：向原銀行增貸套現
加按，是指向您原來的按揭銀行申請增加貸款額。整個過程不涉及轉換銀行，只是在現有的按揭基礎上，提取物業已升值的部份價值。
適用情況：物業升值，需要資金周轉
這種方法同樣適用於物業已經升值，而您又需要一筆資金應急或作其他用途的情況。如果您滿意現有銀行的服務和利率，又不想處理轉會的繁複手續，加按就是一個直接的選擇。
優點：手續相對簡單，或可節省律師費
由於您是向同一間銀行申請，銀行已經有齊您的物業和信貸紀錄，所以審批程序通常會比轉按快一些。更重要的是，在很多情況下，加按並不需要重新聘請律師處理按揭契，有機會為您節省一筆律師費開支。
現契重按（Re-mortgage）：釋放已供滿物業的價值
現契重按，是針對已經完全供滿、沒有任何按揭負擔的物業。您可以將這份「現契樓」重新抵押給銀行，以申請一筆全新的貸款。
適用情況：「現契樓」業主
這個方案專為已經供滿樓，手持「現契」的業主而設。您的物業是一項完全屬於您的資產，沒有任何債務負擔，擁有最大的抵押價值。
目的：將不動產抵押以獲取大額流動資金
現契重按的主要目的，是將一個固定的不動產，轉化為靈活的流動資金。業主可以透過這種方式獲取一筆較大金額的貸款，用於創業、子女海外升學，或者把握新的投資機遇，讓已經「沉睡」的資產重新發揮其財務潛力。
樓宇按揭常見問題 (FAQ)
在處理樓宇按揭的過程中，總會遇到各式各樣的疑問。這部分我們整理了一些最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助你更順利地完成整個按揭申請。
申請了高成數按揭的物業可以出租嗎？
答案是絕對不可以。如果你透過按揭保險計劃（MIP）申請了高成數按揭（例如八成或九成），按揭條款中已明確規定該物業必須用作「自住」用途。這不僅是樓宇按揭銀行的要求，也是按揭保險公司的規定。若將物業私自出租，便違反了貸款協議。銀行一旦發現，有權採取嚴厲行動，最嚴重的情況是立即要求你全數清還貸款（俗稱call loan），你亦可能需要承擔額外的利息與行政費用。因此，若置業初衷是為了投資出租，就應該在申請時選擇較低的樓宇按揭成數，遵守相關規定。
聯名持有物業對申請按揭成數有何影響？
聯名持有物業對按揭申請是一把雙刃劍。好處是，聯名申請人的總收入可以合併計算，這有助於更輕易地符合供款與入息比率的要求，繼而可能獲批更高的貸款額。不過，壞處也相當明顯，就是所有聯名人都會立即失去「首次置業」的身份。這意味著，將來任何一位聯名人想再購買其他住宅物業時，都無法再享受首置人士專享的較高樓宇按揭成數優惠，這對未來的置業規劃有著長遠影響。
銀行估價不足應該如何處理？
銀行估價不足，意思是銀行對物業的估值低於你的成交價。由於銀行批出的貸款額是基於估價或成交價的較低者計算，估價不足便直接導致獲批的貸款金額減少，你需要準備更多首期資金去填補差額。遇到這種情況，你可以嘗試以下幾個方法。首先，向多幾間不同的樓宇按揭銀行查詢估價，因為各銀行的估價標準或有不同。其次，你可以向銀行提供該屋苑近期的成交記錄，嘗試爭取一個更貼近市價的估值。如果時間許可，與賣家商討調整成交價也是一個選擇，但最終可能還是需要自己準備更充裕的資金。
「建期」與「即供」樓花按揭有何分別？
「建期」與「即供」是購買一手樓花時兩種截然不同的付款及按揭安排，主要分別在於申請按揭和開始供款的時間點。
「即供付款」是指買家在簽署臨時買賣合約後，短時間內（例如幾個月內）便要向銀行申請按揭，並在物業仍在興建期間就開始供款。發展商通常會為選擇即供的買家提供較大的樓價折扣。但這種方式不能申請按揭保險，所以最高樓宇按揭成數只能做到銀行提供的上限。
「建築期付款」（建期）則是指買家在物業接近落成時，才正式向銀行申請按揭並開始供款。雖然發展商提供的折扣較少，但因為申請按揭時物業已是現樓，買家可以申請按揭保險計劃，從而獲得高達九成的按揭成數。簡單來說，選擇即供是用較低的首期門檻換取樓價折扣，而選擇建期則是以較高的樓價換取申請高成數按揭的資格。
申請按揭涉及哪些律師費及其他雜費？
申請樓宇按揭除了首期和每月供款外，還有一系列雜費需要預算。第一是律師費，你需要聘請律師樓處理買賣合約及按揭契等法律文件，這是必須的開支。第二是印花稅，這是最大筆的雜項支出之一，稅率根據樓價而定。第三是地產代理佣金，若經地產代理購入二手物業，通常需要支付樓價1%的佣金。如果申請高成數按揭，還需要支付按揭保險的保費。最後，所有按揭都必須購買火險，以及一些零碎的開支如查冊費、註冊費等。將這些費用納入預算，才能更準確地規劃置業總開支。
按揭計算機的估算結果與最終支出有何出入？
樓宇按揭計算機是一個非常有用的初步規劃工具，但它的估算結果與最終實際支出確實會存在差異。主要原因有幾點。第一，樓宇按揭利率的變動。你在計算機輸入的利率可能只是一個估算值，銀行最終批核的利率會根據當時的市場情況以及你的信貸狀況而定。第二，最終的貸款條款。銀行批出的最終樓宇按揭成數及還款年期，可能與你輸入的數字有出入。第三，計算機通常只計算每月供款，並未包括律師費、印花稅、保險費等一次性開支。所以，使用樓宇按揭計算機是規劃的第一步，但最終準確的樓宇按揭利息和開支，必須以銀行發出的貸款確認信及相關的正式文件為準。