每年居屋與白居二攪珠，對無數香港家庭而言，既是希望，也是抉擇的開端。幸運抽中，興奮過後卻隨即陷入「揀樓煩惱」：究竟應選擇一手新居屋，還是手持「購買資格證明書」在二手市場尋寶？兩者雖然都是資助房屋，但在物業性質、樓價、按揭成數、揀樓彈性以至日後的轉售限制上，均存在六大核心差異，每項都直接影響你的首期預算、供款壓力及長遠財務規劃。本文將為你由零開始，深入剖析兩者分別，從財務按揭到申請流程，整合一篇詳盡懶人包，助你釐清思路，作出最適合自己的置業決定。
居屋 vs 白居二：一篇看懂核心分別
要清楚了解居屋白居二分別，可以先掌握一個核心概念。它們並不是兩種不同類型的樓宇，而是代表了兩種截然不同的置業途徑。許多人常常將兩者混淆，但其實「新居屋」指的是一手資助房屋，而「白居二」則是一種讓你購買二手免補地價居屋的申請資格。理解了這個根本差異，接下來的比較就容易得多了。
【比較總覽】一張表快速看清兩者差異
為了方便大家快速掌握，我們從六個核心層面進行比較，包括物業是一手還是二手、樓價由誰決定、居屋白居二按揭的批核條件、單位的選擇彈性、日後的轉售限制，以及兩者的申請資格有何異同。
物業性質：一手新樓 vs 二手市場
最直接的分別在於物業性質。新居屋是由房委會直接發售的全新單位，你是物業的第一手業主。而白居二則是讓你進入「居屋第二市場」，購買由現有業主放售的二手居屋單位。
樓價折扣：政府定價 vs 業主議價
樓價的決定方式也完全不同。新居屋的售價由政府根據市價提供一個固定折扣率（例如市價六二折或七折）來釐定，價格是固定的。相反，白居二的單位價格由市場決定，由二手市場的業主自行定價，買家可以像買賣私樓一樣與業主進行議價。
按揭擔保：政府擔保 vs 與樓齡掛鉤
這是影響財務決策的關鍵。新居屋因為是全新單位，所以享有房委會提供的完整按揭擔保期（近年更放寬至50年），銀行審批相當寬鬆。而白居二單位的擔保期則需要扣除樓齡，一個樓齡較高的單位，其剩餘擔保期可能很短甚至已經完結。這直接影響到白居二按揭成數和還款年期，是申請白居二按揭時必須計算清楚的部分。
單位選擇：地點固定 vs 全港任選
選擇彈性是另一大考慮點。居屋2025的申請人只能在當期推售的幾個指定屋苑中選擇單位，地點和戶型選擇有限。而白居二的買家則可以在全港各區已落成、並符合資格的二手居屋屋苑中尋找心儀單位，不論是地區、校網或配套，選擇都更自由。
轉售限制：禁售期及補地價要求
兩者在賣樓時的限制亦有不同。新居屋的轉售限制階梯較長，例如在新的禁售期下，業主可能需要持有單位長達15年才能補地價並在自由市場出售。白居二單位購入後，一般禁售期為兩年，兩年後便可在第二市場轉售，或選擇補地價後在自由市場出售，彈性相對較高。
申請資格：入息及資產上限基本一致
這一點是兩者最相似的地方。不論是申請新居屋的居屋白表資格，還是申請白居二2025，對申請人的入息及資產上限要求基本上是相同的。這就是為何政府會推出「居屋白居二同時申請」的安排，讓合資格的申請人用同一份表格，便可參與兩個計劃的抽籤。
究竟什麼是新居屋和白居二？
經過上面的比較，我們再回過頭來，用最簡單直接的方式為兩者下一個定義。
新居屋（居者有其屋計劃）：房委會發售的一手資助房屋
新居屋，即「居者有其屋計劃」，是由香港房屋委員會興建，並以低於市價的折扣率，直接出售予合資格市民的一手資助房屋。簡單來說，就是向政府直接購買全新的資助樓宇。
白居二（白表居屋第二市場計劃）：購買二手未補地價居屋的資格
白居二，全稱「白表居屋第二市場計劃」，本身並不是一種樓宇。它是一項政策，讓符合白居二申請資格的白表人士，獲得一個「購買資格證明書」。憑此證明，他們可以在居屋第二市場，購買其他業主出售的未補地價二手居屋單位。所以，抽中白居二，是得到一個「入場券」，而不是直接分配一個單位。
