想為物業加上配偶或家人名字，但對印花稅、律師費等開支感到困惑，擔心過程繁複兼墮入陷阱？為物業加名看似簡單，實則涉及複雜的稅務計算、按揭安排及法律程序，稍有不慎隨時大失預算，甚至影響未來置業大計。
這份【2025年物業加名終極指南】將為您一站式拆解所有疑問。本文會深入剖析印花稅及律師費的詳細計算方法，提供最新的四步清晰流程教學，並揭示五個最常見的潛在費用陷阱，包括「送贈契」風險、失去首置身份的後果等。無論您的物業是否有按揭，我們都會提供最實用的慳錢竅門與專業建議，助您輕鬆掌握整個加名過程，避開所有昂貴陷阱，作出最精明的財務決策。
物業加名費用2025全面解析：印花稅與律師費一覽
談到物業加名費用，大家最關心的主要是兩大開支：印花稅與律師費。想準確預算整個物業加名流程的支出，就要先了解這兩項費用的計算方式。接下來，我們會為你詳細拆解最新的2025物業加名費用結構，讓你對每項開支都心中有數。
【獨家工具】即時估算您的2025物業加名總費用
輸入物業估值與轉讓業權百分比，即時估算印花稅開支
想即時知道整個物業加名流程要預算多少嗎？我們設計了一個簡單易用的估算工具。你只需要輸入物業的最新銀行估價，以及打算轉讓的業權百分比（例如夫婦加名，通常是轉讓50%），系統就會根據最新的第二標準稅率，即時為你計算出需要繳付的印花稅金額。這樣，你就可以輕鬆掌握最大的一筆開支。
構成物業加名費用的核心：印花稅計算方法
近親物業加名費用：如何應用第二標準稅率慳印花稅
在香港，物業轉讓都需要繳付從價印花稅（AVD）。不過，近親之間（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹）進行物業加名，有一個很大的稅務優勢。他們可以採用收費較低的「第二標準稅率」來計算印花稅，而不是普通買賣需要支付的較高稅率。這意味著，只要符合近親關係，物業加名費用中的印花稅開支就可以大幅降低，有時甚至只是象徵式收費。
從價印花稅（第二標準稅率）收費表
以下是現時最新的從價印花稅（第二標準稅率）的收費階梯，你的印花稅金額就是根據轉讓業權的價值，對照下表來計算的。
| 物業價值 / 代價款額 | 從價印花稅稅率 |
|---|---|
| 不超過 $3,000,000 | $100 |
| $3,000,001 至 $3,528,240 | $100 + 超出 $3,000,000 款額的 10% |
| $3,528,241 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $4,935,480 | $67,500 + 超出 $4,500,000 款額的 10% |
| $4,935,481 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,642,860 | $135,000 + 超出 $6,000,000 款額的 10% |
| $6,642,861 至 $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | $270,000 + 超出 $9,000,000 款額的 10% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 至 $21,739,120 | $750,000 + 超出 $20,000,000 款額的 10% |
| 超過 $21,739,120 | 4.25% |
夫婦物業加名費用案例：2025印花稅計算實例
