想透過綠表資格購買二手居屋，實現置業夢想？綠表二手居屋因毋需補地價，入場門檻較低，向來是不少公屋住戶的上車首選。然而，其申請資格、買賣流程、按揭細節均與私樓大相逕庭，複雜的程序或令您感到無從入手。
為此，我們為您準備了這份 2025 年終極指南，旨在化繁為簡，一文詳解由零開始購買綠表二手居屋的全過程。本文將會清晰拆解四大核心環節：由釐清最新綠表資格、詳述申請及交易四部曲、深入剖析首期預算與按揭攻略，以至分享搵樓盤的實用技巧，並解答所有常見問題。無論您是首次接觸，還是正在籌劃當中，本攻略都能助您掃除所有疑慮，充滿信心地踏出置業第一步。
綠表二手居屋入門：釐清資格、定義及核心優勢
想入手綠表二手居屋，第一步就是要了解它的基本概念。這其實是個專為合資格人士而設的置業途徑，只要搞清楚遊戲規則，你會發現這條路上車的機會比想像中大。接下來，我們會由淺入深，為你拆解什麼是綠表市場、誰有資格申請，還有它最吸引人的兩大優勢。
什麼是居屋第二市場（綠表二手市場）？
居屋第二市場，很多人都直接稱它為綠表居屋二手市場。這是一個特定的房地產市場，讓合資格的綠表人士，可以在毋需補地價的情況下，購買由現有業主放售的資助房屋單位。
與公開市場的分別：補地價責任
它和我們平時說的自由市場（或稱公開市場）最大分別，就在於「補地價」的責任。你可以想像，政府當年是用折扣價賣出這些資助房屋的，那個折扣就是未付的地價。在居屋第二市場買賣，買家是以一個未補地價的折扣價錢買入單位，所以樓價會比較相宜。將來如果新業主想把單位在自由市場賣給任何人士，就需要向政府補回當年的地價差額。
計劃目的：活化資助房屋流轉
這個計劃背後有一個很重要的政策目的。當現有公屋住戶透過綠表資格購入二手居屋後，他們就必須交還正在租住的公屋單位。這樣一來，既可以幫助有能力的家庭自置居所，又能夠釋出公屋單位，重新編配給正在輪候的家庭，加快公屋資源的流動。
誰符合綠表二手居屋購買資格？（2025最新）
要進入這個市場，首先要確認自己是否手持「入場券」。根據房屋委員會的最新規定，主要有以下幾類人士符合資格：
現有公屋住戶及中轉屋居民
這是最主要的一群，包括所有房委會或房協轄下公共租住房屋的住戶。只要你是戶主或家庭成員，都合資格申請購買綠表二手居屋。
已通過詳細審核的準公屋住戶
一些已經在公屋輪候冊上，並且通過了資格審查，預計在不久將來會獲配公屋單位的申請者，也可以申請綠表資格，提早實現置業夢。
持有《綠表資格證明書》的合資格人士
除了公屋住戶，還有一部分人士可以透過申請《綠表資格證明書》獲得資格。這包括受政府清拆計劃或市區重建影響的住戶、合資格的公務員、或因離婚等原因而分戶的前公屋住戶等。
購買綠表二手居屋的兩大核心優勢
了解完資格，你可能會問，為什麼要選擇綠表二手居屋？答案就在於它無可比擬的兩大優勢：樓價和按揭。
樓價優勢：毋需補地價，入場門檻更低
因為單位未補地價，售價自然比自由市場的同類單位低一截。這直接反映在首期預算上，大大減輕了綠表二手居屋首期的壓力，讓你的置業預算更鬆動，也更容易在市場上找到心儀的綠表二手居屋樓盤。
按揭優勢：高成數按揭及豁免壓力測試
由於有政府作為擔保人，銀行為綠表二手居屋提供的按揭條件非常優越。買家最高可以申請到九成半（95%）的按揭，意味著只需準備樓價5%作為首期。同時，申請人通常可以豁免銀行的壓力測試，只要證明有足夠的還款能力，審批過程會相對簡單快捷。
買樓實戰：綠表二手居屋申請及交易流程全拆解
想成功購入心儀的綠表二手居屋，清晰了解整個買賣流程是關鍵的第一步。與一般私人樓宇的交易不同，在綠表居屋二手市場置業，買賣雙方都需要遵循房屋委員會（房委會）訂立的特定程序和規定。以下我們將整個過程拆解為四大步驟，讓你一步步掌握由申請資格到成功收樓的完整路徑。
