置業「上車」是不少港人的人生目標，而成功申請樓宇按揭更是當中至關重要的一環。面對各大銀行花多眼亂的H按、P按計劃，加上繁複的壓力測試與審批要求，初次置業者難免感到無從入手。想知道如何格價才能找到最低息、最高回贈的「最抵」方案？如何順利通過壓力測試，避免因估價不足等問題而大失預算？本文為您整合2025年最新銀行按揭利率及優惠比較，由淺入深拆解H按與P按分別、壓力測試計算方法，並提供詳盡的申請8大步驟教學及批核全攻略，助您輕鬆掌握按揭大小事，選出最適合自己的置業方案。
【即時更新】各大銀行按揭利率及優惠比較 (2025)
要申請最合適的銀行樓宇按揭，仔細比較各大樓宇按揭銀行的計劃是關鍵一步。市場上的銀行樓宇按揭利率和現金回贈各有不同，所以我們為你整理了最新的比較資料，讓你一目了然，輕鬆掌握市場脈搏。
主要銀行按揭計劃比較總覽（表格）
以下資料綜合了市場上主要銀行的按揭計劃，數字僅供參考，因為銀行會不時更新利率及優惠。建議在申請前，向相關銀行查詢最新的詳情。
銀行名稱
- 滙豐銀行 (HSBC)
- 中國銀行（香港）(BOC)
- 恒生銀行 (Hang Seng Bank)
- 渣打銀行 (Standard Chartered)
H按計劃利率（HIBOR + %）及封頂利率
- 滙豐銀行：H+1.3% / 封頂利率 P-2%
- 中國銀行（香港）：H+1.3% / 封頂利率 P-2%
- 恒生銀行：H+1.3% / 封頂利率 P-2%
- 渣打銀行：H+1.3% / 封頂利率 P-2%
P按計劃利率（Prime – %）
- 滙豐銀行：P-2.25%
- 中國銀行（香港）：P-2.25%
- 恒生銀行：P-2.25%
- 渣打銀行：P-2.25%
現金回贈比率（%）及最高金額
- 滙豐銀行：高達貸款額 2%
- 中國銀行（香港）：高達貸款額 2%
- 恒生銀行：高達貸款額 2%
- 渣打銀行：高達貸款額 2%
特色優惠（綠色按揭、存款掛鈎戶口等）
- 滙豐銀行：綠色按揭計劃、按揭存款掛鈎戶口
- 中國銀行（香港）：大灣區「置業通」、按揭存款掛鈎戶口
- 恒生銀行：按揭存款掛鈎戶口
- 渣打銀行：綠色按揭計劃、按揭存款掛鈎戶口
如何選擇最佳按揭方案？
比較不同銀行的計劃時，除了看表面的利率和回贈數字，更要理解數字背後的運作方式。掌握以下幾個關鍵概念，你就能更精明地作出選擇。
H按 vs P按：如何根據利率走勢抉擇？
H按和P按是香港最主要的兩種按揭計劃。H按的利率跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，HIBOR變動較頻繁。在低息環境下，H按的實際利率通常會比P按低，所以能節省更多利息。但是，如果市場利率趨向上升，H按的供款壓力也會隨之增加。
P按的利率則基於銀行的最優惠利率（Prime Rate），P的變動相對穩定，一年可能只調整一兩次甚至不變。選擇P按，每月的供款額會比較穩定，方便你作長遠的財政預算。總結來說，如果你對利率市場有一定認識，並且能夠承受利率波動的風險，H按可能是更慳息的選擇。如果你追求穩定，希望每月供款額清晰可預算，P按會更適合你。
現金回贈的隱藏條款：解構回贈扣減貸款額規定
現金回贈是銀行吸引客戶的重要優惠，但你需要留意金管局的一項規定。如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，超出的部分就需要從你的貸款本金中扣除。舉個例子，假設你申請500萬貸款，銀行提供1.5%現金回贈，即75,000元。由於回贈率超過1%，所以超出的0.5%（即25,000元）必須在貸款額中扣減。你最終實際獲得的貸款額會是497.5萬元，而現金回贈依然是75,000元。這個規定會輕微影響你的首期預算，所以在計算時要將這一點考慮進去。
