當枕邊人不幸宣布破產，最令人憂心的，莫過於兩人共同持有的聯名物業會否被充公。根據《破產條例》，破產配偶的物業權益會被破產管理署署長接管，並用以償還債務。這是否意味著家園將被強制拍賣，而非破產一方只能束手無策？答案並非絕對。在物業被「釘契」後，你仍有機會力挽狂瀾。本文將由專家為你深入剖析，詳解非破產配偶可行的三大自救方案，教你如何合法地保住物業，同時釐清切勿觸碰的法律紅線，避免因錯誤操作而招致更嚴重後果。
破產對聯名物業的即時影響：物業會被充公嗎？
當談及破產配偶物業的問題，很多人心中最大的疑問就是：「我們的聯名物業會即時被充公嗎？」直接來說，物業不會像電影情節那樣被政府即時「充公」，但整個過程的影響卻非常深遠。法律上的實際操作是，一旦配偶被頒布破產令，他或她在聯名物業中所擁有的業權份額，會立刻自動轉歸破產受託人管理。這代表破產配偶在法律上已不再擁有該物業的任何部分，而非破產配偶的業權份額則暫時不受影響。
破產令頒布後，破產受託人的首要任務之一，就是在土地註冊處為該物業進行註冊，這個程序俗稱「釘契」。釘契的作用就好像為物業上了一把法律的鎖。一旦物業被釘契，你與配偶將無法自由出售、轉讓或進行加按套現。所有關於物業的重大決定，都必須得到破產受託人的同意。這個步驟是確保破產人的資產（即其業權份額）不會被轉移，以保障債權人的利益。
接著，破產受託人的職責是將破產配偶的業權份額「變現」，也就是轉化為現金來償還債務。受託人通常會先聯絡非破產的一方，商討由你出資買下破產配偶的業權份額。如果雙方能就價錢達成協議，你就可以購入另一半業權，成為物業的唯一擁有人，這樣便能保住居所。這個方案對雙方來說，往往是影響最小的處理方式。
如果非破產配偶無法或不願收購該業權份額，情況就會變得複雜。因為受託人有責任為債權人爭取最大權益，如果無法順利出售單一業權，他們有權向法院申請「強制售賣令」。一旦法院批准，整個聯名物業便會被強制在市場上出售。物業成功賣出後，所得款項會按照原來的業權比例分配，破產配偶的份額會交予受託人，而你則會收到屬於你的那一部分資金。這也是大家最擔心的情況——雖然不是被充公，但最終結果仍然是失去家園。
保住聯名物業：非破產配偶的三大自救方案
當配偶不幸需要破產，很多人最先想到的問題，就是關於破產配偶物業的處理，家庭安身之所會否因此不保。事實上，破產條例確實會對聯名物業造成直接衝擊，但這不代表只能坐以待斃。只要了解法律程序和可行的選項，非破產配偶其實掌握著主動權。以下為你詳細拆解三個實際可行的自救方案，助你清晰規劃下一步。
方案一：向破產受託人收購配偶業權
這是最直接，也是最能完整保留家園的方法。當你的配偶破產後，他所持有的物業業權份額會轉交給破產受託人管理。受託人的首要目標是將這份業權變現，用以償還債務。
在這個階段，作為聯名業主的你，擁有優先商議權。你可以主動聯絡破產受託人，提出由你出資買下屬於破產配偶的那一半（或其他比例）的業權。整個過程就像一宗正常的物業買賣，步驟如下：
- 估價：受託人會委託專業測量師為物業進行估價，確定破產方業權的市值。
- 籌集資金：你需要準備足夠的資金來完成收購。資金來源可以是個人儲蓄，家人協助，或考慮將自己擁有的業權部分進行再按揭（需視乎銀行審批）。
- 簽訂協議：與受託人簽訂正式的買賣合約，完成交易後，你便會成為該物業的唯一擁有人。
這個方案的好處是，家人可以繼續在原址安居，將破產帶來的動盪減到最低，徹底解決破產配偶物業的問題。
方案二：與受託人協商共同出售物業
如果你的財政狀況不許可收購配偶的業權，第二個選擇是採取主動，與破產受託人合作，雙方同意將整個物業在公開市場上出售。
很多人會擔心物業被賤賣，但如果是由你和受託人共同決定出售，情況就大為不同。相比由法院頒令強制拍賣（俗稱「釘契樓拍賣」），經地產代理在市場上放售，通常能獲得更理想的成交價。
