抽中居屋是不少香港人的置業夢，但當業主考慮出售單位時，卻往往被複雜的「禁售期」規定所困擾。究竟新居屋的15年、10年、5年禁售期從何時起計？未補地價的「第二市場」和已補地價的「公開市場」有何分別？出售流程是怎樣？最關鍵的「補地價」金額又如何計算？本文將為您全面拆解新舊居屋的禁售期限制，詳細比較兩大市場的出售流程，並提供補地價計算的實戰攻略及注意事項，助您輕鬆掌握賣樓的每一步。
甚麼是居屋禁售期？兩大出售市場全解析
居屋禁售期核心概念
定義：政府為遏止炒賣而設的轉讓限制年期
計劃出售單位前，首先要理解新居屋禁售期。簡單來說，這就是政府為資助房屋設定的一個「轉讓限制年期」。設立這個期限，主要目的是為了遏止單位在短期內被用作炒賣圖利，確保業主購買單位是用於自住。
政策目的：確保資助房屋資源優先給予自住家庭
居屋作為資助房屋，售價比市值有一定折扣，這項福利的原意是協助合資格的家庭置業安居。所以，禁售期的存在就是要保障這些珍貴的房屋資源，可以優先流向真正有自住需要的市民，而不是成為投資者快速獲利的工具。
關鍵日期：「首次轉讓契約日期」如何釐定禁售年期
那麼，禁售期是從何時開始計算的？這是一個非常關鍵的細節。年期的起點並非抽籤日或揀樓日，而是根據業主與房委會簽訂的「首次轉讓契約」上所註明的日期為準。要準確計算自己的單位何時「解禁」，就必須翻查這份法律文件上的日期。
兩大出售途徑：第二市場 vs 公開市場
當單位過了指定的禁售年期後，業主便有權出售單位。這時，你會遇到兩個主要的出售市場，它們的規則和對象都截然不同。
第二市場（未補地價）：買家僅限綠表及白居二資格人士
第一個途徑是「居屋第二市場」。在這個市場出售單位，業主不需要向政府補回當年的買樓折扣，即是「未補地價」。因為單位仍然帶有資助性質，所以買家身份受到限制，只有持有「購買資格證明書」的綠表及「白居二」人士才可以購買。
公開市場（已補地價）：買家身份不限，與私樓買賣無異
另一個途徑就是「公開市場」，也常被稱為自由市場。要在這裡出售，業主必須先向政府申請評估及繳付補地價，取回單位的完整業權。完成補地價手續後，單位的轉讓限制便會解除，屆時就可以像一般私人物業一樣，自由售予任何身份的買家，買賣流程也與私樓無異。
各年份居屋禁售期限制：15年、10年、5年規則詳解
要了解清楚新居屋禁售期的計算方法，關鍵是看單位「首次轉讓契約」的簽訂年份。政府為了回應不同時期的社會需要，政策一直在變，導致不同年份購入的居屋，轉售限制可以相差很遠。我們由最新的政策開始，一步步為你拆解。
最新政策 (2022年或以後)：15年禁售期
如果你是「居屋2022」或之後計劃的業主，就要留意這個最嚴格的轉售限制。這個政策旨在加強資助房屋的自住用途，禁售期長達15年。
首5年：只可以原價售予房委會提名人
由首次轉讓契約日期起計的頭5年，業主如果想賣樓，只可以在第二市場，以不高於原來買入價的價錢，轉售給房委會提名的綠表或「白居二」買家。這意味著短期內是沒有獲利空間的。
第6至15年：可在第二市場自訂價格轉售
踏入第6年開始，限制會稍微放寬。業主可以在第二市場自行議定價格，將單位出售給合資格的綠表或「白居二」買家，不再受原價限制。這段時間單位有機會隨市況升值。
15年後：補地價後可於公開市場自由買賣或出租
當業主持有單位滿15年後，便擁有最大的自由度。你可以選擇向房委會申請補地價，完成手續後，單位就等同私人樓宇，可以在公開市場自由出售、出租或轉讓，買家身份再無限制。
2019年至2021年居屋：10年禁售期
在2019年至2021年期間推售的居屋，例如凱樂苑、山麗苑等，採用的則是10年禁售期規定。
首2年：只可以原價售予房委會提名人
與最新政策相似，在首2年內，業主只可以在第二市場，以不高於原價的價錢，賣給房委會提名的買家。
第3至10年：可在第二市場自訂價格轉售
由第3年開始直至第10年屆滿，業主便可以在第二市場自由定價，將單位轉售予合資格買家。
10年後：補地價後可於公開市場自由買賣
持有單位滿10年後，業主就可以申請補地價，之後便能在公開市場上自由買賣單位，不受任何買家資格限制。
