居屋業主想將單位放上公開市場自由買賣、出租或申請轉按套現，必先處理「補地價」這關鍵一步。然而，補地價的計算方法複雜，申請手續繁複，涉及金額隨時高達過百萬，令不少業主感到相當「頭痛」。
想知道補地價究竟點計？申請流程要行幾多步？如何才能捉緊最佳時機，慳得一筆？本文將為您提供一站式詳盡指南，由最基本的法律概念、官方計算公式，到清晰的7大申請步驟、財務安排，以至專家級的慳錢秘訣，為您一次過拆解所有關於居屋補地價的疑問，助您順利解除單位的轉讓限制，釋放物業真正價值。
認識居屋補地價：定義、重要性及法律基礎
談到居屋買賣補地價，這可能是不少業主在考慮出售或出租單位時，最關心的一個環節。簡單來說，補地價就是居屋業主向政府支付一筆款項，用作買回當年政府在售價上提供的折扣，從而解除單位的轉讓限制。這個程序不單純是金錢交易，它更是一項重要的法律步驟，直接決定了你的物業能否在市場上自由流通，發揮其最大的資產價值。
為什麼要補地價？解除轉讓限制的關鍵
要理解補地價的必要性，就要從居屋的本質說起。當初政府以低於市值的折扣價將單位出售予合資格市民，目的是協助大家置業安居，而非用作投資炒賣。這個「折扣」其實就是政府為業主承擔了部分地價，而這份資助並非無條件的，它附帶了轉讓限制，也就是俗稱的「禁售期」。進行居屋補地價買賣，就是業主將這份資助「歸還」給政府，取回單位的完整業權。
法律基礎：《房屋條例》下的轉讓限制
這些轉讓限制並非口頭約定，而是有明確法律依據的。根據香港法例第283章《房屋條例》及其附表規定，所有受資助的房屋單位，在未經許可及補地價前，不得在公開市場上出售、出租或以任何形式轉讓。任何違規行為均屬刑事罪行，業主必須嚴格遵守。
核心概念：從「資助房屋」變成「私人樓宇」
補地價最核心的概念，就是將單位的身份由「資助房屋」正式轉變為「私人樓宇」。在未補地價前，你的單位在法律上仍帶有資助性質，業權並不完整，處處受限。完成補地價後，單位的所有權便與市場上任何一個私人住宅單位無異，業主可以全權自由地處置自己的物業。
補地價後的三大好處：出租、轉按與自由買賣
當你的單位完成補價，搖身一變成為私人樓宇後，便會迎來三大核心好處，這也是大部分業主決定進行買賣居屋補地價的主要動力。
好處一：合法放租，賺取穩定回報
最直接的好處就是可以將單位合法出租。未補地價的居屋是嚴禁出租的，一旦被發現，後果可以十分嚴重。補地價後，你便可以像一般私樓業主一樣，將整個單位或部分房間放租，賺取穩定的租金回報，增加家庭的現金流。
好處二：靈活加按轉按，套現資金周轉
未補地價的居屋在銀行按揭方面限制極多，基本上無法進行加按套現。當你完成補地價後，物業便釋放了其全部的抵押價值。你可以隨時向銀行申請加按或轉按，將物業升值的部份套現出來，無論是用於生意周轉、子女升學，還是其他投資，資金運用上都變得靈活得多。
好處三：於公開市場自由定價，擴大買家客源
未補地價的居屋只能在「居屋第二市場」轉售予合資格的綠表或白表買家，客源相對狹窄。補地價後，你的單位便可以在公開自由市場上出售，買家不再局限於特定資格人士，全港市民都是你的潛在客戶。客源擴大，意味著單位有機會以更理想的價錢和更快的速度成交。
哪些資助房屋計劃需要補地價？
除了大家最熟悉的居屋，其實香港還有多個不同的資助出售房屋計劃，大部分都需要補地價才能在公開市場轉讓。
居者有其屋計劃 (居屋)
這是最廣為人知的資助房屋計劃。自1982年5月（第三期乙）起出售的居屋單位，均設有轉讓限制，需要在公開市場出售或出租前補地價。
私人機構參建居屋計劃 (PSPS)
由私人發展商興建，但銷售和轉讓條款與居屋看齊的私人參建居屋，同樣受到轉讓限制，需要補地價。
租者置其屋計劃 (租置計劃)
讓現有公屋租戶購買其租住單位的計劃。租置計劃單位業主在購入單位後，若想在公開市場出售或出租，也必須先補地價。
