香港樓價高企，對於預算有限的首置人士來說，價格較相宜的二手公屋（即「租者置其屋計劃」單位）成為了上車希望。然而，其獨特的交易背景亦帶來不少疑問與潛在風險。由申請資格的區分（綠表及白居二）、尋找盤源的技巧，到最關鍵的按揭計算方法，都與私樓市場大相徑庭。尤其是按揭擔保期、高樓齡的維修保養，以及日後的轉售限制這三大「陷阱」，更是準買家必須事先了解的課題。本文將為您提供一站式全攻略，由釐清概念、申請資格、搵樓流程，到深入剖析按揭批核的關鍵與潛在風險，助您安心覓得理想居所，順利上車。
買二手公屋第一步：釐清核心概念與申請資格
考慮買二手公屋，確實是許多香港人實現置業夢想的其中一條路。在正式研究買二手公屋流程與利弊，或者評估買二手公屋好唔好之前，首要任務是清晰理解它的基本概念。掌握了這些核心資訊，才能為之後的每一步打好穩固基礎。
什麼是二手公屋？
簡單來說，二手公屋就是可以合法在特定市場上買賣的公共租住房屋單位。這些單位並非一開始就能自由買賣，它們的出現與流轉，都源於政府特定的房屋政策。
來源：「租者置其屋計劃」（租置計劃）
市場上絕大部分的二手公屋，都來自於房委會過去推行的「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）。這個計劃允許指定的公共屋邨租戶，以非常優惠的折扣價錢購入自己現居的單位，從租客變為業主。這些被售出的單位，就是二手公屋盤源的起點。
交易市場：「居屋第二市場計劃」
這些租置計劃單位業主，如果未向政府補回地價，就不能在公開的自由市場上出售單位。他們只能在一個特定的平台，即是「居屋第二市場計劃」（俗稱居二市場）中，將單位轉售予其他合資格的人士。因此，我們一般所說的買二手公屋，就是在這個居二市場中進行的交易。
買二手公屋資格全解析：綠表與白居二
了解買二手公屋資格，是整個過程中最關鍵的一環。申請人的資格主要分為兩大類，分別是「綠表」及「白表居屋第二市場計劃」（簡稱白居二），兩者的背景與申請方式都有明顯分別。
綠表申請人核心準則
持有「綠表資格」的人士，基本上都是與公共房屋有直接關係的群體。他們可以直接申請「購買資格證明書」，在居二市場選購單位。主要包括以下幾類人士：
* 香港房屋委員會（房委會）轄下的公共租住房屋住戶。
* 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細審核的公屋申請者。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
白表居屋第二市場計劃（白居二）申請人準則
「白居二」則是為不符合綠表資格的中低收入家庭或人士而設的。他們本身並非公屋租戶，但只要符合房委會每年公布的入息及資產限額，便可遞交申請。申請人需要經過抽籤，中籤後再通過資產審查，才能獲得批准信及「購買資格證明書」，進入居二市場買樓。
必須注意：物業擁有權及過往房屋福利限制
不論是綠表還是白居二申請者，都必須遵守一項極為嚴格的規定：由申請截止日期前的指定時期起計，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請人及名列申請表上的家庭成員，都不能在香港擁有任何住宅物業。此外，香港的資助房屋福利奉行「一生人一次」的原則。如果申請人或其配偶過往曾享受任何形式的資助自置居所計劃，例如曾是居屋、租置計劃的業主，或者曾領取置業資助貸款，一般都不能再次申請，這一點必須格外留神。
H2: 精明搵盤：尋找及篩選二手公屋盤源實戰技巧
搞清楚自己的買二手公屋資格之後，你已經踏出了重要的一步。下一步就是大家最期待的環節——尋找樓盤。市面上的盤源眾多，如何才能快捷準確地找到心儀的單位？這個部分會同你分享幾個實用技巧，由尋找盤源到篩選方法，助你在茫茫樓海中，精準鎖定最適合你的安樂窩。
H3: 尋找二手公屋盤源的有效渠道
要尋找樓盤，首先要知道可以在哪裡尋找。買二手公屋的盤源主要有兩大渠道，一個是官方資訊，另一個是市場上的地產平台，兩者結合使用，效果會更好。
H4: 官方資源：房委會租置計劃屋邨列表
