置業路上，最令人憂慮的一環莫過於「貸款額度不足」，直接影響能否成功「上車」或換購心儀物業。銀行究竟根據什麼準則來評估您的最高按揭貸款額度？影響額度的關鍵因素有哪些？若果估算出的金額未如理想，又有沒有方法可以提升？本文將為您全面拆解按揭貸款額度的評估核心，深入剖析影響審批的7大關鍵因素，並提供3大實用秘訣，助您為申請按揭做好萬全準備，爭取最理想的貸款額。
貸款額度計算機：即時評估最高貸款額
在計劃置業的旅程中，準確掌握您的最高貸款額是關鍵的第一步。與其花時間自行估算，不如善用我們為您準備的按揭貸款額度計算機，這是一個簡單直接的工具，讓您能夠即時進行初步的貸款額度評估，為您的置業預算打好基礎。
輸入資料，獲取初步貸款額度評估
您只需要輸入幾項基本的財務資料，例如您的每月總入息、現有債務、期望的還款年期和按揭利率等，計算機就會根據香港金融管理局的最新指引，為您計算出一個初步的最高貸款額度。整個過程非常簡單，而且完全匿名，讓您輕鬆掌握自己的借貸能力。
您的個人化貸款額度評估報告
完成輸入後，您會立即獲得一份清晰的個人化貸款額度評估報告。這份報告不只會顯示您的最高貸款額度上限，還會列出在該貸款額下的預計每月供款，以及申請按揭所需的最低入息要求。這份報告讓您對自己的借貸能力有一個實在的掌握，有助您判斷目標樓價是否合適，避免日後出現貸款額度不足的情況。
情景模擬：預視利率及收入變動的影響
更進一步，這個工具還具備情景模擬功能。您可以嘗試調整不同的變數，例如模擬未來利率上升，或者預計自己入息增加後的情況，然後即時看到這些變動如何影響您的最終貸款額度評估。這個功能有助您為未來的財務變化作好準備，讓您的置業規劃更具彈性。
拆解貸款額度核心：供款與入息比率 (DTI)
銀行在審批最終的貸款額時，其實是圍繞一個核心指標進行評估，這個指標就是「供款與入息比率」，英文簡稱 DTI (Debt-to-Income Ratio)。可以說，只要掌握了 DTI 的計算方式，您就幾乎掌握了整個貸款額度評估的關鍵。接下來，我們一起深入淺出地拆解這個概念。
什麼是供款與入息比率 (DTI)？
簡單來說，供款與入息比率 (DTI) 就是一個百分比，用來衡量您每月所有債務的總還款額，佔您每月總收入多少。銀行利用這個比率，可以非常直觀地評估您的還款能力和財務壓力。如果比率太高，就代表您的還款負擔很重，銀行批出貸款的風險也隨之增加。
這個比率的計算公式是：
(每月總債務供款 ÷ 每月總入息) x 100% = DTI
這裡的「每月總債務供款」是一個關鍵點。它不單指您正在申請的這筆按揭供款，而是包括您現時所有的債務，例如私人貸款、汽車貸款和信用卡分期等等，需要將它們全部加起來計算。
香港金管局 (HKMA) 的 DTI 上限規定
DTI 不是由每間銀行自行決定的，而是受到香港金融管理局 (HKMA) 的嚴格規管。根據現行指引，首次置業人士的 DTI 上限通常設定在50%。
換句話說，您每月的所有債務還款額，加起來不能超過您每月總收入的一半。這是一條硬性規定，所有銀行都必須遵守。這個規定是為了保障銀行體系的穩定，同時也保護借款人，避免過度借貸。因此，這個50%就是您需要面對的第一個貸款額度上限。
如何準確計算您的 DTI？
計算自己的 DTI 其實不複雜，您可以跟著以下三個步驟，為自己的財務狀況做一個快速評估，看看是否會出現貸款額度不足的情況。
第一步：計算「每月總入息」
首先，將您所有穩定的收入來源相加，這包括您的固定月薪、佣金或花紅（銀行通常會以過去一段時間的平均數計算），以及租金收入（通常會打折扣計算）等。
第二步：計算「每月總債務供款」
然後，詳細列出您目前所有的債務每月還款額，例如現有的按揭、私人貸款、學生貸款等。最重要的一點，是加上您新申請按揭的「估計每月供款額」。
第三步：套入公式計算
最後，將總債務供款除以總入息，就可以得出您的 DTI。
舉一個例子：
假設您的每月總入息是 HK$50,000。
您現時有一筆私人貸款，每月供款 HK$4,000。
您心儀物業的估計按揭月供是 HK$19,000。
您的每月總債務供款 = HK$4,000 (私貸) + HK$19,000 (新按揭) = HK$23,000
您的 DTI = (HK$23,000 ÷ HK$50,000) x 100% = 46%
由於 46% 低於金管局規定的 50% 上限，這個 DTI 水平原則上是符合審批資格的。
