想將手上的公屋或居屋單位，在公開市場自由出售、出租甚至轉讓？完成「補地價」是必經的關鍵一步。然而，面對複雜的計算方法、繁瑣的申請程序，以及如何把握最佳時機以節省開支，往往令業主感到困惑。本文為您提供2025年最詳盡的補地價懶人包，一文睇晒由計算補價金額、申請五大程序、捕捉慳錢時機的賣樓策略，到買家及按揭須知等所有關鍵資訊，助您清晰規劃，順利解除單位的轉讓限制。
公屋/居屋補地價入門：定義、原因及適用單位
談及補地價公屋，這其實是業主將資助房屋投放到公開市場前的一個重要步驟。許多人買公屋後，未來可能有換樓或出售的打算。當初您以折扣價購入單位，政府為此設下轉讓限制，而補地價就是解除這些限制的必經程序。這一部分會由淺入深，為您解釋補地價的基本定義、背後原因、適用單位，以及整個過程涉及的各項費用預算。
為何出售資助房屋前必須補地價？
補地價的核心概念，就是將單位的業權「解鎖」，使其能夠像一般私人樓宇一樣自由買賣。這個要求主要基於法律規定和公平原則。
解除轉讓限制的法律基礎 (《房屋條例》)
資助房屋的轉讓限制，其法律基礎源於香港法例第283章《房屋條例》。條例清楚列明，業主在指定年期內，不可以隨意在公開市場將單位出售、出租或以其他方式轉讓。繳付補價是移除這些法定限制的唯一合法途徑，這一步驟能讓物業的業權變得完整，從而吸引一般市場的買家。
補回買樓時的樓價折扣差額
資助房屋的售價遠低於當時的市場價格，當中的差額其實是政府運用公帑提供的資助，目的是協助合資格市民置業。當業主希望將單位轉為一般商品，在自由市場出售給任何人士時，就需要將當年所享有的樓價折扣差額，按現時的市價比例計算並補回給政府。這做法確保了公共資源的公平運用。
哪些資助房屋計劃需要在公開市場出售前補地價？
基本上，所有透過政府資助並以折扣價購入的出售房屋，都受到轉讓限制，需要在公開市場出售前完成補地價。主要包括以下幾類計劃：
居者有其屋計劃 (HOS) 及私人機構參建居屋計劃 (PSPS)
這是最常見的資助房屋類型。由早期到近年的「居屋」單位，一律需要在公開市場交易前補地價。
租者置其屋計劃 (TPS)
「租置計劃」讓現有公屋租戶以極優惠的折扣價購入自己居住的單位。這些單位同樣受到轉讓限制，出售前必須補地價。
綠表置居計劃 (GSH)
「綠置居」是近年專為綠表人士設立的計劃，折扣率通常比居屋更高。因此，其轉讓限制也更嚴格，同樣需要在公開市場出售前補回地價。
其他早期資助出售房屋計劃
除了上述主流計劃，一些較早期的計劃如「可租可買計劃」、「重建置業計劃」等，其單位同樣受轉讓限制規管。
不同時期的轉售限制 (禁售期) 有何分別？
政府為了遏抑炒賣，不同時期推售的資助房屋，其轉售限制（俗稱禁售期）有所不同，而且政策趨向愈來愈嚴格。
2018年及之前首次出售的單位
在購入單位的首五年內，業主只可以在「居屋第二市場」將單位轉售予合資格的綠表或白表人士，而無需補地價。由第六年起，業主便可以申請補地價，然後在公開市場自由出售單位。
2019年至2023年6月首次出售的單位
限制期大幅延長。在購入單位的首十年內，業主同樣只可以在「居屋第二市場」轉售單位。必須等到第十一年起，才可以申請補地價，並在自由市場出售。
最新政策下的轉讓限制
最新的資助房屋政策維持較長的禁售期。業主在計劃出售前，必須查閱自己單位的首次買賣協議，以確定適用的轉售限制年期。
補地價總費用預算：除了補價金額還有哪些開支？
