香港樓價持續高企，對於不少市民而言，「上車」置業是個遙不可及的夢想。而樓價較私樓有顯著折讓的「未補地價居屋」，便成為了極受歡迎的置業階梯。然而，購買未補地價居屋的過程牽涉複雜的政府規例，由申請資格（綠表、白居二）、買賣流程、按揭審批，以至日後的轉售限制，每一步都有其獨特的「遊戲規則」，稍一不慎隨時觸礁。為此，本文將為您全面拆解購買未補地價居屋的所有關鍵環節，整合出一份終極「全攻略」。無論您是想了解申請資格、尋找清晰的7大買賣步驟、計算按揭及開支，還是釐清不同年份居屋的轉售限制，下文將提供一站式詳盡解說，助您掃除所有疑慮，穩妥地踏上置業之路。
買未補地價居屋前必讀：概念、優點與風險
計劃買未補地價居屋，是不少香港人實現置業夢想的熱門途徑。因為它的樓價相對親民，所以吸引了很多人的目光。在正式行動前，花一點時間了解清楚它的基本概念、潛在的好處與風險，對整個買賣未補地價居屋的過程都有很大幫助。
甚麼是「未補地價居屋」？為何樓價更親民？
當你看到「未補地價居屋」時，最直接的印象就是樓價比市價低一截。這個價格優勢並非憑空而來，而是源於政府資助房屋政策的核心設計。
核心概念：政府豁免的地價折扣
居屋的全名是「居者有其屋計劃」，是政府協助市民置業的資助房屋。它的樓價之所以比私樓便宜，是因為政府在首次出售單位時，豁免了一筆可觀的「地價」，這個差額就成為了業主的樓價折扣。所以，「未補地價」的狀態，就是指業主仍未向政府補回這筆地價折扣。購買未補地價居屋，等於是用一個折扣價錢，購入一個有業權限制的單位。
兩大市場：居屋第二市場 (居二市場) vs. 公開自由市場
了解未補地價居屋，必須要懂得分辨香港的兩個房屋市場：
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居屋第二市場 (簡稱居二市場)：這是專為未補地價居屋而設的轉售市場。在這個市場進行的交易，買賣雙方都必須符合特定資格。賣方是持有未補地價單位的業主。而買方則必須是持有「綠表」或「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）資格的人士。這是一個受限制的內部市場。
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公開自由市場：如果居屋業主向政府繳付了地價差額（即「補地價」），單位的轉讓限制就會解除。這個單位就可以在公開自由市場上自由買賣或出租，買家沒有任何身份限制，和一般私樓買賣沒有分別。
「補地價」計算方式入門（附參考公式）
補地價的金額，並非當年買入時的折扣實數，而是根據物業現時的市值去計算。這點十分重要。它的計算公式如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時十足市值 – 購入時樓價) ÷ 購入時十足市值
簡單來說，公式中（購入時十足市值 – 購入時樓價) ÷ 購入時十足市值，這部分就是你當年買入單位時的「折扣率」。用補價當時的最新市值，乘以這個固定的折扣率，就是你需要補回給政府的金額。
購買未補地價居屋的兩大優點
選擇購買未補地價居屋，主要有兩個非常吸引的財務優勢。
優點一：入場門檻較低，上車相對容易
最明顯的優點就是樓價。因為單位未扣除地價折扣，所以售價遠低於已補地價的居屋及同區私樓。這直接降低了置業的首期開支和總貸款額，對於預算有限，特別是首次置業的人士來說，上車的門檻確實低很多，讓置業計劃變得更可行。
優點二：享高成數按揭及政府擔保