2018年居屋：5年禁售期
2018年推售的居屋，包括啟朗苑、凱樂苑（第一期）及裕泰苑，禁售期相對較短，為期5年。
首2年：只可以原價經房委會轉售
在首2年內，業主必須經房委會以原價轉售給獲提名的買家。
第3至5年：可在第二市場自訂價格轉售
進入第3至5年，業主可以選擇在第二市場，按自行議定的價格出售單位予合資格人士。
5年後：補地價後可於公開市場自由買賣
只要持有單位滿5年，業主便可以申請補地價，繼而在公開市場上自由出售單位。
2017年或以前舊居屋：禁售期已屆滿
如果你持有的是更早期的居屋單位，情況就簡單得多，因為大部分的禁售期限制都已經過去了。
2007-2017年居屋：第3年起可在第二市場出售，5年後可補地價
這段時期出售的居屋，業主由第3年起已可在第二市場出售。持有滿5年後，便可隨時補地價在公開市場自由買賣。
1982-2006年居屋：限制已屆滿，可隨時在第二市場或補地價後自由買賣
至於這些「高齡」居屋，所有轉讓限制期早已屆滿。業主可以隨時選擇在第二市場放售，或者補地價後於公開市場自由買賣，擁有最大的彈性。
居屋出售流程實戰：第二市場 vs 公開市場
當你了解清楚新居屋禁售期的各種限制，並且確認單位可以出售後，就來到實際操作的環節。這一步就像站在一個十字路口，主要有兩個方向可以選擇：一個是無需補地價的「居屋第二市場」，另一個是補妥地價後的「公開市場」。兩者的程序、買家對象和牽涉的資金都完全不同，我們一起來看看怎樣走。
途徑一：於居屋第二市場出售（未補地價）
這個途徑是大部分居屋業主的首選，因為它最大的好處是賣家不需要預先拿出一大筆資金去補地價。交易對象非常明確，就是持有「綠表」資格的公屋住戶，或者成功抽中「白居二」的合資格人士。整個流程會圍繞著房屋委員會（房委會）的規定進行，主要分為以下幾個步驟。
步驟1：向房委會申請「可供出售證明書」（准賣證）
想在第二市場放盤，第一件事就是要向房委會證明你的單位是「可以出售」的。你需要申請一份名為「可供出售證明書」的官方文件，大家通常叫它「准賣證」。這份文件是你在第二市場賣樓的入場券。申請時，你需要填妥指定表格，連同樓契副本和申請費一併交回房委會。取得這份證明書後，你就可以正式將單位推出市場了。
步驟2：尋找持「購買資格證明書」（准買證）的合資格買家
有了「准賣證」，你就可以委託地產代理放盤，尋找買家了。不過，你的目標客戶群很特定。他們必須是手上持有有效「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）的人士。這份文件證明了買家符合購買未補地價居屋的資格。所以，當有準買家表示興趣時，確認對方持有這份「准買證」是必要的程序。
步驟3：簽訂臨時及正式買賣合約，並申請提名信
當你和持有「准買證」的買家談妥價錢後，就可以簽訂臨時買賣合約。之後，買賣雙方需要一起向房委會申請一份關鍵文件，叫做「提名信」。這份信的作用是由房委會正式「提名」你的買家去購買你的單位。獲發提名信後，雙方就可以簽署正式買賣合約，然後按照一般程序，經由律師樓完成餘下的交易手續。
途徑二：於公開市場出售（已補地價）
如果想將單位賣給任何香港人，不受綠表或白居二資格限制，就像賣私樓一樣，那你就要選擇在公開市場出售。這個途徑的核心是「先補地價，後出售」。完成補地價後，你的單位就解除了轉讓限制，可以自由買賣、出租或轉讓。整個流程截然不同，重點在於處理補地價事宜。
步驟1：確認單位符合資格及評估補地價金額
走這條路的第一步，是再次確認你的單位已經過了不可補地價的禁售年期。符合資格後，下一步就是估算需要補多少錢。你可以先請相熟的銀行為單位作初步估價，心裡有個底。這樣有助你評估整個賣樓計劃的成本和利潤。
步驟2：向房委會申請及繳付補地價（詳見下節）
有了預算後，便可以正式向房委會遞交評估補價申請。房委會將委派測量師為單位估價，然後發出補價通知書。你需要在指定時間內繳付全額補價。關於補地價的詳細計算方法和申請步驟，我們在下一節會再深入拆解。
步驟3：獲取「解除轉讓限制證明書」後，按一般私樓程序買賣