綠表置居計劃 (綠置居)
主要售予綠表申請者的綠置居，其轉讓限制比傳統居屋更嚴格，同樣需要在指定年期後補地價，方可在公開市場交易。
其他資助出售房屋項目
此外，房協推出的「資助出售房屋項目」（如「樂民無憂」）及市建局的「煥然壹居」等，也設有類似的轉讓限制和補地價要求。
【特例】可豁免補地價的早期居屋
凡事總有例外。市場上存在一批極少數的居屋單位，是可以豁免補地價而在自由市場出售的。
解構第一期至第三期甲居屋的獨特地契條款
這批「幸運兒」是指最早期的居屋，即由第一期（1978年）至第三期甲（1982年初）期間出售的單位。由於當時的政策及相關的地契條款與後期不同，並未有加入轉讓限制條文。因此，這些單位的業主無需補地價，便可直接在公開市場上自由出售其單位。不過，業主在交易前最好還是委託律師查閱清楚自己單位的地契，以作最終確認。
居屋補地價點計？即睇官方公式、影響因素及總費用
進行居屋買賣補地價，最核心的一環就是計算補價金額。這筆費用直接影響業主的賣樓成本和財務規劃。計算過程有固定公式，同時也受多個市場及單位自身因素影響。以下將會詳細拆解官方計算方法、影響估價的關鍵，以及整個居屋補地價買賣過程中涉及的總成本。
官方補地價計算公式詳解：補價 = 補價時市值 × (購入時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入時的十足市值
看到這條公式，可能覺得有點複雜，但其實概念相當直接。公式的後半部分「(購入時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入時的十足市值」，其實就是你當初買入單位時，政府提供給你的「折扣率」。所以，整條公式可以簡化理解為：
補價金額 = 補價時的物業市值 × 購入時的折扣率
這個計算方式很公平，核心是歸還當年政府資助的折扣部分，而這個部分會隨着今日的樓價而變動。
步驟一：如何評定「補價時物業市值」？
這個「市值」並不是由業主、銀行或地產代理來決定。當你遞交補地價申請後，房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）會委派認可名冊上的測量師行，為你的單位進行實地視察和專業估價。測量師會評估單位在申請當刻於公開市場的價值，這個估價就是計算補價的基礎。
步驟二：如何找出「購入時折扣率」？
「購入時折扣率」是一個在你買入單位時就已經確定的固定數值，不會隨時間改變。要找出這個準確的數字，最直接的方法是查閱你手上最重要的文件——首次買入單位時的「轉讓契據」（Assignment）。契據上會清楚列明「十足市值」及你的「買入價」，用這兩個數字就能準確計算出折扣率。每一期居屋，甚至同一個屋苑不同座數的折扣率都可能不同，所以必須以自己的樓契為準。
計算實例：一個市值600萬的單位補價要多少？
讓我們用一個簡單例子來理解。假設你的單位經房委會評估後，「補價時市值」為600萬港元。你翻查樓契，發現當年是以市價七折（30%折扣率）買入。
套用簡化公式：
補價金額 = $6,000,000（補價時市值） × 30%（購入時折扣率）
應繳補價金額 = $1,800,000
所以，你需要準備的補價金額就是180萬元。
影響補價估值的5大關鍵因素
房委會委派的測量師在評估單位市值時，會考慮多方面因素，這些因素與私人樓宇的估價標準相似。了解這些因素，有助你對補價金額有一個更合理的預期。
單位內部狀況與保養程度
單位的內部保養情況是估價的基本。一個保養良好、企理光鮮的單位，其估值自然會比一個日久失修、牆身剝落的單位高。
景觀、座向與樓層高低
這些是影響樓價的傳統關鍵。單位面向開揚海景還是密集樓景、座向是坐北朝南還是西斜、位於高層還是低層，都會直接反映在估價報告上。