由於居屋是由政府擔保的資助房屋，銀行在審批按揭時會比較寬鬆。合資格的綠表買家最高可承造九成半按揭。而白居二買家最高也可承造九成按揭。而且，在政府擔保期內，買家通常可以豁免壓力測試。這兩點都大大減輕了買家的財務壓力。
必須正視的兩大風險
在享受價格優勢的同時，購買未補地價居屋也伴隨著一些限制，計劃前必須清楚了解。
風險一：轉售限制嚴格，物業流動性較低
當你日後打算賣未補地價居屋時，會受到政府制定的轉售限制。例如，近年新推出的居屋設有較長的禁售期，首數年內可能只可以原價轉售。即使過了禁售期，你仍然只能在居二市場放售。如果你希望在公開市場出售以獲取更高回報，就需要等待更長的時間（例如十年或十五年）才能補地價。這意味著物業的資金流動性相對較低，不適合短期投資或需要靈活套現的人士。
風險二：買家資格受限，潛在客源較窄
這個風險與物業流動性息息相關。因為未補地價居屋只能售予綠表和白居二的資格持有人，所以潛在買家的數目遠比公開市場少。當市場氣氛轉淡時，尋找合適買家的時間可能會更長，議價空間也可能受影響。清楚了解買未補地價居屋資格的限制，是你決定入市前的重要一步。
申請資格全攻略：誰能購買未補地價居屋？
要成功買未補地價居屋，第一步就是徹底了解買賣雙方的資格要求。這並非一個自由開放的市場，而是由房屋委員會（房委會）設立了一套清晰嚴謹的規則，確保資助房屋資源能妥善分配。不論你是想入市的買家，還是計劃出售單位的業主，清楚自己的身份是否符合規定，是整個買賣流程的基礎。
買方資格：綠表、白表（白居二）大不同
在居屋第二市場（居二市場）中，購買未補地價居屋的買家並非任何香港市民，而是限定於兩類特定資格的人士。了解自己屬於哪一類，才能規劃後續的申請與置業步驟。
綠表資格人士（公屋住戶及相關人士）
簡單來說，綠表資格人士主要是指現正享用公共房屋資源的家庭或人士。他們可以透過交還現有的公屋單位，換取購買資助房屋的資格。這類人士主要包括：
* 房委會或房屋協會轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如受市區重建或清拆計劃影響的家庭。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
白表資格人士（符合入息資產限額的非公屋住戶）
另一類合資格買家，是透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）取得資格的人士。他們並非公屋住戶，但入息和資產水平符合房委會每年公布的限額。由於他們不具備公屋資源可以交還，所以需要透過申請及抽籤，獲取一個珍貴的配額，才能進入居二市場物色心儀單位。對於有置業需求但未能負擔私樓的家庭，了解清楚買未補地價居屋資格，是實現上車夢的一個重要途徑。
白居二申請、抽籤及資產審查流程簡介
白表人士要取得購買資格，一般需要經過以下幾個階段：
1. 留意申請期：房委會每年會公布「白居二」的申請詳情及時間表。
2. 遞交申請：在指定期限內遞交申請表及繳付相關費用。
3. 攪珠抽籤：房委會以電腦抽籤形式，決定申請者的優先次序。
4. 資產審查：中籤並獲邀的申請者，須提交入息及資產證明文件，以作詳細審查。
5. 領取證明：成功通過審查後，申請者會收到批准信，之後便可申領有效期為12個月的「購買資格證明書」（准買證），正式開始搵樓之旅。
賣方資格：持有單位須符合的條件
對於業主而言，要成功賣未補地價居屋，同樣需要符合房委會訂立的條件。並非所有居屋單位都能隨時在居二市場放售。
必須符合單位的轉讓限制年期
