【一按二按分別】專家拆解2大致命陷阱，置業前必讀的5大按揭關鍵

置業是人生大事，但在申請按揭時，不少準買家都被「一按」與「二按」的分別考起。二按看似是解決首期不足、達成高成數按揭的捷徑，但其靈活性背後，卻隱藏著隨時引爆的財務炸彈。稍一不慎，便可能墮入高息陷阱，甚至陷入無法翻身的「轉按死局」。本文將由按揭專家為你徹底拆解一按與二按的核心分別，直擊兩個最易被忽視的致命陷阱，並整合出置業前必讀的五大關鍵，助你根據自身財務狀況，在穩健與風險之間作出最精明的按揭決策。

【快速概覽】一張圖看懂一按二按分別與決策要點

想清楚了解一按二按分別，是置業或資金周轉前的重要一步。簡單來說，一按是物業的首次按揭，通常由銀行提供，受金融管理局嚴格規管。二按則是在一按之上，額外向財務公司等機構申請的次級按揭。兩者在貸款機構、利率、風險和審批要求上都有很大差異。這部分會用一個總覽表，幫助你快速掌握一按二按意思和關鍵決策點。

一按 vs 二按：核心屬性比較總覽表

決策核心：選「穩健低息」還是「靈活高風險」？

看完比較表，你會發現選擇一按還是二按，核心在於你對風險和資金成本的取態。

選擇一按，代表你傾向穩健。你願意接受金管局的嚴格監管和壓力測試，換取較低的利率和長遠穩定的供款。這個方案適合大部分首次置業，或者財務狀況比較充裕的買家。

選擇二按，則代表你追求靈活性和更高的貸款額度。你可能面對首期不足的困難，或者有急切的資金周轉需要，所以願意用較高的利息成本，換取一個較寬鬆的審批門檻。這個方案的風險較高，需要審慎評估自己的還款能力。

獨家工具：使用【按揭智能計算機】初步評估方案

理論上的分析，最終還是要落實到具體的數字上。為了幫助你更實在地評估不同方案的財務影響，我們開發了【按揭智能計算機】。你只需要輸入物業價格、預算首期等基本資料，計算機就能初步估算出一按和二按組合下的每月供款、利息支出以及對入息的要求。這是一個很好的起點，讓你對自己的負擔能力有更清晰的掌握，為下一步的按揭策劃做好準備。

深入剖析一按 (First Mortgage)：穩健置業的基石

在深入了解一按二按分別之前，我們首先要打好基礎，透徹理解什麼是「一按」。一按的全名是「第一按揭」，是你買入物業時，向銀行或財務機構申請的第一筆按揭貸款。這筆貸款是你置業路上最重要的資金來源，也是整個按揭結構的核心。理解一按二按的意思，就要從一按的優先權開始。所謂「第一」，是指當物業不幸需要被變賣用作還債時，提供一按的機構擁有最優先的受償權，因此它們承擔的風險相對較低，這也是一按利率通常較低的原因。

一按的定義、類型與運作模式

簡單來說，一按就是將你的物業作為抵押品，向貸款機構借取一筆款項來支付樓價。這個過程需要經由律師樓處理，將物業的抵押權轉移給貸款機構，直至你完全還清貸款為止。

在香港，提供一按的機構主要有三類，它們的審批標準和貸款條件各有不同：

1. 銀行： 這是最主流的選擇。銀行受到香港金融管理局（金管局）的嚴格監管，提供的按揭利率通常是市場上最低的。但是，申請人必須符合金管局制定的按揭成數上限，並且通過入息審查。

2. 發展商： 買家在購入一手新盤時，發展商旗下的財務公司有時會提供「發展商一按」。這類計劃的吸引之處在於它們不受金管局監管，可能提供更高的按揭成數，甚至豁免入息審查（俗稱「呼吸Plan」）。不過，這些計劃的利率在優惠期後可能會大幅抽升。

3. 財務公司： 其他財務公司也提供一按服務。它們的審批過程通常比銀行寬鬆，對物業種類（例如村屋、唐樓）的接受程度也較高。然而，其利率普遍會比銀行高。

掌握金管局按揭成數與壓力測試要求

如果你選擇向銀行申請一按，就必須了解金管局的兩大核心規定：按揭成數和供款與入息比率。這些規定是為了確保銀行體系的穩定，同時也保障借款人不會過度借貸。

按揭成數上限 (LTV – Loan-to-Value Ratio)