第一步：申請「購買資格證明書」
這份文件可說是你在綠表二手市場的「入場券」。在開始尋找綠表二手居屋樓盤之前，你必須先向房委會申請並取得有效的「購買資格證明書」，用來證明你的綠表資格。
申請所需文件、費用及處理時間
申請時，你需要填妥指定的申請表格，連同申請人及家庭成員的身分證明文件副本，一併遞交至所屬的屋邨辦事處。申請過程需要繳付一筆申請費用，金額會按房委會的最新公布為準。一般情況下，申請的審批時間大約需要數星期。
證明書有效期（12個月）及注意事項
成功獲批後，你會收到一份有效期為12個月的「購買資格證明書」。你需要特別留意這個期限，因為由物色單位、簽訂臨時買賣合約，到向房委會申請「提名信」等關鍵步驟，都必須在這12個月的有效期內完成。如果證明書過期，你就需要重新申請。
第二步：物色單位及簽署臨時買賣合約
持有有效的「購買資格證明書」後，你就可以正式開始你的搵樓之旅，在市場上物色合適的單位，然後與賣方協議買賣條款。
如何有效篩選心儀樓盤
你可以透過各大網上地產平台或委託專業的地產代理尋找樓盤。篩選時，除了考慮地區、呎價、間隔這些基本因素，也要特別留意單位的樓齡，即「首次發售日期」。這個日期會直接影響日後申請按揭的成數和年期，對你的綠表二手居屋首期預算有重要影響。
確認賣方持有「可供出售證明書」
在決定購買某個單位和簽署任何文件前，有一件非常重要的事情，就是你必須要求賣方出示由房委會發出的有效「可供出售證明書」。這份文件證明該單位符合在第二市場出售的資格。確認賣方持有此證明書，是保障你作為買方的關鍵一步。
簽署臨時買賣合約的關鍵條款
當你和賣方就樓價、成交日期等細節達成共識後，便可以簽訂臨時買賣合約。合約內應清晰列明物業地址、成交價、訂金（「細訂」及「大訂」）金額與支付時間、以及正式成交日期。最重要的是，合約中應加入一項條款，訂明此交易必須在買方成功申請房委會發出的「提名信」後方可作實，以保障雙方權益。
第三步：經律師申請「提名信」
簽署臨時買賣合約後，下一步並不是直接申請銀行按揭，而是要透過你的代表律師，向房委會申請「提名信」，以正式確認你是這個單位的合資格買家。
申請提名信所需文件清單
你的律師會協助你準備所需文件，一般包括：你的「購買資格證明書」正本、賣方的「可供出售證明書」副本、已簽署的臨時買賣合約副本、以及一份由你簽署的聲明書等。
相關費用及處理時間
申請提名信同樣需要繳付指定的申請費。文件齊備後，律師會將申請遞交至房委會的置業資助貸款小組。整個審批過程通常需要一至兩個星期。待提名信成功發出後，交易才能進入下一階段。
第四步：完成交易、收樓及交還公屋
取得提名信代表房委會已正式批准這次交易。接下來就是完成法律程序、正式成為業主，以及履行綠表資格附帶的責任。
簽署正式買賣合約及轉讓契據
在律師樓收到提名信後，買賣雙方律師會安排簽署正式的買賣合約。到了預定的成交日，你支付樓價餘額，然後雙方簽署樓宇轉讓契據，業權便正式轉移給你。完成後你就可以從賣方手上接收單位鎖匙，正式收樓。
交還公屋單位的時限與程序
作為綠表買家，你在成功購入二手居屋後，必須將現居的公屋單位交還予房委會。根據規定，你需要在辦妥購樓手續後60天內，騰空並交還你原先租住的公屋單位。屆時你需要與所屬屋邨辦事處職員預約，辦理交還單位的手續。
財務規劃：按揭、首期及雜費預算全攻略
選定心儀的綠表二手居屋樓盤後，下一步就是最關鍵的財務準備。周詳的財務規劃，是順利上車的基石。這部分會為你詳細拆解綠表二手居屋的按揭申請細節，然後列出一份清晰的首期及雜費預算清單，助你掌握全局，輕鬆做好預算。
綠表二手居屋按揭申請深度剖析
綠表二手居屋的按揭申請，因為有房委會作為擔保人，所以規則和審批標準與一般私樓有很大分別。了解這些獨有優勢，有助你更準確評估自己的負擔能力。