進行補地價，除了最大筆的補價金額外，整個流程還涉及一些固定的行政及專業費用，業主需要預留足夠預算。
房屋署/房屋協會行政費
業主向房屋署或房屋協會遞交補地價申請時，需要繳付一筆不可退還的行政費，用作處理申請及安排估價等程序。
專業測量師估價費
雖然行政費已包括了官方委派測量師的基本估價，但如果業主對估價結果有異議並希望上訴，或在申請前想尋求獨立意見，便可能需要自行聘請測量師，這會產生額外費用。
律師樓文件處理費
當您完成繳付補價後，會收到一份「解除轉讓限制證明書」。您需要委託律師樓將這份重要文件送到土地註冊處進行登記，以正式更新物業的法律狀態。這過程會涉及一定的律師服務費用。
【補地價計法】如何計算補價金額？（附網上估算機）
想為你的補地價公屋或居屋計算所需金額，其實一點也不複雜。整個計算過程都圍繞著一條核心公式，只要理解當中幾個關鍵數字，你就能夠輕鬆掌握預算。現在就讓我們一步一步拆解這條公式。
補地價核心計算公式
公式詳解：補價 = 補價時市值 × (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
這條公式看起來有點長，不過我們可以把它簡化成：補價 = 補價時市值 × 當年的折扣率。這個「折扣率」就是你當初買樓時，政府給你的樓價折扣。
重點：補價金額與現時樓市市況直接掛鉤
公式中最關鍵的一點，就是補價金額會跟隨你申請補地價「當時」的樓市價值而變動。所以，樓市升，你要補的金額會變多；樓市跌，要補的金額就會減少。這和買家何時入市無關，完全取決於你決定補地價那一刻的市況。
關鍵變數(一)：如何評定「單位補價時市值」？
由房委會/房協委託的測量師進行評估
這個「補價時市值」並不是由你自己決定，也不是參考地產代理的估價。在你遞交申請後，房屋委員會或房屋協會將會委託獨立的專業測量師行，上門為你的單位進行實地評估，然後釐定一個官方的市場價值。
影響估價的主要因素 (樓層、景觀、單位狀況)
測量師評估時，會考慮多個因素。單位的樓層高低、窗外景觀是開揚還是望向樓景、單位的內部維修狀況，都會直接影響最終的估價。一個保養得宜、景觀開揚的高層單位，估價自然會比較高。
如何利用銀行初步網上估價作參考
在正式申請前，想對可能要補的金額有個概念，你可以先使用各大銀行的網上估價工具。輸入你的屋苑和單位資料，就能得到一個初步的參考價。雖然這不等於官方最終估價，但可以讓你心中有數，做好財務準備。
關鍵變數(二)：如何找出「購入時折扣率」？
查閱首次買賣協議 (樓契)
要找出當年買入單位時的確實折扣率，最準確的方法就是翻閱你的樓契，也就是首次買賣協議。文件上會清楚列明單位「當時的十足市值」和你的「實際購入價」，用這兩個數字就能計算出最準確的折扣率。
不同期數、屋苑的折扣率差異
需要留意，即使是同一個屋苑，不同期數推售的單位，其折扣率也可能完全不同。早年發售的單位折扣率可能較低，而近年新居屋的折扣率則普遍較高。所以，不能單純參考鄰居的補價經驗，一切要以自己樓契上的資料為準。
居屋與租置公屋的計算方法差異
居屋：普遍採用標準折扣率公式
大部分居屋的補地價計算，都會直接套用上述的標準公式。因為居屋單位在首次出售時已有一個非常清晰的市值和售價，計算方法比較統一。
租置公屋：估價或因單位狀況差異較大