所有居屋單位都設有「轉讓限制年期」（俗稱「禁售期」）。業主必須持有單位超過指定的年期後，才可以在居二市場出售。這個年期根據單位首次發售的年份而有所不同，近年推出的新居屋限制愈趨嚴格，業主在計劃出售前，必須查閱自己單位的首次買賣合約，確認是否已符合轉售的年期要求。
成功申請「可供出售證明書」（准賣證）
符合轉讓年期限制後，業主下一步就需要向房委會遞交申請，領取一份名為「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）的關鍵文件。這份證明書是房委會確認該單位可以合法地在居二市場轉售的官方憑證。證明書有效期同樣為12個月，業主必須在這段時間內與合資格的買家簽訂臨時買賣合約。
注意！觸及可永久喪失資格的「紅線」
在整個買賣未補地價居屋的過程中，有一些極其嚴格的規定，一旦觸及，後果可能非常嚴重，甚至會永久喪失再次申請任何資助房屋的資格。
曾享受資助置業計劃的業主及其配偶
資助房屋的原則是「一生人一次」的福利。任何曾經以業主或借款人身份，享用過任何資助自置居所計劃的人士及其配偶，例如曾購買過一手居屋、綠置居或租者置其屋計劃單位等，即使後來已將單位出售，原則上都不能再次申請購買任何資助房屋。
十年內除名的「關鍵成員」限制
這是一項為了防止濫用制度而設的規定。如果家庭當初為了符合申請資格（例如滿足最少兩人家庭的要求）而加入某位家庭成員（即「關鍵成員」），而該成員在單位轉讓契據簽署日期的十年內從戶籍中除名，這位被除名的成員將會失去自行申請購買資助房屋的資格。此舉旨在確保家庭成員不會透過短時間內分拆戶籍，以獲取額外資助福利。
買賣實戰流程：由搵樓到成交7大關鍵步驟
想成功買未補地價居屋，整個流程與買賣私樓有著明顯分別。當中涉及不少向房屋委員會（房委會）申請文件的獨有程序。只要清晰了解以下由搵樓到收樓的7個關鍵步驟，整個買賣過程自然會更加順暢。
步驟一：取得入場券 (申請資格證明文件)
要進行買賣未補地價居屋，買賣雙方都需要先向房委會申請一份資格證明文件，這就好像是交易的入場券，是整個流程的起點。
買方：申請「購買資格證明書」(准買證)
合資格的買家，不論是綠表人士還是「白居二」中籤者，都需要先向房委會申領「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。這份文件有效期為12個月，買家必須在這段時間內物色單位，並簽署臨時買賣合約，否則資格便會失效。
賣方：申請「可供出售證明書」(准賣證)
另一方面，業主若想賣未補地價居屋，也必須向房委會申請「可供出售證明書」，即是「准賣證」。這份文件確認其單位符合在居屋第二市場出售的資格，有效期同樣是12個月。
步驟二：物色心儀單位及委託地產代理
當買賣雙方都手持有效的資格證明，便可以正式開始搵樓與放盤的程序。這個階段與私樓市場相似，大家可以透過地產代理或網上平台尋找合適的單位。由於居屋買賣程序較為繁複，委託熟悉居二市場的地產代理，可以協助處理後續文件，令交易過程更有效率。
步驟三：簽訂臨時買賣合約及支付「細訂」
當買家找到心儀單位，並與業主就樓價達成共識後，雙方便可以簽訂「臨時買賣合約」。簽署臨時合約時，買方需要支付樓價約3%至5%的金額作為「臨時訂金」，也就是俗稱的「細訂」。建議在這個階段便聘請律師，以便處理後續複雜的法律及行政程序。
步驟四：申請按揭及【居二獨有】的提名信
這是整個流程中最關鍵，也是居二市場獨有的一步。
買家向銀行申請按揭
