抽中居屋固然值得高興，但隨之而來的是複雜的財務規劃。買居屋的開支計算，遠比私樓複雜。您是否正為綠表與白表的按揭成數差異、政府擔保期如何影響還款年期，以及是否需要通過壓力測試而感到困惑？
本文的【居屋計算機】專為準業主而設，旨在化繁為簡。只需跟隨5個簡單步驟，輸入樓價、申請類別等基本資料，即可一鍵計算出買居屋的總開支，全面涵蓋首期、每月供款、壓力測試結果，以至印花稅、律師費及其他雜項費用。不論您是手持綠表還是白表，計劃購買一手或二手居屋，這個全方位指南及計算機都能助您清晰預算，為置業之路做好充分準備。
為何需要「居屋專用」按揭計算機？
計劃購買居屋時，不少人會直接使用一般的物業按揭工具，但其實一個專為居屋設計的計算機，才能提供最貼近現實的預算。因為居屋按揭的運作模式，由按揭成數、審批要求以至還款年期，都與私樓存在根本性的差異。想準確計算首期及供款，就要先了解這些獨有的規則。
居屋與私樓按揭的根本分別
兩者最大的分別在於「政府擔保」。私樓買家若想申請高成數按揭，通常需要經按揭保險公司審批及支付額外保費。居屋則截然不同，因為有香港房屋委員會（房委會）作為擔保人，銀行承擔的風險相對較低。所以，銀行能夠為居屋買家提供高達九成甚至九成半的按揭貸款，並且豁免按揭保險的費用和相關的壓力測試要求。
綠表與白表資格如何影響按揭成數
申請人的資格，直接決定了可獲批的最高按揭成數。綠表申請人主要是公屋住戶，房委會為他們提供更高的擔保，所以按揭成數最高可達九成半，買家只需準備樓價百分之五的資金作為首期。而白表申請人則為合資格的私營房屋住戶，其最高按揭成數為九成，意味著需要準備樓價百分之十的資金作為首期。
政府擔保期的關鍵角色與影響
政府的擔保並非永久有效，這是計算二手居屋按揭時一個極為重要的變數。房委會由單位首次售出日期起計，提供最長30年的擔保期。這個「剩餘擔保期」會直接影響銀行批出的按揭年期及成數。如果一個二手居屋單位的剩餘擔保期不足，銀行為了控制風險，可能會縮短最長還款年期，甚至無法批出九成按揭。一般的按揭計算機無法處理這個變數，而一個專業的居屋計算機則能將樓齡及擔保期納入考量，令預算更精確。
一站式居屋計算機：使用教學及功能詳解
這個一站式居屋計算機的設計初衷，就是將複雜的財務計算變得簡單明瞭。你只需要跟隨以下五個簡單步驟，就能夠全面掌握整個置業預算，從首期到雜費，所有開支一目了然。
五步完成置業開支預算
步驟一：輸入物業價格
第一步，在計算機中輸入你心儀居屋單位的樓價。無論是一手新居屋，還是二手市場的單位，這個數字都是所有後續計算的基礎。
步驟二：選擇申請類別（綠表／白表）
接下來，你需要選擇你的申請資格屬於綠表還是白表。這個選項直接影響你的最高按揭成數，所以選擇正確的類別十分重要。計算機會根據你的選擇，自動調整後續的按揭選項。
步驟三：選擇按揭成數及還款年期
這一步讓你自訂按揭方案。你可以選擇期望的按揭成數（例如9成或9成半）和還款年期（最長可達30年）。你可以嘗試調整這兩個數字，即時比較不同方案下的首期和每月供款變化，從而找出最適合自己財政狀況的組合。
步驟四：輸入預計按揭利率
按揭利率是影響每月供款的關鍵因素。你可以在此輸入一個預計的利率，例如參考現時市場上銀行普遍提供的P按（最優惠利率按揭）利率。如果沒有頭緒，計算機通常會提供一個預設的參考利率，你也可以直接使用它來進行初步估算。
步驟五：獲取詳細預算（總首期、每月供款、壓力測試、印花稅及雜費）
完成以上步驟後，計算機便會即時為你生成一份詳盡的置業開支預算。報告清晰列出你需要準備的總首期金額、每月的按揭供款、壓力測試的最低入息要求、應繳的印花稅，以及律師費等其他雜項開支。這份總覽可以幫助你更全面地規劃財務，做好充分的置業準備。
居屋按揭核心變數拆解：影響供款、年期及審批的關鍵
