正在計劃「上車」置業，卻擔心學生貸款（Student Loan）會成為申請按揭的絆腳石？不少人誤以為學生貸款不被計入環聯（TU）信貸報告，便不會影響按揭審批。事實上，這筆看似無形的「隱形債務」正是銀行審批時的關鍵，一旦處理不當或未有申報，隨時導致壓力測試「爆標」，令置業夢想告吹。本文將為你徹底拆解學生貸款的影響，從銀行如何識破未申報債務，到精準計算供款與入息比率（DSR）及壓力測試，並附上真實計算實例，更會提供三大實用過關策略，助你妥善規劃，順利獲批按揭。
學生貸款按揭的「隱形債務」真相：為何環聯(TU)報告無記錄，銀行卻瞭如指掌？
許多準備置業的朋友在處理學生貸款按揭申請時，都會遇到一個核心疑問。既然政府的學生貸款還款紀錄，並不會像信用卡或私人貸款一樣顯示在環聯（TU）的信貸報告上，銀行又是如何得知的呢？這筆看似「隱形」的債務，其實在銀行專業的審批流程中無所遁形。讓我們一步步拆解這個迷思，了解銀行審核的邏輯。
拆解核心矛盾：學生貸款不入TU信貸報告的專業解析
首先，我們需要理解學生貸款的性質。由學生資助處（學資處）批出的貸款，屬於政府資助計劃，其目的在於輔助而非牟利。這與商業銀行或財務機構提供的信貸產品有本質上的分別。因此，學資處並不會將借款人的資料提交給環聯這類商業信貸資料庫。
這就造成了一個資訊上的落差。當銀行查閱你的信貸報告時，報告上只會列出你的信用卡結欠、私人分期貸款等商業信貸紀錄，而學生貸款一欄卻是空白的。不少申請人可能因此誤以為，銀行無法得知這筆債務的存在，但這只是事實的一半。
銀行偵察術：如何透過銀行月結單發現未申報的學生貸款
儘管信貸報告沒有記錄，銀行審批按揭時，還有另一項關鍵文件——申請人過去三至六個月的銀行月結單，特別是主要出糧戶口的紀錄。這份文件提供了申請人真實收入與支出的完整畫面。
銀行的按揭審批部門人員經驗豐富，他們會仔細審查月結單上的每一筆交易。如果他們發現一筆金額固定、每月在差不多時間轉出的款項，例如一筆標示為自動轉賬的學生貸款還款，這便會引起他們的注意。即使沒有清晰標註，一筆有規律的恆常支出，也足以讓銀行提出查詢。屆時，銀行會正式要求你解釋該筆款項的性質，並提供相關證明文件，未申報的學生貸款自然就會浮現。
法律與誠信責任：主動申報所有債務的重要性
最重要的，是在於法律與誠信責任。在填寫按揭申請表時，表格上會明確要求申請人申報所有個人債務，這是一份具有法律效力的聲明。學生貸款按揭申請也不例外，你必須如實填報所有負債狀況。
刻意隱瞞學生貸款，一經銀行發現，會被視為提供不實資料或作出虛假聲明。輕則，銀行會立即拒絕你的按揭申請，並可能將你列入內部觀察名單，影響日後所有信貸申請。嚴重的情況下，銀行甚至有權撤銷已批出的貸款，這可能導致你因無法完成物業交易而蒙受巨大損失。因此，最明智的做法，是在申請初期就主動向銀行申報所有債務，包括學生貸款，這不但能展現你的誠信，更能讓銀行準確計算你的還款能力，確保整個審批過程順暢穩妥。
供款與入息比率 (DSR) 精準計算：學生貸款按揭審批的核心準則
當銀行知悉您有學生貸款按揭的相關債務後，審批流程便會進入最關鍵的量化評估階段。銀行並非主觀判斷，而是依賴一套統一而嚴謹的標準來衡量您的還款能力，這套標準的核心就是「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio，簡稱DSR）。無論您向哪一間銀行申請，這都是一條無法繞過的準則。
什麼是供款與入息比率 (DSR)？
供款與入息比率（DSR）是一個百分比，用來計算您每月總債務支出佔總收入的份量。簡單來說，它反映了您的收入有多少比例需要用於還債。計算公式相當直接：
每月總債務供款 ÷ 每月總入息 = DSR