對於「租者置其屋計劃」的公屋單位，計算邏輯雖然相同，但估價時的變數可能更大。因為租置公屋的樓齡普遍較高，而且單位在出售前的狀況可以非常參差，例如上手租戶的裝修和維護程度。這些因素都會在測量師評估「現時市值」時反映出來，令最終估價的差異可能較大。
3步網上即時估算教學
想立即為你的單位估算補地價金額？你可以利用網上的補地價計算機，只需簡單輸入三個數字，就能即時得出初步預算。
輸入 (1) 購入時樓價 (2) 購入時市值 (3) 現時估價
首先，根據你的樓契文件，輸入你「購入時的樓價」和「購入時的十足市值」。然後，輸入你從銀行網上估價工具等渠道得知的「單位現時估價」。
自動計算預估補價金額及總開支
輸入資料後，計算機就會自動為你計算出預估的補價金額。部分工具更會一併列出律師費、行政費等雜項開支，讓你對整個賣樓的總支出有更全面的了解，方便你為買公屋補地價的下一步做好計劃。
【補地價程序】申請步驟、文件及時間線全攻略
要順利完成補地價公屋的程序，清楚了解當中每個環節至關重要。整個補地價流程其實是一套標準化的程序，只要跟著步驟走，就能有條不紊地辦妥。這份全攻略會為你詳細拆解由遞交申請、等待估價，到最終繳款及領取證明書的每一個細節，讓準備為物業進行補地價的你，或是正在物色這類單位的買家，都能掌握全局。
步驟一：遞交「評估補價申請書」
一切由遞交正式申請開始。這是啟動整個官方程序的必要第一步，代表你正式向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）提出為單位評估補價的請求。
申請途徑：親身、郵寄或網上遞交
房委會提供多個申請途徑，相當靈活。你可以選擇傳統方式，親身或郵寄遞交申請表格。你也可以選擇更便捷的網上申請，只要透過「智方便+」帳戶或有效的個人數碼證書，便能在網上完成遞交。
所需文件：申請書、樓契副本
所需文件相當直接，主要包括填妥的「評估補價申請書」正本，以及一份完整的樓契副本。遞交前記得再三核對，確保資料無誤，避免因文件問題延誤進度。
繳付申請費用
遞交申請時，你需要一併繳付指定的行政費，用作支付整個評估補價程序的開支。這筆費用通常需要以劃線支票或銀行本票形式支付，抬頭人要寫明是「香港房屋委員會」。費用金額會不時調整，建議在申請前到房委會網站確認最新款額。
步驟二：測量師上門視察及估價
遞交申請並獲受理後，下一步就是關鍵的實地估價環節。這一步的結果會直接決定你需要補價的金額。
預約流程及準備事項
房屋署或其委託的測量師行會主動聯絡你，預約一個雙方方便的時間上門視察。準備功夫很簡單，只需確保單位狀況整潔便可，讓測量師可以順利視察。
單位狀況對估價的影響
這裡有一個很重要的貼士：單位狀況會直接影響估價。一個剛剛完成豪華裝修的單位，其市值評估自然會較高，這代表你需要繳付的補價金額亦會隨之增加。因此，一般的維修保養沒有問題，但大型的翻新工程最好留待完成補地價程序後才進行。
步驟三：接收「評估補價通知書」
測量師完成視察及估價報告後，你便會收到一份正式的書面通知，清楚列明結果。
通知書內容：列明單位估值及應繳補價
這份「評估補價通知書」是整個程序的核心文件之一。它會清楚列出房委會評定的單位現時市值，以及根據這個市值和你的單位購入時的折扣率計算出來的應繳補價金額。
28日內提出覆核估價的權利及程序
收到通知書後，你有28日的期限考慮是否接納這個估價。如果你認為估價與市場水平有明顯差距，你可以在限期內以書面形式提出覆核申請，並提供支持理據，例如銀行的估價報告作參考。
步驟四：繳付補價款項