按揭成數決定了你可以借到多少錢。金管局會根據物業價值設定貸款的最高比例。在最新的指引下（2025年2月更新），自住物業的按揭成數上限已放寬：

• 價值3,000萬港元或以下的物業： 最高按揭成數為七成 (70%)。
• 價值3,500萬港元以上的物業： 最高按揭成數為六成 (60%)。

換句話說，如果你想買一個1,000萬港元的單位，銀行最多只能借給你700萬，你最少需要準備300萬作為首期。

供款與入息比率 (DSR – Debt Servicing Ratio) 要求

這項規定是為了評估你的還款能力。簡單來說，你所有債務的每月總供款額（包括申請中的按揭），不能超過你每月總收入的50%。這個「50%紅線」是銀行審批一按時一個非常重要的指標。至於過往大家經常聽到的「壓力測試」（即假設利率上升2厘後，供款不超過月入60%），金管局已於2025年2月宣布暫停實施，這大大降低了申請按揭的入息門檻，讓上車變得相對容易一些。

深入剖析二按 (Second Mortgage)：高成數的捷徑與代價

了解穩健的一按之後，我們來探討一個更靈活但風險也更高的選項：二按。對於首期資金不足，或者有額外資金需求的業主來說，二按彷彿是一條捷徑。不過，這條捷徑的入口旁邊，其實也標示著需要付出的代價。

二按的定義：在一按之上的次級按揭貸款

要徹底理解一按二按分別，必須先清晰掌握兩者的基本意思。所謂二按（Second Mortgage），是指在物業本身已經承造了銀行一按（First Mortgage）的情況下，業主再向另一間貸款機構（通常是發展商旗下的財務公司或獨立財務公司）申請的第二筆按揭貸款。

可以這樣理解，一按是「主按揭」，而二按是「次級按揭」。這不僅是申請次序上的分別，更重要的是在債務償還的優先次序上。假如物業不幸需要被出售來償還債務，賣樓所得的資金，必須優先全數償還給一按的銀行。如果在還清一按的所有本金和利息後還有餘額，才會用來償還二按的貸款。正因為二按的貸款機構需要承受較高的風險，其利息和條款自然會與一按有很大的分別。

申請二按的兩大主要情境

在現實中，申請二按通常出於兩個主要原因。第一個情境，也是最常見的，就是購買新樓時首期不足。由於金管局對銀行的按揭成數有嚴格限制，買家未必能從銀行借到足夠的貸款去支付樓價。這時候，部分發展商會聯合旗下的財務公司提供二按，幫助買家填補「首期缺口」，讓他們更容易上車。

第二個情境是業主套現。當物業經過一段時間已經升值，業主如果需要一筆流動資金作其他用途，例如生意周轉、子女升學或裝修家居，便可以利用未償還按揭的物業，向財務公司申請二按，將物業升值的部分價值轉化為現金使用。

二按的特性：繞過金管局監管的「優勢」與風險

二按最大的特性，就是其貸款機構（財務公司）並不受香港金融管理局（金管局）的監管。這帶來了一個表面上的「優勢」：財務公司不需要遵守銀行必須跟從的按揭成數上限和壓力測試要求。因此，二按的審批通常較銀行寬鬆，可以提供更高的按揭成數，這也是市場上部分俗稱「呼吸Plan」計劃的運作基礎。

不過，這個「優勢」背後隱藏著不少風險。首先，二按的利率遠高於一按。它們可能在首一兩年提供較低的「蜜月利率」，但優惠期過後，利率會大幅抽升。其次，二按的還款年期通常較短，可能只有20至25年，這會令每月供款額增加。當一按和二按的供款疊加起來，會對業主的現金流構成沉重壓力，這也是後續我們會深入探討的陷阱之一。

【專家警示】拆解二按兩大致命陷阱

不少人視二按為資金不足時的上車捷徑，然而，在了解一按二按分別後，你會發現這條捷徑背後暗藏著兩個環環相扣的財務陷阱。這些陷阱往往在簽約後才浮現，令業主陷入進退兩難的困境。想安穩置業，就必須先看清這些潛在風險。

陷阱一：被忽略的「合併壓力測試」與隱形入息門檻

申請二按的最大誤區，是以為只要財務公司或發展商批核便可成事。事實上，由於物業已抵押給提供一按的銀行，任何二按申請都必須先獲得一按銀行的同意。而銀行審批的關鍵，就在於一項極易被忽略的「合併壓力測試」。

