樓價高企，不論是新盤買家面對首期差額，還是現有業主需要資金周轉，樓宇二按（Second Mortgage）憑藉其高成數、免壓力測試的彈性審批，成為不少人的選項。然而，這份看似便捷的融資方案，背後卻隱藏著「先甜後苦」的利率陷阱、日後難以「甩身」的轉按困局，以及銀行嚴苛的審批門檻。本文將為你全方位拆解樓二按，由基本定義、申請流程、壓力測試的「懲罰性」計算方法，到比較按揭保險的優劣，並提供成功「甩二按」的終極攻略，助你在借貸前做足功課，避開所有中伏位。
樓二按是什麼？定義、運作原理及與一按的分別
二按的基本定義：物業的第二次抵押貸款
講到買樓，很多人都會接觸到銀行的一按，但對於樓二按可能就比較陌生。其實樓二按的概念很直接，就是當你的物業已經承造了第一次按揭（一按）之後，你再用同一個物業向另一間貸款機構申請第二次的抵押貸款。這筆額外的貸款，就是我們所說的「二按」或稱為樓宇二按揭。業主透過這個方法，可以將物業尚未抵押的價值部分（即是資產淨值）轉化為現金，應付不同的財務需要。
解構「一按」與「二按」的主從關係
一按和二按之間存在著清晰的主從關係。提供一按的機構（通常是銀行）是物業的第一債權人，而提供二按的機構（通常是財務公司）則是第二債權人。這個次序非常重要。假如業主不幸斷供，物業需要被賣出來償還債務，賣樓所得的款項會先用來全數償還一按的欠款。如果有餘額，才會用來償還二按的貸款。因為二按的債權人需要承擔較高的風險，所以二按的利息普遍會比一按高出不少。
H44: 二按如何作為高成數按揭的替代方案
在香港，金融管理局對銀行的按揭成數有嚴格的指引，銀行可以批出的貸款額度有限。當買家首期資金不足，又或者不想申請按揭保險時，樓二按就成為了一個選項。買家可以先向銀行申請一按，取得金管局指引下的最高按揭成數，然後再向其他機構申請二按，借入餘下所需的差額。透過「一按＋二按」的組合，總貸款額可以達到物業價值的八成甚至九成，變相成為一種高成數按揭的替代方案。
二按貸款的主要提供者
了解二按的基本概念後，你可能會好奇，究竟可以向誰申請二按呢？市場上提供樓二按的機構主要並非傳統銀行。
財務公司（二按財仔）：《放債人條例》下的角色與監管
財務公司是二按市場最主要的參與者。這些公司受到香港法例第163章《放債人條例》的規管，條例主要監管其牌照及利率上限等。與銀行不同，財務公司並不受金管局的逆周期措施所約束，因此它們在審批貸款時，可以豁免壓力測試、供款與入息比率等要求，審批標準相對寬鬆和靈活，這也是它們能夠提供高成數二按的原因。
發展商二按：新盤市場常見的高成數按揭計劃
購買一手新樓盤時，大家經常會見到發展商提供的高成數按揭計劃。這些計劃其實就是發展商透過其關聯或合作的財務公司提供的二按貸款。為了促銷樓盤，發展商二按通常會提供首幾年極低利率的「蜜月期」，以減輕買家初期的供款壓力，吸引他們入市。
為何傳統銀行普遍不提供二按服務？
傳統銀行作風審慎，並且需要嚴格遵守金管局的監管指引。由於二按屬於次級抵押貸款，其還款的優先次序排在一按之後，銀行需要承擔的風險相對較高。基於風險管理的考慮，絕大部分傳統銀行都不會提供物業二按服務，市場上的樓宇二按揭服務基本上都由財務公司及發展商所壟斷。
申請二按的關鍵：必須取得一按銀行同意書
申請二按有一個非常關鍵的前置步驟，就是必須先取得一按銀行的正式書面同意。因為你的物業已經抵押給一按銀行，任何對該抵押品的再抵押行為，都必須得到第一債權人的許可。這份「同意書」是整個二按申請流程中不可或缺的一環。
未獲同意申請二按的違約後果：Call Loan 風險