完成交易後，賣樓所得的款項會按照原來的業權比例分配。屬於破產配偶的份額會交予受託人處理債務，而你則可以取回屬於自己的資金。雖然這意味著需要搬離現有居所，但你能夠取回一筆可觀的資金，用作租屋或為未來購置新物業的首期，讓你更有預算地重新規劃生活。
方案三：在破產前考慮「個人自願安排」(IVA)
如果你的配偶仍未正式提交破產申請，這絕對是保住物業的最佳時機。個人自願安排（IVA）是破產以外的一個法律程序，容許債務人與債權人達成一個新的還款方案，避免破產。
申請IVA的最大優勢是，債務人毋須被頒布破產令。這代表他的資產（包括在聯名物業中的業權）不會被凍結和交由破產受託人接管。只要債務人按照IVA協議準時還款，物業基本上是安全的。
這個方案等於在問題的源頭上解決危機，避免了後續處理破產配偶物業的種種麻煩。不過，申請IVA需要專業人士協助，並且要獲得大多數債權人的同意，所以必須及早行動。
法律紅線：切勿在破產前五年內轉移業權
當面對財務困境，很多人第一時間或會想，能否在破產前將物業轉名給家人，特別是配偶，以求保住安樂窩。然而，在處理破產配偶物業的問題上，有一條清晰的法律紅線需要注意。根據香港《破產條例》，任何在破產呈請提交前的五年內進行的資產轉移，都有可能被破產受託人仔細審查，甚至被法院下令推翻。
這個規定的目的，是為了保障所有債權人的權益，防止債務人透過不公平的方式，在破產前將名下資產轉移，從而減少可供分配給債權人的財產。法律視這類行為為有損全體債權人利益的交易，並且設有追溯期，以確保資產分配的公平性。
低價轉讓或無償贈與：兩種常見的無效交易
其中兩種最常見會被質疑的轉移方式，第一種是以遠低於市值的價格進行交易。舉個例子，一個市值800萬元的單位，破產人在破產前一年以100萬元的「象徵式價錢」轉讓給配偶。這種明顯不對等的交易，在法律上很可能會被受託人視為意圖轉移資產。
第二種是無償贈與，即是透過「送讓契」的方式，將物業業權完全送給配偶或其他親屬，當中沒有任何金錢代價。雖然這看似是家庭內部的財務安排，但在破產法例的框架下，這種做法同樣會被視為直接損害了債權人的合法利益。
法律後果：交易可被推翻，業權被追討
一旦這些在五年追溯期內的交易被認定為無效，破產受託人便有權向法院提出申請，要求將該次轉讓作廢。在法院頒令後，物業的業權（或原屬於破產人的業權份額）就會被追討回來，重新納入破產人的資產之中，最終用作變賣以償還債務。這不但令當初保住物業的計劃完全落空，更可能為接收業權的配偶帶來不必要的法律糾紛與額外開支。
需要強調的是，所有物業的轉讓記錄都會在土地註冊處有清晰存檔，任何人都可以付費查閱，所以試圖用這種方法隱藏資產是無法成功的。與其冒著被追討的風險，倒不如在問題初期，尋求專業意見，了解所有合法及可行的方案，才是處理破產與物業問題的正確態度。
實戰演練：陳太如何透過收購業權成功保住家園
單純解釋法例可能比較抽象，不如我們一起看看一個真實案例。這個故事的主角是陳太，她遇到的正是典型的破產配偶物業難題，但她最終成功保住了家園。
陳太與丈夫聯名持有一個自住單位，各佔一半業權。好景不常，陳先生的生意失敗，最終無奈申請破產。破產令頒布後不久，陳太便收到破產受託人的信件，表明陳先生的一半業權已被接管，並提出變賣物業的方案。這對陳太來說無疑是晴天霹靂，她與孩子一直住在這裡，根本不想搬走。
在徬徨之際，陳太尋求了專業意見。顧問為她分析了情況，並指出收購丈夫的業權是最直接可行的方案。整個過程大致分為幾個步驟。首先是進行物業估價，確定當時的市值，然後計算出陳先生那一半業權的價值。接著，陳太需要證明自己的財務能力。她本身有一份穩定的工作，顧問協助她整理好入息證明和財務記錄，再向銀行申請按揭貸款，用來支付收購業權的款項。