成功繳付補地價後，你會從房委會收到一份「解除轉讓限制證明書」。這份文件非常重要，它代表你的單位已經「鬆綁」。之後的買賣流程就和一般私人物業完全一樣，你可以自由定價，透過地產代理尋找任何有興趣的買家，然後經律師處理買賣合約和交易即可。
居屋補地價全攻略：計算、程序及三大策略
當新居屋禁售期屆滿，業主想將單位放在公開市場自由買賣或出租，就必須先完成「補地價」這個關鍵步驟。這一步驟等於是將當年政府提供的資助，以現時的市價計算後「歸還」，從而解除單位的轉讓限制。整個過程涉及一套官方公式、既定程序，還有一些實用的策略可以掌握。
補地價如何計算？官方公式與關鍵變數
補地價的金額並不是一個固定數字，而是跟隨樓市變動的。它的計算方法有一條清晰的官方公式，理解當中的兩個關鍵變數，有助你更準確地預算。
計算公式：補價 = 補價時市值 × (購入時折扣率)
簡單來說，你需要繳付的金額，就是將你買樓時所享有的折扣，以現時的物業市值重新計算一次。
關鍵變數一「補價時市值」：由房委會委派測量師評估
公式中的第一個變數是「補價時市值」。這個數值並非由業主自行決定，也不是參考地產代理的估價。它是由房委會或房協委派的專業測量師，親身上門視察單位後評估出來的。測量師會綜合考慮單位狀況、樓層、座向及當時的市場成交數據，給出一個官方估值。
關鍵變數二「購入時折扣率」：以簽訂買賣協議時的市值為準
公式中另一個關鍵是「購入時折扣率」。這個比率記錄在業主當初簽署的樓契文件上。值得留意的是，計算折扣率所用的最初市值，是以你簽訂買賣協議當日的市值為準，而不是揀樓或該期居屋定價時的市值。由於中間可能相隔數月，樓市的變動或會令最終的實際折扣率與當初公布的有所出入。
居屋補地價申請五步曲
整個補地價申請流程清晰，按部就班便可完成。
第一步：向房委會遞交「評估補價申請書」及費用
業主需要填妥指定的「評估補價申請書」，連同樓契副本和指定金額的行政費用，一併遞交給房委會。
第二步：房委會安排測量師上門估價
房委會收到申請後，便會委派測量師行聯絡業主，預約時間上門為單位進行實地視察及估價。
第三步：接收「評估補價通知書」
完成估價後大約一個月，業主就會收到房委會發出的「評估補價通知書」，上面會清楚列明單位的評估市值、折扣率及最終需要繳付的補價金額。
第四步：於限期內繳付補價金額
業主在收到通知書後，有兩個月的時間去繳付補價。如果對估價有異議，必須在指定期限內提出上訴。
第五步：領取及註冊「解除轉讓限制證明書」
成功繳款後，業主會收到「解除轉讓限制證明書」。記得要將這份重要文件交到土地註冊處進行註冊，這樣單位的轉讓限制才算正式解除。
補地價三大實用貼士
掌握以下幾個竅門，可以令補地價過程更順暢，甚至有機會節省開支。
貼士一：申請前先向銀行免費估價，掌握市況
在正式向房委會遞交申請前，建議先向幾家銀行為你的單位進行免費網上或電話估價。這樣做可以讓你對可能要繳付的補價金額有個底，做好財務預算。同時，若日後認為房委會的估價過高，這些銀行估價亦可作為參考理據。
貼士二：善用「同步賣樓」方式，以買家資金完成補價
如果手頭上的流動資金不足以應付龐大的補價金額，可以考慮採取「同步賣樓」的方式。你可以先在市場上尋找買家，簽訂臨時買賣合約，並將成交期定得長一些。在成交當日，買家支付的樓價會先存入律師樓的戶口，由律師代為處理，一部分用作支付補價，另一部分用來償還按揭，餘額才是你實際收到的款項。
貼士三：分析樓市走勢，選擇適當時機申請補價
由於補價金額與「補價時市值」直接掛鉤，這意味著補價金額會隨樓市升跌而變動。在樓市處於調整期或下行階段時申請補價，單位估值會相對較低，需要繳付的金額自然較少。因此，密切留意市場走勢，選擇一個合適的時機入紙申請，有機會為你節省一筆可觀的費用。
居屋禁售期政策演變與法律責任
為何新居屋禁售期越來越長？
政策目標演變：從「置業階梯」到「強調自住」
談到新居屋禁售期，相信不少朋友都會好奇，為何限制年期會由最初的5年，逐步增加到10年，甚至是現在的15年。這背後其實反映了政府對資助房屋政策目標的核心理念出現了轉變。在早期，居屋被視為市民的「置業階梯」，鼓勵家庭在購入居屋後，待有經濟能力時便賣出單位，轉到私人市場，讓居屋單位可以流轉給下一個有需要的家庭。