封頂利率（Cap Rate）的重要性：加息週期中的保護網
封頂利率是H按計劃中一個非常重要的條款。它為浮動的H按利率設定了一個上限，通常這個上限會與當時的P按利率水平相若。當HIBOR大幅抽升時，你的按揭利率最高只會升至封頂利率的水平，不會無限上漲。在加息週期中，這個「保護網」的作用就尤其突顯。很多時候，H按的實際利率都會觸及封頂位，所以封頂利率的高低，直接決定了你在加息環境下的最終供款負擔。因此，在進行銀行樓宇按揭比較時，除了比較H+的百分比，比較封頂利率的高低也同樣重要。
存款掛鈎戶口（Mortgage-link）：如何有效對沖利息支出
存款掛鈎戶口是近年非常受歡迎的按揭產品特色。它的運作原理很簡單，銀行會提供一個高息儲蓄戶口，戶口內的存款可以獲得與你的按揭利率完全相同的利息回報。一般來說，這個高息回報的存款上限是未償還貸款額的50%。你存入這個戶口的資金所賺取的利息，就可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出。這個戶口最大的好處是資金靈活性極高，你可以隨時存入或提取資金應急，同時又能有效降低實際的利息成本，對於手頭有閒置資金的供樓人士來說，是一個非常有用的工具。
按揭入門：深入了解H按、P按與按揭保險
選擇銀行樓宇按揭計劃時，最常遇到的就是H按和P按。這兩個計劃直接影響你的銀行樓宇按揭利率與每月供款，所以想做出最精明的選擇，就要先了解它們的運作原理。同時，對於首期資金有限的申請人，按揭保險就是實現置業夢想的重要一環。現在就讓我們深入看看這幾個核心概念。
最優惠利率按揭（P按）：穩定之選與「大P」、「細P」之分
最優惠利率按揭，也就是我們常說的P按，是以銀行的最優惠利率（Prime Rate）作為計算基礎。P按最大的特點是穩定，因為最優惠利率由各間樓宇按揭銀行自行決定，通常不會頻繁變動，所以你的每月供款額會相對固定，預算規劃也變得更容易。
進行銀行樓宇按揭比較時，你會發現市場上有「大P」和「細P」之分。「大P」主要由滙豐、恒生、中銀香港等銀行採用，利率會稍高一些。而其他銀行例如渣打、東亞等則使用「細P」。不過，最終的實際利率是「P」減去一個百分比（例如 P-2.5%），所以選擇哪間銀行，還要看它提供的扣減率是否足夠吸引。
銀行同業拆息按揭（H按）：緊貼市場與慳息潛力
銀行同業拆息按揭（H按）是另一個主流選擇，它的利率與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎。HIBOR是銀行之間互相借貸的成本，而且每日都會浮動。所以，H按的利率會緊貼市場走勢。當市場資金充裕，HIBOR處於低位時，H按的實際利率可以比P按低很多，這就是它的慳息潛力所在。
H按計劃通常設有一個重要的保護網，叫做「封頂利率」（Cap Rate）。這個利率上限一般會與當時的P按水平相若。也就是說，即使HIBOR大幅抽升，你的按揭利率最高也只會升到封頂水平，能夠保障你不會超出預算。因為H按兼具慳息潛力及鎖息上限的優點，所以是現時市場上絕大部分人的選擇。
按揭保險計劃（MIP）：高成數按揭的鑰匙
當你心儀的物業需要借取超過六成的按揭時，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）就扮演著關鍵角色。這個計劃並不是為業主購買的保險，而是為銀行提供的一種保障。它讓銀行可以安心批出更高成數的按揭貸款，例如八成甚至九成。申請人需要向香港按證保險有限公司支付一筆保費，就可以降低首期門檻，更容易置業。
