「有物業可否申請居屋？」是眾多準申請者的核心疑問。許多人誤以為只要在遞交申請表的一刻沒有持有任何香港住宅物業便符合資格，但事實上，房屋委員會設有嚴格的「24個月冷河期」限制，過往的物業持有記錄同樣會影響申請資格。本文將為您一文拆解此項關鍵規定，深入剖析其定義與計算方法，並透過分析5大常見家庭情景——例如申請前賣樓、配偶持有物業、以至繼承祖業等，助您準確評估自己及家人的申請資格，同時釐清綠表與白表的物業限制，以及隱瞞物業的嚴重後果，確保您在申請路上萬無一失。
有物業申請居屋的核心限制：「24個月冷河期」全解析
許多人對於有物業可否申請居屋這個問題感到困惑。其實答案的核心，都圍繞著一個由房屋委員會設立的關鍵規定，這就是俗稱的「24個月冷河期」。要確定自己是否符合資格，首先必須徹底了解這個限制。這項規定是審核所有申請個案的基礎，不論是綠表還是白表申請者，都必須遵守。
解構「24個月冷河期」的定義與計算
要準確判斷自己是否受「冷河期」影響，我們需要先拆解它的官方定義、計算方法，以及當中「擁有物業」的具體含義。
官方定義：由攪珠日起計倒數24個月內持有香港住宅物業
根據房屋委員會的規定，「24個月冷河期」指的是由該期居屋申請攪珠日起計，往前倒數24個月的期間。在這段時間內，申請者以及名列申請表上的所有家庭成員，都不能以任何形式擁有香港任何住宅物業的權益。
如何準確計算冷河期的時間軸？
計算方法其實很直接。你只需要找出該期居屋的攪珠日，然後從該日期向前推算24個月，就得出你的「冷河期」範圍。例如，假設攪珠日是2025年12月15日，那麼冷河期就是由2022年12月16日至2025年12月15日這整整兩年時間。任何在這段時間內的物業持有記錄，都會影響申請資格。
「擁有物業」的定義：直接、間接及曾簽臨約均計算在內
房委會對「擁有物業」的定義非常廣泛和嚴格，並不只是看名字是否在田土廳的紀錄上。主要包括以下幾種情況：
- 直接擁有：個人或聯名持有任何香港住宅物業的全部或部分業權。
- 間接擁有：透過持有公司股份的形式，間接擁有香港住宅物業。
- 曾簽署臨時買賣合約：這是一個非常關鍵且容易被忽略的細節。即使你只是簽署了臨時買賣合約，但最終交易取消（俗稱「撻訂」），在房委會的定義中，你仍然被視為在該段時間內「曾經擁有」物業權益，同樣會觸及冷河期的限制。
【居屋申請資格】三步自我評估是否觸及冷河期
了解規則後，你可以跟著以下三個簡單步驟，快速評估自己和家人的情況，判斷有物業申請居屋是否可行。
第一步：確認申請表上所有成員的現時物業狀況
首先，請誠實地確認申請表上的每一位成員（包括你本人、配偶、子女等），在遞交申請的一刻，是否正持有任何形式的香港住宅物業。這是最基本的第一關。
第二步：檢查過去24個月內所有成員的物業轉讓記錄
接著，你需要仔細回溯並核對。檢查申請表上所有成員，在申請攪珠日往前推算的24個月內，有沒有任何物業買賣或轉讓記錄。即使物業已經成功出售或轉名給他人，只要交易日期落在這個「冷河期」內，就會被計算在內。
第三步：綜合判斷是否符合申請資格
最後，綜合以上兩步的結果作最終判斷。只要申請表上任何一位成員，在申請時持有物業，或者在過去24個月的「冷河期」內曾經持有過物業，那麼整個家庭的申請就不符合資格。
家人有樓可以申請居屋嗎？拆解5大常見情景
了解「24個月冷河期」的基本規則後，許多朋友會問，如果物業不是在自己名下，而是在家人名下，這又會如何影響申請資格？關於有物業可否申請居屋這個問題，確實存在不少複雜情況。實際上，房委會的審查相當嚴格，並以「家庭」為核心單位。以下我們將拆解五個最常見的情景，助你釐清家人持有物業對申請的具體影響。
情景一：申請前已出售物業，能否通過資格審查？
這大概是最多人遇到的疑問。以為只要在遞交申請表的一刻名下沒有物業，就符合資格。事實上，這個想法並不完全正確，關鍵在於出售物業的時機。
關鍵：出售物業的時間點是否落在24個月冷河期內