讓我們用一個具體例子來說明。假設陳先生個人持有一層價值800萬港元的物業，現在他想將太太的名字加入業權，共同持有，即轉讓50%的業權給太太。
計算印花稅的基礎，並非整個物業的價值800萬，而是所轉讓的業權價值。
轉讓業權價值：$8,000,000 x 50% = $4,000,000
對照第二標準稅率收費表，400萬港元的物業價值，對應的稅率是1.5%。
應繳印花稅：$4,000,000 x 1.5% = $60,000
如果轉讓的物業價值剛好是600萬的一半，即300萬，那麼印花稅就只是100元。由此可見，轉讓價直接影響最終的費用。
釐定轉讓價如何影響物業加名費用：銀行估價是關鍵
印花稅是根據轉讓業權的「代價」（Consideration）或市值計算的，兩者中以較高者為準。在近親轉讓中，這個「代價」通常就是參考銀行的物業估價來釐定。因此，在決定加名之前，向多間銀行索取免費的網上或口頭估價是一個非常重要的步驟。一個較為保守的銀行估價，就直接代表計算印花稅的基礎較低，最終的物業加名費用自然也會減少。
物業加名律師費詳解
物業加名過程中律師的角色及服務
除了印花稅，律師費是另一項主要的開支。在整個物業加名過程中，律師扮演著不可或缺的角色。他們的主要服務包括：
1. 為雙方草擬及簽訂轉讓契約（Assignment）。
2. 向稅務局呈報文件及繳付印花稅（俗稱「打釐印」）。
3. 將已簽署及蓋印的轉讓契約送交土地註冊處進行註冊，正式更新業權記錄。
4. 如果物業本身有按揭，律師還需要處理與銀行的相關法律文件。
市場上物業加名律師費參考範圍
市場上處理物業加名的律師費並沒有統一標準，收費範圍可以由數千元至萬多元不等。費用高低主要取決於律師行的規模、案件的複雜程度（例如是否涉及未解除的按揭），以及收費是否包含所有雜費。一些收費較低的律師行，可能只包括基本的法律服務，其他如查冊費、文件費等雜項開支或需額外支付。
比較律師行收費：如何選擇物業加名律師費全包計劃
比較不同律師行的收費時，建議選擇提供「物業加名律師費全包計劃」的律師行。這類計劃的優點是收費清晰透明，報價通常已包括所有必要的服務和雜費，例如契約文件費、查冊費、註冊費等。選擇全包計劃，可以讓你更有預算，避免在流程中途才發現有預期之外的額外收費，確保整個過程順利完成。在委託前，記得仔細詢問報價所包含的具體項目。
物業加名流程2025詳解：四步輕鬆完成
了解清楚影響物業加名費用的各個項目後，接下來便可以進入實際操作階段。整個物業 加名流程其實相當清晰，主要分為四大核心步驟，只要按部就班，就能順利完成整個程序。
一圖看懂：2025最新物業加名流程及時間表
由銀行估價到註冊完成的完整時間軸
我們可以將整個2025年的物業加名流程想像成一個時間軸。起點是向銀行索取估價，終點是在土地註冊處完成登記，正式成為業主。整個過程一般需時約1至2個月，視乎銀行按揭審批的快慢。當中關鍵的節點包括：釐定轉讓價、銀行批核按揭、簽署轉讓契、繳交印花稅，最後完成註冊。
第一步：銀行估價與釐定轉讓價以降低費用
索取多間銀行估價以降低印花稅費用的技巧
釐定「轉讓價」是影響物業加名費用總開支的關鍵一步，而這個價格並非隨意設定，而是必須以銀行估價為基礎。所以，第一步就是向多間銀行索取免費的物業估價。一個實用技巧是，選擇當中最低的估價作為轉讓價，因為印花稅是根據轉讓價計算的，較低的轉讓價意味著較低的印花稅開支。同時，持有銀行的正式估價報告，亦能向稅務局證明轉讓價的合理性。
第二步：處理按揭與壓力測試
物業有按揭下加名：轉按或重做按揭的注意事項