銀行在審批貸款時，只會評估陳太個人的還款能力，因為陳先生已經破產，其信貸狀況不會構成影響。整個過程很順利，銀行最終批准了貸款。於是，陳太透過律師，正式向破產受託人提出收購建議，並將款項支付予受託人。受託人收到款項後，會用來償還陳先生的債務。最後，律師辦妥所有法律文件，將物業的業權百分之百轉到陳太個人名下。
陳太的故事告訴我們，即使面對配偶破產的困境，聯名物業也未必只能走向被強制出售的結局。只要非破產一方有穩定的財政基礎，並且及時採取正確行動，收購破產配偶的業權，是保住家園一個非常有效的辦法。這次成功的處理，讓陳太徹底解決了破產配偶物業的業權問題，讓生活重回正軌。
實用資源與常見問題解答 (FAQ)
處理破產配偶物業的問題，過程牽涉複雜的法律程序，你可能會遇到很多疑問。以下我們整理了一些最常見的問題，並提供清晰直接的解答，希望能夠幫助你更了解自己的處境和可行的選項。
配偶破產，我們的聯名物業一定會被強制出售嗎？
這不是一個必然的結果，但是破產配偶的業權份額確實處於被變賣的風險之中。當破產令頒布後，破產配偶名下的所有資產，包括他在聯名物業中的業權份額，都會依法轉歸破產受託人管理。受託人的首要職責，就是為債權人變賣這些資產套現。一般來說，受託人會優先考慮與非破產配偶協商，由你出價收購破產方的業權。如果雙方無法達成協議，受託人便有權向法庭申請強制出售整個物業，法庭通常會批准此類申請。所以，雖然不是立即強制出售，但業權份額最終需要被處理。
我需要繼續為聯名物業供樓嗎？銀行會否向我追討全數按揭？
你需要繼續支付按揭供款。按揭貸款是你和配偶與銀行之間的獨立合約，在法律上，聯名借款人需要對全部債務負上「共同及各別責任」。這代表即使你的配偶破產，銀行依然有權要求你獨自承擔全部的每月供款。如果你停止供款，銀行可以採取法律行動收回物業，這與破產程序是兩回事。因此，維持正常的按揭還款，是保住物業的基本前提。
如果物業只在我名下，但破產配偶有份出錢，會有問題嗎？
這種情況可能會變得複雜。即使物業的法定業權只屬於你一人，但如果破產受託人有證據證明，你的破產配偶在購置物業時曾作出實質的財務貢獻，例如支付首期或長期分擔按揭供款，受託人便可以向法庭提出申索，主張破產配偶在物業中擁有「實益權益」。一旦法庭接納此主張，該份實益權益也會被視為破產資產的一部分，需要被量化和變賣。能否成功申索，關鍵在於資金往來的證據紀錄。
破產配偶可以將他的業權份額「送」給我嗎？
絕對不建議這樣做。法律設有嚴格的追溯期，防止債務人在破產前惡意轉移資產。任何在破產呈請提出前五年內，以低於市值的價格轉讓或無償贈與的資產，破產受託人都有權向法庭申請將該交易作廢，並追回相關資產。這種「送贈」行為在法律上會被視為意圖欺詐債權人，不僅無法保護物業，更可能引發嚴重的法律後果。
除了收購業權，還有其他方法處理破產配偶物業的問題嗎？
有的，但需要視乎整體財務狀況。其中一個方法是協助配偶向法庭和債權人提出「個人自願安排」（IVA）方案。如果方案獲得接納，配偶便可以透過分期還款的方式處理債務，從而避免破產，聯名物業自然也就不會受到影響。另一個可能性，是尋求家人或親友的幫助，籌集資金償還配偶的大部分債務，然後向法庭申請「廢止破產令」，這樣也能夠解除物業被釘契的危機。
我應該在哪裡尋求專業協助？
處理配偶破產的物業問題，必須尋求專業意見。你可以諮詢專門處理破產法和物業法的律師，他們能夠根據你的具體情況，提供最合適的法律策略。你也可以透過香港律師會或香港會計師公會的網站，尋找具備相關資格的專業人士。香港破產管理署的官方網站也提供了許多關於破產程序的公開資訊，雖然不能取代個人化的法律意見，但可以作為一個可靠的參考資料來源。