是否存在違例建築或改動
測量師上門視察時，會特別留意單位內有否未經批准的改動，例如拆除主力牆、自製閣樓等違例建築。這些問題可能會對估價產生負面影響。
同屋苑及鄰近地區的成交數據
測量師會參考近期同屋苑，以及鄰近地區質素相若的私人屋苑的成交個案，作為評定市值的重要指標。這確保了估價緊貼市場脈搏。
【專家提示】為何不應在估價前進行豪裝？
這是一個非常重要的策略。很多業主以為在賣樓前花錢豪裝，可以提升單位價值，但在處理買賣居屋補地價時，這個做法可能得不償失。因為華麗的裝修會直接推高測量師評估的「補價時市值」，根據公式，市值越高，你需要支付的補價金額就越多。正確的做法是，待測量師完成上門估價、確定補價金額後，才考慮進行裝修工程。
補地價總成本：除了補價金額還有哪些費用？
在規劃整個補地價預算時，除了最大筆的補價金額外，還有幾項相關的行政及專業費用需要考慮在內，這樣才能得出一個完整的總開支。
房委會/房協評估補價申請費
遞交補價申請時，需要向房委會或房協繳付一筆不可退還的行政手續費，用以支付委派測量師進行估價等行政開支。
律師樓處理文件費用
在繳付補價後，你會收到一份「解除轉讓限制證明書」。你需要委託律師樓將這份重要文件辦理後續的法律程序，確保業權清晰，這過程會涉及一定的律師費用。
土地註冊處註冊費
最後一步，是將「解除轉讓限制證明書」正式交往土地註冊處進行註冊（俗稱「登記」），將單位的業權狀況更新於公開紀錄上。土地註冊處會就此項服務收取指定費用。
居屋補地價申請流程：7大步驟由零到完成
了解居屋買賣補地價的計算方法後，下一步就是實際操作。整個申請流程涉及多個政府部門，看似複雜，但只要跟著以下七個步驟，就能有條理地完成。這份指南會帶你由遞交申請表開始，一直走到最後在土地註冊處完成登記，讓你的居屋補地價買賣過程清晰順暢。
步驟一：遞交「評估補價申請書 (HD1066C)」
萬事起頭難，第一步是向香港房屋委員會（房委會）正式提出申請。你需要填寫一份名為「評估補價申請書」的表格，這是啟動整個程序的鑰匙。
網上申請 vs 親身遞交流程比較
現在申請十分方便，你可以選擇傳統的書面方式或網上提交。如果要親身遞交，你需要將填好的表格和文件交到所屬的租約事務管理處或指定的房委會辦事處。如果想節省時間，持有已啟用數碼簽署功能「智方便+」帳戶的業主，可以直接在網上平台填寫和遞交申請，整個過程無紙化，更加快捷。
轉讓限制期內外申請表格的分別
請注意，申請表格並非只有一款。房委會根據單位的轉讓限制期狀況，提供了不同的表格。一般來說，已過五年轉讓限制期的單位，使用的是表格HD1066C。如果單位仍在限制期內（例如部分租者置其屋計劃單位），則需要使用另一份特定表格。遞交前，務必確認你使用了正確的版本，避免因文件錯誤而延誤進度。
所需證明文件清單 (樓契副本等)
遞交申請時，除了申請書正本，你還需要附上一些關鍵的證明文件。最重要的文件是樓契副本，用以證明你是單位的合法業主。此外，還需要準備一張指定金額的劃線支票或銀行本票，用作支付房委會的評估補價申請費。
步驟二：房委會委派測量師上門視察估價
提交申請後，房委會便會委派認可的專業測量師行，聯絡你安排上門視察，為你的單位進行估價。這個估價結果，將直接決定你需要繳付的補價金額。
如何預約及準備上門視察？
房委會的職員或測量師會主動致電你預約一個雙方都方便的時間。在預約當日，請確保家中有人，並且單位可以暢通無阻地讓測量師進行視察。準備好你的身份證明文件及樓契副本，以便測量師核對資料。
業主在視察期間的注意事項
在測量師視察期間，你的角色主要是配合。你需要確保測量師能夠進入單位內所有空間，包括房間、廚房及廁所等。測量師會評估單位的內部狀況、保養程度、景觀座向，以及是否有任何未經批准的改動或僭建物。一個很重要的提醒是，在估價前最好不要進行豪華裝修，因為一個裝潢簇新的單位，估值可能會更高，從而增加你的補地價成本。
