居屋或租置公屋業主想在公開市場放售或出租單位，首要條件是完成「補地價」程序。然而，補地價涉及的金額龐大，計算方法與申請流程亦相當繁複，令不少業主感到困惑。究竟補地價要幾多錢？實際總支出除了補價金額還有哪些雜費？整個申請流程有幾多步驟？何時才是補地價的最佳時機？本文將為您一文詳解補地價的完整資訊，由核心計算公式、6大申請步驟，到捕捉慳錢時機的策略，並附上實例計算及總費用清單，助您清晰規劃，輕鬆完成整個補地價過程。
補地價要幾多錢？由計算公式、變數到總費用全預算
想知道補地價幾錢？這可能是所有資助房屋業主最關心的問題。其實補地價要幾多錢並非一個固定的數字，而是由一套清晰的公式計算出來。想了解補地價點計，就要先掌握它的核心原理，我們將由淺入深，助你全面預算整個補地價金額。
補地價核心計算公式
要計算出最終的補地價金額，主要依賴兩條環環相扣的公式。第一條用來計算出最終需要繳付的補價，第二條則是用來找出計算中最重要的「首次購入折扣率」。
補價金額公式：補價時物業市值 × 首次購入折扣率
這條公式很直接，就是將你單位在申請補地價那一刻的市值，乘以一個固定的折扣率。這個折扣率代表你當年買入單位時，政府所給予的資助百分比。
首次購入折扣率公式：(購入時十足市值 – 購入價) ÷ 購入時十足市值
首次購入折扣率是一個固定不變的百分比。它的計算方法是將你買入單位時，當時的十足市值減去你的實際購入價，然後將得出的差額再除以當時的十足市值。
影響補地價金額的關鍵變數
從公式中可以看到，有兩個核心變數會直接影響最終的補地價金額。一個是固定的歷史數據，另一個則是浮動的現時市況。
如何確定「首次購入折扣率」？
這個折扣率在你買入單位的一刻已經被鎖定，不會隨時間改變。你可以在「首次轉讓契據」（即第一手樓契）等法律文件中找到「購入時十足市值」和「購入價」這兩個關鍵數字，然後套入公式自行計算。這是整個計算中最穩定的一環。
如何評估「補價時物業市值」？
這是整個計算中最大的變數。「補價時物業市值」並不是參考銀行的估價，而是由房屋署或房協委派的專業測量師評估得出。這個估價會反映單位在補地價當刻，於公開市場上沒有任何轉讓限制下的十足市值。所以，樓市的升跌會直接影響這個估值，繼而影響最終的補地價金額。
實例計算：600萬樓價補地價要幾多錢？
紙上談兵可能有點抽象，我們用一個具體例子來看看一個600萬樓價的單位，補地價要幾多錢。
假設條件：當年十足市值500萬，七折(30%折扣)買入，現時估值600萬
假設你當年以七折買入一個單位，當時的十足市值是500萬港元，所以你的買入價是350萬港元。你的首次購入折扣率就是30%。現在，單位經評估後的市值已升至600萬港元。
計算步驟：$6,000,000 (現時市值) × 30% (首次購入折扣率)
我們將現時的物業市值600萬港元，乘以當年已經鎖定的30%折扣率。
計算結果：最終補地價金額為 $1,800,000
計算結果顯示，最終你需要繳付的補地價金額為180萬港元。
總支出清單：補地價金額以外的相關費用
除了主要的補地價金額外，整個過程還會涉及一些行政和法律費用，預算時記得將它們一併計算在內。
房屋署/地政總署行政費：$6,230 (可於成功補價後扣除)
遞交補地價申請時，需要先支付一筆$6,230的行政費用。如果你在指定期限內完成補價，這筆費用可以從最終的補地價總額中扣除。
律師費及雜費：辦理「解除轉讓限制證明書」及於土地註冊處登記
完成補價後，你需要委託律師辦理「解除轉讓限制證明書」，並將文件送交土地註冊處進行登記，才能正式解除單位的轉讓限制。這過程會產生律師費及相關雜費。
潛在成本：若對估價提出上訴，可能涉及的額外專業費用
如果你對官方的估價結果有異議，可以選擇提出上訴。不過，上訴過程可能需要自行聘請專業人士提供估價報告或法律意見，這會是另一筆潛在的額外開支。
補地價申請實戰：6大步驟流程全攻略
了解補地價點計固然重要，但實際操作流程同樣不能忽視。想知道補地價幾錢，就要先完成整個申請及估價程序。以下為你拆解由遞交申請到完成註冊的六大步驟，助你輕鬆掌握整個流程。
第一步：向房委會/房協提交評估補價申請