所以，按揭保險本身不是一種利率計劃。它像一把鑰匙，解鎖了高成數貸款的資格。你獲得資格後，仍然可以選擇H按或P按作為你的按揭計劃。對於很多首次置業人士來說，這是成功上車不可或缺的一步。
批核關鍵：壓力測試、供款能力及信貸評級
要成功申請銀行樓宇按揭，除了仔細進行銀行樓宇按揭比較，更要了解銀行審批的三大關卡。樓宇按揭銀行在決定是否批出貸款時，主要會審視三個關鍵指標：壓力測試、供款與入息比率，以及您的信貸評級。這三大因素共同構成您財務健康狀況的全面評估，直接影響您的貸款額度和最終批核結果。讓我們逐一拆解，助您順利過關。
壓力測試：計算原理及豁免條件
「加三厘」壓力測試如何運作？
所謂「壓力測試」，其實是銀行用來評估您在加息環境下還款能力的一種方法。它的計算原理很直接，就是在您現時申請的按揭利率基礎上，假設利率再上升3%（即「加三厘」），然後計算出新的每月供款額。根據金融管理局的要求，在這個假設的較高利率下，您的每月總供款額，不能超過您每月總入息的60%。設立這個測試的目的，是確保即使未來利率上升，您仍然有足夠的能力應付按揭供款，保障您和銀行的財務穩健。
如何透過按揭保險豁免壓力測試？
對於部分首次置業人士，可以透過申請按揭保險計劃來豁免壓力測試。當您申請高成數按揭（例如八成或九成）時，只要符合按揭保險公司的特定要求，例如是固定收入人士，就可以申請豁免。不過，豁免壓力測試並不代表完全沒有入息審查。您仍然需要符合基本的「供款與入息比率」要求，即每月總供款不能超過總入息的50%。同時，申請豁免通常需要支付額外的按揭保費，這點在計算預算時需要留意。
供款與入息比率（DSR）：衡量您的負擔能力
供款與入息比率（Debt-Servicing Ratio, DSR），是銀行衡量您負擔能力最基本的標尺。簡單來說，它計算您每月的總債務供款佔總入息的百分比。這個比率直接反映了您的還款壓力，是銀行審批按揭申請時一項非常重要的參考數據。
不同身份的DSR上限要求比較
不同背景的申請人，DSR的上限要求也有所不同。
* 沒有其他按揭或擔保在身：基本的DSR上限為50%。
* 本身有其他按揭、私人貸款或作為擔保人：由於您已經有固定的債務支出，銀行會視為風險較高，DSR上限會收緊至40%。
* 主要入息並非來自香港：銀行在評估海外收入時會比較審慎，DSR上限同樣可能會下調至40%。
如何計算您的供款與入息比率？
計算DSR的方程式十分簡單：
DSR = （每月總債務支出 ÷ 每月總入息）x 100%
這裡的「每月總債務支出」，除了您正在申請的樓宇按揭供款，還包括所有其他貸款的每月還款，例如私人貸款、汽車貸款及信用卡分期供款等。「每月總入息」則是指您的稅前總收入。如果您是非固定收入人士，銀行通常會以過去六個月至一年的平均收入來計算。
影響審批的另外兩大因素
除了壓力測試和DSR，信貸評級和物業估價也是銀行批核按揭時不可忽視的兩大因素。
信貸評級（TU）：如何查閱及提升評分？
信貸評級（TU）是由環聯資訊（TransUnion）提供的個人信貸報告，它記錄了您過去的借貸和還款歷史。銀行會透過這份報告評估您的理財習慣和信貸風險。一份良好的信貸報告，絕對是成功申請按揭的加分項。您可以每年向環聯索取一份信貸報告，查閱自己的評分。要提升評分，可以從以下幾方面入手：
* 準時還款：確保所有信用卡結欠和貸款都準時清還。
* 降低信貸使用度：避免用盡所有信用卡的信貸額。
* 避免短期內頻繁申請信貸：每次申請都會有查詢紀錄，過多查詢或會影響評分。
物業估價：估價不足的成因及應對策略