假如業主在未經一按銀行同意下，私下與財務公司承造二按，這種行為已構成違反一按的貸款協議。銀行一旦發現，有權視為違約。後果可以很嚴重，銀行有權立即採取行動，最壞的情況是終止你的貸款協議，要求你即時清還所有未償還的一按貸款，這就是俗稱的「Call Loan」。這會讓業主陷入即時的財務危機。
如何透過土地註冊處「電子提示」服務防止隱瞞二按
過去可能有人嘗試隱瞞銀行申請二按，但現在這種做法幾乎不可能成功。自2017年起，土地註冊處推出了「電子提示」服務。當有任何關於你物業的新文書（例如二按的押記文件）遞交註冊時，土地註冊處的系統便會自動向現有按揭的承按人（即你的一按銀行）發出電子通知。在這個機制下，任何二按的舉動，一按銀行都會即時知悉，業主根本無法隱瞞。
為何申請樓二按？剖析二按優勢與適用情景
考慮申請樓二按，很多時是為了獲取更大額的資金彈性。相對於傳統的銀行按揭，樓宇二按揭在特定情況下，確實提供了一個解決方案，特別是當你需要突破某些既有框架時。究竟它的吸引力在哪裡？又適合哪些人士申請？以下我們會逐一剖析。
核心優勢：突破金管局按揭成數上限，豁免壓力測試？
樓二按最核心的優勢，在於其貸款機構多為財務公司，並不受香港金融管理局（金管局）的逆周期措施所規管。這意味著在審批貸款時，能夠提供比銀行更大的彈性。
比較銀行按揭成數與二按高成數方案（如80%-90%）
根據金管局現行指引，銀行在批核第一按揭（一按）時，有嚴格的按揭成數上限，例如一千萬港元以上的物業最高只可承造五成按揭。假如你看中一個價值1,200萬的單位，銀行最多只能借出600萬，你便需要準備600萬的首期。樓二按的出現正好填補了這個資金缺口。透過結合銀行一按及財務公司二按，總貸款額有機會提高至物業估值的八成甚至九成，大幅減輕首期壓力。
拆解財務公司審批彈性：豁免壓力測試與入息審查的迷思
市場上經常標榜財務公司二按可豁免壓力測試及入息審查，這點需要清晰理解。所謂「豁免」，並非指財務公司完全不評估你的還款能力。它們只是不受金管局的統一標準約束，會採用自己的一套風險評估機制。這套機制可能較為靈活，例如接受更多元化的收入證明，或對供款佔入息比率的要求較寬鬆。因此，這給予入息不穩定或未能通過銀行壓力測試的申請人一個機會，但絕不代表毫無審批標準。
二按的兩大適用情景
了解其優勢後，我們來看看兩個最常應用樓二按的實際場景。
新盤買家：透過發展商二按解決首期差額
購買一手新盤時，發展商為了促銷，經常會聯同旗下的財務公司提供高成數的「發展商二按」計劃。這個計劃的目的，是幫助買家填補銀行一按與樓價之間的差額。對於首期資金不足，但又想盡快上車的買家而言，這無疑是一個便捷的選擇，讓他們更容易達到成交門檻。
現有業主：透過二按套現應付資金周轉需要
對於已經持有物業的業主，如果突然需要一筆較大額的現金，例如生意周轉、投資機會或家庭應急，樓二按便成為一個有效的套現工具。業主可以將已升值的物業或已償還部分貸款的物業，向財務公司申請二按，從而將物業的淨值轉化為流動資金，而無需出售物業。
評估二按負擔能力：計算總供款、利率成本及轉按難度
選擇二按前，最重要的一步是客觀評估自己的負擔能力。這不僅是計算眼前的每月供款，更要預視長遠的利息成本和潛在的轉按挑戰。
模擬計算：合併一按及二按後的總月入要求
申請二按後，你的每月總還款額會是一按和二按的供款總和。假設一個800萬的物業，承造六成一按（480萬）及兩成二按（160萬）。若一按利率為3.5%（供30年），月供約21,550元；二按利率為7%（供25年），月供約11,310元。你的每月總供款便是32,860元。在申請時，銀行及財務公司會根據此總額評估你的還款能力。
預算總利息成本：看清低息期後的供款增幅