如果物業本身仍有按揭，銀行會視之為一次新的按揭申請。常見做法有兩種：一是「轉按」，將現有按揭轉到另一間銀行，同時加入新業主名字；二是向原有銀行申請「重做按揭」。無論選擇哪種方式，新加入的業主都必須提供入息證明，並且需要通過銀行的壓力測試，銀行會重新評估所有業主的還款能力。
留意原有按揭罰息期以避免額外費用
在處理按揭時，必須留意原有按揭是否仍在「罰息期」內。一般按揭計劃都有2至3年的罰息期，如果在期內轉按或提早還款，銀行會收取額外費用，這會直接增加物業加名的成本。因此，最好等待罰息期過後才進行加名程序。
第三步：委託律師草擬轉讓契
簽署臨時買賣合約的重要性
當銀行初步同意按揭申請後，便可以正式委託律師處理法律文件。律師會草擬一份正式的「轉讓契」（Assignment）。為保障雙方，一般建議先簽署一份類似「臨時買賣合約」的文件，清楚列明轉讓價、成交日期等條款。這份文件是向銀行申請按揭及向稅務局繳交印花稅的法律基礎。
選擇銀行認可名單（on bank list）律師行的好處
在選擇律師行時，一個重要的考慮是該律師行是否在您申請按揭的銀行之「認可名單」（on bank list）上。如果不是，銀行便需要另外委派一家它認可的律師行處理按揭文件，結果您便需要支付兩筆律師費。選擇一家在銀行名單上的律師行，便可以一併處理買賣及按揭文件，節省時間及金錢。
第四步：繳交印花稅及完成註冊
律師協助計算及繳交印花稅（打釐印）的程序
來到最後階段，律師會根據您們簽訂的合約及轉讓價，準確計算出需要繳付的從價印花稅（第二標準稅率）。然後，律師會代表您到稅務局繳交稅款，這個程序俗稱為「打釐印」。
於土地註冊處登記轉讓契，正式完成物業加名
繳付印花稅後，律師會將已打釐印的轉讓契，正式遞交到土地註冊處進行登記。一經登記，新業主的名字便會正式出現在物業的業權紀錄（即查冊紀錄）上。至此，整個物業加名程序便宣告完成。
物業加名前的潛在費用與陷阱：5大注意事項2025
計算清楚物業加名費用只是第一步，在您決定進行物業加名前，有些潛在的財務風險和法律陷阱需要特別留意。這些事項不單會影響您當前的開支，更可能對未來的物業買賣和按揭佈局造成深遠影響。以下為您整理了2025年進行物業加名前，必須注意的五大核心事項，讓您規劃得更周全。
「送贈契」對物業加名費用的影響及按揭風險
有些人考慮以「送贈」方式進行物業加名，以為可以省卻交易金額，但這種做法對物業加名費用其實沒有幫助，反而會帶來嚴重的按揭風險。
何謂「送贈契」（Deed of Gift）及其定義
「送贈契」是一份法律文件，用作在沒有金錢交易（即零代價）或只涉及象徵式代價的情況下，將物業業權轉讓給另一人。需要注意的是，即使轉讓文件不叫「送贈契」，但只要轉讓價遠低於市場價值，稅務局和銀行都有權將其視為實質上的送贈行為，繼而觸發相關風險。
送贈契風險（一）：5年內送贈人破產，物業可被追討
根據香港的《破產條例》，如果送贈人在送出物業後的五年內宣布破產，破產管理署署長有權向法庭申請，將該次轉讓視為無效並追討該物業。這個物業會被用作償還送贈人的債務，這意味著新業主得到的業權其實並不穩固。
送贈契風險（二）：銀行拒批5年內送贈契物業按揭
正是因為存在業權被追討的風險，銀行在審批按揭時會極度審慎。絕大部分銀行會直接拒絕為過去五年內經由送贈契轉讓的物業批出任何按揭。有些作風更保守的銀行，甚至會將這個觀察期延長至八年或十年。這將導致物業在市場上的流通性大減，未來想轉售或加按套現都會非常困難。
物業加名與按揭：承讓人須通過壓力測試
如果物業本身有按揭，進行物業加名就不只是在樓契上增加一個名字這樣簡單。新加入的業主（承讓人）同時亦會成為按揭的共同借款人，所以必須符合銀行的審批要求。