第一步，建議你先到香港房屋委員會（房委會）的網站，尋找一份名為「可供出售的租者置其屋計劃屋邨」的名單。這份名單就像一本官方指南，列出了所有可以在居屋第二市場買賣的租置屋邨。這樣做的好處是，你可以對全香港有哪些屋邨選擇有一個宏觀概念，不會漫無目的地尋找，可以根據自己熟悉或心儀的地區，初步鎖定幾個目標屋邨。
H4: 網上地產平台及地產代理
有了目標屋邨之後，就可以利用市場上的資源去尋找具體的盤源。各大網上地產平台，例如28Hse、Spacious千居、中原地產、美聯物業等，都有大量二手公屋的放盤廣告。你只要在篩選條件中選擇「公屋」及「未補地價」，就可以看到很多選擇。另外，直接聯絡熟悉你想尋找的地區的地產代理也是一個非常有效的方法。他們手上通常有些未放上網的盤源，而且可以根據你的需要，提供更貼身的建議和安排睇樓，節省你不少時間。
H3: 掌握篩選技巧，鎖定理想目標
找到盤源之後，就要開始篩選。一個好的篩選策略，可以助你過濾掉九成不適合的單位，集中研究最有潛力的目標。
H4: 關鍵篩選條件：未補地價、地區、預算、面積
這四個是最基本，也是最重要的篩選條件。
* 未補地價： 這是買二手公屋的前提，必須選擇「未補地價」或「居屋第二市場」的盤源，才符合你的綠表或白居二資格。
* 地區： 考慮你的工作地點、家人住處以及日常生活圈子，選定幾個心儀的地區。
* 預算： 根據你的首期以及預計的買二手公屋按揭供款能力，設定一個清晰的樓價上限。
* 面積： 考慮清楚你需要多少個房間，家中有多少人居住，從而決定你需要的實用面積範圍。
H4: 進階篩選條件：校網、座向、景觀
當你用基本條件篩選出一批盤源後，就可以用進階條件再收窄範圍。
* 校網： 如果你有子女，或者計劃生育，單位所屬的小學及中學校網就是一個非常重要的考慮因素。
* 座向與景觀： 有些人偏好東南座向的單位，覺得冬暖夏涼；有些人則喜歡開揚景觀，不想面對樓景。這些條件雖然不是最核心，但直接影響你日後的居住舒適度。
H3: 閱讀樓盤廣告的注意事項
閱讀樓盤廣告也有學問，有幾個細節必須留心，以避免浪費時間或接收到過時資訊。
H4: 留意廣告刊登時間，確保資訊時效性
首先，要留意廣告的刊登時間。一個刊登了數月的樓盤，很可能已經售出，或者業主的叫價已與市價脫節。盡量留意新刊登的樓盤，資訊會比較準確，也能反映最新市況。
H4: 必須查核單位的首次轉讓契據日期與折扣率
最後，這是一個很多人會忽略但極之重要的細節。樓盤廣告通常只會寫上樓齡，但對買家而言，「首次轉讓契據日期」與「折扣率」才是關鍵。首次轉讓契據日期會影響政府擔保期，直接關係到買二手公屋按揭可以申請的成數與年期。而折扣率則決定了將來若想在自由市場出售單位，需要補回的地價金額。這兩項資料在廣告上未必列明，但你在睇樓或與代理溝通時，務必主動查問，最好能查閱相關文件作實。
買前必讀：深入剖析按揭、樓齡、維修三大潛在風險
決定買二手公屋前，除了計算入場費，更要仔細評估背後的潛在風險。很多人會問買二手公屋好唔好，答案往往取決於你對按揭、維修和轉售限制這三大範疇的理解有多深入。它們環環相扣，直接影響你的財務預算和未來選擇。
按揭關鍵：解構政府擔保期
處理買二手公屋按揭時，你會發現銀行最關心的並非單位樓齡，而是一個更關鍵的因素：政府擔保期。這是房委會為資助房屋提供的按揭貸款擔保，是銀行願意批出高成數按揭的信心來源。
政府擔保期為何比樓齡更重要？
銀行之所以能為綠表買家提供高達九成半、白居二買家提供九成的按揭，全因有房委會作為擔保人。只要單位仍在擔保期內，萬一業主斷供，房委會將會向銀行購回單位，承擔銀行的損失。因此，擔保期的長短直接決定了銀行的風險。一旦擔保期完結，銀行便會將單位視為一般的高樓齡私樓，按揭審批自然會嚴格很多。
如何計算剩餘擔保期？
二手公屋（租置單位）的政府擔保期，是由「首次轉讓契據日期」起計50年。計算剩餘年期十分簡單，公式如下：
剩餘擔保期 = 50年 – (現時年份 – 首次轉讓契據日期年份)
要特別注意，計算基準是「首次轉讓契據日期」，並非大廈的落成年份（即樓齡）。你可以在土地註冊處查冊或請地產代理協助，找出這個關鍵日期。
剩餘擔保期對按揭成數與還款年期的影響
剩餘擔保期直接影響銀行批核的按揭成數與還款年期。一般來說，只要剩餘擔保期足夠長，例如還有30年或以上，買家通常都能夠申請到最長的30年還款期和最高的按揭成數。