許多二按計劃，特別是發展商二按，都設有「先甜後苦」的利率結構。例如首兩至三年提供與一按相若的低息優惠，但優惠期過後，利率會大幅抽升。以上述例子計算，假如二按利率在三年後由7%飆升至12%，月供將會增至約16,850元，增幅接近五成。申請前必須清楚了解整個還款期的利率變化，並確保自己有能力應付高息期的供款壓力。
預視轉按難度：計算物業需升值多少才能成功「甩二按」
「甩二按」是指將一按及二按的結欠，合併轉按至單一銀行，以享受較低的整體利率。成功轉按的關鍵，在於物業的估值。假設數年後，你的一按及二按總結欠仍有600萬，而銀行最高只願意批出估值的六成按揭，那麼你的物業估值便需要至少達到1,000萬（600萬 / 0.6），才能成功轉按。如果樓價不升反跌，或者升幅不足，你便會被高息的二按鎖死，難以脫身。
樓二按陷阱：申請前必須了解的3大風險與真實個案
選擇樓二按作為上車或資金周轉的工具，看似是個捷徑，但這條路上其實有不少潛在陷阱。許多申請人往往被前期的低息優惠吸引，忽略了長遠的風險。在簽署任何文件之前，清楚了解樓宇二按揭背後的3大風險，絕對是保障自己財務健康的必要一步。
風險一：「先甜後苦」的利率陷阱
剖析發展商二按：低息蜜月期後飆升的利率
發展商提供的新盤二按計劃，最吸引人的地方就是首兩至三年的「低息蜜月期」，利率可能與銀行一按相若，甚至提供免息優惠。這種安排大大降低了初期的供款壓力，讓買家感覺輕鬆上會。但是，這個蜜月期總會完結。優惠期一過，二按的利率便會大幅抽升，例如由P-2%急增至P+2%甚至更高，實際年利率隨時由2-3%飆升至5-7%以上。如果沒有預先規劃，這筆突然增加的供款開支，足以打亂所有財務預算。
浮動利率風險：加息週期下供款大增的影響
香港的按揭利率普遍跟隨最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）浮動。當處於加息週期，一按與二按的利率都會跟隨市場向上調整。對於同時背負一按和二按的業主來說，影響是雙重的。特別是二按的利率本來就比一按高，加息的影響會更加顯著。原本看似勉強能夠負擔的總供款額，在連續幾次加息後，可能會變成一個沉重的負擔，甚至超出還款能力。
風險二：「甩二按」困難導致被高息鎖死
轉按挑戰：物業估價不足或總貸款額過高
大部分樓二按申請人都計劃在低息期完結前，透過轉按將一按和二按合併到銀行，俗稱「甩二按」。這個操作的成功關鍵，在於物業需要有足夠的升值。轉按時，銀行會重新為物業估價，並根據金管局的指引批出按揭成數。假如物業估價不足，或者樓價升幅未能追上總貸款額，銀行批出的新貸款額便不足以完全覆蓋原有的一按及二按總結欠。結果就是無法成功轉按，只能被迫繼續承受二按的高昂利息。
樓價不升反跌時「甩二按」失敗的後果
市場情況並非總是向好。如果樓市轉勢，樓價不升反跌，那麼「甩二按」的難度就會倍增。當物業變成負資產，即市價低於總欠款時，銀行基本上不可能批出任何轉按申請。在這種情況下，業主就會被完全鎖死，只能無了期地捱貴息。這不僅嚴重影響現金流，更可能因為無法應付龐大的供款而面臨被追討債務，甚至物業被沒收的風險。
風險三：銀行嚴苛的審批門檻與不確定性
銀行如何以二按最高利率計算「懲罰性」壓力測試
申請發展商二按時，即使財務公司豁免壓力測試，提供一按的銀行仍然需要嚴格遵守金管局規定，將一按及二按的總貸款額合併計算壓力測試。這裡的關鍵是，銀行並不會採用二按初期的優惠利率計算，而是會採用二按合約中列明的「最高利率」（例如蜜月期後的P+2%）作為基準，再加2%來計算壓力測試。這種「懲罰性」的計算方式，會令入息要求大幅提高，很多原本以為符合資格的申請人，最終都可能無法通過銀行的審批。
拆解新盤二按配額制：符合資格亦可能被拒