這裡的「每月總債務供款」是整個計算的關鍵。它不單指您未來新申請的按揭供款，而是您所有債務的總和。這包括了「擬申請的按揭每月供款」、「學生貸款每月還款額」，以及任何其他私人貸款或信用卡分期供款。根據香港金融管理局的指引，首次置業人士的DSR上限一般設定為50%。換言之，您每月的總還款額，不能超過您月入的一半。
壓力測試的更高要求
僅僅符合50%的DSR要求並不足夠，銀行還需要為您進行壓力測試。這一步是為了評估在未來利率上升的環境下，您是否依然有能力應付貸款。壓力測試的計算方式，是在您申請的按揭利率基礎上，額外增加2厘（即2%）來重新計算一個「加壓後」的每月按揭供款。
接著，銀行會用這個「加壓後」的更高供款額，再加上您固定的學生貸款還款和其他債務，再次計算DSR。在這個更嚴格的情境下，您的DSR必須低於60%。許多申請人的學生貸款按揭申請正是在這一關遇到阻礙。因為即使每月學生貸款還款額不大，它也會佔用壓力測試下的緩衝空間，讓DSR更容易超出60%的上限。
善用網上工具：預先評估您的按揭負擔能力
在正式向銀行提交申請前，主動了解自己的財務狀況是十分重要的一步。您可以善用各大銀行或地產資訊網站提供的網上按揭計算機，進行初步評估。操作時，除了輸入您的月入、期望貸款額等基本資料外，請務必找到「其他每月供款」或類似的欄目，並準確填寫您的學生貸款還款金額。
透過這些工具，您可以即時看到預估的DSR及壓力測試結果。這有助您在申請前就掌握自己的借貸能力，了解學生貸款對整體按揭申請的實際影響。假如計算結果超出標準，您便可以提早規劃應對策略，避免在簽署臨時買賣合約後才發現問題。
真實案例拆解：一筆學生貸款如何影響百萬按揭申請
理論聽起來總是有點抽象，讓我們透過一個真實個案，看看處理學生貸款按揭時，實際情況是怎樣的。一個看似微不足道的決定，可能直接影響整個置業大計。
案例背景設定
主角是陳先生，一位月入46,000元的年輕專業人士。他看中一個價值約625萬的單位，計劃申請八成按揭，即貸款500萬元，分30年償還。陳先生的財務狀況良好，沒有其他私人貸款或信用卡欠款，只有一筆攻讀碩士時申請的學生貸款，每月還款額為800元。他認為這筆小數目不會對按揭申請構成任何障礙。
逐步計算：展示學生貸款的實際影響
銀行審批按揭，主要看兩個關卡：供款與入息比率（DSR）和壓力測試。我們一步一步來計算。假設當時的按揭利率為3.375%。
第一關：供款與入息比率 (DSR) 計算
- 每月按揭供款：$22,105
- 每月學生貸款還款：$800
- 每月總供款：$22,105 + $800 = $22,905
- DSR 計算：$22,905 / $46,000 = 49.79%
結果：合格。這個比率低於金管局50%的上限，陳先生順利通過了第一關，似乎一切順利。
第二關：壓力測試計算
壓力測試要求在現有利率上增加2%（即5.375%）後，供款佔入息比率不能超過60%。
- 壓力測試下的每月按揭供款：$27,999
- 每月學生貸款還款：$800
- 壓力測試下的每月總供款：$27,999 + $800 = $28,799
- 壓力測試 DSR 計算：$28,799 / $46,000 = 62.61%
結果：不合格。計算出來的比率超過了60%的上限。問題就出在這裡，那筆每月800元的學生貸款還款，成為了壓垮駱駝的最後一根稻草，導致整個按揭申請在最後關頭觸礁。
案例結論：數字不會說謊
你看，數字是最誠實的。即使每月只是幾百元的學生貸款，在精密的壓力測試計算中，其影響力會被放大。它直接佔用了你寶貴的還款能力空間，令原本處於合格邊緣的申請，最終變為不合格。這個案例清楚地顯示，處理學生貸款按揭申請時，絕不能輕視任何一筆固定債務，因為銀行計算機的答案只有「是」或「否」，沒有灰色地帶。
學生貸款按揭「爆標」自救手冊：三大過關策略