財務規劃關鍵：拆解居屋白居二按揭成數、壓力測試與首期預算
講到居屋白居二分別，除了單位地點和樓價，最影響決策的核心就是財務安排，尤其是居屋白居二按揭的巨大差異。要準確預算首期和供款，就要先弄清楚兩者的按揭成數、還款年期以及壓力測試要求，這直接決定了你的上車門檻和日後的供款壓力。
新居屋按揭：政府擔保下的高成數優勢
購買由房委會直接發售的新居屋，在按揭申請上有著無可比擬的優勢，原因很簡單，就是有政府作為強大的後盾，為你的按揭貸款提供擔保。
按揭成數：白表買家最高可借九成
因為有政府擔保，銀行需要承擔的風險極低，所以一般都十分樂意為居屋白表的買家批出最高九成的按揭貸款。換句話說，你只需要準備樓價一成的資金作為首期，就能夠上車。
還款年期：最長可達30年
除了按揭成數高，還款期也相當寬鬆。新居屋的按揭還款期，最長可以達到30年。較長的還款期意味著每月的供款金額會相應降低，能有效減輕日常的財政負擔。
壓力測試：申請人可獲豁免
對於很多私樓買家而言，最令人頭痛的按揭壓力測試，在新居屋的按揭申請中基本上都可以豁免。因為政府已經為貸款提供了擔保，銀行毋須過於擔心申請人的斷供風險，審批程序因此相對簡單直接。
白居二按揭：樓齡如何影響按揭審批？
相對於新居屋清晰的條款，白居二按揭的審批就顯得相對複雜，而當中最關鍵的變數，就是單位的「樓齡」。因為白居二購買的是二手居屋，其政府擔保期是從單位首次出售日起計，所以會逐年遞減。
關鍵因素：政府擔保期的計算方法
銀行在審批白居二按揭時，會非常重視政府的剩餘擔保期。計算方法就是用總擔保期，減去單位的樓齡，得出的年期直接影響銀行批出的按揭成數及還款年期。
2025年新例：擔保期放寬至50年
一個影響整個白居二市場的好消息是，政府在2025年放寬了規定。由2025年3月1日起，房委會為資助房屋提供的按揭擔保期，由單位首次轉讓契據日期起計，由原來的30年大幅延長至50年。這個改動，直接提升了很多高樓齡二手居屋的吸引力，讓買家更容易申請到理想的白居二按揭成數。
樓齡對按揭成數及年期的實際影響
在新例下，只要單位樓齡不是太高，例如一個25年樓齡的單位，其剩餘擔保期仍有25年，銀行一般都願意批出最高九成按揭以及最長30年的還款期。但是，如果單位樓齡極高，例如一個45年樓齡的單位，剩餘擔保期只有5年，銀行批核就會變得非常審慎，按揭成數有機會被調低，還款期亦可能需要大幅縮短。
注意事項：高樓齡單位或需進行壓力測試
當政府的擔保期完結，或者剩餘年期太短，銀行就會將這筆貸款的風險評估等同於一般私樓按揭。在這種情況下，銀行有機會要求申請人提供更詳細的入息證明，甚至可能需要進行白居二按揭壓力測試，以確保申請人具備足夠的還款能力。
首期及供款比較
綜合以上因素，新居屋與白居二在實際財務規劃上便產生了明顯分別。
首期預算：白居二或需準備更多流動資金
購買新居屋，首期預算相對清晰，基本上就是樓價的一成。而選擇白居二，若心儀單位的樓齡較高，導致銀行無法批足九成按揭，例如只批出七成，買家就需要自行準備三成的首期資金，對流動現金的要求更高。
每月供款：還款期長短如何影響供款壓力
新居屋的買家，大多能獲批最長30年的還款期，每月供款壓力較為輕鬆。相反，如果白居二買家選擇的高齡單位，其按揭還款期被銀行縮短至15年甚至更短，即使總貸款額相同，每月的還款金額亦會顯著增加，對申請人的每月收入要求及供款能力是一大考驗。
揀樓策略：居屋地點固定 vs 白居二全港任選
談到居屋白居二分別，其中一個最核心的考慮，就是揀樓的自由度。這個因素直接影響你的居住地點和生活模式，所以在做決定前，必須先了解兩者在單位選擇上的根本差異。新居屋的地點由政府每期推售計劃決定，而白居二則讓你可以在全香港的二手市場自由尋寶。