銀行受金管局規管，在計算壓力測試時，會將申請人的一按及二按總供款合併計算。致命之處在於，銀行並非使用二按計劃首兩年的低息優惠利率，而是採用其後最高的利率（例如P+1%或更高）作為基礎，再假設利率上升兩厘去計算供款。

這個計算方式會令壓力測試下的每月模擬總供款額大幅飆升，從而產生一個極高的「隱形入息門檻」。許多申請人原本以為自己的入息足以通過一按的壓力測試，卻因為二按的加入，導致最終無法過關，連帶一按申請亦被拒絕，打亂整個置業預算。

陷阱二：「轉按死局」—— 如何被高息永久鎖死？

發展商或財務公司的二按計劃，普遍設有「蜜月期」，例如首兩至三年提供與一按相若的低利率，但優惠期過後，利率會即時大幅抽升至極高水平（可達5厘甚至更高）。業主若想避開高息，最直接的方法就是將整筆按揭轉按至其他銀行。然而，這正是「轉按死局」的開始。

當初選擇二按，就是因為總貸款額已超出銀行的按揭成數上限。短短兩三年過去，即使樓價有所上升，但償還的本金不多，總貸款餘額依然處於高位。當業主申請轉按時，新銀行會根據當時的估價，並嚴格按照金管局的成數指引（例如最高六成）去批核貸款。

結果很可能是，新銀行批出的貸款額，遠遠不足以清還一按與二按的總結欠。除非樓價在短時間內出現驚人升幅，否則業主根本無法「甩身」。最終，業主只能被迫繼續承擔二按部分的高昂利息，被永久鎖死在高息的還款困局之中，令供樓負擔百上加斤。

一按二按常見問題 (FAQ)

關於一按二按分別與實際操作，許多朋友心中總有不少疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望用最清晰直接的方式，為你逐一解答，讓你對一按二按的意思有更透徹的理解。

申請二按後，物業還可以出售嗎？

答案是肯定的，申請了二按的物業完全可以自由出售。整個流程與一般物業買賣沒有太大分別。當你找到買家並簽訂臨時買賣合約後，只需要通知提供一按及二按的貸款機構。在物業正式成交時，買方支付的樓價會用作清還按揭貸款。款項會依照債權的優先順序，首先全數償還一按銀行的欠款，若有餘額，便會用作償還二按財務公司的欠款。最後剩下的資金，才會交到你的手上。

「呼吸Plan」是一按還是二按？

「呼吸Plan」這個生動的稱呼，其實是市場上對發展商提供的高成數按揭計劃的俗稱，意指其申請門檻極低，像呼吸一樣簡單，通常無需嚴格的入息審查或壓力測試。至於它屬於一按還是二按，答案是兩者皆有可能。如果發展商合作的財務機構直接提供物業的全額按揭，那就是「一按」。但更常見的情況是，買家先向銀行申請傳統的一按，再由發展商旗下的財務公司提供剩餘的貸款部分，這部分就屬於「二按」。

無法通過銀行壓力測試，二按是唯一出路嗎？

當無法通過銀行的壓力測試時，二按確實是市場上一個常見的解決方案，因為提供二按的財務公司大多不受金融管理局的監管，無需執行壓力測試。不過，它並非唯一的出路。你還可以考慮其他方法，例如增加一位有穩定收入的擔保人，與你共同承擔供款責任。或者，如果資金允許，增加首期金額，降低總貸款額，亦能幫助你更容易符合銀行的審批門檻。每種方法都有其利弊，選擇前應先評估自身的財務狀況。

二按的還款期與一按有何分別？

還款期的長短是一按與二按一個顯著的分別。銀行提供的一按，還款期最長可達30年，讓借款人可以用較長的時間攤還貸款，每月供款壓力相對較輕。相比之下，二按的風險較高，貸款機構為求盡快收回款項，設定的還款期通常會短得多，一般最長只有20至25年。較短的還款期，加上普遍較高的利率，意味著二按的每月供款額會非常吃力。

財務公司二按利率是否設有法定上限？

是的，雖然財務公司不受金管局的按揭指引約束，但它們必須遵守香港法例第163章《放債人條例》。這條法例為所有放債人的貸款利率設定了明確的法定上限。根據條例，任何貸款的實際年利率不得超過60%。假如利率超過48%，法庭在審理相關案件時，已有足夠理據將其視為敲詐性的交易。這為消費者提供了一定程度的保障，但必須注意，這個上限遠高於銀行的一按利率，借款人仍需承受極高的利息成本。