銀行最終批出的貸款額，是根據銀行對物業的估價，而不是您的成交價。如果銀行估價低於您的買入價，這就是「估價不足」。出現估價不足，意味著您需要準備更多的首期資金去填補差額。估價不足的常見成因包括市場氣氛轉變、物業本身有特殊情況、或者成交價遠高於近期同類單位的市價。面對估價不足，您可以嘗試以下幾個方法應對：
* 向多間銀行申請：不同銀行的估價模型和取態可能不同，貨比三家或能獲得較貼近成交價的估價。
* 提供佐證：向銀行提供同屋苑或附近物業的近期成交紀錄，支持您的成交價是合理的。
* 與賣家商討：在簽訂正式買賣合約前，嘗試與賣家商討調整成交價。
按揭申請全流程：由準備文件到成功批核
要順利完成銀行樓宇按揭申請，就好像闖關一樣，只要清楚了解整個流程，準備好每一步，就能輕鬆到達終點。整個過程由財務評估開始，一直到物業成功交收，我們為你拆解成清晰的八大步驟，讓你對整個買樓及按揭之旅一目了然。
按揭申請8大步驟詳解
步驟一：財務評估與預算
這是整個旅程的起點。你需要先清楚計算自己的首期資金、每月收入及開支，從而評估自己能夠負擔的樓價和貸款額。你可以利用網上的按揭計算機，初步估算每月供款及是否能通過壓力測試。這一步讓你建立一個實在的置業預算，避免日後因資金不足而打亂計劃。
步驟二：尋找物業與查冊
有了預算之後，就可以開始尋找心儀的物業。當你找到目標單位後，一個很重要的動作是進行土地查冊（俗稱查冊）。透過查冊，你可以了解物業的業權資料、有否違規建築令或維修令等，確保物業背景清晰，保障自己的權益。
步驟三：簽訂臨時買賣合約
當你決定購買，並且與賣家達成價格共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這份合約會列明成交價、成交日期及雙方責任等重要條款。簽署時，你通常需要支付樓價約3%至5%作為「細訂」。這份合約也是你之後向銀行正式申請按揭的關鍵文件。
步驟四：正式申請按揭
簽署臨約後，就要立即著手進行銀行樓宇按揭比較，選擇最合適的樓宇按揭銀行。你可以同時向幾間銀行遞交申請，比較它們提供的銀行樓宇按揭利率及優惠。提交申請時，你需要提供一系列證明文件，銀行會根據你的財務狀況及物業估價進行初步審核。
步驟五：銀行審批及批出貸款通知書
銀行收到你的申請和文件後，會進行全面的信貸評估及物業估價。如果審批順利通過，銀行會發出一份「貸款通知書」（Offer Letter），當中會詳細列明最終批核的貸款額、利率、年期及其他條款。收到這份文件，代表你的按揭申請已獲原則上批准。
步驟六：委託律師處理法律文件
買賣雙方需要各自委託律師處理整個交易的法律程序。你的律師會負責審核買賣合約、處理樓契、並與銀行律師協調按揭契的文件。選擇一位有經驗的物業買賣律師，能讓整個過程更暢順。
步驟七：簽署正式買賣合約及按揭契
在簽署臨約後的大約14天內，你需要到律師樓簽署正式買賣合約，並支付「大訂」（樓價的餘下訂金，通常湊合細訂為樓價的10%）。同時，在成交日期前，你也需要簽署由銀行提供的按揭契，這份文件是銀行正式批出貸款的法律依據。
步驟八：物業成交及交收
來到最後一步，在指定的成交日，銀行會將貸款餘額直接支付給賣方律師。你的律師會為你辦理好樓契轉名及註冊手續。完成後，你便可以從賣方或地產代理手上取得物業鎖匙，正式成為業主。
申請按揭所需文件清單（附Checklist）
準備齊全的文件，是加快審批的第一步。你可以根據以下清單，預先整理好所需文件：
身份證明文件
- 香港永久性居民身份證副本
入息證明文件（按不同職業劃分）
- 固定月薪人士：最近3個月的糧單、最近年度的稅單或報稅表、顯示糧款入賬的銀行月結單。
- 非固定收入人士（如銷售員、自由工作者）：最近6個月的糧單、最近6個月顯示收入的銀行月結單、最近1至2年的稅單。