按揭成數與還款年期（最高95%／30年）
綠表買家的一大優勢，就是可以申請高成數按揭。由於房委會提供了按揭還款保證，銀行普遍願意批出最高九成半（95%）的按揭貸款，還款期最長可達30年。這意味著買家可以用較少的首期資金上車，大大減輕了初期的財務壓力。
【2025最新】政府擔保期延長至50年的影響
在2025年3月1日起，政府進一步放寬了居屋第二市場的按揭安排，將擔保期由原來的30年大幅延長至50年。這個新政策帶來了極大正面影響。
在新安排下，由單位首次發售日期起計：
* 首40年內：綠表買家最高可申請95%按揭。
* 第41年至第50年：綠表買家最高仍可申請80%按揭。
這項改動，直接盤活了大量樓齡較高的居屋單位。以往一些樓齡超過20年的單位，可能因為剩餘擔保期不足而無法批足95%按揭。現在，即使是樓齡三、四十年的單位，買家依然有機會承造高成數按揭，令市場上的選擇顯著增多。
利率選擇：P按（最優惠利率按揭）為主因
在利率選擇上，未補地價的資助房屋按揭，包括綠表二手居屋，基本上只能選擇P按（最優惠利率按揭）。P按的利率通常較為穩定，雖然不像H按（銀行同業拆息按揭）那樣有機會享受超低息，但波動也較小，讓每月供款額更加平穩和可預算。
銀行審批考慮及豁免壓力測試詳情
另一個核心優勢，是購買綠表二手居屋通常可以豁免壓力測試。由於有政府擔保，銀行不需要為申請人計算在利率上升2%後，供款佔入息比率是否仍然符合要求。銀行審批時，主要考慮的是申請人是否有穩定收入，以及每月供款額是否不超過家庭總收入的一定比例（例如50%）。這個安排簡化了審批程序，亦讓一些收入不算非常高，但有穩定職業的家庭更容易通過審批。
首期及雜費預算清單
準備綠表二手居屋首期時，除了樓價的5%基本開支，還必須預留一筆資金應付各項雜費。以下清單助你更全面地規劃預算。
首期計算：樓價5%只是基本
理論上，若成功申請95%按揭，首期就是樓價的5%。舉例來說，一個400萬的單位，首期基本開支就是20萬元。不過，這只是入場的第一筆資金，所有交易附帶的費用都需要額外準備。
印花稅（首置從價印花稅稅率）
印花稅是最大筆的雜費開支。首次置業的綠表買家，可以按照較低的「第二標準稅率」繳交從價印花稅。以2025年的稅率為例：
* 樓價300萬或以下：100元
* 樓價超過300萬至450萬：稅款由100元加樓價超出300萬部分的10%，逐步遞增
* 樓價450萬：稅款為9萬元
你可以參考稅務局的最新稅率表，準確計算所需費用。
律師費及相關註冊費用
買賣物業必須經由律師處理法律文件，包括買賣合約和樓契等。買家需要支付代表自己律師的費用，以及代表銀行處理按揭契的律師費。這筆費用視乎樓價和律師樓收費而定，一般預算約8,000至15,000元，當中已包括查冊及到土地註冊處的註冊費用。
地產代理佣金
如果經由地產代理覓得心儀單位和協助交易，買賣雙方通常需要支付樓價1%作為佣金。以一個400萬的單位計算，買家需要支付的佣金便是4萬元。
房委會各類申請費用
在交易過程中，買家需要向房委會申請數份重要文件，並繳付相關行政費用。主要包括：
* 「購買資格證明書」申請費：約840元
* 「提名信」申請費：約910元
這些費用雖然數目不大，但也應計算在總預算之內。
搵樓攻略：如何尋找及評估心儀單位
當你手持「購買資格證明書」，就代表你已經踏出置業的重要一步。接下來就是最令人期待的環節：尋找心儀的綠表二手居屋。這個過程既刺激又需要細心，因為你的決定將會影響未來的生活。讓我們一起看看如何在廣闊的綠表居屋二手市場中，有策略地找到並評估你的理想家園。
尋找綠表二手居屋樓盤的有效渠道
善用網上地產平台篩選功能