新居屋：樓齡新，但選擇有限
優點：全新單位、維修成本較低
選擇新居屋的最大吸引力，就是可以購入一手全新的單位。作為第一手業主，單位內所有設施都是全新的，省卻了舊樓常見的維修煩惱和潛在的開支。這對於預算有限，希望盡快安居的買家來說，是一個很實際的優點。
缺點：屋苑選擇及地區受推售計劃限制
新居屋的選擇權完全掌握在政府手上。每一期的「居屋2025」推售計劃，都只會提供數個指定屋苑，地點遍佈港九新界，但不一定符合每個申請者的心意。即使抽中籤，你也只能在當期餘下的單位中選擇，選擇範圍相當有限，能否買到心儀單位，運氣佔了很大成分。
白居二：選擇彈性，但盤源質素參差
優點：可按心儀地區、校網、配套自由選擇
白居二的最大優勢是無可比擬的彈性。你不再受限於某幾個新屋苑，而是可以在全港各區的居屋第二市場，尋找符合個人需求的單位。無論是為了方便上班、心儀的校網，還是熟悉的生活配套，你都可以主動出擊，尋找最適合自己的安樂窩。
缺點：樓宇質素及樓齡直接影響按揭
選擇多，也代表需要花更多心力去篩選。二手市場的單位質素參差不齊，部分單位可能需要預留一筆資金進行翻新。更重要的是，樓宇的質素和樓齡，會直接影響白居二按揭的審批。樓齡較高的單位，銀行可批出的白居二按揭成數可能較低，或者還款期會縮短，這會增加首期預算和每月供款的壓力，是申請前必須仔細評估的財務問題。
申請全攻略：2025居屋白居二申請時間、流程及揀樓抉擇
想成功上車，除了要清楚居屋白居二分別，掌握整個申請流程與策略亦是致勝關鍵。由確認資格、填表申請，到中籤後的抉擇，每一步都影響深遠。接下來會為你詳細拆解整個過程，助你為居屋白居二 2025 的申請做好準備。
申請資格、入息及資產上限（2025年參考）
申請居屋或白居二，首先要符合房委會訂立的條件。這些條件主要分為基本身份要求與財務狀況兩大類，兩者的白表申請資格基本一致。
基本資格：年齡、居民身份等
申請人必須年滿18歲，並且在香港居住滿七年，其留港不受任何附帶逗留條件限制。另外一個重要條件是，申請人及名列申請表上的所有家庭成員，由申請截止日期前的24個月起計，直至簽訂臨時買賣合約當日，都不能擁有任何香港住宅物業的權益。這項白居二申請資格與新居屋的要求相同。
一人申請者及家庭申請者入息資產限額
每年房委會都會公佈最新的居屋白居二入息上限及資產限額。雖然居屋2025的官方數據有待公佈，我們可以參考「居屋2023」的數字作預算規劃：
- 一人申請者：每月入息上限為$31,000，資產上限為$735,000。
- 二人或以上家庭申請者：每月入息上限為$62,000，資產上限為$1,470,000。
入息是指扣除法定強積金供款後的收入，資產則包括存款、股票、車輛及物業等。
申請流程及時間線：由填表到揀樓
了解居屋白居二申請時間和流程，有助你更順暢地完成每個步驟。整個過程由遞交申請表開始，經過攪珠抽籤，再到最終的揀樓或領取證明書，歷時可達一年或以上。
一表兩抽：同時申請居屋及白居二
現時的申請機制非常方便，申請人只需遞交一份居屋白表申請，就可以選擇同時申請新居屋及白居二。這就是坊間常說的「一表兩抽」，讓你一次過爭取兩個上車機會。遞表時只需在相關選項打勾，並繳付相應的申請費用，便可完成居屋白居二同時申請。
攪珠及揀樓次序
遞交申請表後，房委會將擇日進行居屋白居二抽籤。攪珠會隨機抽出100個號碼，用來決定所有申請者的揀樓優先次序。你的申請編號最後兩個數字，就對應了你的攪珠號碼。房委會會根據配額，按攪珠號碼的次序，分批邀請申請人進行資產審查及後續程序。
中籤後程序：居屋揀樓 vs 白居二申領「購買資格證明書」