這是整個補地價程序的起點，你需要主動向相關機構提出申請。
填寫表格：根據轉讓限制期選擇 HD1065C 或 HD1066C 表格
首先要填妥「評估補價申請書」。如果你的單位已過轉讓限制期，應使用表格HD1065C。如果仍在限制期內，則需使用表格HD1066C。
準備文件：業主身份證明、樓契副本
提交申請時，需要附上業主身份證明文件副本，以及樓契（正式買賣合約及轉讓契）的副本。
繳付費用：劃線支票或銀行本票支付行政費
申請時需一併繳付行政費，你可以用劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。
第二步：測量師上門評估單位市值
提交申請後，官方就會委派專業人士為你的單位進行估價。
預約視察：官方委派的測量師聯絡業主安排上門
房屋署或房協會委派認可的測量師，主動聯絡你預約時間，親身上門視察單位，以評估單位的市值。
估價貼士：補地價前毋須豪華裝修，單位狀況會影響估值
測量師會將單位的狀況納入估價考慮。因此，在申請補地價前進行豪華裝修，反而可能推高估值，令最終的補地價金額增加，這點需要特別注意。
第三步：接收「評估補價通知書」
視察完成後，你就會收到一份正式文件，清楚列明補地價要幾多錢。
等待時間：一般在視察後約一個月內發出
測量師完成評估後，一般約一個月內，你就會收到由房委會或房協發出的「評估補價通知書」。
文件內容：清楚列明應繳付的補價總額及計算基準
這份通知書非常重要，上面會清楚列出最終評估出的補地價金額，以及相關的計算基礎，例如單位的評估市值和折扣率。
第四步：審核補價金額及提出上訴
如果你對估價結果有異議，是有權提出反對的。
審核期限：如對估價有異議，須在28天內書面提出
收到通知書後，你應仔細審核補地價金額。如果認為估價過高，必須在通知書發出日起計的28天內，以書面形式向房委會或房協提出反對。
上訴權利：若反對不獲接納，可向土地審裁處提出上訴
假如官方不接納你的反對理由，你仍有最後的上訴途徑，就是向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。
第五步：於限期內繳付補價
同意補價金額後，就要準備在指定時間內付款。
付款期限：必須在通知書發出日起計兩個月內繳清
業主必須在通知書發出日起計的兩個月內，繳清所有補價款項。
逾期後果：申請會被取消，已繳行政費不獲退還，並需重新申請
這個期限非常嚴格。一旦逾期未付，這次的補地價申請便會自動取消，之前繳付的行政費也不會退還，日後需要重新提交申請及繳費。
第六步：領取及註冊「解除轉讓限制證明書」
完成付款後，還剩下最後的法律程序，才算大功告成。
領取文件：房委會/房協收款後會發出證明書
房委會或房協確認收妥補價款項後，就會向你發出一份「解除轉讓限制證明書」。
法律程序：必須經由律師將證明書送交土地註冊處登記
領取證明書後，必須委託律師，將這份文件正式送交土地註冊處登記。完成註冊後，你的單位才算在法律上正式解除了轉讓限制，可以在公開市場自由出售或出租。
精明業主必學：掌握補地價最佳時機與慳錢財技
除了要知道補地價幾錢，掌握補地價的最佳時機與策略，更是決定最終利潤多少的關鍵。補地價並非單純的行政程序，而是一項重要的財務決策，選對時機，可以有效減輕財政負擔，甚至擴大未來收益。
最佳時機：為何樓市調整期是補地價黃金機會？
補地價金額與物業的實時市值直接掛鈎，所以市場的波動就是業主尋找機會的空間。在樓市調整期完成補地價，往往是精明業主的選擇。
鎖定成本：在樓價較低時補地價，能以較低成本解除轉讓限制
補地價的計算公式，是將物業的現時市值乘以首次購入的折扣率。所以，當樓市處於調整期，物業的市值估價自然會較低。這就代表業主能以相對較低的成本，完成補地價程序，解除單位的轉讓限制，為日後的資產安排鋪路。
捕捉升浪：待日後樓市回升時出售或加按，賺取更大利潤或資金
完成補地價後，單位的轉讓限制便正式解除。業主可以選擇等待樓市回升，然後才將單位出售或申請加按。因為補地價成本已經在低位鎖定，日後樓價升幅所帶來的利潤，就能夠更完整地保留下來，或者在申請加按時套現更多資金。