步驟三：接收「評估補價通知書」
測量師完成視察並向房委會提交報告後，你需要耐心等候一份關鍵文件——「評估補價通知書」。
官方處理時間：由申請到收信約需一個月
根據官方指引，由房委會收齊你的申請文件及測量師完成估價起計，大約需要一個月的時間，你就會經郵寄方式收到這份通知書。
如何解讀通知書上的補價金額及條款？
這份通知書會清楚列明你的單位經評估後的十足市值，以及根據你當年的購入折扣率計算出的應繳補價總額。同時，通知書上亦會註明繳付補價的限期及相關條款，請仔細閱讀所有內容。
步驟四：決定是否接納估價或提出上訴
收到通知書後，你將面臨一個重要決定：接納這個估價，還是提出異議。
對估價有異議？28日內提出上訴的權利與程序
如果你認為房委會的估價遠高於市場水平，你有權提出上訴。你必須在通知書發出日期起的28日內，以書面形式向房委會提出覆核申請，並提供支持你理據的證明，例如多間銀行的估價報告。如果覆核結果仍不滿意，最終可向土地審裁處提出上訴。
確認接納估價，準備繳款
如果認為估價合理，或者決定不提出上訴，那麼下一步就是準備資金，在指定期限內繳付款項。
步驟五：於兩個月限期內繳付補價
決定接納估價後，你必須嚴格遵守通知書上列明的繳款期限，這一步沒有任何彈性。
繳款方式及注意事項
繳款期限通常是通知書發出日期起的兩個月內。你需要按照通知書上的指示，以銀行本票或律師樓支票的形式，將補價總額支付給房委會。
逾期繳款的後果：申請將會失效
這點非常重要，一旦錯過了兩個月的繳款期限，你的這次補價申請將會自動失效。屆時，你之前繳付的申請費不會退還，並且你需要從頭開始，重新遞交申請、重新估價。如果當時樓市上升，新的估價可能會更高。
步驟六：收取「解除轉讓限制證明書」
成功繳付補價後，你距離完成目標又近了一大步。房委會將會發出一份決定性的法律文件。
證明書的法律效力及重要性
在你繳款後，房委會核實款項後會向你發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件具有法律效力，是你的單位已正式解除轉讓限制的官方證明。從此刻起，你的物業在法律層面上已等同於私人樓宇。
步驟七：於土地註冊處辦理登記，正式完成補價
收到證明書並不代表整個程序完結，還有最後一個關鍵步驟需要處理，以全面保障你的業權。
為何此最終步驟對保障業權至關重要？
將「解除轉讓限制證明書」送交土地註冊處進行登記，是為了將你的物業業權狀況更新並記錄在公開的土地登記冊上。這個步驟（俗稱「註冊」）的作用是向全世界公告，你的物業已不再受任何轉讓限制，業權清晰完整，這對於日後進行任何買賣居屋補地價交易都至關重要。
委託律師處理，確保物業可於公開市場自由買賣
一般來說，這個註冊步驟會在你日後出售單位時，委託代表律師一併處理。律師會確保所有法律文件齊備，並妥善地完成土地註冊處的登記程序。完成這一步後，整個居屋買賣補地價流程才算正式圓滿結束，你的物業便可以名正言順地在公開市場上自由買賣或出租。
【專家策略】掌握補地價最佳時機與財務安排
要順利完成居屋買賣補地價，除了要熟悉計價公式和申請步驟，掌握最佳時機和妥善的財務規劃更是節省成本的關鍵。一個精明的決定，可能為你省下數十萬的開支。以下將會深入剖析市場時機、資金籌集方案、合約風險管理，和透過真實個案，讓你全方位掌握居屋補地價買賣的致勝策略。
補地價黃金時機：樓市高低如何影響成本？
數據分析：樓市調整期是申請補地價的良機
補地價金額的計算，是直接與「補價時的物業市值」掛鉤。簡單來說，補價金額等於當時的物業市值乘以購入時的折扣率。這個公式意味著，當樓市處於調整期或低位時，房委會委派的測量師對單位的估值亦會相對保守。所以在這個時候申請補地價，最終需要繳付的金額自然會較低。如果業主不急於即時出售單位，選擇在市況回軟時完成補地價，便能以較低成本解除轉讓限制，之後等待樓市回升時才在公開市場放售，從而鎖定更高的利潤。