買家可以憑已簽署的臨時買賣合約，正式向銀行申請按揭貸款。由於未補地價居屋有政府作為擔保人，銀行一般會提供較高的按揭成數，這是購買未補地價居屋的一大優勢。
律師代為向房委會申請「提名信」
與此同時，買方的代表律師會將買家的「准買證」正本、賣家的「准賣證」正本以及臨時買賣合約副本等文件，一併遞交予房委會，以申請「提名信」。這份文件代表房委會正式同意該項交易，並提名買方為單位的合法接手人。整個申請需時，所以後續的合約簽署時間需要預留彈性。
步驟五：簽訂正式買賣合約及支付「大訂」
成功取得房委會發出的「提名信」後，代表交易已獲官方批准。接著，買賣雙方就可以簽訂「正式買賣合約」。簽署時，買家需要支付「加付訂金」（俗稱「大訂」），連同早前的細訂，總額通常為樓價的10%。一般來說，簽署正式合約的時間，會在簽署臨時合約後約14天。
步驟六：驗收單位 (驗樓)
在正式成交及收樓之前，買家有權對單位進行最後驗收，即是「驗樓」。買家可以親身或委託專業驗樓師傅檢查單位的狀況，例如牆身、地板、窗戶、水電等，確保單位的狀況與合約訂明的相符。
步驟七：簽訂轉讓契據及收樓 (成交)
來到最後一步，在律師樓的安排下，買賣雙方會在指定成交日簽署「轉讓契據」，正式轉移物業業權。同日，買家的按揭銀行會將貸款餘額支付給賣方，買家亦需繳付印花稅及律師費等餘下費用。完成所有手續後，賣方便會將單位鎖匙交予買家，整個交易便大功告成。
財務規劃藍圖：買未補地價居屋開支及按揭全拆解
決定要買未補地價居屋，除了樓價本身，周詳的財務規劃是整個置業藍圖的基石。清楚了解每一項潛在開支，才能準確預算，讓上車之路更順暢。以下我們將所有費用分門別類，再深入探討按揭的獨特之處，為你逐一拆解。
置業前期一次性開支清單
這些是在簽署買賣合約到正式收樓期間，需要準備的主要大額款項。
首期 (視乎按揭成數)
首期是置業開支中最大的一筆。受惠於政府擔保，未補地價居屋的按揭成數相當吸引。綠表買家最高可承造九成半按揭，意味著首期只需樓價的5%；而白居二買家最高可借九成，首期即樓價的10%。相比起私樓動輒需要三至四成首期，購買未補地價居屋的入場門檻確實低得多。
印花稅 (從價印花稅 AVD)
印花稅是向稅務局繳付的物業交易稅項，任何物業買賣都不能豁免。現時主要根據「第2標準稅率」計算，稅率按樓價以階梯式遞增。你可以預先到稅務局網站，使用其印花稅計算機，輸入預算樓價，就能得出準確的應繳金額。
律師費及雜項支出
整個買賣未補地價居屋的流程，都需要由律師協助處理法律文件、查核業權、申請提名信及處理樓契轉讓等事宜。律師費會因應律師樓的規模和服務範圍而有所不同，一般而言，連同查冊費、註冊費等雜項支出，預算約數千至一萬多元不等。
地產代理佣金
若經由地產代理協助搵樓及促成交易，買賣雙方通常需要各自支付樓價的1%作為佣金。這筆費用會在交易完成當日，連同樓價餘款一併支付。
整個流程中的各項行政費用
在買賣未補地價居屋的過程中，有幾項必須向房屋委員會（房委會）繳付的行政費用，這些是私樓交易所沒有的。
「購買資格證明書」申請費
作為買家，不論是綠表或白表資格人士，都必須先向房委會申請「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），以證明你擁有購買未補地價居屋資格。目前的申請費用為港幣$870元。
「可供出售證明書」申請費
賣方同樣需要向房委會證明其單位可以合法在居二市場出售，因此需要申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。這筆費用由賣方負責，目前為港幣$900元。