房委會的審查標準，並非只看申請截止當日你是否持有物業，而是會回溯整整24個月。假如你在這段「冷河期」內出售了任何香港住宅物業，即使交易已經完成，你仍然不符合申請資格。所以，出售物業的日期，必須早於申請截止日倒數24個月之前。
房委會審查重點：「曾經擁有」的紀錄
房委會透過查閱土地註冊處的紀錄，可以清晰看到申請者及家庭成員在過去的物業持有歷史。審查的重點在於「曾經擁有」這一事實。只要在冷河期內有過持有紀錄，無論持有時間多短，都會被視為不合資格。
情景二：本人無樓但配偶有物業，是否影響申請？
以家庭單位申請時，申請表上所有成員的狀況都會被一併考慮。如果自己名下沒有物業，但配偶卻持有物業，這對有物業申請居屋的資格有直接影響。
關鍵：配偶持有物業等同整個家庭不合資格
答案是肯定的，會直接影響。在居屋申請的規則下，配偶名下持有任何香港住宅物業，整個家庭申請就會被視為不合資格。即使該物業是配偶在婚前購入，只要在申請時仍然持有，申請一樣會被取消。
規則核心：居屋申請以「家庭」為單位，所有成員均受規管
這條規則的核心在於，居屋申請是以「家庭」作為一個整體單位來審批的。申請表上列出的每一位成員，包括申請者本人和配偶，都必須共同遵守所有資格限制，當中就包括了物業持有權的規定。
情景三：申請期間結婚，新配偶有樓應如何處理？
人生大事有時難以預計。如果在遞交申請後、揀樓之前結婚，而新婚配偶名下持有物業，情況就會變得複雜。
關鍵：婚姻狀況變動將觸發資格重審
當你的婚姻狀況出現變化時，你有責任向房委會申報。這個變動會觸發資格的重新審查。房委會將會要求你更新家庭成員資料，並將新加入的配偶納入審核範圍。
影響：新成員的物業狀況將決定整個家庭的申請資格
重審的結果，將取決於新配偶的物業狀況。如果新配偶在24個月冷河期內持有或曾經持有香港住宅物業，那麼整個家庭的申請資格就會因為這位新成員的加入而被取消。
情景四：揀樓前將物業轉名給家人，是否可行？
有些人可能會想，在接近揀樓時，才匆忙將名下物業轉讓給其他沒有名列在申請表上的家人，例如父母或兄弟姊妹，試圖藉此符合資格。
關鍵：轉讓物業無法規避24個月冷河期
這個做法是行不通的。因為物業轉讓本身就是一項交易紀錄，這個轉讓日期一旦落在24個月的冷河期內，你在土地註冊處的紀錄上就會留下「曾經擁有」的痕跡。房委會審查時，依然會發現你在限制期內持有過物業。
政策目的：堵塞透過短期轉移物業獲取資格的漏洞
設立24個月冷河期的主要目的，就是為了確保公共資源能公平分配給真正有需要的人，並且堵塞任何試圖透過短期資產轉移來獲取申請資格的漏洞。所以，任何在冷河期內的轉名操作都無法繞過審查。
情景五：因繼承而獲得物業，能否豁免限制？
如果不是主動購買，而是透過繼承遺產的方式獲得物業業權，這是否屬於特殊情況，可以獲得豁免？
關鍵：繼承物業同樣受冷河期限制，不設豁免
根據現行規定，房委會並沒有為繼承物業設立任何豁免條款。無論物業是透過買賣、贈與還是繼承等任何方式獲得，只要申請者或家庭成員在冷河期內取得了香港住宅物業的業權，即使是非自願的，同樣會被視為不符合申請資格。
綠表與白表申請：物業限制是否相同？
很多人都會問，有物業可否申請居屋，而這個問題在綠表和白表申請者之間，過往的理解確實存在一些灰色地帶。不過，現在房屋委員會（房委會）已經更新了政策，情況有了根本性的改變。
重要更新：不論綠表或白表，均須遵守統一的物業限制
過去，社會上普遍認為公屋住戶的綠表申請，在物業限制上會比白表申請者寬鬆。但近年房委會為了統一標準，已經收緊了相關規定。現在最重要的更新是，無論你是綠表還是白表申請者，在物業持有權的限制上，都必須遵守完全相同的準則，再沒有任何分別。
政策背景：堵塞漏洞，確保公平性
這次政策調整的主要目的，是為了堵塞過往可能存在的漏洞，確保資助房屋資源的公平分配。以前有些情況下，申請人可能在短期內轉移物業，然後利用綠表資格購買居屋，這對其他誠實申報的輪候者並不公平。為了讓公共資源能真正幫助到最有需要的人士，房委會決定劃一所有申請類別的標準。
現行規定：所有申請人類別均須遵守相同的「24個月冷河期」