現今科技發達，尋找綠表二手居屋樓盤已經非常方便。各大網上地產平台，例如28Hse、Squarefoot（平方呎）或者大型地產代理的官方網站，都設有專門的搜尋功能。你可以直接在物業類型中點選「居屋」，然後在搜尋選項或關鍵字中註明「第二市場」或「綠表」。這樣就能過濾掉大量不相關的資訊。
你可以進一步設定心儀地區、預算範圍、實用面積同房間數目等條件。這個步驟能夠幫助你快速收窄選擇，集中精力研究真正符合你需求的單位。記得將有潛力的樓盤儲存起來，方便之後比較同安排睇樓。
委託專業地產代理的注意事項
雖然網上資訊豐富，但委託一位專業的地產代理人依然是一個非常可靠的方法。一位熟悉區內市況，並且對綠表二手居屋交易流程有經驗的代理，可以為你省卻不少時間和功夫。
在委託代理時，有幾點需要留意。首先，你可以直接詢問代理過往處理過多少宗居屋第二市場的買賣。其次，清晰了解佣金的計算方式和支付時間。最重要的是，一位專業的代理會主動提醒你，在簽署臨時買賣合約前，必須確認賣方已持有有效的「可供出售證明書」，確保整個交易流程合法合規。
樓齡的關鍵影響：「首次發售日期」定斷按揭條件
睇樓時，很多人會首先關注單位的「樓齡」，但對於綠表二手居屋來說，一個更關鍵的日期是「首次發售日期」。因為這個日期直接決定了房委會的按揭擔保期，從而影響銀行批核的按揭成數同年期，這與你的綠表二手居屋首期預算息息相關。
如何影響按揭成數與年期
房委會為居屋單位提供按揭擔保，最新的擔保期由首次發售日期起計長達50年。如果一個單位的首次發售日期在擔保期內，銀行批核按揭時的風險較低。所以，買家就很有機會承造最高95%的按揭，還款期最長亦可達30年。
相反，如果單位已經過了房委會的擔保期，銀行就會將其視為一般私人物業處理。這樣按揭成數會大幅下降至六成或以下，而且買家需要通過壓力測試。因此，在選擇樓盤時，記得查清楚單位的「首次發售日期」，這對你的財務規劃有決定性影響。
維修保養成本考量
樓齡較高的物業，始終無可避免會面對維修保養的問題。除了單位內部的潛在損耗，你亦需要考慮大廈公用地方及設施的狀況。舊樓可能在未來數年需要進行強制驗樓或大型維修工程，例如更換升降機、維修外牆等。這意味著業主立案法團可能會收取一筆為數不菲的維修基金。睇樓時不妨多留意大堂的通告，或者向代理查詢大廈的維修計劃，將這筆潛在開支納入預算。
單位估價與實地考察（睇樓） checklist
找到心儀樓盤後，下一步就是估價和實地考察，確保物業物有所值。
銀行網上估價與實際成交價的關係
不少銀行的網站都提供免費的網上物業估價服務。這個估價可以作為你出價時的一個初步參考，但它不一定完全準確。因為綠表居屋二手市場的成交量始終不及私人樓市，銀行的數據庫未必能即時反映最新的市況。
網上估價通常較為保守。最終的成交價，很視乎業主的叫價、單位的質素以及市場氣氛。你可以將網上估價視為一個談判的起點，但申請按揭時，銀行會再委託估價行作正式評估，那個估價才是批核貸款的最終依據。
睇樓時必須檢查的重點
親身睇樓是整個搵樓過程中不可或缺的一環。單靠相片和影片，很難完全了解單位的真實狀況。以下是一個簡單的清單，助你在睇樓時更有系統地檢查：
- 結構與牆身： 仔細觀察天花板、牆角、窗邊有沒有水漬、發霉或剝落的跡象，這些都是滲漏問題的警號。同時，留意牆身有沒有明顯的裂痕。
- 廚廁狀況： 檢查廚房和洗手間的來去水是否暢順，抽氣扇能否正常運作。這些地方是裝修開支較大的部分，需要特別留意。
- 座向與景觀： 感受單位的採光度與通風情況。如果單位面向主要馬路或鐵路，就要考慮噪音的影響。
- 公共空間： 留意大廈的大堂、走廊、樓梯等公用地方是否乾淨整潔。一個管理良好的屋苑，居住環境自然更有保障。
綠表二手居屋常見問題 (FAQ)
在物色心儀的綠表二手居屋樓盤時，除了首期預算和申請流程，你可能還會遇到一些關於業權、按揭和未來買賣的疑問。這裡整理了一些在綠表居屋二手市場中最常見的問題，助你全面了解置業後的各種可能性與限制。