影響按揭貸款額度的7大關鍵因素
在申請按揭時，最終獲批的貸款額，並非單純由樓價決定。銀行會對申請人進行全面的貸款額度評估，當中涉及多個環環相扣的個人財務因素。想知道銀行是如何計算出您的貸款額度上限嗎？以下拆解7個最關鍵的因素，了解它們如何影響您的借貸能力。
每月總入息
每月總入息是銀行進行貸款額度評估的基石。簡單來說，收入愈高而且愈穩定，獲批的貸款額通常就愈高。銀行所指的「入息」不單是底薪，也包括佣金、花紅、雙糧等非固定收入。不過，對於佣金或花紅這類浮動收入，銀行通常會採取較審慎的計算方法，例如計算過去6至12個月的平均數，或是在總額上打個折扣，以確保還款能力穩定。
現有債務
除了計算您的收入，銀行也非常重視您現有的債務狀況。這包括私人貸款、信用卡分期、汽車貸款，甚至是學生貸款。這些現有債務會直接蠶食您的供款能力。在計算供款與入息比率（DTI）時，銀行會將所有債務的每月還款額一併計算在內。因此，如果您身負多項債務，即使收入不錯，可分配給新造按揭的還款空間亦會減少，直接導致最終批出的貸款額度降低。
還款年期
還款年期的長短，與每月供款額成反比關係。選擇較長的還款年期，例如30年，可以將總貸款額攤分得更細，令每月的供款壓力減輕。在相同的收入水平下，較低的每月供款意味著您可以承擔一個更高的總貸款額。不過需要留意，雖然延長還款期有助於提高貸款額度上限，但整個貸款期內的總利息支出也會相應增加。
按揭利率
按揭利率直接影響您的還款成本。當市場利率處於較高水平時，您為同一筆貸款額支付的利息就會更多，每月供款額亦會隨之上升。由於您的每月還款額必須維持在供款與入息比率的上限之內，一個較高的利率會變相壓低您可以負擔的本金金額。所以，在加息週期中，申請人的貸款額度評估結果往往會比低息環境時保守。
物業用途 (自住 vs. 出租)
您購入物業的用途是自住還是出租，對按揭成數有決定性的影響。根據香港金融管理局的指引，自住物業可申請的按揭成數上限，遠高於用作出租或其他投資用途的物業。如果物業用作出租，銀行在審批貸款額時，不僅按揭成數較低，在計算您的還款能力時，亦只會將租金收入打折計算（例如七折或八折），這都會影響最終的貸款額。
收入來源 (香港 vs. 海外)
銀行的貸款額度評估，會對不同來源的收入採取不同的計算方式。來自香港本地的固定收入，因為穩定性高而且容易核實，最受銀行歡迎。如果您的主要收入來自海外，銀行在審批時通常會將收入打個折扣。這是為了對沖匯率波動的風險，以及彌補海外收入證明文件真偽較難核實的潛在問題。這個折扣有機會令您最終獲批的貸款額不如預期。
是否持有或擔保其他按揭
這是其中一個最常導致貸款額度不足的原因。如果您本身已經持有其他按揭物業，或者正為他人的按揭做擔保人，銀行在審批新按揭申請時，會採用更嚴格的標準。您的供款與入息比率上限會被調低（例如由50%降至40%）。這項規定會大幅削減您的借貸能力，即使您原本的收入和財務狀況良好，可獲批的貸款額度上限亦會顯著降低。
提高按揭貸款額度的3大方法
經過初步的貸款額度評估，若發現可獲批的貸款額與目標樓價尚有差距，這情況其實相當普遍。處理貸款額度不足的問題，有幾個直接且有效的方法，可以幫助你爭取更高的貸款額度。以下將會逐一介紹三個最常見的策略。
方法一：申請按揭保險計劃 (MC)
申請由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險計劃，是提高貸款額度最直接的方法。根據香港金融管理局的指引，銀行一般只能批出最高七成的按揭貸款。按揭保險的作用，就是為銀行承擔超出這個成數的額外風險。
所以，透過申請按揭保險，首次置業人士購買指定樓價的物業，最高可以獲得九成按揭。這意味著你的首期支出可以大幅減少，或者用同樣的首期預算，去選擇樓價更高的物業。申請按揭保險需要支付額外的保費，但這筆費用可以加借並分攤在按揭貸款中，一同供款。
方法二：增加合資格擔保人
如果你的收入未能通過銀行的供款與入息比率（DTI）要求，導致貸款額度不足，增加一位合資格的擔保人是十分有效的解決方案。銀行在進行貸款額度評估時，會將你和擔保人的收入合併計算。
例如，你的收入是每月3萬元，而擔保人的收入是每月4萬元，銀行就會以7萬元的總收入去計算你的還款能力。這樣一來，你的借貸能力自然會顯著提升，從而突破原有的貸款額度上限。需要留意的是，擔保人必須擁有穩定的收入和良好的信貸紀錄，並且他需要清楚明白，自己將會為這筆按揭貸款承擔法律責任。