另一個較少人知道的風險，是發展商二按普遍設有「配額制」。意思是發展商或其合作的財務公司，只會為整個樓盤批出一定總額的二按貸款。即使你的財務狀況完全符合申請資格，但如果樓盤的二按配額已經用完，你的申請一樣會被拒絕。這種不確定性會令買家大失預算，特別是那些已經簽署臨時買賣合約，並將二按視為唯一上會方案的買家，可能會因此陷入進退兩難的困境。
真實個案分析：二按的成功與失敗案例
成功案例：善用二按並準時轉按的策略
陳先生數年前購入一個800萬的新盤單位，當時首期不足，於是採用了發展商提供的二按計劃，借足八成按揭。他清楚知道二按的利率會在兩年後大幅跳升，所以在買樓後，他努力工作增加收入，同時非常留意樓市走勢。在低息期完結前的半年，他發現物業已升值至約950萬。他把握時機向銀行申請轉按，成功將一按及二按的餘額合併，並以當時的低息P按利率承造新的按揭，順利擺脫了高息的枷鎖。
失敗案例：低估高息壓力或無法甩二按的困境
李小姐同樣是透過二按上車，但她對財務規劃較為樂觀，認為樓價會持續上升，而且低估了加息週期的影響。兩年低息期過去後，二按利率急升至6%，每月供款大增近萬元。同時，樓市表現平平，她的單位估價僅微升，銀行批出的轉按貸款額不足以還清所有欠款。結果，李小姐無法「甩二按」，被高息供款嚴重蠶食收入，生活質素大受影響，每日都為沉重的財務壓力而苦惱。
樓二按壓力測試計算指南：解構銀行「懲罰性」基準
當談及樓二按時，許多人以為向財務公司申請，就可以繞過銀行的壓力測試。事實上，由於申請樓宇二按揭必須取得一按銀行的同意，銀行在審批時，會將一按及二按的總貸款額合併，進行一次極為嚴格的壓力測試。這個計算方式對二按部分尤其嚴苛，常被形容為「懲罰性」基準，最終的入息要求可能遠超你的初步預期。
二按壓力測試原則：一按與二按分開計算
要理解整個計算過程，首先要明白銀行的基本原則。銀行會將一按貸款與二按貸款視為兩個獨立部分，分別計算它們在壓力測試下的每月供款，然後將兩者所需的入息要求相加，得出最終的總入息門檻。我們透過一個具體案例，就能清晰了解整個計算步驟。
步驟一：計算一按部分的壓力測試
案例說明：以800萬樓價、6成一按（480萬）為例
假設你購入一個價值800萬的物業，向銀行申請6成一按，貸款額為480萬，還款期為30年。
計算方式：(一按利率 + 2%) 計算供款及入息要求
首先，銀行會計算一按部分的壓力測試。假設現時一按的實際利率為4.125%，在壓力測試下，利率需要增加2%，即以6.125%的利率來計算。
- 在6.125%的壓力測試利率下，每月供款約為$29,088。
- 根據金管局指引，供款與入息比率上限為50%，因此通過一按壓力測試的最低月入要求是：$29,088 ÷ 50% = $58,176。
步驟二：計算二按部分的壓力測試
案例說明：2成二按（160萬）的利率計算
接著，你向發展商或財務公司申請2成二按，貸款額為160萬，假設還款期為25年。
計算關鍵：銀行採用二按貸款的「最高利率」作基準
這一步是整個計算中最關鍵，也是最容易被忽略的地方。銀行在計算二按的壓力測試時，並不會使用初期的低息優惠利率，而是直接採用整個貸款期內的「最高利率」作為計算基礎。例如，二按計劃首3年利率為P-2%，但第4年起會躍升至P+1%，銀行便會以後者作為基準。
計算方式：(二按最高利率 + 2%) 計算供款及入息要求
假設二按的最高利率為7.125% (P+1%)，銀行會在此基礎上再加2%作壓力測試，即以高達9.125%的利率來計算。
- 在9.125%的壓力測試利率下，每月供款約為$13,733。
- 同樣以50%的供款與入息比率計算，通過二按壓力測試的最低月入要求是：$13,733 ÷ 50% = $27,466。
步驟三：合併計算總入息要求
將一按與二按的壓力測試供款相加，得出最終月入門檻