當計算後發現，學生貸款按揭申請的供款與入息比率不幸超出上限，這確實是一個需要正視的狀況。不過，這並非死局，申請人可以主動出擊，透過調整財務策略來扭轉局面。以下三大過關策略，便是為應對這種情況而設的實戰手冊，助您重新掌握主導權。
策略一：增加收入或引入擔保人
這是最直接改善供款能力的方法。由於供款與入息比率是一個簡單的除法，增加分母（入息）自然能降低最終比率。您可以考慮將年終花紅、雙糧等穩定收入計算在內，或者如果剛轉到更高薪的職位，在累積數個月的糧單紀錄後再提出申請，銀行會視之為更穩定的收入證明。
另一個非常普遍而且有效的做法，是引入一名財務狀況穩健的擔保人。擔保人的角色是與您共同承擔還款責任，銀行會將其部分或全部收入納入計算，大幅提升總入息水平，從而輕鬆降低供款佔比。一般而言，關係密切的親人，例如父母或配偶，都是常見的擔保人人選。
策略二：調整貸款方案
如果增加收入暫時不可行，調整貸款方案本身也是一個靈活的選項。最簡單的方法是降低貸款額，這意味著您需要準備更充裕的首期資金。貸款額減少，每月的按揭供款自然會下降，直接減輕供款與入息比率的壓力。
此外，延長按揭還款年期也是可行之策。例如將還款期由25年延長至30年，雖然總利息支出會有所增加，但每月的還款額會明顯減少。這種「以時間換取空間」的方式，能有效幫助申請人在當下通過銀行的壓力測試，順利完成置業目標。
策略三：提前處理學生貸款
要徹底消除學生貸款對按揭的影響，最釜底抽薪的一招，就是動用儲備資金，在申請按揭前將學生貸款還款額全數清還。一旦還清，這筆每月固定的債務支出便會從供款與入息比率的計算中完全消失，等於瞬間釋放了數百至數千元的還款能力，對於處於「爆標」邊緣的申請人來說，效果立竿見影。完成學生貸款還款後，記得向學生資助處索取還款證明，以便向銀行證明您已再無此項負債。
策略模擬：利用計算機找出最佳解決方案
紙上談兵不如親身實踐。現在網絡上有許多免費的按揭計算機，您可以將它們當作您的策略模擬器。首先，輸入您現時的收入及心儀物業的樓價，再加入學生貸款的每月還款額，看看計算出的供款與入息比率結果。然後，嘗試模擬以上策略，例如將貸款額降低十萬元，或者在入息一欄加上預計擔保人的收入，觀察比率的變化。透過反覆測試不同的組合，您就能清晰地找出最適合自己財務狀況的最佳解決方案，為成功申請學生貸款按揭做好萬全準備。
學生貸款按揭申請實戰流程與文件清單
了解過學生貸款按揭的計算原理和應對策略後，實際的申請流程其實直接明瞭。只要事前準備充足，整個過程便可以順利推進。以下我們將會詳細拆解申請步驟和一份完整的文件清單，讓你像朋友一樣，一步步輕鬆掌握整個流程。
申請前必須準備的文件
俗話說「工欲善其事，必先利其器」，準備齊全的文件就是順利獲批的第一步。銀行需要透過這些文件來評估你的還款能力和財務狀況。以下是基本所需的文件，建議預先準備好。
基本文件 (所有申請人適用):
* 香港永久性居民身份證副本
* 臨時買賣合約副本
* 最近三個月的住址證明 (例如水電煤費單或銀行月結單)
最重要的文件：學生貸款證明
* 這是整個學生貸款按揭申請中最關鍵的一環。你需要主動聯絡學生資助處，申請一份正式的貸款證明文件。文件上必須清楚列明貸款總額、尚餘欠款、還款年期以及每月固定的學生貸款還款金額。這份文件是銀行用來準確計算你供款與入息比率 (DSR) 的核心依據。
收入證明文件 (按職業劃分):
固定受薪人士:
* 最近三個月的糧單
* 最近三個月用作出糧的銀行戶口月結單
* 最新的稅務局評稅通知書 (稅單)
* 公司的僱傭合約
非固定收入或自僱人士:
* 最近六個月的入息證明 (例如顯示佣金收入的銀行月結單)
* 最近一至兩年的稅務局評稅通知書
* (如適用) 公司的商業登記證、最近兩年的審計報告及利得稅報稅表
* (如適用) 最近六個月的公司銀行戶口紀錄
標準申請步驟
備妥所有文件後，你就可以正式啟動按揭申請程序。整個流程大概需要數星期至一個多月，主要步驟如下：
