點揀樓按銀行？2025樓宇按揭申請8步終極攻略 (附各大銀行利率回贈比較)

成功「上車」置業，揀選最合適的樓宇按揭是慳息賺回贈的關鍵一步。面對加息週期，各大銀行的按揭計劃五花八門，利率與回贈優惠亦不斷更新，令準業主眼花撩亂，不知如何選擇。究竟點揀樓按銀行先最著數？申請程序有幾複雜？

本篇2025樓宇按揭終極攻略，將為您一站式拆解所有疑問。我們整合了各大銀行的最新利率及回贈數據，教您從4大關鍵指標比較，再逐步詳解申請按揭的8大流程，剖析H按、P按及定息按揭的分別，助您輕鬆鎖定最優惠方案，順利獲批貸款，做個精明業主。

2025年最新銀行樓宇按揭優惠比較

置業是人生大事，選擇合適的樓按銀行自然是關鍵一步。市面上的銀行樓按計劃五花八門，利率和回贈亦時有變動，要進行全面的樓宇按揭銀行比較，確實需要花費一番心力。為了讓您更輕鬆地掌握最新市場資訊，我們整理了各大主要銀行的樓宇按揭優惠，並且會說明如何從中挑選出最適合您的方案。

各大銀行按揭利率及回贈速查表

以下列表整合了多間香港主要銀行的樓宇按揭計劃，讓您快速比較各項關鍵條款。請注意，現金回贈及利率或會因應貸款額及客戶狀況有所調整，申請前應向銀行查詢最新的詳情。

以上資料更新至2025年X月，僅供參考，一切條款以銀行最終批核為準。

如何選擇最優惠銀行樓按？4大關鍵指標

看見列表上的數字，可能還是會感到困惑。其實，要比較不同樓按揭銀行的計劃，可以從以下四個關鍵指標入手，逐步分析，就能找出最理想的選擇。

1. 實際利率與封頂利率
   首先，按揭年利率固然是首要考慮因素。現時市場上大部分申請人選用H按計劃，其利率結構為「H+某個百分比」。不過，更重要的是H按計劃中的「封頂利率」（Cap Rate）。這個利率是您的供款上限，在加息週期中扮演著重要的保護角色。即使HIBOR大幅抽升，您的按揭利率最高也只會升至封頂水平。因此，比較時不能只看「H+」後面的數字，封頂利率愈低，保障自然愈大。

2. 現金回贈的實際價值
   現金回贈是銀行吸引客戶的直接誘因，能即時減輕置業初期的財務負擔，例如用作支付律師費或添置傢俬。不過，需要留意香港金融管理局的指引，如果現金回贈超過貸款額的1%，超出的部分必須在貸款本金中扣除。近年銀行因資金成本上升，提供的回贈已不如以往豐厚，但這依然是比較不同銀行樓按方案時，一個非常實際的考慮點。

3. 罰息期的長短
   罰息期是指如果在指定期限內（通常為2至3年）提早還清全部按揭貸款，銀行會收取罰款。如果您有機會在短期內轉售物業，或者計劃透過轉按獲取更佳優惠，那麼選擇一個罰息期較短的計劃會給您更大的靈活性。在申請前，務必了解清楚罰息期的年期以及相關的收費計算方式。

4. 銀行的綜合服務與估價
   最後，除了利率與回贈這些數字外，銀行的服務質素同樣重要。例如，物業估價是否準確及「估得足價」，直接影響您最終可以借貸的金額。此外，銀行的審批效率、客戶服務的專業程度，以及是否提供存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）等增值服務，都應該納入綜合考慮範圍。選擇一間能提供全面支援的樓宇按揭銀行，能讓整個置業過程更加順暢。

按揭計算機：即時配對最佳銀行方案

想知道哪間樓按銀行最適合您？與其逐家銀行查詢，不如先善用我們的按揭計算機。這個工具可以根據您的個人狀況，即時為您配對市場上最合適的銀行樓按方案。整個過程簡單快捷，讓您在正式申請前，能夠輕鬆掌握自己的借貸能力和可選擇的範圍，為整個樓宇按揭過程打好基礎。