如何利用樓價走勢，預測最佳申請窗口？
要捕捉最佳的申請時機，業主可以主動留意幾個市場指標。首先，參考具代表性的樓價指數，例如中原城市領先指數(CCL)，觀察整體樓市的宏觀趨勢。其次，密切關注自己屋苑及鄰近地區的近期成交記錄，特別是已補地價單位的成交價，這能提供更貼市的參考。在正式向房委會申請前，建議先向至少三間銀行為單位進行免費估價。這不但讓你對潛在的補價金額有初步預算，亦能幫助你判斷當時是否處於估價的相對低位，從而把握最佳的申請窗口。
補地價資金全攻略：按揭與其他財務方案
補地價按揭：申請資格、銀行、成數上限及壓力測試
補地價的金額動輒過百萬，並非所有業主都能夠輕鬆一筆過支付。市場上有部分銀行提供專門的「補地價按揭」計劃，讓業主可以透過貸款應付這筆開支。申請人同樣需要符合銀行的入息要求和通過壓力測試。一般而言，這類按揭的成數上限約為補價金額的七成，意味著業主仍需準備至少三成資金作首期。由於審批按揭需時，業主應在收到房委會的「評估補價通知書」後，立即向銀行提交申請，確保能趕及在兩個月的繳款限期內完成。
【高階操作】「先賣後補」流程、風險及成交期建議
對於現金不足的業主，「先賣後補」是一個可行的操作。具體流程是業主先在市場上找到買家，簽訂臨時買賣合約，然後在正式成交當日，利用買家支付的樓價尾數（部分來自買家按揭）直接繳付補地價款項。這個方法的最大優點是業主無需預先動用大額儲備。但是，風險在於簽署臨約時，房委會的最終估價仍是未知之數。為確保流程順暢，買賣雙方必須在合約中預留足夠長的成交期，建議至少定於60至90日，讓賣家有充裕時間完成整個補地價申請及審批程序。
買賣雙方必讀：合約條款與風險管理
補價責任誰屬？賣家 vs. 買家承擔的利弊
在買賣居屋補地價的交易中，補價責任誰屬是合約的核心。通常有兩種做法：第一，由賣家負責。合約總價會是一個已補地價的「實價」。如果房委會最終估價高於預期，賣家實際收取的淨樓價便會減少；反之則獲利更多。第二，由買家負責。合約價只訂明未補地價的樓價，並註明補價由買家承擔。這對買家風險較高，因為他們需要承擔估價浮動的風險，而且一般無法為補地價部分申請按揭，需要準備更多現金。
如何在臨約中訂明補價條款保障雙方？
為避免爭拗，臨時買賣合約必須清晰訂明補價的責任方。如果採用「先賣後補」的方式，合約中應加入條款，列明一個雙方同意的預計補價金額，和當最終估價出現偏差時的處理機制。例如，可以設定一個差額的上限或下限，超出範圍的話，雙方有權重新協商甚至取消交易。同時，必須寫明成交期，確保賣方有足夠時間完成所有補地價手續，保障交易能順利完成。
估價差異風險：房委會估價與預期的落差處理
業主必須明白，房委會的估價是最終的法定標準，即使它與銀行估價或市場成交價有出入。如果業主對估價結果有異議，可以在收到通知書的28日內提出書面上訴，並提供支持理據，例如其他銀行的估價報告或單位狀況欠佳的證明。但是，上訴不一定成功。如果上訴失敗，業主仍須按原定估價繳款。因此，最好的風險管理方法，是在交易前作最壞打算，預留較充裕的資金，以應對估價高於預期的情況。
真實個案分析：從成功與失敗經驗中學習
個案一：長沙灣業主趁跌市補地價，節省數十萬成本
長沙灣一個居屋單位的業主，一直計劃將單位出租。他在2022年留意到樓市進入調整期，便把握時機向房委會申請評估補價。由於當時市況疲弱，最終房委會釐定的補價金額，比一年前樓市高峰期朋友同類單位的補價低了近四十萬元。他完成補地價後，不但成功將單位租出，更以較低成本釋放了物業的全部價值，為未來在市場自由買賣鋪路。
個案二：馬鞍山業主因估價高於預期，上訴失敗後的應對