- 簽署臨時買賣合約：簽署臨約後，通常有14天時間去申請按揭。這一步是整個流程的起點。
- 遞交按揭申請：將準備好的所有文件，連同已填妥的按揭申請表，一併提交給銀行。建議至少向2至3間銀行同時申請，這樣不但可以比較不同銀行的利率和回贈，也可以作為後備方案，增加成功機會。
- 銀行進行審批：銀行收到申請後，會為物業進行估價，同時查閱你的信貸報告 (TU)，並根據你提交的文件（包括學生貸款還款資料）計算供款與入息比率及壓力測試。
- 獲取批核結果：如果審批順利通過，銀行會發出「貸款條件通知書」(Facility Letter)，當中會列明貸款額、利率、年期等所有重要條款。
- 選擇銀行及簽署文件：比較各銀行的條款後，選擇最適合你的一間，然後到該銀行簽署貸款相關文件。
- 經由律師樓辦理按揭契：你的代表律師會處理餘下的法律文件，包括簽署正式的按揭契。
- 銀行放款：在物業成交日當天，銀行會將貸款額直接支付給賣方的律師，完成交易。之後你便會收到銀行的還款時間表，準備開始你的供樓計劃。
關於學生貸款按揭的常見問題 (FAQ)
除了學生貸款，還有哪些「隱藏債務」需要申報？
在申請學生貸款按揭時，銀行審批的核心原則是全面評估你的總還款能力。因此，任何構成固定還款責任的債務，即使沒有在環聯(TU)信貸報告中顯示，都應該主動申報。除了學生貸款還款，常見的例子包括：
- 稅務貸款 (Tax Loan): 為繳交稅款而申請的短期貸款，雖然年期較短，但在還款期間仍是一項固定的每月開支。
- 保單融資 (Policy Financing): 利用人壽保單的現金價值作為抵押品進行的貸款，同樣需要定期還款。
- 私人分期貸款: 這包括向家人或朋友借貸後訂立的固定還款協議，或是其他私人財務機構提供的分期計劃。
主動申報這些債務，可以讓銀行準確計算你的供款與入息比率(DSR)，避免在審批後期才因發現額外債務而產生問題，確保整個按揭申請流程更順暢。
刻意隱瞞學生貸款責任會有什麼具體後果？
刻意隱瞞學生貸款或其他債務，是一個高風險的行為，而且後果可能相當嚴重。
首先，最直接的後果是按揭申請被即時拒絕。銀行一旦在審核銀行月結單或其他文件時發現未申報的固定還款紀錄，便會質疑申請人的誠信，並很可能因此否決整個申請。
其次，這會對你未來的信貸紀錄造成長遠的負面影響。銀行會將這次不誠實的申請記錄在案，你可能會被該銀行列入內部的高風險名單。這意味著將來再向該銀行申請任何信用卡、私人貸款或按揭，都會變得非常困難。
最嚴重的情況是，在按揭申請文件上作出虛假聲明，有機會觸犯法律。這種行為可能被視為意圖欺詐，一旦被追究，後果遠不止是申請失敗，還可能需要承擔法律責任。因此，誠實申報是保障自己和順利完成審批的最佳做法。
信用卡結欠(Card Balance)會如何影響我的按揭申請？
信用卡結欠對按揭申請的影響，關鍵在於你的還款習慣。銀行會透過查閱你過去數月的信用卡月結單，來評估你的理財模式，主要分為兩種情況：
-
每月全額還款 (Full Pay): 如果你習慣每月全數繳清信用卡結欠，銀行會視你為一個財務狀況良好、有紀律的借款人。在這種情況下，信用卡簽賬通常不會被計入你的固定債務，所以對供款與入息比率(DSR)的計算影響極微。
-
只付最低還款額 (Minimum Payment): 如果你習慣只支付最低還款額，讓餘額滾存，銀行便會將此視為一項長期債務。它們會用一個特定的百分比（通常是總結欠的3%至5%）來估算你的「每月還款額」，並將其計入DSR。例如，若你有10萬元的卡數結欠，銀行可能會將每月3,000至5,000元計為你的固定開支。這個數額會大幅佔用你的供款能力，直接影響最終可獲批的按揭貸款額度，甚至導致壓力測試不合格。
由此可見，在計劃申請按揭前的三至六個月，最好養成每月全額還款的習慣，以向銀行展示最理想的財務狀況。