要準確規劃置業預算，就要先了解影響按揭的幾個核心變數，這也是我們的居屋計算機在設計時所考量的關鍵因素。理解這些變數，不單可以讓你清楚掌握自己的負擔能力，更能在申請按揭時更有預算。
綠表 VS 白表：按揭成數與首期計算
申請居屋的資格，主要分為綠表和白表兩種，而你的身份會直接決定按揭成數和首期金額。
綠表資格：最高9成半按揭及首期計算
如果你是綠表申請者，最大的優勢就是可以申請高達9成半的按揭貸款。換句話說，你只需要準備樓價5%的資金作為首期。例如一個400萬的單位，首期只需20萬。
白表資格：最高9成按揭及首期計算
白表申請者的按揭成數上限是9成，代表你需要準備樓價10%的資金作為首期。同樣以400萬的單位為例，首期開支就是40萬，比綠表申請者多一倍。
透過計算機即時比較綠白表首期開支
首期差距可以非常顯著。你可以立即在居屋計算機上切換綠表和白表選項，輸入相同樓價，親身體驗兩種資格在首期開支上的實際差距，讓預算規劃更清晰。
居屋按揭還款年期上限
除了按揭成數，還款年期是另一個影響每月供款的重要因素。居屋按揭的年期上限，會因為物業是一手還是二手而有所不同。
一手與二手居屋（未補地價）的年期差異
一般來說，不論是一手或二手未補地價居屋，按揭還款期最長都是25年。不過，二手居屋的實際年期，會受到一個關鍵因素限制，就是政府擔保期。
政府擔保期（30年）如何限制還款年期
房委會為所有居屋單位提供由首次出售日期起計的30年擔保期。銀行在審批二手居屋按揭時，會用「30年減去樓齡」來計算最長的還款期。例如一個樓齡12年的二手居屋，其剩餘擔保期就是18年（30-12=18），所以銀行最多只會批出18年的還款期。
使用計算機模擬不同年期對月供的影響
還款期越短，每月供款額自然越高。你可以利用居屋計算機，輸入不同還款年期，例如25年和15年，即時看到每月供款的變化。這有助你評估購買不同樓齡的二手居屋時，自己的供款負擔能力。
買居屋需要通過壓力測試嗎？
壓力測試是私樓按揭的標準程序，但居屋的情況比較特別。
一手居屋：房委會擔保下的豁免詳情
購買一手居屋的最大好處之一，就是在房委會的擔保下，申請人並不需要通過銀行的壓力測試。這大大降低了上車的入息門檻，讓更多家庭能符合資格。
二手居屋：銀行審批的壓力測試要求
不過，如果你是購買二手居屋（包括「白居二」），由於政府擔保期逐年減少，銀行為了管理風險，通常會要求申請人進行壓力測試。這代表銀行會評估你在利率上升後，是否有足夠的還款能力。
利用計算機內置功能輕鬆完成壓力測試運算
想知道自己的入息是否能通過二手居屋的壓力測試？你不需要自己計算複雜的公式。我們的居屋計算機已內置壓力測試功能，你只需輸入入息，系統就會即時顯示結果，讓你對審批機會更有把握。
供款與入息比率（DTI）的重要性
即使一手居屋豁免壓力測試，銀行仍然會審視你的供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio, DTI）。
供款與入息比率：銀行審批核心指標
DTI是指你每月總債務（包括新的按揭供款）佔你每月總入息的百分比。一般而言，銀行會要求這個比率不能超過50%。這是銀行評估你還款能力的最基本指標，確保你不會過度借貸。
運用計算機結果評估個人供款能力
當居屋計算機為你計算出每月供款後，你可以用這個數字，加上自己其他的債務，再除以你的月入。如果結果低於50%，就代表你符合了銀行的基本要求，成功獲批按揭的機會就更高。
居屋按揭利率：P按與H按的選擇
選擇不同的按揭計劃，會直接影響你的利息開支。居屋按揭主要有兩種選擇：P按和H按。
P按：居屋按揭的主流選擇分析
P按（最優惠利率按揭）是基於銀行的最優惠利率計算，利率相對穩定，較少受市場短期波動影響。因為其穩定性，P按一直是居屋按揭的主流和預設選擇，大部分銀行都會提供。
H按：潛在優勢與風險評估