方法三：優化收入證明文件
向銀行提交的收入證明文件，是決定貸款額的關鍵。清晰、齊全和具說服力的文件，能讓銀行的審批過程更順利，並有助於爭取到最理想的貸款額。
對於固定月薪的受薪人士，提供最近期的稅單、糧單和顯示自動轉賬出糧紀錄的銀行月結單，通常已經足夠。但對於收入不穩定，例如以佣金、花紅或 freelance 為主要收入來源的人士，情況就比較複雜。這時候，你可以準備更長時間，例如過去6至12個月的收入證明，以計算出一個較為穩定和具代表性的平均收入。如果是自僱人士或公司老闆，提供經會計師審核的財務報表，比起只提供公司銀行紀錄，會更有助銀行準確評估你的還款能力。
貸款額度常見問題 (FAQ)
在申請按揭的過程中，準業主總會對最終批核的貸款額有許多疑問。我們整理了一些關於貸款額度評估的常見問題，助您釐清概念，為成功申請按揭做好準備。
申請按揭仍需要通過壓力測試嗎？
這是一個非常關鍵的更新。根據香港金融管理局（HKMA）的最新指引，由2025年2月28日起，所有住宅物業的按揭申請已暫停實施壓力測試要求。以往，申請人需要在假設利率上升2厘的情況下，其「供款與入息比率」仍不可超過月入60%。
現時銀行審批按揭，主要會集中評估申請人的「供款與入息比率」（DTI），即所有債務的每月總供款額，不可超過每月總入息的50%。雖然壓力測試暫停，但維持健康的還款能力，依然是銀行決定貸款額度的重要依據。
「雙週還款」能增加獲批的貸款額度嗎？
直接來說，答案是不能。「雙週還款」是一種還款策略，並非影響銀行前期貸款額度評估的因素。銀行在審批您的貸款額時，主要依據您的入息、現有債務和信貸紀錄來計算您的還款能力，並以此釐定貸款額度上限。
「雙週還款」是指將每月供款額減半，每兩星期償還一次。一年共有52週，即會還款26次，相當於償還了13個月的供款。這種方法可以加快償還本金的速度，從而節省整個還款期的總利息支出，並縮短還款年期。它是一種優化還款過程的方法，但不會在申請階段為您爭取到更高的初始貸款額。
網上計算機的貸款額度評估準確嗎？
網上按揭計算機是一個非常實用的工具，能為您提供初步的貸款額度評估。您可以快速了解在不同收入、樓價及利率下，大概可獲批的貸款額。
然而，計算機的結果只應作為參考。因為它基於標準化的數據和公式進行計算，無法完全模擬銀行內部複雜的審批流程。真實的審批會考慮更多個人化因素，例如您的信貸評級（TU）、收入的穩定性（固定月薪與佣金收入的計算方式有別）、是否有未申報的債務，以及銀行當時的信貸政策等。因此，網上評估結果與最終批核的貸款額度可能會有出入。
如何準備文件以爭取最高貸款額度？
要爭取最理想的貸款額度，關鍵在於向銀行清晰而有力地證明您具備穩健的還款能力。準備一套完整且有條理的證明文件，能讓審批過程更順暢，亦有助建立銀行對您的信心。建議準備以下文件：
- 入息證明： 最近3至6個月的糧單、顯示薪金入賬紀錄的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書。如果是非固定收入人士，最好提供更長時間（如6至12個月）的紀錄以證明收入穩定性。
- 現有債務證明： 所有現存按揭、私人貸款及信用卡分期的最新月結單或還款表，讓銀行準確計算您的「供款與入息比率」。
- 住址證明： 最近三個月內發出的公用事業賬單或銀行月結單。
- 臨時買賣合約： 已簽署的物業臨時買賣合約。
文件準備得越齊全，越能避免因資料不足而導致貸款額度不足或審批延誤。
信貸評級 (TU) 如何影響貸款額度？
信貸評級（TU）對銀行批核的貸款額有著直接且重大的影響。TU報告反映了您過去的信貸及還款紀錄，是銀行評估您作為借款人風險高低的核心指標。
一個良好的信貸評級（例如A級或B級）向銀行傳達了您是個負責任的借款人，違約風險低。銀行因此更有信心批出較高的貸款額度，甚至提供更優惠的利率。相反，如果您的信貸評級欠佳（例如G級或H級），銀行會視之為高風險申請，可能採取以下措施：
- 降低貸款額： 直接削減批核的貸款額度，以減低銀行的潛在損失。
- 提高按揭利率： 以較高的利息來彌補潛在的信貸風險。
- 直接拒絕申請： 在評級極差的情況下，銀行可能完全拒絕您的按揭申請。
因此，長期保持良好的信貸紀錄，是確保您能獲得理想貸款額的基礎。