「提名信」申請費
當買賣雙方簽訂臨時買賣合約後，買方律師便需要代為向房委會申請「提名信」，這是確認買方為單位合法承接人的關鍵文件。申請提名信的費用現時為港幣$1,040元。
未補地價居屋按揭深入解析
未補地價居屋的按揭申請，因有政府作擔保人，在審批準則和條款上都與私樓有很大分別，了解當中細節有助你順利獲得貸款。
政府擔保期如何影響按揭年期及成數？
這是未補地價居屋按揭最核心的概念。房委會由單位首次出售日起計，為單位提供30年的按揭還款保證。只要單位仍在擔保期內，銀行便毋須擔心壞帳風險，因此非常樂意批出高成數按揭（綠表95%、白表90%）及長還款期（最長25年）。相反，如果單位樓齡較高，例如已落成28年，剩餘的擔保期只有2年，銀行便會將其視為一般私樓處理，按揭成數會大幅下調，還款期亦會縮短，甚至可能無法批出按揭。因此，物色單位時，樓齡是一個必須考慮的關鍵因素。
按揭壓力測試要求與私樓有何不同？
這絕對是居屋按揭的一大優勢。由於有政府的還款擔保，銀行承擔的風險極低。因此，絕大部分銀行都會豁免未補地價居屋按揭申請人的「壓力測試」要求。申請人只需符合「供款與入息比率」不超過每月入息50%的基本要求即可。這個較寬鬆的審批標準，讓不少原本難以通過私樓壓力測試的上車客，能夠成功獲批按揭。
如何選擇最適合的銀行按揭計劃？
雖然審批準則較寬鬆，但不同銀行提供的按揭計劃，在利率（P按為主）、現金回贈等方面依然存在差異。建議在申請前，同時向數間大型銀行查詢，比較它們就你的心儀單位能提供的具體條款。你亦可以尋求專業按揭轉介公司的協助，他們能為你一次過比較市場上各個計劃的優劣，助你尋找最有利的方案。
轉售限制解碼：一文看懂不同年份居屋的「禁售期」
考慮買未補地價居屋時，最關鍵的一環就是弄清楚單位的「轉售限制」，也就是俗稱的「禁售期」。這個期限並非一成不變，而是根據單位首次發售的年份而有很大分別。這直接影響業主何時可以進行買賣未補地價居屋的交易，所以了解清楚這些規則，對買家和賣家都至關重要。我們將不同年份的限制清晰劃分，讓你一看便懂。
2022年及之後首次發售的單位 (最嚴格限制)
房委會為了進一步打擊短期炒賣，確保資助房屋資源真正落入自住用家手中，在2022年起收緊了轉售限制，這批單位的規限是目前最嚴格的。
居二市場轉售限制：購入後首5年
業主由首次將單位售予業主的轉讓契據日期起計，首5年內，不能在居屋第二市場（居二市場）出售單位。換句話說，業主必須持有單位滿5年，才可以將單位放售給持有「購買資格證明書」的綠表及白表人士。
公開市場轉售限制：購入滿15年才可補地價
若想將單位在公開自由市場出售，限制就更長。業主必須持有單位長達15年，才可以向房委會申請補地價，完成補地價手續後，才能像一般私樓一樣，自由賣給任何買家。
2019年至2021年首次發售的單位
這段時期發售的居屋，轉售限制比最新的政策稍為寬鬆，但相較早期居屋仍然比較嚴格。
居二市場轉售限制：購入後首2年
業主在購入單位後的首2年內，不能在居二市場放售。滿2年後，便可以在居二市場上，自行議定價格賣給合資格的綠表及白表買家。
公開市場轉售限制：購入滿10年才可補地價
至於公開市場，業主需要持有單位滿10年，才可以向房委會申請補回地價。完成補價後，單位就能在自由市場上出售。
2018年及之前首次發售的單位 (最寬鬆限制)
如果你正在物色樓齡較大的未補地價居屋，會發現它們的轉售限制是最寬鬆的，為市場提供了較大的流動性。
居二市場轉售限制：購入滿2年
與2019至2021年的單位一樣，業主只需持有單位滿2年，就可以在居二市場轉售。