最後，銀行會將一按和二按的最低入息要求直接相加，得出申請人需要達到的總收入水平。
- 總入息要求 = 一按所需月入 + 二按所需月入
- $58,176 + $27,466 = $85,642
從這個例子可見，即使樓價只是800萬，在申請樓二按後，合併計算的壓力測試入息要求竟高達$85,642。這就是銀行「懲罰性」基準的實際影響，申請前必須準確計算，評估自身的負擔能力。
樓二按 vs 按揭保險：兩大高成數按揭方案優劣全面比較
講到高成數按揭，除了考慮樓二按，按揭保險是另一個市場主流選擇。兩者都能幫助買家解決首期不足的問題，不過它們的運作模式、成本結構和審批要求完全不同。想知道哪一個方案更適合自己，就要先了解它們的核心分別。
核心分別一覽
我們從貸款提供者、成本、利率、審批標準和物業限制這五個關鍵層面，為你逐一拆解樓宇二按揭與按揭保險的分別。
貸款提供者：財務公司/發展商 vs 按保公司
樓二按的貸款通常由財務公司或新盤發展商提供。它們不受金管局的按揭指引約束。按揭保險則是由香港按揭證券有限公司（HKMC）或私人保險公司提供擔保，貸款本身仍然由銀行全數批出。
成本結構：高昂利息 vs 一次性保費
樓二按的主要成本來自高昂的利息，實際年利率遠高於銀行的一按利率。按揭保險的成本則是一筆過的按揭保費。你可以選擇一次過支付，或者將保費加借分期攤還，而整個貸款都享有統一的銀行低息。
利率結構：分段式利率 vs 全期統一利率
申請樓二按時，常見「先甜後苦」的分段式利率。例如首兩三年提供低息，之後利率會大幅抽升。按揭保險方案就簡單直接得多。整個貸款在還款期內都採用統一的銀行按揭利率，例如P按或H按，利率結構清晰。
審批標準：財務公司較寬鬆 vs 按保須跟足金管局指引
財務公司在審批楼二按時，標準相對寬鬆和靈活，部分甚至不要求進行壓力測試。相反，申請按揭保險就必須嚴格跟從金管局的所有指引。申請人需要提供充足的入息證明，並且通過銀行的壓力測試。
物業樓價限制：二按無特定限制 vs 按保集中於1,920萬以下
理論上，樓二按對物業樓價沒有設定特定上限，主要視乎財務公司的取態。按揭保險則有明確的樓價限制。例如，想申請最高九成按揭，樓價上限是1,000萬元；而計劃的適用範圍，主要集中在1,920萬元以下的物業。
樓二按申請流程全攻略：由準備文件到成功批核
想順利申請樓二按，清晰的流程規劃是成功的關鍵。整個樓宇二按揭的過程涉及一按銀行、二按機構（發展商或財務公司）以及律師等多方協調，因此掌握每個環節，就能讓過程更加順暢。以下我們將會由時間規劃開始，一步步拆解申請程序和所需費用，助你做好全面準備。
申請時間規劃與文件準備
申請黃金時間：建議成交前至少60天提出
申請樓二按絕對需要預留充足時間。我們建議，最好在物業正式成交日前的至少60天，就向相關機構提出申請。這個時間緩衝是必要的，因為銀行審批一按需要時間，而財務公司或發展商亦要時間處理你的二按申請，當中還涉及雙方律師處理法律文件及樓契登記等程序。提早申請，可以避免因審批延誤而影響最終成交。
申請文件清單：身份、入息、信貸報告及臨約
準備齊全的文件，可以大大加快審批進度。一般而言，申請樓二按需要準備的文件主要包括幾大類：首先是身份證明文件，例如香港永久性居民身份證；其次是入息證明，例如最近三至六個月的糧單、稅單或銀行月結單，用以證明你的還款能力；還有就是你的信貸報告（TU Report），讓貸款機構了解你的信貸狀況；最後，當然不少得臨時買賣合約，這是證明物業交易的基礎文件。
申請詳細步驟拆解
第一步：向銀行取得一按的「原則上批准」及同意書