假如你對估價沒有異議，便可以進入繳款程序，完成補地價最重要的一步。
兩個月繳款期限
根據規定，你必須在「評估補價通知書」發出日期的兩個月內，繳付全數補價款項。這筆款項需要以銀行本票或律師樓支票支付。
逾期繳款的後果
這個兩個月的期限非常嚴格。假如逾期仍未繳款，這次的補價評估便會自動失效。你需要重新遞交申請、再次繳付行政費，並等待下一次的估價，屆時的估價金額可能會因市況轉變而有所不同。
步驟五：領取及登記「解除轉讓限制證明書」
繳清款項後，整個程序就接近尾聲，你會收到一份證明單位已「自由」的法律文件。
證明書的法律效力
這份「解除轉讓限制證明書」是證明你的單位已經補妥地價、可以在公開市場自由轉讓的正式法律文件。這份文件對於日後買賣或承造按揭都極為重要。
經由律師到土地註冊處辦理登記
收到證明書後，最穩妥的做法是立即經由律師，將文件送交土地註冊處進行註冊（俗稱「登記契據」）。完成登記後，單位的業權狀況便會正式更新，任何有意的買家或銀行都能查閱到單位已再無轉讓限制。
補地價申請時間線：整個流程需時多久？
對於計劃買公屋補地價的業主來說，時間規劃十分重要。在正常情況下，整個流程的預計時間如下：
由申請到估價：約需2-3星期
房委會收到申請後，一般需要兩至三個星期處理文件及安排測量師進行預約及上門視察。
由估價到獲發通知書：約需2-3星期
測量師完成視察後，同樣需要約兩至三個星期整理報告及進行內部審批，然後才會正式向你發出評估補價通知書。
整個流程預計總時長：約1.5至2個月
總括而言，由你遞交申請表的一刻開始，到收到正式的補價通知書，整個過程預計需時約一個半月至兩個月。當然，這只是一個估算，實際時間或會因申請宗數多寡及個案的複雜程度而有所增減。
【買賣策略】捕捉補地價時機與財務技巧
想成功出售補地價公屋，除了要清楚計算方法和程序，掌握一些買賣策略和財務技巧同樣重要。了解何時是補地價的最佳時機，或者在資金不足時如何操作，可以助你節省成本，並且順利完成交易。
策略一：把握樓市調整期補地價，鎖定成本
為何樓價下跌是補地價的黃金時機？
補地價的計算公式是「單位補價時市值」乘以「購入時折扣率」。這個公式的關鍵在於，「折扣率」是固定的，而「市值」則是浮動的。所以，當樓市處於下行或調整期，單位的市場估值會隨之下降，你需要支付的補價金額自然也會減少。這就好像在商店減價時購物，你可以用更低的成本，換取單位的完整業權。這是一種具前瞻性的財務規劃，可以助你有效鎖定未來賣樓的主要開支。
預先補地價以增加賣樓時的議價能力
當你提早完成補地價程序，你的單位在法律地位上就與一般私樓無異。這樣做的好處十分明顯。首先，你的潛在買家範圍會立即擴大，不再局限於持有「購買資格證明書」的人士，任何市場上的買家都可以洽購。而且，交易流程會變得更簡單直接，買家無需等待你處理繁複的補地價申請，成交期可以縮短。這份乾脆俐落，本身就是一個吸引買家的優勢，也成為你在議價時的一個有力籌碼。
策略二：資金不足？善用「同步完成」方式
操作流程：簽訂臨時買賣合約，並預留足夠成交期
手頭資金不足，不代表無法啟動賣樓和補地價程序。「同步完成」是市場上十分普遍和成熟的操作方式。具體流程是，你先為單位找到合適的買家，然後與買家簽訂臨時買賣合約。最關鍵的一步，是在合約中訂明一個較長的成交期，例如三個月，以確保有充裕的時間去完成整個補地價的申請和審批流程。
利用買家支付的部份樓價完成補地價