銀行如何評估新業主的入息及還款能力
銀行會將新加入的業主視為新的按揭申請人。銀行會要求新業主提供入息證明等文件，並且會將所有業主的入息和債務合併計算，重新進行壓力測試。如果新加入的業主本身入息不足或負債過高，導致未能通過銀行的供款與入息比率要求，按揭申請便會被拒絕，物業加名的程序亦無法繼續。
低報轉讓價風險：稅務局有權追討印花稅差額
為了減輕物業加名費用中的印花稅開支，有些人會考慮用一個遠低於市價的轉讓價進行交易。這個想法存在相當大的風險。
轉讓價與市價差距過大的後果
稅務局在計算印花稅時，會以物業的轉讓價或當時的市場價值來評估，並且會以較高者為準。假如申報的轉讓價明顯偏離市價，稅務局有權自行為物業估價，並在七年內追討應繳的印花稅差額。這樣做不但無法節省費用，還可能因逾期繳稅而被罰款。
物業加名後果：失去首置身份對未來買樓的影響
為家庭成員進行物業加名前，必須考慮到這一步對其未來置業計劃的長遠影響。其中最直接的後果，就是新加入的業主會即時失去首次置業人士的身份。
加名後雙方均被視為業主，影響未來置業按揭成數
當名字被加到物業契約上後，該名家庭成員在法律上便被視為香港住宅物業的業主。日後如果他想再購買另一層樓，由於名下已持有物業，申請按揭時的成數上限將會被降低，壓力測試的要求亦會更嚴格，這會直接增加他未來置業的難度和首期成本。
注意！物業加名後SSD禁售期將重新計算
雖然額外印花稅（SSD）已於2025年2月28日起撤銷，但了解其運作機制，有助於理解業權轉讓的法律後果。在以往，近親之間的物業加名雖然可以豁免SSD，但會觸發一個重要的後果。
近親轉讓豁免SSD但禁售期會重置
根據過往的稅務條例，近親轉讓雖然不用在轉讓時繳付SSD，但整個物業的SSD禁售期會由加名當日起重新計算。舉例來說，禁售期會由轉讓完成的一刻起，重新計算兩年。這意味著如果家庭在加名後短期內有賣樓的需要，便會受制於新的禁售期。這個原則提醒我們，任何業權變動都可能重置某些法律或財務上的計算周期。
物業加名常見問題 (FAQ)
在考慮為物業加名前，大家心中總會有不少疑問。例如有按揭在身的物業，處理手續會否很複雜？不同家庭成員的物業加名費用又有沒有分別？以下我們整理了一些最常見的問題，希望幫到你釐清整個概念。
有按揭物業加名費用如何計算？與轉按有何關係？
解構未供完物業加名的費用結構及按揭申請流程
很多人關心，如果物業仍在按揭供款中，整個物業加名費用會如何計算。首先要理解，為按揭中的物業加名，並非單純到律師樓簽署文件便可。因為這牽涉到銀行貸款的借款人變動，所以必須先得到承按銀行的同意。
實際上，這個過程與申請「轉按」非常相似。銀行需要重新評估所有業主（包括原業主及新加入的成員）的財務狀況，確保他們共同的還款能力符合壓力測試要求。
因此，費用結構也相對複雜。除了基本的律師費及印花稅外，還可能涉及銀行方面的估價費及按揭手續費。整個流程大致如下：先向銀行查詢並取得初步批核，然後委託律師處理文件，待銀行發出正式的按揭接納信後，再簽署相關的樓契及按揭契，最後繳付印花稅及到土地註冊處登記。整個過程環環相扣，按揭是處理未供完物業加名的關鍵一步。
夫婦與近親（父母子女）物業加名費用有分別嗎？
解釋所有近親（配偶、父母、子女、兄弟姊妹）加名均適用相同印花稅率
關於物業加名費用2025年的計算，一個好消息是，不論是夫婦之間，或是與父母、子女、甚至兄弟姊妹等「近親」進行物業加名，在印花稅的計算基準上是完全相同的。