居屋第二市場單位可以加名或轉名嗎？
這是一個很實際的問題，尤其對於家庭規劃來說。簡單來說，未補地價的資助房屋，業權轉讓受到嚴格限制。房委會一般不會批准加名或轉名的申請，除非涉及一些特殊情況，例如因離婚或分居而需經法庭裁定業權分配、遺產繼承，或者家庭成員因病危、離世或移民等極端理由需要刪除名字。
即使符合特殊情況，整個過程也並非自動完成。業主必須向房署提交申請和相關證明文件，待批准後才能辦理。而且，任何形式的業權變動，在法律上都可能被視為一次「轉讓」，這意味著有機會需要支付印花稅。
購買後可否申請轉按或加按套現？
購買綠表二手居屋後，想透過轉按或加按來套現資金，基本上是不可行的。由於單位仍有政府的資助成份，房委會的政策原意是確保單位用作自住，而非成為業主的融資工具。
只有在極少數且非常嚴峻的個人財務困境下，房委會才可能酌情批准。這些情況包括籌措醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費，或者因離婚或生意困難而面臨破產訴訟等。申請人必須提供詳盡的證明，而且最終決定權在房委會手上。一般的個人消費、投資或償還普通債務等理由，都不會被接納。
什麼是「補地價」？將來如何計算？
「補地價」是資助房屋世界裡一個非常核心的概念。當初你購買居屋時，樓價並非十足的市價，因為政府豁免了地價，這就是所謂的「折扣」。補地價，就是指業主向政府繳付這筆地價差額，從而解除單位的轉讓限制。
完成補地價後，你的居屋單位在法律上就等同於一間私人樓宇。你可以隨時在公開市場上自由出售、出租或轉讓給任何人，不再受綠表或白表資格的限制。
補地價計算公式及實例
補地價的金額並非固定不變，它會隨著市場樓價的升跌而浮動。計算方式其實很直接：
補價金額 = 補價時的單位市值 x 當年首次出售時的折扣率
舉個例子：
假設一個單位在首次發售時，十足市值是200萬元，當時的售價是120萬元。
折扣率 = (200萬 – 120萬) / 200萬 = 40%
多年後，你想為單位補地價，當時經估價後，單位的十足市值已升至600萬元。
你需要繳付的補價金額 = 600萬元 x 40% = 240萬元。
補地價的最佳時機分析
從公式中可以看到，補地價金額與當時的市值直接掛鉤。換言之，在樓市處於相對低位時申請補地價，所需支付的金額自然會較少。因此，若你有意將單位投放在自由市場，把握樓市調整期完成補地價，會是一個比較划算的財務決策。
為何同一屋苑，不同單位的折扣率會不同？
你可能會發現，在同一個居屋屋苑，甚至同一座樓宇，不同單位的首次發售折扣率竟然不一樣。這情況其實相當普遍。
主要原因是許多大型居屋屋苑並非一次過全部推出，而是分期數年發售。房委會每次推售單位時，都會根據當時的樓市狀況重新評估市值和釐定折扣率。因此，第一期發售的單位，其折扣率可能跟數年後第三期發售的單位完全不同。這也直接影響了它們在綠表市場的售價，以及日後補地價的金額。
購買綠表二手居屋後，單位可否出租？
在未補地價之前，答案是絕對不可以。所有資助出售單位，包括綠表二手居屋，都規定必須由業主及名列家庭成員表上的家人作自住用途。將未補地價的單位出租、分租，甚至讓非指定家庭成員居住，都屬於違反《房屋條例》及買賣契約的行為。一經發現，房委會可採取法律行動，後果可以非常嚴重。
家庭成員已購買綠表二手居屋，其他成員可否再申請白居二？
資助房屋政策的核心原則是「一家一戶」，避免資源重疊。當一個家庭以綠表資格購買了二手居屋後，所有名列該單位業主或家庭成員的人士，都會被視為已享受房屋資助。
因此，這些家庭成員未來將不能再以白表或綠表身份，去申請包括「白居二」在內的其他任何形式的資助出售房屋計劃。他們已經是用家，不再是政策旨在幫助的無殼蝸牛。