公開市場轉售限制：補地價後即可出售
最大的分別在於公開市場的限制。這批單位的業主，只要向房委會繳付補價，便可以即時在公開市場出售單位，並沒有持有年期的下限要求。這個彈性是舊政策與新政策最顯著的不同之處。
未補地價居屋常見問題 (FAQ)
「准買證」12個月有效期將至，可以續期嗎？
「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）設有12個月的有效期，而且是不能續期的。買家必須在證明書發出日起計的12個月內，與業主簽訂臨時買賣合約。如果准買證不幸逾期，買家的購買資格便會自動失效。屆時，白居二申請者需要等待下一輪計劃推出時重新申請抽籤，而綠表申請者則需要重新向房屋署遞交申請，整個過程需要從頭開始。所以，持有准買證的買家，需要密切留意有效期，把握時間物色心儀單位。
簽署臨約後想「撻訂」，買賣雙方有何後果？
簽署臨時買賣合約是進行買賣未補地價居屋的一個重要法律步驟，這是一份具有約束力的合約。任何一方違約，都需要承擔相應的法律後果。
如果買方決定「撻訂」，即放棄交易，他除了會被賣方沒收已支付的「細訂」及「大訂」外，還可能需要根據合約條款，支付雙方的地產代理佣金。而且，若賣方日後以較低的價格將單位售出，原買家還有機會被追討差價及相關損失。
如果賣方決定取消交易，他除了要退還所有訂金給買方，通常還需要根據合約條款作出等額的賠償，即俗稱的「賠雙倍訂」。同時，賣方亦需負責支付雙方的地產代理佣金。買方亦有權向法院提出訴訟，要求強制執行合約，完成交易。
由申請資格到收樓，整個交易時間大概需要多久？
整個購買未補地價居屋的流程所需時間，會因申請類別及實際交易情況而異。首先，在獲取資格方面，「白居二」申請者由遞交申請、等待抽籤、資產審查到最終獲發「批准信」及「准買證」，整個過程一般需時超過半年。綠表申請者直接申請「准買證」，時間會相對較短。
當買家取得「准買證」後，便有12個月時間去尋找單位。一旦與業主簽訂臨時買賣合約，交易流程便正式啟動。由申請按揭、律師處理文件、向房委會申請「提名信」，到簽署正式合約及最終成交，這個階段一般需要2至3個月。總結而言，對於「白居二」買家來說，由最初申請到成功收樓，整個過程橫跨一年以上是相當普遍的。
單位有僭建或違規改動，會影響按揭申請嗎？
單位存在僭建物或違規改動，絕對會對按揭申請構成影響。銀行在審批按揭時，會委派測量師為單位進行估價及視察。如果測量師發現單位有明顯的僭建物，例如非法圍封的露台、改動主力牆或廚房間隔等，銀行會基於風險評估，採取較審慎的態度。
視乎違規情況的嚴重性，銀行可能因而調低估價、降低按揭成數，甚至直接拒絕批核按揭申請。此外，買家亦要留意，一旦購入了存在違規改動的單位，便需要承擔日後被政府勒令還原的風險及費用。因此，在視察單位時，買家應特別留意單位的間隔及結構有否異常。
成交後想為家人「加名」或「轉名」，手續如何？
未補地價居屋的業權轉讓受到《房屋條例》嚴格規管，手續絕不簡單。業主在成交後想為物業「加名」或「轉名」，並不像私人樓宇般可以隨意到律師樓辦理。
一般來說，房委會只會在非常特殊的家庭狀況下，才會考慮批准業權轉讓申請。例如，因戶主去世、離婚或家庭成員結婚遷出等原因，才可能獲批將業權轉讓給名列同一戶籍的其他家庭成員。至於「加名」，通常只會考慮讓業主加入其合法配偶的名字。所有申請都需要向房屋署署長提交詳盡的理由及證明文件，並逐一個案審批，而且需要繳付相關的行政費用。在成功補地價之前，業權的任何變動都受到極大限制。