所以，對於有物業申請居屋這個疑問，現行的答案非常清晰。所有申請人類別，包括公屋租戶的綠表申請者，現在都必須嚴格遵守相同的「24個月冷河期」規定。這條規則的具體內容，就是由攪珠日起計，倒數回溯24個月內，申請者和申請表上所有家庭成員，都不能以任何形式擁有香港住宅物業的任何權益。
隱瞞物業申請居屋的嚴重後果
在思考有物業可否申請居屋這個問題時，有些人可能會抱持僥倖心態，考慮隱瞞自己或家庭成員的物業狀況。不過，房屋委員會（房委會）對此有非常嚴格的審查機制和嚴厲的懲罰，任何虛報或隱瞞資料的行為，最終都會引致極其嚴重的後果。
房委會的跨部門核查機制
房委會並非單純依賴申請人自行申報的資料。它建立了一套全面的跨部門核查系統，確保所有申請都符合資格，維持政策的公平性。
定期核對土地註冊處資料
房委會其中一個最有效的核查方法，就是與土地註冊處建立恆常的資料核對機制。房委會可以存取相關資料，定期將申請人及所有家庭成員的資料，與土地註冊處的業權記錄進行比對。這個程序能夠輕易揭發任何未申報的住宅物業持有記錄，不論是申請期間或成功購樓後，都在監察範圍之內。
設立公眾舉報渠道
除了官方的核查，房委會亦設立了公眾舉報渠道，鼓勵市民一同監督資助房屋資源的公平分配。任何懷疑有申請人或業主隱瞞資產的個案，公眾都可以向房委會的專責小組舉報。所有舉報個案都會被嚴肅處理和深入調查，成為堵塞漏洞的另一重重要防線。
虛報或隱瞞的懲罰
一旦證實申請人作出虛假陳述或隱瞞物業資料，將會面臨一系列嚴厲的懲罰，後果遠超許多人的想像。
取消申請資格及廢除買賣協議
如果虛報行為在申請過程中被發現，申請資格會被即時取消。如果是在簽署買賣協議後才被揭發，房委會有權廢除該買賣協議，申請人將失去購樓的權利。
即時收回已購入的居屋單位
對於已經成功購入並入住單位的業主，後果更為嚴重。一經證實違規，房委會將採取法律行動，即時收回該居屋單位。業主和家人將需要遷出，所有為置業付出的心血都會付諸流水。
沒收已支付款項並可能面臨刑事檢控
業主除了失去居屋單位，所有已支付的款項，包括訂金和已供的樓款，都可能會被房委會沒收，造成巨大的金錢損失。更嚴重的是，作出虛假陳述是刑事罪行，違規者最高可被判處罰款及監禁，留下永久的刑事記錄。
有物業申請居屋常見問題 (FAQ)
我們明白，除了上述幾個主要情景，大家在思考有物業可否申請居屋時，心中總會浮現一些較為特殊的情況。這些問題同樣關鍵，以下將逐一為你拆解。
持有車位或工廈單位會影響居屋申請嗎？
這個問題的答案很直接，關鍵在於物業的性質。房屋委員會的物業限制，明確是指「香港住宅物業」。因此，如果你或家人持有的是車位、工業大廈單位、商舖或寫字樓等非住宅物業，這些並不會影響你的居屋申請資格。審查的核心，只會聚焦在你是否擁有可用作居住的物業權益。
持有境外（如內地或海外）住宅物業需要申報嗎？
答案是需要的，但要區分兩個概念。首先，就物業擁有權限制而言，規定同樣只適用於「香港」的住宅物業。換言之，即使你在內地、英國或加拿大等地擁有住宅物業，你仍然符合申請居屋的物業資格。不過，對於白表申請者，這些境外物業屬於個人資產的一部分。在申報資產時，你必須如實填報其淨值，而這個數值會被計算在總資產限額之內。所以，境外物業雖不影響你的「物業持有」資格，卻可能影響你的「資產」資格。
與家人聯名持有少量業權，是否仍受限制？
是的，仍然會受到限制。房委會的規定相當清晰，限制涵蓋擁有香港住宅物業的「任何權益」。不論你與家人聯名持有的業權份額是1%還是99%，只要你的名字出現在物業的註冊業權上，你就會被視為業主。這項嚴格的規定，是為了確保資助房屋資源能真正幫助到沒有自置居所的家庭，避免申請人透過持有少量業權來規避限制。
「白居二」與新居屋的物業限制是否相同？
這是一個很好的問題，因為兩者雖然是不同計劃，但在物業限制這個核心資格上，標準是完全一致的。「白表居屋第二市場計劃」（白居二）與申請購買一手新居屋，都同樣採用「24個月冷河期」的規定。申請人及名列申請表上的所有家庭成員，在申請截止日期前的24個月內，都不能擁有任何香港住宅物業權益。這個統一標準確保了各項資助置業計劃的公平性。