申請樓二按的第一步，並不是直接找財務公司，而是先要處理好一按。你需要先向銀行申請第一按揭，並在申請時清楚表明將會申請二按。銀行審批後，會發出一份「原則上批准（Approval-in-principle）」通知，最重要的是，你必須取得銀行發出的正式「同意書」，確認其知悉並同意你在該物業上承造第二按揭。沒有這份同意書，任何正規的二按申請都無法繼續。
第二步：向發展商或財務公司提交二按申請
當你取得銀行的同意書後，就可以正式向發展商或財務公司提交二按申請了。你需要將銀行的同意書，連同之前準備好的身份、入息證明及臨約等文件，一併交予二按貸款機構。他們會根據你提交的資料，獨立進行審批，評估你的還款能力和批出最終的貸款條件。
第三步：銀行與財務公司同步進行審批及法律程序
提交申請後，銀行和二按機構會同步進行後續的審批和法律工作。銀行會準備一按的正式貸款文件，而二按機構亦會準備二按的法律文件。雙方的律師團隊會進行協調，確保兩份按揭契據能妥善地在土地註冊處完成註冊，整個過程環環相扣，所以預留足夠的時間就顯得尤其重要。
相關費用須知
律師費：二按律師費由借款人全數承擔
在費用方面，需要注意二按的律師費是由借款人，也就是你本人全數負責的。一般情況下，處理二按法律文件的律師會由發展商或財務公司指定，即使你的一按有自己的代表律師，這筆二按的律師費仍需由你另外支付，費用會根據貸款額及程序的複雜程度而有所不同。
其他潛在費用：手續費或申請費
除了律師費，部分二按計劃可能還會涉及其他費用。例如，有些機構會收取一次性的申請費或手續費。這些費用是否收取、金額多少，都因應不同的貸款機構和計劃而異。因此，在簽署任何合約前，務必向對方問清楚所有潛在收費，確保自己對總借貸成本有清晰的預算。
成功「甩二按」全攻略：如何擺脫高息枷鎖
借了樓二按不等於要永遠承受高息壓力，其實只要掌握正確的時機和策略，就有機會擺脫這個枷鎖。成功「甩二按」是整個樓宇二按揭計劃的終極目標，也是最關鍵的一步，讓我們一步步拆解如何達成。
什麼是「甩二按」？
定義：將一按與二按合併轉按至單一銀行，統一以低息供款
「甩二按」是一個市場術語，它的正式操作是「轉按整合」。簡單來說，就是業主向一間新的銀行申請一筆全新的按揭貸款。這筆新貸款的金額，足以一次過清還原來的「一按」和「二按」的總結欠。完成後，業主就只需要向這間新銀行，以一個統一而且較低的利率進行供款，成功將兩筆利率不一的債務合併成一筆，大大減輕利息負擔。
執行「甩二按」的最佳時機
時機一：把握二按低息期完結前申請轉按
大部分發展商提供的二按計劃，都會設有首兩至三年的「低息蜜月期」。在這段期間，二按的利率可能與一按相若，甚至更低。但蜜月期一旦結束，利率就會大幅抽升至一個相當高的水平。所以，執行「甩二按」的最佳時機，就是在二按低息期完結前的三至六個月開始著手準備和申請轉按，這樣就可以無縫銜接，避免捱上任何一個月的高息供款。
時機二：當物業有足夠升值空間時
要成功轉按整合，物業本身的價值至關重要。因為新銀行需要根據物業的最新估價，並依循金管局的指引去批出新的按揭貸款額。如果你的物業在持有期間有顯著升值，代表可借貸的空間增加了。當物業的估值足以讓銀行批出覆蓋一按和二按總結欠的貸款額時，就是「甩二按」的黃金機會。
「甩二按」的挑戰與應對策略
挑戰：物業估價不足，無法覆蓋總貸款額
「甩二按」最大的挑戰之一，就是物業估價。如果樓市表現平平，甚至出現回調，物業的最新估價就有可能不足以覆蓋一按和二按的尚欠總額。例如，總結欠是600萬，但銀行根據最新估價和按揭成數上限，最多只能批出580萬，轉按計劃便會因此失敗。
挑戰：未能通過銀行轉按的壓力測試
另一個常見的挑戰是入息要求。因為合併後的新貸款總額，通常會比原來的一按貸款額高。銀行會根據這個新的、較高的貸款額去重新計算壓力測試，這意味著對申請人的每月入息要求也會相應提高。如果申請人的入息沒有增加，就有可能無法通過新的壓力測試。