第1步：輸入物業及個人財務狀況

第一步非常簡單，您只需要輸入關於物業和個人的基本財務資料。物業資料包括預計樓價和物業類型。個人財務狀況則需要您的每月入息，還有其他現有債務等資料。這些數據是計算貸款額度和評估還款能力的基礎，所以資料越準確，評估結果就越有參考價值，有助進行下一步的樓宇按揭銀行比較。

第2步：獲取您的個人化按揭評估報告

完成輸入後，系統會立即為您生成一份個人化的按揭評估報告。這份報告不只會列出您的每月供款預算。它還會顯示您的初步可獲批核貸款額，並且根據金管局指引進行壓力測試評估。更重要的是，報告會推薦幾間符合您財務狀況的銀行，連同它們的按揭利率和現金回贈等優惠一併列出。有了這份清晰的評估，您就能更有信心地展開下一步的申請工作。

不同身份及物業類型按揭策略

選擇合適的樓按銀行，除了比較利率與回贈，更關鍵的一步是了解您的身份背景和心儀的物業類型，因為這兩大因素會直接影響各大樓宇按揭銀行的審批準則及最終條款。不同的組合有不同的策略，掌握其中的關鍵，自然能提升成功獲批的機會。

按申請人類型劃分

銀行在審批銀行樓按申請時，會非常重視申請人的背景與還款能力。您的職業與置業狀況，是決定按揭成數與審批難度的重要依據。

• 首次置業人士
  首次置業人士是各大樓按銀行的主要目標客戶。最大的優勢是能夠透過按揭保險計劃，申請高達九成的樓宇按揭。在符合特定條件下，更可豁免壓力測試，讓入息要求變得相對寬鬆。

• 非首次置業或投資者
  如果名下已持有物業，申請新的樓宇按揭時，審批標準會較為嚴格。按揭成數上限會下調，而且必須通過「供款與入息比率」及「壓力測試」兩項審查，不能豁免。

• 自僱或非固定收入人士
  對於收入非固定的人士，例如自由工作者或生意經營者，銀行審批會較為審慎。您需要準備更詳盡的財務文件，例如過去六個月至一年的公司銀行戶口紀錄、利得稅單等，以證明收入的穩定性。一般情況下，申請高成數按揭的難度會較高。

• 公務員
  公務員由於收入穩定，是銀行眼中非常優質的客戶。部分公務員可享有的房屋津貼，能夠被計算作入息的一部分，這有助於提高貸款額，並且更容易通過壓力測試。

按物業類型劃分

物業本身的條件，例如樓齡、類型及狀況，同樣是銀行評估風險的關鍵。在進行樓宇按揭銀行比較時，您會發現不同物業的待遇可以有天壤之別。

• 私人物業 (新盤及二手樓)
  新盤物業的樓齡新，估價穩定，按揭審批流程通常最為順暢。二手樓的按揭年期則普遍受樓齡影響，銀行會以「75減樓齡」作為基準來計算最長還款期，樓齡越高，還款期越短。

• 資助房屋 (居屋或公屋)
  由於有政府作為擔保人，居屋或租者置其屋計劃的公屋單位，可以申請到極高的按揭成數 (綠表最高九成半，白表最高九成)，並且不需要購買按揭保險。需要留意的是，部分銀行只會為這類物業提供P按計劃。

• 村屋
  村屋的業權及估價情況較為複雜，銀行審批時會格外小心。估價不足是常見情況，而且按揭成數一般較私樓為低，即使透過按揭保險，最高成數也只能達到八成半。

• 唐樓
  唐樓的樓齡普遍較高，加上可能存在僭建或業權問題，銀行對其按揭申請的取態非常保守。按揭成數通常只有六成或以下，還款年期亦會因樓齡過高而大幅縮短。

• 特殊物業 (工業大廈或車位)
  工業大廈及獨立車位均屬於非住宅物業，其按揭條款與住宅物業有很大分別。按揭成數上限一般只有四至五成，還款期最長約15至20年，利率亦會較高。