資金規劃策略：不同財政狀況下的應對方案
不同業主的財政狀況各異，應對策略也應該有所不同。無論資金充裕與否，都有相應的規劃方案。
資金充裕：分析「低位補地價」策略，利用銀行估價趨勢判斷入市時機
如果你的資金比較充裕，可以主動出擊，捕捉樓市低位提前補地價。一個實用的方法是密切留意銀行的估價趨勢。由於銀行對市場變化非常敏感，當你發現多間銀行對你的單位估價持續向下調整時，可能就是考慮申請補地價的好時機，因為房委會的估價亦會參考當時市況。
資金不足：解構「成交日補地價」操作，與買家協商長成交期及律師樓角色
如果手頭資金不足，也可以考慮「成交日補地價」這種操作。具體做法是先與買家簽訂臨時買賣合約，然後與買家協商一個較長的成交期，例如兩至三個月。利用這段時間向房委會申請評估補價，並在成交當日，指示你的代表律師，直接從買家支付的樓價餘款中，劃撥一筆資金去繳付補地價金額，餘額才歸你所有。
買家補 vs 賣家補：深入分析兩種做法的風險與利弊
關於補地價要幾多錢這個問題，最終由誰來支付，主要有兩種做法，各自的風險與利弊非常清晰。
賣家補 (常規做法)：風險在於若補價高於預期，賣家實收金額或減少
這是最普遍和穩妥的做法。買賣雙方會協定一個已補地價的成交價。賣家最大的風險在於，如果房委會最終評估的補地價金額，高於賣家最初的估算，賣家實際收到的金額就會減少。反之，若估價較低，則實收金額會增加。
買家補 (特殊做法)：買家風險極高，補價金額無法計入按揭，並有潛在稅務問題
這種做法較為罕見，而且對買家風險極高。首先，買家需要承擔補地價金額浮動的風險。更重要的風險是，這筆補價金額通常無法計入按揭貸款之中，意味著買家需要準備更龐大的首期現金。同時，如果買賣合約只反映未補地價的樓價，亦可能引發潛在的稅務問題。
各類資助房屋補地價須知：居屋、公屋、夾屋有何分別？
想知道不同資助房屋的補地價幾錢，首先要了解它們的規則和計算方法各有不同。不論是居屋、公屋還是夾屋，各自的補地價金額評估機制都有其獨特之處，直接影響到業主最終補地價要幾多錢，所以弄清楚當中的分別非常重要。
居屋 / 綠置居補地價
計算基礎：基於固定的「首次購入折扣率」
居屋和綠置居的補地價點計，原理相對清晰和統一。計算基礎建基於一個固定的比率，就是「首次購入折扣率」。這個折扣率在業主買入單位時就已經釐定，並清楚列明在樓契上。日後計算補地價金額時，只需將補價當日的物業市值，乘以這個不變的折扣率，就能得出需要繳付的款項。因為折扣率是固定的，業主可以較容易預算到補價開支。
不同時期居屋的轉讓限制：2018年前、2019-2021年、2022年後的分別
居屋的轉讓限制隨著不同推售時期而有重大調整，直接影響業主何時可以申請補地價。在2018年前購入的居屋，轉讓限制期一般為五年，期滿後業主便可申請補地價，繼而在公開市場自由出售。對於2019至2021年購入的單位，限制收緊，業主在首兩年內不能出售，第三至第十年只可在第二市場轉售，需要等到第十年後才可以補地價在公開市場賣出。而2022年及之後出售的居屋，限制最為嚴格，業主同樣需要在第十年後才能申請補地價。
公屋 (租者置其屋計劃) 補地價
計算差異：沒有劃一折扣率，每次均由房委會獨立評估
租者置其屋計劃下的公屋單位，其補地價計算方式與居屋截然不同。它沒有一個固定的「首次購入折扣率」。當業主提出補地價申請時，房屋委員會會委派測量師獨立為該單位進行評估，直接釐定一個補價金額。這種做法意味著補價金額的透明度較低，業主在申請前較難準確預算所需費用。
H44: 時間限制：估價報告有效期僅兩個月，時間壓力較大
公屋業主需要特別注意，房委會發出的估價報告有效期只有短短兩個月。業主必須在這段時間內完成補價款項的繳付。如果錯過了期限，整個申請便會作廢，之前繳付的行政費亦不會退還。屆時業主需要重新提交申請，並接受新一輪的估價，這無疑增加了時間成本和不確定性。
其他資助房屋的特殊情況
夾心階層住屋計劃：由房協初步評估，地政總署作最終審批
由房屋協會負責的夾心階層住屋計劃，其補地價程序涉及兩個機構。業主首先向房協提出申請，房協會為單位作初步評估。之後，房協會將評估報告轉交地政總署作最終審核和批准。地政總署批出的補價金額，才是業主最終需要繳付的數目。