策略：提升信貸評級、準備充足入息證明、或考慮部分還款
面對以上挑戰，可以提前部署應對策略。首先，保持良好的信貸評級（TU）是所有貸款申請的基礎，準時還款是必須的。其次，預先準備好所有最新的入息證明文件，例如稅單、糧單和銀行月結單，向銀行清晰證明你的還款能力。最後，如果新批核的貸款額與總結欠只有輕微差距，可以考慮動用部分儲蓄去填補這個差額。雖然需要付出一筆資金，但長遠來看，成功轉按後所節省的高昂利息開支，往往更具經濟效益。
樓二按常見問題 (FAQ)
關於樓二按，大家心中總有不少疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫到正在考慮申請樓宇二按揭的你，讓你更清晰地了解整個過程。
我可以私下申請二按，不讓一按銀行知道嗎？
理論上不可以，而且風險極高。自2017年起，土地註冊處已實施「電子提示」服務。當你的物業有任何新的按揭或押記文件進行註冊時，例如你申請的二按，土地註冊處便會自動向你的一按銀行發出通知。
換句話說，想在銀行完全不知情下私下申請二按，現在幾乎是不可能的。一旦銀行發現，你有機會被視為違反一按的貸款協議。銀行有權採取行動，最嚴重的情況是要求你立即全數清還按揭貸款，即是俗稱的「Call Loan」，後果可以非常嚴重。
申請二按會如何影響我的信貸評級（TU）？
申請二按確實會對你的信貸評級（TU）產生影響。首先，當你向財務機構提交申請時，對方會查閱你的信貸報告，這會留下一個「硬性查詢」（Hard Inquiry）紀錄，短期內可能會輕微拉低你的信貸評分。
成功獲批二按後，你的總負債額會增加，這會直接影響你的信貸使用度及還款能力評估。不過，只要你能夠準時為一按及二按供款，維持良好的還款紀錄，長遠來看，這反而有助建立一個正面的信貸形象。關鍵在於量力而為，確保自己有能力管理新增的債務。
物業有二按在身，是否可以賣樓？
可以的。即使物業附有二按，業主仍然有權出售物業。整個操作在法律程序上是可行的，但有一個非常重要的前提：賣樓所得的款項，必須足夠清還一按和二按的全部貸款餘額。
在賣樓過程中，你的律師會分別向一按銀行及二按財務公司索取贖樓文件，計算出兩筆貸款的總還款額。成交時，買方支付的樓價會優先用作償還這兩筆按揭，餘下的款項才是業主實收的資金。如果樓價不足以還清所有按揭，交易便會變得複雜，甚至可能需要業主額外補錢才能完成。
如果收入不足以通過二按壓力測試，有其他解決辦法嗎？
如果你申請的是需要通過銀行審批的二按計劃，而收入未能符合壓力測試的要求，確實會比較困難。不過，仍有幾個方向可以考慮。第一，最直接的方法是增強你的財務實力，例如可以嘗試增加一位有穩定收入的擔保人，或者先清還其他私人貸款，降低你的總供款與入息比率。
另外一個途徑是考慮由財務公司直接提供的樓二按方案。部分財務公司的審批標準較銀行寬鬆，可能豁免壓力測試。但你需要非常留意，這種便利通常伴隨著更高的利率，整體的借貸成本會大幅增加，申請前必須仔細計算清楚。
市場上有哪些較可靠的二按財務公司或發展商計劃？
在選擇二按計劃時，可靠性是首要考慮。對於新盤買家而言，大型發展商如新鴻基地產、長江實業等，通常會為旗下樓盤提供結構清晰的二按計劃。這些計劃的條款相對透明，但申請人仍需仔細閱讀「先甜後苦」的利率條款，了解優惠期過後的利息增幅。
至於財務公司，判斷其可靠性的關鍵在於透明度與合規性。首先，必須確保該公司持有有效的香港放債人牌照。其次，一間可靠的公司會提供詳盡清晰的貸款合約，列明實際年利率、所有收費及還款細則。建議多作比較，選擇市場上信譽良好、條款清晰的公司，避免選擇那些條款含糊不清的計劃。