相反，如果單位首次出售至今已久，剩餘擔保期所剩無幾（例如少於20年），銀行為了控制風險，便可能削減按揭成數或縮短還款年期。這意味著你需要準備更多的首期資金，或承擔更高的每月供款額。
潛在風險：高樓齡的維修保養問題
市場上的二手公屋盤源，絕大部分來自樓齡較高的租置屋邨。樓齡高固然帶來了價格優勢，但也伴隨著日積月累的維修保養問題。
大廈維修的潛在財務負擔
作為業主，你有責任分擔大廈公用地方及設施的維修費用。隨著樓宇老化，需要維修的地方只會越來越多，例如外牆翻新、升降機更換、水管維修等。特別是遇上政府的「強制驗樓計劃」，整棟大廈可能需要集資一筆龐大的費用進行修葺。這筆開支可以由每戶數萬元至十多萬元不等，是一筆必須預留的潛在支出。
如何在買入前評估大廈狀況
在實地睇樓時，除了觀察單位內部，也應該花時間留意大廈的公共空間。例如大堂、走廊、樓梯間的狀況是否理想，有沒有明顯的滲水或石屎剝落痕跡。更重要的是，可以主動向地產代理查詢，或查閱業主立案法團的會議紀錄，了解大廈是否有任何大型維修計劃正在籌備或討論中，這樣便能對未來的財務負擔有更準確的評估。
轉售限制：未來的補地價責任
二手公屋的吸引力在於它未補地價，所以售價較低。不過，這份價格優勢同時帶來了轉售和使用的限制，當中最重要的就是補地價的責任。
轉讓限制期（禁售期）詳解
轉讓限制期同樣由「首次轉讓契據日期」起計。在首兩年內，業主只可將單位以原價售回給房委會。在第三至第五年，業主可以在居屋第二市場，毋須補地價出售予合資格人士，或由房委會按評定市價回購。
五年期過後，業主便有兩個選擇：一是在居屋第二市場繼續免補地價轉售；二是向政府補回地價後，在公開市場自由出售或出租。對於二手公屋買家而言，購入的單位通常早已過了五年的轉售限制期。
何時需要補地價？如何在公開市場出售或出租
當你希望將單位在公開市場上出售、出租，或轉讓給非綠表或白居二資格的親人時，便必須先向政府申請補地價。補價金額會根據單位在交易當時的十足市值，乘以當年首次出售時的折扣率計算。由於租置單位的折扣率非常高，補價金額可以相當驚人。正因如此，絕大部分二手公屋業主都會選擇在居屋第二市場轉售單位。
買二手公屋流程全攻略：由申請到收樓的完整步驟
了解清楚買二手公屋資格與風險之後，就進入實際操作階段了。整個買二手公屋流程環環相扣，清晰了解每一步，可以令你的置業過程更加順暢。我們將整個流程分為準備、執行和完成三個大直路，讓你一看就懂。
準備階段：申請買賣雙方證明書
在正式開始睇樓和交易前，買賣雙方都需要向房屋委員會（房委會）申請一份「入場券」，證明自己有資格進行這項交易。
買方：申請「購買資格證明書」（准買證）
作為買家，你需要先向房委會申請「購買資格證明書」，也就是俗稱的「准買證」。這份文件有效期為12個月，是證明你符合資格購買未補地價單位的最重要文件。無論你是綠表持有人還是白居二中籤者，都必須先取得這份證明書，才能進行後續的步驟。
賣方：申請「可供出售證明書」（准賣證）
與此同時，賣方業主也需要向房委會申請「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。這份文件用來核實該單位可以在居屋第二市場出售。業主申請時需要提交樓契等文件，房委會會根據單位的首次轉讓契據日期，釐清單位的轉讓限制，並在准賣證上列明單位可以出售的最低價格。
執行階段：睇樓、簽約與申請提名
當買賣雙方都準備好各自的證明文件後，真正的交易程序便正式展開。
實地睇樓與議價注意事項
拿到准買證後，你就可以正式去物色心儀的單位了。實地睇樓時，除了觀察單位內部的間隔、裝修和景觀，也要留意大廈的公共空間，例如走廊、電梯大堂的維護狀況，評估大廈的整體質素。二手公屋的樓價並非固定不變，你絕對可以與業主議價，為自己爭取一個更理想的價錢。
簽訂臨時買賣合約
當你與業主就價錢達成共識後，下一步就是由地產代理協助，或經律師見證，簽訂臨時買賣合約（臨約）。簽署臨約時，買方通常需要支付樓價3%至5%作為臨時訂金（細訂）。
向房委會申請「提名信」