- 自僱人士／公司東主：公司商業登記證、最近1至2年的公司財務報表及稅單、公司最近6個月的銀行月結單、個人稅單。
住址證明
- 最近3個月內發出的公共事業賬單（如電費單、水費單）或銀行月結單。
臨時買賣合約
- 已簽署的臨時買賣合約副本。
審批時間及注意事項
一般審批時間框架：2星期至1個月
一般情況下，由遞交完整文件起計，銀行審批按揭大約需要2星期。如果申請涉及按揭保險，審批時間或會延長至3星期至1個月。所以，簽署臨約後應盡快提交申請，預留充足時間。
影響審批速度的因素及如何避免延誤
想加快審批速度，可以留意以下幾點：
- 文件完整性：這是最常見的延誤原因。遞交申請前，務必根據銀行的要求，核對所有文件是否齊全及清晰。例如，銀行月結單上的姓名必須與身份證完全一致。
- 信貸紀錄：銀行會查閱你的信貸報告（TU）。如果有不良紀錄或近期有頻繁的信貸查詢，審批時間可能會延長。平日應保持良好的還款習慣。
- 收入證明複雜性：如果你的收入來源多樣化，例如來自多份兼職或海外收入，銀行需要更多時間核實，這也可能減慢審批進度。
- 物業狀況：如果物業涉及僭建、業權不清或估價出現問題，銀行需要額外時間進行調查，這會直接影響審批。所以在買入前，做好查冊及初步估價十分重要。
按揭實戰策略：針對不同物業與申請人
選擇最適合的銀行樓宇按揭計劃，除了要進行銀行樓宇按揭比較，了解利率與回贈，更關鍵的一步是明白物業類型和個人身份如何影響審批。掌握當中的細節，是成功申請的致勝之道。
各類住宅物業按揭注意事項
不同種類的住宅，在樓宇按揭銀行眼中，風險和審批準則都大有不同。我們逐一拆解當中需要留意的細節。
私人樓宇（新盤）：樓花「建期」與「即供」的按揭影響
購買一手新盤，發展商通常提供「建期」和「即供」兩種付款辦法。這個選擇會直接影響你的按揭部署。「即供」付款通常有較大的樓價折扣，但是買家需要在樓花期內就開始申請按揭和供款，而且未必能申請高成數按揭保險。「建期」則是在物業臨近落成時才申請按揭，讓買家可以利用最新的按揭政策，例如申請高成數按揭，資金安排上更具彈性。
私人樓宇（二手）：樓齡與最長還款年期計算（75減法則）
處理二手樓的銀行樓宇按揭，樓齡是銀行最關注的因素之一。大部分銀行會使用「75減法則」來計算最長還款年期，即「75 – 物業樓齡 = 最長還款期」。例如，一個樓齡50年的單位，最長還款期就只有25年。還款期縮短，意味著每月供款額會相應增加。
資助房屋：居屋及租置公屋的政府擔保優勢
購買居屋或租者置其屋計劃下的公屋，最大的優勢在於有政府的擔保。因為這個擔保，買家通常毋須經按揭保險公司，也能輕鬆獲得高成數按揭，例如綠表買家最高可達九成半。這大大減輕了首期的壓力，不過利率選擇上一般只限於P按計劃。
特殊物業：村屋與唐樓的估價及驗樓挑戰
村屋和唐樓這類特殊物業，按揭申請就充滿挑戰。村屋因為業權（例如丁權）和路權問題較複雜，加上成交個案疏落，令銀行估價非常保守。唐樓則主要受高樓齡影響，還款期短，而且銀行通常會要求先驗樓，確保沒有違規僭建，審批過程會更嚴謹。
不同申請人身份的按揭攻略
除了物業本身，申請人的身份和財務狀況，同樣是銀行審批按揭的核心。不同背景的申請人，需要準備的功課和策略也各有不同。
首次置業人士：善用高成數按揭保險的竅門
首次置業人士是市場上最受惠於按揭保險計劃的一群。善用按揭保險，可以將按揭成數提升至九成，讓「上車」門檻降低。關鍵竅門是確保自己有穩定且足夠的收入，即使在豁免壓力測試的情況下，供款與入息比率仍然要符合基本要求。
轉按／換樓人士：處理現有按揭的策略