但隨著樓價持續高企，政策的重心已轉向「強調自住」。政府希望確保珍貴的公共房屋資源，能真正落入有長遠居住需求的市民手中，而不是成為投資者短線圖利的工具。因此，透過大幅延長轉讓限制，增加持有單位的時間成本，從而將目標買家鎖定為真正的自住用家。
政策影響：延長禁售期對遏止短期炒賣的成效
延長禁售期的最直接目的，就是遏止短期炒賣活動。在以往較短的禁售期下，部分業主可能在樓市暢旺時，短時間內轉售單位便能賺取可觀利潤。這種風氣不單違背了資助房屋的原意，也推高了第二市場的樓價，增加了後來者的置業困難。
新的15年禁售期，意味著業主需要持有單位一段相當長的時間，才能補地價並在公開市場自由出售。這大大增加了市場波動的風險與持有成本，對於追求「快入快出」的投機者而言，吸引力自然大減。此舉旨在篩選掉非自住的申請者，穩定資助房屋市場，讓其回歸「自住為本」的政策初衷。
違反居屋禁售期的法律後果
法律依據：《房屋條例》相關規定
任何資助房屋的轉讓，都受到香港法例的嚴格規管，當中最核心的法律依據就是《房屋條例》（第283章）。這條例清晰列明了業主在轉讓單位前必須遵守的條件和限制。
如果業主在禁售期內，未經許可或未補地價就私下將單位出售、出租或以任何形式轉讓，這種行為並非單純的違約，而是直接觸犯了刑事法例。所有相關的買賣協議或租約，在法律上都會被視為無效。
嚴重後果：買賣合約無效、罰款甚至監禁
違反禁售期限制的後果非常嚴重，絕對不能掉以輕心。根據《房屋條例》第17B條，任何在限制期內作出的非法轉讓文書，法律上均屬無效。這意味著即使買家付了錢，也無法獲得單位的合法業權，最終可能引致血本無歸的局面。
而且，進行非法轉讓本身已構成刑事罪行。根據條例第27A條，任何人士若觸犯相關規定，一經定罪，最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。因此，無論是業主還是買家，都必須清楚了解並嚴格遵守禁售期的各項規定，避免因一時貪念而招致嚴重的法律責任。
居屋禁售期及出售常見問題 (FAQ)
Q1：所有舊居屋在自由市場出售前，都一定要補地價嗎？
這是一個很好的問題，答案是：並非全部。絕大部分居屋在自由市場出售前，的確需要先補地價，以解除轉讓限制。不過，凡事總有例外。根據紀錄，房委會最早推出的第一期至第三期甲的居屋，例如順緻苑、愉城苑、置樂花園等，由於當時的地契條款並未設有轉讓限制，所以這些極早期單位的業主，是可以在無需補地價的情況下，直接於自由市場出售或出租單位。
Q2：若不滿意房委會的補價評估，可以反對或上訴嗎？
絕對可以。業主有權對補地價的評估結果提出異議。當你收到房委會發出的「評估補價通知書」後，如果你認為評估的市值過高，導致補價金額不合理，你必須在通知書發出日期起的28日內，以書面形式向房委會提出反對。房委會接獲反對後會重新審視個案。如果雙方最終仍然無法達成共識，業主可以向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。
Q3：禁售期內，未補地價的居屋單位可以出租嗎？
答案是絕對不可以。在未補地價及未經房委會批准的情況下，將資助房屋單位出租，屬於嚴重違法行為。根據香港的《房屋條例》，任何未補地價的居屋業主若非法出租單位，其簽訂的租約會被視為無效。此外，業主更會面臨刑事檢控，一經定罪，最高可被判處罰款及監禁。這項規定的目的，是確保珍貴的資助房屋資源是用於自住，而不是成為業主的牟利工具。
Q4：禁售期內，未補地價的居屋業主可以加按套現嗎？
同樣地，這也是不允許的。未補地價的居屋單位，除了在購買時由房委會批准的首次按揭外，業主不能向任何財務機構申請加按、轉按或二按以套取現金。所有這些財務安排，都屬於轉讓權益的一種形式，在法律上受到嚴格限制。任何未經批准的按揭契或貸款協議，根據《房屋條例》都會被視為無效，業主亦會承擔相應的法律責任。必須先完成補地價程序，解除所有轉讓限制後，單位才能像私人物業一樣進行各類型的按揭貸款。