公務員合作社：程序複雜，涉及解散合作社、修改地契及補回地價
公務員合作社樓宇的補地價程序最為繁複。由於這類物業的業權最初由合作社持有，業主若想將單位在市場自由轉讓，必須先經過一系列法律程序。這包括解散合作社以取得單位的獨立業權，然後再向地政總署申請修改地契條款，最後才能完成補地價程序。整個過程牽涉的步驟多，時間亦較長。
關於補地價的9大常見問題 (FAQ)
在研究補地價幾錢這個問題時，你腦中可能浮現出許多疑問。這裡我們整理了九個最常見的問題，希望能為你提供清晰的解答。
問題一：補地價後是否必須立即賣樓或出租？
答案是不需要的。完成補地價程序後，你的單位在法律上就等同於一個普通的私人物業。這代表物業的轉讓限制已經解除，你可以完全自由地決定如何處置它，無論是繼續自住、放租給任何租客、或者在任何你認為合適的時機於公開市場上出售，都沒有任何時間限制。
問題二：補地價可以做按揭嗎？
補地價金額本身是不能直接透過銀行按揭來支付的。業主需要準備足夠的現金，以銀行本票或經由律師行支票的形式一次過繳清。不過，當你成功補地價，並且在土地註冊處完成登記「解除轉讓限制證明書」後，你的物業就變成了十足業權的私人樓宇。屆時你就可以根據物業的最新估值，向銀行申請加按套現或進行轉按。
問題三：所有居屋在公開市場買賣前都需要補地價嗎？
絕大部分情況下都需要。不過，市場上確實存在極少數的例外情況。香港最早期的居屋，即是第一期至第三期甲發售的單位，例如順緻苑、置樂花園等，因為它們的賣地條款中並沒有包含轉讓限制，所以這些單位的業主可以在自由市場上出售單位而無需補地價。除此以外的所有居屋，都需要先完成補地價才能在公開市場轉讓。
問題四：如果錯過了兩個月的繳款期限，會有什麼後果？
這是一個非常重要的期限。如果你未能在「評估補價通知書」發出日起計的兩個月內繳付補地價金額，你的這次申請將會被自動取消。你之前繳付的行政費亦不會退還。如果你之後仍然希望補地價，就需要重新遞交申請、再次繳付行政費，並且接受新一輪的物業估價，整個流程需要從頭來過。
問題五：補地價估價會否包括單位的裝修或僭建物？
估價師在評估單位市值時，會考慮單位的基本狀況，例如單位的維修保養程度。不過，評估的核心是單位本身在公開市場的價值，並不會因為你做了豪華裝修而將裝修費用直接加進估價之中。所以，一個實用的建議是在完成補地價前，避免進行大規模的裝修工程。至於僭建物，估價師會在報告中註明，這或會對估價產生影響，甚至可能引伸出法律問題。
問題六：未補地價的單位可以轉名給家人嗎？
在特定和合理的情況下，未補地價的單位是可以申請轉名給近親的，但這並非自由的買賣轉讓。常見的理由包括因家庭成員離世而繼承業權、或因離婚而需要分配資產等。整個過程需要向房屋委員會提出申請並獲得批准。很重要的一點是，即使成功轉名，單位的轉讓限制並不會因此解除，新的業主仍然會受到同樣的補地價條款約束。
問題七：整個補地價申請流程一般需時多久？
由你遞交申請表和所需文件開始計算，到房屋署委派測量師上門視察，再到你正式收到「評估補價通知書」，整個過程一般需要大約一個多月的時間。收到通知書後，你有兩個月的時間去繳付款項。所以，從申請到完成繳費，整個流程預計需時約三個月左右。
問題八：如果對補價金額不滿，除了上訴還有其他選擇嗎？
如果你認為評估出來的補地價金額不合理，法定的正式途徑，是在收到通知書的28天內，以書面形式向房屋委員會提出反對。如果反對不獲接納，下一步就是向土地審裁處提出上訴。除了這個正式渠道外，並沒有其他協商或議價的空間。另一個實際上的選擇，就是放棄這次申請，等待未來市況可能出現變化時，再重新申請一次。
問題九：違規出租或出售未補地價單位，有何法律後果？
這是一個非常嚴重的法律問題。根據《房屋條例》，任何未補地價的資助房屋業主，如果違規將單位出租或出售，即屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判罰款50萬港元及監禁一年。任何相關的租約或買賣協議在法律上亦會被視為無效。因此，業主必須嚴格遵守規定，切勿以身試法。