對於轉按人士，目標很清晰，就是尋找更低的銀行樓宇按揭利率或更高的現金回贈。策略是計清楚轉按涉及的律師費等成本，確保得益大於支出。換樓人士的挑戰則在於時機，究竟應該「先賣後買」還是「先買後賣」。若在新按揭申請時，舊有按揭仍未還清，就會被視為持有多於一個物業，按揭成數會被收緊。因此，妥善處理現有按揭是換樓成功的關鍵一步。
自僱／非固定收入人士：準備入息證明的技巧
自僱或非固定收入人士申請按揭，銀行審批會格外審慎。攻略的核心在於提供有力而清晰的入息證明。準備好過去最少兩年的公司財務報表、利得稅單和顯示穩定業務收入的銀行紀錄，是增加成功批核機會的不二法門。提早整理好這些文件，申請過程自然更順暢。
公務員：利用房屋津貼提升借貸能力
公務員在申請按揭時有一個獨特優勢。政府提供的非實報實銷房屋津貼，能夠被大部分銀行接納並計入每月固定收入。這可以直接提升其借貸能力，讓他們在計算供款與入息比率和壓力測試時，更容易過關，從而申請到理想的貸款額。
善用按揭工具與個人化分析
在比較各大樓宇按揭銀行的計劃時，除了看表面的銀行樓宇按揭利率，懂得運用一些實用工具，能助您更清晰地規劃財務。這些工具就像您的私人按揭顧問，讓您在申請前已掌握全局，對整個財務狀況有更深入的了解，作出最明智的決定。
互動按揭計算機：即時計算供款與壓力測試
一個好的按揭計算機，是您置業路上的得力助手。它不只是輸入幾個數字那麼簡單，而是能夠即時模擬您的財務未來，讓抽象的數字變得具體。
計算每月供款及最低入息要求
計算機最基本的功能，就是根據貸款額、利率及還款年期，計算出您每月的供款金額。更重要的是，它會根據金管局的壓力測試指引，反推出您需要達到的最低月入要求。這讓您在申請前就能評估自己的負擔能力，看看是否符合銀行的審批門檻。
比較不同還款年期的總利息支出
選擇20年還是30年還款期，對每月供款影響很大，但對總利息支出的影響更大。您可以利用計算機，輸入相同的貸款額與利率，然後分別選擇不同的年期。您會清晰看到，較長的還款期雖然月供輕鬆了，但整個貸款期的總利息支出可能會增加數十萬甚至更多。
檢視還款全期本金與利息分佈
一份詳細的還款分析表（Amortization Schedule）能讓您看清每一期供款的構成。在供款初期，絕大部分的款項是用來支付利息，本金佔比很小。隨著時間推移，利息佔比會逐漸減少，本金佔比則會增加。了解這個分佈，有助您理解長期貸款的成本結構。
免費網上物業估價
物業估價是銀行批核按揭貸款額的基礎，所以申請前取得一個準確的估價非常重要。現在很多平台都提供免費的即時網上估價服務。
即時獲取香港主要屋苑估價
您只需要輸入心儀物業的地址或屋苑名稱，系統就能即時提供多間銀行的初步估價。這有助您在睇樓或出價前，對物業的市場價值及可承造的按揭金額有一個實在的概念，避免因估價不足而打亂預算。
評估轉按或加按可套現金額
對於現有業主，物業估價工具同樣實用。當物業升值後，您可以透過網上估價，初步計算出現時的物業價值與未償還貸款的差額。這個差額就是您可以透過轉按或加按套現的潛在金額，為您的資金週轉或投資計劃提供參考。
為何需要個人化按揭藍圖？
網上工具提供了客觀的數據，但每個人的財務背景與置業目標都不同。所以，一份度身訂造的個人化按揭藍圖，才能將數據轉化為最適合您的實際策略。
解構首置、轉按、換樓人士的獨特挑戰
不同身份的申請人，面對的按揭挑戰截然不同。首次置業人士的目標可能是用盡按揭保險，以最少首期上車。轉按人士則關注如何捕捉市場上的最佳利率與回贈優惠。換樓人士需要處理好「先買後賣」或「先賣後買」的資金銜接問題。您的策略需要針對您的獨特情況來制定。
固定月薪與自僱人士的策略差異