H按（銀行同業拆息按揭）的利率則與銀行同業拆息（HIBOR）掛鉤，波動性較大。在低息環境下，H按的利率可能比P按更低，但當市場利率上升時，其供款壓力也會隨之增加。部分銀行也會為居屋買家提供H按計劃。
以計算機比較P按及H按的供款差異
P按和H按哪個更划算？你可以利用居屋計算機的利率輸入功能，分別輸入當前的P按和H按利率，即時比較兩者在每月供款和總利息支出上的分別，從而作出最適合自己的財務決策。
買居屋總開支預算：計算機助你掌握所有隱藏成本
置業大計中，除了樓價本身，最容易讓人失預算的其實是林林總總的「隱藏成本」。要準確規劃財務，單靠心算並不足夠。一個全面的居屋計算機，正好能助你撥開迷霧，清楚列出由買樓到入伙的各項開支，讓你對總支出瞭如指掌。以下我們就逐一拆解這些費用，看看計算機如何幫你輕鬆預算。
居屋印花稅計算：第二標準稅率詳解
買樓置業，印花稅是最大的一筆附加開支。由於大部分居屋申請者均為首次置業的香港永久性居民，所以通常適用於稅率較低的「從價印花稅（AVD）第二標準稅率」。這項稅制採用累進式計算，樓價愈高，稅率也愈高。
最新從價印花稅（AVD）稅率表
政府在2025年的財政預算案中更新了稅率，以下是目前最新的稅率表，適用於2025年2月28日或之後簽署的買賣協議：
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 第二標準稅率 |
|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 +（超出HK$3,000,000的款額）x 10% |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 至 HK$4,935,480 | HK$67,500 +（超出HK$4,500,000的款額）x 10% |
| HK$4,935,481 至 HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 至 HK$6,642,860 | HK$135,000 +（超出HK$6,000,000的款額）x 10% |
| HK$6,642,861 至 HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | HK$270,000 +（超出HK$9,000,000的款額）x 10% |
| HK$10,080,001 至 HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 至 HK$21,739,120 | HK$750,000 +（超出HK$20,000,000的款額）x 10% |
| HK$21,739,121 或以上 | 4.25% |
如何使用計算機自動計算應繳印花稅
面對複雜的累進式稅率，自行計算既費時又容易出錯。其實，你只需要在居屋計算機中輸入物業價格，系統就會根據最新的稅率表，即時為你計算出準確的應繳印花稅金額，結果一目了然。
律師費及相關法律開支
處理樓宇買賣及按揭的法律文件，必須經由律師辦理，因此律師費是另一項必要開支。這筆費用主要包含兩個部分。
買賣合約及樓契律師費參考
這筆費用用於處理樓宇買賣合約、查核業權及草擬樓契（轉名契）等文件。市場收費視乎律師樓及交易的複雜程度而定，一般介乎HK$5,000至HK$10,000不等，當中已包括查冊費等雜項支出。
按揭契律師費參考
如果你需要申請按揭貸款，銀行會要求你簽署一份按揭契。處理這份法律文件的費用，通常會比買賣合約的律師費稍低，市價大約在HK$4,000至HK$8,000之間。不少銀行會提供現金回贈以補貼部分律師費，你在申請按揭時可以多加比較。
其他一次性置業成本
除了印花稅和律師費，還有一些潛在的一次性開支需要納入預算。
代理佣金（適用於二手市場）