到了正式成交當日，買家支付的樓價（包括其首期及銀行按揭貸款）會先存入雙方共同委託的律師樓戶口。律師樓會嚴格按照合約和你的指示，動用這筆資金。首先，律師樓會代你向房屋署支付補地價款項。然後，會用餘額清還你尚未還清的按揭貸款（如有）。最後剩下的款項，才是你這次賣樓的真正所得。整個過程都在律師樓監管下進行。
律師樓在過程中的角色
在「同步完成」的交易中，律師樓扮演著一個獨立而且極為重要的角色。他們是資金的託管人，確保買家的資金得到妥善運用，保障了買賣雙方的核心利益。律師樓會負責處理所有相關的法律文件，包括代為支付補價、領取及登記「解除轉讓限制證明書」，確保整個交易合法合規，讓你和買家都可以安心。
補地價責任：應在買賣合約中如何訂明？
由賣家負責補地價 (標準做法)
在香港的物業交易慣例中，由賣家（即原業主）負責支付補地價是標準做法。一般來說，臨時買賣合約上列明的成交價，已經是「已補地價」的最終價格。這也意味著，賣家需要承擔最終補價金額可能與初步估算有出入的風險。如果最終評估的補價高於預期，賣家實際收到的金額就會減少。
買賣雙方協議條款的重要性
不論補地價的責任最終由誰承擔，最重要的一點是，所有協議條款都必須白紙黑字，在買賣合約中清晰列明。合約應清楚寫明樓價是否已包含補地價金額、由哪一方負責支付相關的行政費和律師費等。清晰的合約條款，是避免日後發生誤會或爭拗的最佳保障。
市場分析：目前是否補地價的好時機？
參考樓價指數走勢 (如CCL)
要判斷當前的市場狀況，你可以參考一些具公信力的樓價指數，例如「中原城市領先指數 (CCL)」。這個指數反映了二手樓價的整體走勢。如果指數顯示市場正處於一個平穩期或調整期，通常代表物業估值較為平實，這時申請補地價，有機會以較低的成本完成。
專家對後市的分析與展望
市場上總有不同的專家對後市作出分析和預測。你可以多留意主流財經媒體和地產分析報告，了解他們對未來樓市走向的看法。綜合各方資訊，再評估自己的財務狀況和賣樓計劃，你便能為自己的補地價公屋交易，作出一個更明智和合適的決定。
【按揭須知】已補地價單位的按揭申請關鍵
提到補地價公屋的買賣，按揭安排是整個財務規劃中非常關鍵的一環。很多業主或準買家都會好奇，資助房屋在補地價前後，按揭申請的處理方式有何不同？這一部分，我們就來逐一拆解當中的關鍵細節，無論你是業主想加按，還是買家想申請按揭，都能找到清晰的答案。
未補地價單位可以加按或轉按嗎？
在討論已補地價單位之前，我們先來了解一下未補地價單位的按揭限制，這樣會更清楚兩者的分別。
「加按套現」：原則上不獲批准
對於未補地價的單位，業主想向銀行申請「加按」套現，原則上房屋委員會或房屋協會是不會批准的。原因是單位業權尚未完整，政府仍然是單位的持份者，當初提供折扣的目的，是幫助市民自住，而不是用作物業融資工具。
「平手轉按」：部份情況下可獲批
不過，「平手轉按」則有機會獲批。「平手轉按」是指將按揭餘額由一間銀行轉移到另一間銀行，貸款額並無增加，也沒有套現成份。因為這操作不會增加業主的負債，所以房委會一般會接納申請。
特殊情況下的人道理由審批
在一些非常特殊的情況下，例如業主或家人急需現金應付突發的醫療開支等，可以嘗試以人道理由向房委會提出加按申請。不過，這類申請的審批非常嚴格，需要提交充足證明，並且是按個別情況逐一考慮，並非必然獲批。
已補地價單位的按揭申請有何優勢？
當單位完成補地價程序後，在按揭申請上就完全是另一番景象了。對於銀行和買家而言，這些單位的吸引力大大提升，主要體現在以下幾個方面。