馬鞍山另一位業主，在找到買家並簽訂臨約後才申請補地價。他原先參考銀行估價，預算補價約150萬。可是，房委會最終的估價遠高於預期，補價金額高達180萬。由於合約訂明由他負責補價，這意味著他的賣樓收益大減30萬。他雖然提出了上訴，但因理據不足而被駁回。最後，他只能接受現實完成交易，這次經驗讓他明白到，在處理買賣居屋補地價時，低估估價差異的風險可能帶來沉重的財務損失。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
補地價後，是否必須立即出售或出租？
在處理居屋買賣補地價的過程中，不少業主都會有這個疑問。答案是，完成補地價後，你並無任何責任必須立即出售或出租單位。支付補價的真正意義，是將你的資助房屋單位，在法律層面上徹底轉變為一個私人住宅物業。這代表你已取回單位的完整業權，可以像處理任何私樓一樣，自由決定它的用途。你可以選擇繼續自住，享受更靈活的財務安排；也可以把握市場時機將其出租，賺取回報；當然，更可以直接在公開市場上自由出售。總之，補地價是為了賦予你選擇的權利，而非增添一項必須履行的義務。
如果不滿意房委會的估價，上訴程序是怎樣的？
當你進行買賣居屋補地價的流程，收到房委會發出的「評估補價通知書」後，假如認為估價過高，你有權提出上訴。你必須在通知書發出日起計的28天內，以書面形式向房屋署署長提出反對。在信中，你需要清楚列明反對的理由，並且附上具體的支持理據，例如提供多間銀行對該單位的估價報告，或者由獨立測量師行出具的估價證明，用以支持你的論點。房屋署會重新審視你的個案，然後作出最終決定。這個程序為業主提供了一個重要的覆核機會。
整個補地價流程（由申請到完成）大概需時多久？
整個居屋補地價買賣流程所需的時間，由遞交申請表一刻開始計算，到最終完成所有手續，一般需要三至四個月。具體來說，在你遞交申請後，房委會委派測量師上門視察及進行估價，再到你正式收到「評估補價通知書」，這個階段大約需要一至兩個月。收到通知書後，你有兩個月的繳款期限。假如你資金充裕並迅速繳款，然後收取「解除轉讓限制證明書」並交由律師辦理土地註冊處登記，整個過程最快可以在三個月左右完成。因此，若計劃出售單位，建議預留充足時間處理。
未補地價的居屋，在特殊情況下可以加按或轉按嗎？
原則上，未補地價的居屋是不允許加按套現的。不過，房委會亦明白業主可能遇上突發的財政困難，因此設有特別審批機制。假如業主是基於支付醫療開支、家庭成員的教育費用或殮葬費等緊急而值得體恤的理由，可以附上證明文件向房委會申請加按，房委會將會按個別情況考慮。至於平手轉按，即是將現有按揭貸款餘額轉移到另一間提供更佳利率的銀行，由於不涉及額外套現，房委會一般都會批准，但業主仍需預先向房委會提交申請並取得同意。
補地價的折扣率是固定的嗎？會否隨時間改變？
這是一個非常關鍵的概念。補地價所用的「折扣率」是永久固定的，它在你當初購入單位的那一天已經被釐定，並且清楚列明在樓契之上。這個折扣率反映了當年政府是以市價的多少折讓將單位售予你。它並不會因為時間流逝或樓市升跌而有任何改變。在計算補地價金額時，會變動的因素是「補價時的物業市值」。公式就是用這個隨市場變動的市值，乘以你當年那個固定不變的折扣率，從而得出你需要支付的補價金額。
如果錯過了繳款期限，會有什麼後果？
錯過繳款期限的後果相當直接。房委會發出的「評估補價通知書」上列明的補價金額，通常有兩個月的繳款有效期。如果你未能在限期內繳付款項，這次的居屋買賣補地價申請便會自動失效，之前支付的申請費用亦不會退還。這意味著你需要重新提交一份新的評估補價申請，並且再次繳付申請費。更重要的是，房委會將會根據你重新申請時的市況，為你的單位再一次進行估價。假如樓價在這段時間內上升，你將需要支付比之前更高的補價金額。