簽訂臨約後，買賣雙方的代表律師會一同向房委會遞交所需文件，包括雙方的證明書副本及臨時買賣合約，為買方申請「提名信」。這一步非常關鍵，因為只有獲得房委會發出的提名信，買方才能正式成為單位的指定買家，交易才會被官方認可。
簽署正式買賣合約及繳付大訂
收到房委會的提名信後，雙方律師就會安排簽署正式買賣合約。這時候，買方需要支付「大訂」，金額通常是樓價的10%減去已付的細訂。例如樓價是200萬，大訂就是20萬，減去已付的細訂後，就是你需要支付的餘額。
完成階段：辦理按揭與完成交易
簽署正約後，交易就進入最後直路，主要涉及財務和法律手續。
向銀行申請按揭貸款
簽署正式買賣合約後，你就可以拿著合約及提名信，正式向銀行申請買二手公屋按揭。由於有政府的擔保期，銀行審批一般較為寬鬆。不過，不同銀行的估價和批核條款可能有差異，建議可以多比較幾間，選擇最適合你的按揭計劃。
委託律師辦理樓契轉讓手續
在交易完成日（成交日）前，你的代表律師會處理所有樓契轉讓的法律文件，並與銀行協調，確保按揭貸款能準時發放給賣方律師。同時，律師也會為你查清楚業權，確保單位沒有任何未解除的按揭或釘契問題。
驗樓與正式收樓
在成交日當天或之前，你會進行最後一次驗樓，確保單位狀況與簽約時相符。確認一切妥當後，雙方律師會完成交易，你會收到單位的鎖匙，正式成為新業主，完成整個買二手公屋的旅程。
買二手公屋常見問題 (FAQ)
買二手公屋的過程涉及不少細節，這裡整理了一些關於財務、業權和使用的常見問題，希望可以幫你釐清一些重要概念。
關於財務與按揭
買二手公屋後可以加按套現嗎？
一般情況下是不可以的。因為未補地價的資助房屋，包括二手公屋，業權會受到房委會的限制。銀行不會為這類物業批出用作個人週轉的加按貸款。不過，假如業主遇到一些非常特殊而且緊急的困難，例如家庭成員需要籌集龐大的醫藥費，可以嘗試向房委會提交申請。房委會會按個別情況嚴格審批，但純粹想作投資或個人消費等理由，獲批的可能性極微。
租置單位現居租戶是否可以零首期上會？
這個說法是成立的，但只適用於一個特定情況。就是租者置其屋計劃（租置計劃）單位的現居租戶，向房委會首次購入自己現正租住的單位。在這個情況下，他們可以申請高達十成的按揭，做到零首期上會。如果你是綠表或白居二買家，在第二市場購買其他人的二手公屋單位，就不能申請十成按揭。屆時的買二手公屋按揭成數，綠表買家最高為九成半，白居二買家則為九成。
申請二手公屋按揭需要通過壓力測試嗎？
申請二手公屋按揭的一大優勢，就是買家通常都無須通過銀行的壓力測試。這是因為房委會為單位的按揭提供了政府擔保期。在這個擔保期內，銀行承擔的風險相對較低，所以會豁免壓力測試的要求。這對於一些收入不穩定或剛好未能通過壓力測試的申請人來說，無疑是降低了上車的門檻。
關於業權與使用
「樓齡」和「首次轉讓契據日期」有何分別？
這兩個日期是評估二手公屋價值的關鍵，千萬不要混淆。「樓齡」是指大廈從落成入伙至今的實際年期，反映的是樓宇的物理狀況。「首次轉讓契據日期」則是指房委會第一次將這個單位出售給第一手業主的日期。這個日期非常重要，因為計算政府擔保期和轉售限制期，都是以這個日期為起點，而不是樓齡。例如，一棟樓齡40年的公屋，可能在15年前才透過「租置計劃」首次賣出，那麼它的「首次轉讓契據日期」就是15年前，這對申請按揭就十分有利。
未補地價的二手公屋可以出租嗎？
絕對不可以。未補地價的二手公屋，業主只擁有單位的「有條件業權」。政府提供購樓折扣，是為了資助合資格人士自住，而不是讓業主用作投資收租。將未補地價的單位出租是違法行為。一經發現，房委會可採取法律行動，業主除了可能面臨罰款，其單位的業權也可能被收回。所以在考慮買二手公屋好唔好時，必須清楚其使用限制。
補地價的金額是如何計算的？
補地價的金額並非一個固定數目，而是根據一個特定公式計算，而且與申請補價當時的市況直接掛鉤。計算方法如下：
補價金額 = 申請補地價時的單位評估市值 x (購入單位時的十足市值 – 購入價) / 購入單位時的十足市值
簡單來說，就是用當時的市值，乘以單位最初的購入折扣率。例如，一個單位在購入時的折扣率是60%，如果業主想在今天補地價，而房署評估該單位的市值為400萬，那麼需要補上的金額就是400萬乘以60%，即240萬。這個評估市值會由房委會或其委託的測量師行來決定。