銀行視作一般私樓處理，估價更貼市
一旦完成補地價，單位在法律上就等同於一般私人樓宇。銀行在審批按揭時，會直接採用市場價格進行估價，估值通常更貼近市況，對買家申請高成數按揭更有利。
按揭成數、年期及利率選擇更靈活
因為物業已沒有轉讓限制，銀行提供的按揭方案也會變得非常靈活。買家可以申請更高成數的按揭（符合金管局指引下），選擇最長30年的還款期，並且能夠選用市場上各種按揭計劃，例如H按或P按，爭取最優惠的利率。
補地價款項能否申請按揭？
這是一個很多業主在計劃買公屋補地價時都會遇到的疑問。
補價款項必須以現金或本票支付，不能直接納入按揭貸款
答案是非常清晰的：不能。業主向房委會或房協支付的補地價款項，必須以現金、銀行本票或律師樓支票等方式一次過付清。這筆款項是解除物業轉讓限制的行政費用，不能直接納入物業的按揭貸款額之中。因此，業主或計劃以「同步完成」方式交易的買家，需要預備好這筆流動資金。
補地價常見問題 (FAQ)
補地價的估價有效期是多久？過期了怎麼辦？
房屋署發出的「評估補價通知書」，上面列明的補價金額其實是有時限的。這個估價的有效期通常是兩個月。業主必須在這兩個月內繳付全部款項。如果限期過了還未繳款，這次的估價就會自動失效。到時候就需要重新遞交申請，再支付一次行政費用，並且等待測量師重新為單位估價。新的估價會反映當時最新的市況，金額有機會比之前高，也可能較低。
如果不滿意官方估價，可以上訴或反對嗎？
假如你收到通知書後，認為官方對單位的估價過高，是有權提出反對的。你需要在收到通知書的28天內，以書面形式向房屋署提出覆核估價的申請。在申請時，最好附上支持你理據的文件，例如由多間銀行提供的網上估價紀錄，或者由獨立測量師行撰寫的估價報告，這樣可以增加覆核的理據。如果覆核結果仍然不合乎預期，最終還可以向土地審裁處提出上訴。
有沒有情況可以免補地價轉售單位？(例如「白居二」)
確實有方法可以出售單位而暫時不用繳付補地價，但這並不適用於公開自由市場。業主可以選擇在「居屋第二市場」（俗稱「居二市場」）出售單位。這個市場的交易對象有限制，買家必須是持有有效「購買資格證明書」的綠表或「白居二」人士。透過「白居二」計劃，合資格的買家可以在居二市場購入未補地價的單位。要注意的是，這種方式只是將補地價的責任轉移給下一手買家，單位本身的轉讓限制依然存在。新買家日後如果想在公開市場賣樓，同樣需要完成買公屋補地價的程序。
完成補地價後，出租或再出售還有限制嗎？
一旦你完成整個補地價公屋的程序，並且繳清了所有款項，單位的所有轉讓限制就會被正式解除。從法律層面來看，你的單位已經和一般私人樓宇沒有分別。這代表你可以自由地在市場上將單位出租，也可以隨時按你心儀的價格出售給任何買家，不再受任何身份資格的限制。對於有意置業的買家而言，已補地價的單位因為交易程序簡單直接，所以也更具吸引力。
補地價後，業權文件會有什麼改變？
完成補地價的程序後，你會從房屋署或房屋協會收到一份非常重要的法律文件，名為「解除轉讓限制證明書」。這份文件是你的單位已經解除轉讓限制的官方證明。下一步，你需要委託律師，將這份證明書正式註冊到土地註冊處。完成註冊後，在地政總署的土地登記冊上，你的物業紀錄便會更新，清楚顯示該單位的轉讓限制已被移除。這個步驟非常重要，因為它為物業的業權提供了清晰的法律依據，讓之後的任何交易，例如買賣或按揭，都能夠順利進行。