根據稅務條例，所有近親轉讓個案，均可以採用收費較低的「第二標準稅率」來計算從價印花稅。稅款的計算基礎，是按照轉讓的業權百分比所對應的物業價值來釐定。舉例來說，若一個估值800萬的物業，業主想加入配偶的名字，轉讓50%業權，那麼印花稅的計算基礎就是400萬（800萬 x 50%），而不是整個物業的價值。這個安排大大降低了相關的物業加名費用，讓家庭成員間的資產安排更具彈性。
長命契與分權共有，對物業加名流程有何影響？
兩種共有方式在物業加名操作上的分別
在辦理物業加名手續時，律師會請你決定日後物業的共有方式，主要分為「長命契」（聯權共有）和「分權共有」兩種，這項選擇對加名流程本身影響不大，但對日後的業權處理則影響深遠。
「長命契」的特點在於「業權自動轉移」。當其中一位業主離世，其業權會自動轉給在生的其他聯名業主。辦理加名時，所有業主將被視為一個整體共同擁有該物業。
「分權共有」則不同，各業主會清晰列明所持有的業權份額，例如各佔50%。每位業主都可以獨立處理自己名下的份額，包括透過遺囑傳承給指定繼承人。
在物業加名操作上，你需要在簽署轉讓契時，就決定採用哪一種方式，這會直接寫入新的樓契中。這個決定關乎未來的資產傳承及出售物業的靈活性，所以在加名前應與家人仔細商討。
未補地價居屋可以加名嗎？費用及限制詳解
資助房屋加名限制及向房屋署申請的特定情況
未補地價的居屋或其他的資助房屋，由於涉及政府的房屋福利及轉讓限制，一般情況下是「不可以」隨意加名的。
因為「加名」在法律上屬於業權轉讓的一種，而未補地價的資助房屋在禁售期內，任何形式的轉讓都需要得到房屋署署長的書面同意。房署只會在極為特殊的家庭狀況下，才會酌情批核申請，例如原業主因年邁或健康問題，確實無法處理業權事宜，需要加入家庭成員協助。
若要申請，必須先向房屋署提交申請及詳盡的證明文件，獲批後才能進行加名手續。在費用方面，除了常規的律師費及印花稅，還需向房署支付一筆行政手續費。整個過程比私樓加名更為繁複，而且成功獲批的門檻相當高。
完成物業加名後的手續清單
很多人以為在律師樓簽署文件、到土地註冊處完成登記，整個物業加名程序便大功告成。其實，除了計算主要的物業加名費用，後續還有一些重要的行政手續需要處理，確保業權的日常運作順暢無誤。在規劃2025年的物業加名費用預算時，也應該將這些後續步驟的時間成本考慮在內。
更新業權記錄及賬戶資料
當新的轉讓契在土地註冊處登記後，物業的法律業權便正式更新。下一步就是將這個變動通知所有相關的機構與公司，將日常營運的賬戶資料，例如管理費、水電煤等，都轉到新業主的名下。這個步驟非常關鍵，可以確保日後的賬單和通訊都發送給正確的業權人。
通知物業管理處及政府部門（差餉物業估價署）
完成物業加名後，首先需要通知物業管理處。你可以帶同新的轉讓契副本到管理處辦理業主資料更新手續。這樣可以確保管理費、通告等重要文件會寄給新的業主。同時，你的律師通常會協助將業權變更的資料通知差餉物業估價署，之後你就會收到以新業主名義發出的徵收差餉及地租通知書。
更改水、電、煤及電訊公司賬戶
接下來，你需要聯絡各大公共服務機構，辦理賬戶轉名手續。這包括水務署、電力公司（中電或港燈）、香港中華煤氣，以及你的家居寬頻與電話服務供應商。你需要準備新的轉讓契副本及身份證明文件，親身或經網上申請轉名。部分公司可能會要求新用戶繳付一筆按金，所以最好預先查詢清楚。
確認銀行按揭自動轉賬資料已更新
如果你的物業本身有按揭，並且在加名過程中進行了轉按或重做按揭，這個步驟就尤其重要。你需要主動聯絡銀行，確認用作每月償還按揭貸款的自動轉賬指示已經成功設定，並且是從新業主指定的銀行戶口扣款。核實清楚可以確保供款順利，避免因行政失誤而導致逾期還款，影響信貸記錄。