中籤後的路徑，就體現了兩者的核心分別。
- 新居屋中籤者：你會獲邀到樂富的客戶服務中心，在指定的日期和時間，從當期推出的屋苑中選擇一個心儀單位，即時辦理手續。
- 白居二中籤者：你不會直接揀樓，而是會收到一封批准信。你需要憑信向房委會申領「購買資格證明書」，證明書有效期為12個月。在這一年內，你可以在居屋第二市場自由物色單位，與業主議價及完成交易。
【策略分析】我應該點揀？
如果你足夠幸運，同時抽中新居屋及白居二，應該如何抉擇？這完全取決於你的個人情況和需要。
個案一：首期有限、追求穩定按揭的年輕買家
對於資金不算充裕的年輕人或首次置業人士，新居屋的吸引力較大。因為新居屋有房委會的按揭擔保，白表買家一般可獲批最高九成按揭，而且豁免壓力測試。相反，白居二按揭成數與樓齡掛鈎，高樓齡單位未必能借足九成，甚至需要通過白居二按揭壓力測試，對首期預算和供款能力要求更高。
個案二：對特定地區或校網有硬性需求的家庭
如果你的家庭對居住地區有特定要求，例如為了子女的校網，或者方便照顧家人，那麼白居二會是更合適的選擇。新居屋的地點由推售計劃決定，選擇非常有限。白居二則讓你可以在全港各區的二手居屋市場尋找合適的單位，彈性極大。
個案三：希望盡快入伙的申請人
新居屋大部分是樓花，由揀樓到實際入伙，可能需要等待一年甚至更長時間。如果你有迫切的居住需求，希望盡快入住，白居二的優勢就非常明顯。二手居屋是現樓交易，整個買賣流程與私樓相若，一般在簽訂臨約後兩至三個月便可完成交易並收樓入住。
轉售限制與資產增值：比較兩者「賣樓」的彈性
講到居屋白居二分別，除了樓宇本身和按揭安排，長遠的賣樓彈性也是一個必須考慮的核心問題。這不單關係到日後換樓的部署，更直接影響單位的資產增值潛力。畢竟，置業是人生大事，了解清楚他日想出售時有什麼限制，才能作出最明智的選擇。
新居屋轉售階梯（2025年新例）
為了讓資助房屋資源真正落入自住用家手中，政府近年收緊了新居屋的轉售限制，特別是居屋2025及近年的期數。這個限制像一個「階梯」，業主需要按年期逐步解鎖出售權限，靈活性相對較低。
首5年禁售期：不可出售
由單位首次轉讓契據日期起計的頭5年，業主是完全不可以出售單位的。無論是未補地價的第二市場，還是補了地價的自由市場，都不能賣出。這是一個絕對的鎖定期，目的是確保買家有長期的自住打算。
第5至15年：只可在第二市場轉售予合資格人士
當捱過了5年禁售期後，來到第5至15年這個階段，業主終於可以賣樓，但是選擇有限。單位只可以在居屋第二市場，以不高於原來折扣率的自訂價格，轉售給合資格的綠表或白居二買家。這段時間還不能補地價在自由市場出售。
15年後：可補地價後於自由市場出售
持有單位長達15年後，業主才能真正獲得賣樓的完全自由。屆時，你可以選擇繼續在第二市場放售，也可以選擇向房委會繳付補價，然後將單位放在公開的自由市場出售，對象不再局限於合資格人士，可以賣給任何人，單位的價值也能完全反映市場價格。
白居二單位的轉售限制
相對於新居屋的層層枷鎖，透過白居二資格購入的二手居屋，其轉售限制就顯得簡單和寬鬆得多，為業主提供了更大的靈活性和更快的資金週轉可能。
首2年禁售期：購入後2年內不可在第二市場轉售
白居二買家由簽署轉讓契據當日起計，只需遵守一個為期2年的禁售期。在這2年內，單位不可以於第二市場轉售。這個年期比新居屋的5年足足短了一半以上。
2年後：可在第二市場轉售，或補地價後於自由市場轉售
只要持有單位滿2年，業主就馬上擁有高度的自主權。你可以選擇將單位繼續放於第二市場，賣給下一手綠表或白居二買家。同時，你也可以隨時選擇補地價，然後像一般私樓一樣，在自由市場上放售或出租，時間上更具彈性。