銀行審批按揭時，對收入的穩定性有很高要求。固定月薪的上班族，只需提供糧單及稅單，證明文件相對簡單。自僱或收入不穩定的人士，則需要準備更詳盡的財務文件，例如公司核數報告、銀行戶口紀錄等，去證明還款能力。兩者的申請策略與文件準備功夫，有顯著分別。
樓宇按揭常見問題 (FAQ)
轉按和加按有什麼分別？
在考慮調整現有的銀行樓宇按揭計劃時，業主通常會遇到「轉按」和「加按」兩個選項，它們的目的和操作方式有所不同。
簡單來說，「加按」是指在現有按揭未還清的情況下，向原本提供貸款的同一間銀行申請額外貸款。這通常發生在物業升值後，業主希望將物業的增值部分套現出來使用。整個過程相對簡單，因為是在原有按揭合約的基礎上增加貸款額。
而「轉按」則是將整筆按揭貸款由原來的銀行，轉移至另一間提供更優惠條件的新銀行。業主選擇轉按的主要原因，通常是為了獲取更吸引的銀行樓宇按揭利率、更高的現金回贈，或者同時進行套現。這個過程等於是結束舊的貸款合約，再與新銀行建立一份全新的按揭合約。進行銀行樓宇按揭比較後，選擇轉按可能帶來更長遠的利息節省。
什麼情況下需要購買按揭保險？保費如何計算？
根據香港金融管理局的指引，銀行在批核按揭時有嚴格的成數上限。如果你希望申請高於標準成數的按揭貸款，就需要經由銀行向按揭保險公司申請「按揭保險計劃」(MIP)。例如，首次置業人士想為物業申請高達九成的按揭，按揭保險便是必要的。這個保險的作用是保障貸款銀行，萬一借款人無法償還貸款，保險公司會承擔超出標準按揭成數部分的損失。
按揭保險的保費計算，主要基於幾個因素，包括按揭成數、還款年期和貸款額。一般而言，按揭成數愈高、還款年期愈長，所對應的風險就愈大，保費自然也會愈高。保費可以選擇一次過支付，也可以加借並分攤在每月的按揭供款中，讓財務安排更具彈性。
如果銀行估價不足，應該怎麼辦？
所謂「估價不足」，是指樓宇按揭銀行對物業的估價，低於買賣雙方議定的成交價。由於銀行批出的貸款額是基於估價或成交價的較低者計算，估價不足會直接導致最終獲批的貸款金額減少，買家便需要準備更多資金去填補首期的差額。
遇到這種情況，有幾個應對方法。首先，可以嘗試向其他幾家銀行申請估價，因為不同銀行的估價標準可能存在差異，有機會獲得更理想的估價結果。其次，你可以向銀行提供物業附近單位近期的成交紀錄，作為支持成交價的理據，爭取銀行重新評估。如果以上方法都不可行，最直接的方式就是準備更充裕的首期資金，以應對貸款額減少的情況。
聯名持有物業申請按揭有何利弊？
以聯名方式持有物業並申請按揭，最明顯的好處是能夠合併計算所有申請人的收入。這樣可以顯著提升借貸能力，讓申請人更容易通過銀行的壓力測試和「供款與入息比率」要求，從而有機會獲取更高的貸款額。
不過，這樣做也有明顯的弊端。最大的影響是所有聯名持有人都會失去「首次置業」的身份。日後任何一位業主想再購買其他住宅物業時，便需要繳付更高的從價印花稅，並且在申請按揭時會受到更嚴格的成數限制。此外，假如聯名業主之間的關係出現變化，處理物業的業權和按揭事宜也會變得相對複雜。
經按揭中介與直接向銀行申請，利率或優惠會有不同嗎？
不論是直接向銀行申請，還是透過按揭中介公司處理，申請人最終獲得的銀行樓宇按揭利率和銀行提供的現金回贈等基本優惠，通常都是一樣的。銀行對所有渠道的客戶都會提供標準化的按揭計劃。
那麼，經按揭中介申請的好處在哪裡？專業的按揭中介熟悉市場上各家銀行的按揭產品和審批準則，能夠為你進行全面的銀行樓宇按揭比較，並根據你的財務狀況，推薦最合適的方案，節省你逐家銀行查詢的時間。更重要的是，不少中介公司會從銀行收取的佣金中，再提供額外的現金回贈給客戶。同時，對於一些較複雜的申請個案，中介亦能提供專業意見，協助你順利找到合適的樓宇按揭銀行並完成審批，而整個過程對申請人是免費的。