如果你是經地產代理購入二手居屋（例如透過「白居二」計劃），便需要支付代理佣金。市場慣例是買賣雙方各付樓價的1%作為佣金。假設你購入一個HK$500萬的單位，就需要準備HK$5萬的佣金預算。購買一手新居屋則毋須支付佣金。
基本裝修及傢俬預算
新居入伙，裝修和添置傢俬是少不免的環節。這筆開支的彈性很大，由數萬元的簡單翻新，到數十萬元的全面裝修都可以。建議你根據單位狀況和個人需要，預先規劃一個切實可行的預算，避免因超支而影響日後的供款能力。
每月經常性開支
成功上車後，除了每月按揭供款，你還要應付一些固定的經常性開支。
管理費
管理費主要用於屋苑的日常管理、保安、清潔和維修保養。費用按單位的管理份數或建築面積計算，新式居屋的設施較多，管理費亦相對較高，每月費用可由數百元至二千元不等。
差餉及地租
差餉和地租是香港業主需要向政府繳納的稅項，每季徵收一次。差餉的計算方式是物業應課差餉租值的5%，地租則是3%。一般居屋單位的差餉地租開支相對溫和，每季大約數百至千多元，你可以將其攤分到每月的預算之中。
居屋按揭計算機常見問題（FAQ）
在使用這個方便的居屋計算機時，你可能會有一些疑問。我們整理了幾個常見問題，希望可以幫助你更全面地掌握所有細節，讓你的置業預算更準確。
此計算機的結果準確嗎？
數據來源與更新頻率
我們明白準確的數據對於財務規劃非常重要。此計算機的數據，例如印花稅稅率與按揭保險計劃等，均是基於香港金融管理局、稅務局及房屋委員會等官方機構的最新指引。團隊會定期審視及更新計算機的參數，力求提供最貼近市場實況的資訊。
計算結果僅供參考，最終以銀行及官方文件為準
雖然計算機力求準確，但計算結果始終屬於估算性質，僅供你作初步預算及參考之用。每間銀行的最終批核結果，包括按揭利率、現金回贈及審批條款，都可能存在差異。因此，所有開支的確實金額，應以銀行發出的按揭貸款確認信及律師樓的正式文件為最終依據。
如果未來加息，每月供款會增加多少？
使用計算機進行加息情景模擬
利率波動是所有供樓人士都會關注的議題。你可以善用計算機的靈活性，手動調整「預計按揭利率」一欄。例如，你可以分別輸入現時利率、加息0.25厘或0.5厘後的情景，計算機會即時顯示不同利率下的每月供款及壓力測試結果。
了解利率變動對供款的實際影響
透過模擬不同加息情景，你可以更具體地掌握利率變動對每月財務負擔的實際影響。這一步有助你評估自己的還款能力，並為未來可能出現的利率上升週期預先做好財務準備，讓整個供樓過程更有預算。
二手居屋按揭計算有何特別之處？
剩餘擔保期對按揭成數及年期的影響
計算二手居屋按揭時，最關鍵的變數是政府擔保期。房委會為居屋單位提供由首次發售日起計30年的擔保期。銀行因為有此擔保，才願意提供高成數按揭。如果一個單位樓齡已高，剩餘的擔保期不足，銀行批出的按揭成數及還款年期便會相應縮減。
計算二手居屋按揭時需注意樓齡
簡單來說，樓齡直接影響剩餘擔保期。例如，一個樓齡25年的二手居屋，其剩餘擔保期只有5年。銀行在審批按揭時會考慮這個因素，可能無法批出最長的25年還款期或最高的9成按揭。因此，在計算二手居屋開支時，你需要對單位的樓齡有基本了解，才能作出更準確的估算。
此計算機適用於「白居二」申請者嗎？
「白居二」按揭成數與年期計算原則
答案是肯定的，此計算機完全適用於「白居二」申請者。由於「白居二」是購買市場上的二手未補地價居屋，其按揭計算原則與一般二手居屋買家相同。白表買家最高可申請九成按揭，還款期最長25年，但最終條款同樣受制於單位的剩餘政府擔保期。
如何使用計算機為「白居二」單位估算開支
「白居二」申請者使用計算機時，操作十分簡單。你只需在「申請類別」中選擇「白表」，然後輸入心儀單位的樓價。之後，根據單位樓齡評估可能獲批的按揭成數和年期，便可以得出每月供款、首期及各項雜費的詳細預算，為你的置業計劃提供清晰的財務藍圖。