親人離世，除了要承受悲痛，還可能要面對一份附帶按揭的物業遺產，情況頓時變得複雜又徬徨。銀行會否立即「call loan」？原有按揭應如何處理才不會斷供？法律程序繁複，由何處著手？這些疑問，正是每位遺產物業繼承人最迫切的擔憂。處理不當，不但可能產生額外罰息，最壞情況更可能導致物業被銀行收回。
本文將為您提供一個清晰、完整的行動藍圖，由法律上的繼承權釐清，到與銀行協商過渡方案，再到申請遺產承辦、物業轉名，最後成功申請全新「遺產物業按揭」及善用稅務優惠，我們將透過詳盡的5大步驟，助您按部就班，妥善處理所有程序，順利繼承並保留這份珍貴的家人心意。
第一步：釐清繼承權與物業業權
處理遺產物業按揭的第一步，並非直接與銀行交涉，而是要先釐清最根本的法律問題：誰是合法的繼承人？而這間物業的業權，又將如何轉移到你手上？這一步是整個遺產物業繼承程序的基石，直接決定了後續申請遺產按揭的流程與難度。我們需要從兩個層面去理解：先人有否留下遺囑，以及物業本身的持有方式。
有遺囑 vs 無遺囑：兩種繼承方式的法律程序分野
這可以說是整個繼承過程中的第一個分岔路。先人是否預先立下遺囑，會令整個法律程序截然不同。兩種情況都需要經由法庭程序處理，但授權的文件、申請人身份及處理時間都有明顯分別。
有遺囑繼承：遺囑執行人申請「遺囑認證」流程及要求
若先人有留下具法律效力的遺囑，事情會相對直接。遺囑中通常會指定一位或多位「遺囑執行人」（Executor），這位執行人的任務就是遵照遺囑的指示去分配遺產。執行人必須向香港高等法院的遺產承辦處申請一份名為「遺囑認證」（Grant of Probate）的法律文件。這份文件就如官方授權書，證明遺囑的真確性，並賦予執行人權力去處理包括物業在內的各項遺產。
無遺囑繼承：法定繼承順序及遺產管理人申請「遺產管理書」流程
如果先人未有訂立遺囑，遺產的分配就會按照香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》規定的順序進行。法例清晰界定了繼承人的優先次序，通常是配偶、子女、父母、兄弟姊妹等。符合資格的繼承人需要向法院申請成為「遺產管理人」（Administrator），並申領一份名為「遺產管理書」（Letters of Administration）的法律文件。這份文件與「遺囑認證」作用相約，同樣是處理遺產的合法憑證。
聯權共有 vs 分權共有：物業持有方式如何影響繼承與按揭
除了遺囑，另一個決定繼承流程複雜程度的關鍵，就是物業本身的持有方式。你可以在樓契或土地註冊處的查冊記錄中找到這項資料。不同的持有方式，對業權繼承與原有按揭的處理有天壤之別。
聯權共有（長命契）：業權自動轉移，簡化繼承流程，原有按揭如何處理？
聯權共有，俗稱「長命契」，是二人或以上共同持有物業的一種方式。它的最大特點是「權益歸屬幸存者原則」。當其中一位聯權共有人去世，其持有的物業權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。換言之，該物業權益並不會被納入逝者的遺產內處理。在世的業主只需帶同死亡證到律師樓辦理相關手續更新土地註冊處紀錄即可。至於原有的按揭，由於在世的業主本身亦是借款人，銀行通常會讓其繼續按原來的條款供款，程序相對簡單。
分權共有或單獨持有：業權納入遺產，須經法律程序處理才能申請新按揭
若物業是以分權共有或單獨持有方式存在，情況就完全不同。在分權共有的情況下，每位業主擁有物業的獨立份額。當其中一位業主去世，他所持有的份額便會成為其遺產的一部分，必須按照上文提及的「有遺囑」或「無遺囑」的法律程序去處理。單獨持有的物業亦是同樣道理。繼承人必須先完成整個遺產承辦手續，取得「遺囑認證」或「遺產管理書」，再透過律師辦理「遺產歸屬契」（Assent）將業權正式轉到自己名下後，才可以向銀行申請全新的遺產物業按揭。
(實用工具) 即時評估您的個人化繼承流程與時間線
根據「有/無遺囑」及「物業持有方式」，獲取您的專屬步驟清單
看到這裡，你可能已經發現，你的情況會因「有/無遺囑」和「物業持有方式」這兩個變數而截然不同。處理時間可以由幾個月到超過一年不等。想知道專屬於你的清晰步驟和預計時間嗎？你可以根據以上兩大因素，評估出你將要面對的法律流程、所需文件以及大概的時間框架，為接下來的每一步做好準備。
第二步：處理原有按揭：避免斷供及物業被收回的過渡方案
處理遺產物業按揭最關鍵的一環，就是在辦理遺產承辦手續期間，如何維持物業的正常供款。當業主不幸離世，首要任務是與銀行建立溝通渠道，確保按揭供款不會中斷，避免物業因斷供而被銀行收回，為整個遺產物業繼承過程打好基礎。
業主身故後，銀行為何凍結戶口及追討按揭？
當銀行接獲業主身故的通知後，通常會立即凍結逝者名下的所有銀行戶口，包括用作自動轉賬供樓的戶口。這並非針對任何家屬，而是一個標準的法律及風險管理程序。因為戶口持有人已經離世，從法律上來說，銀行必須停止戶口運作，以保護遺產的完整性，等待合法的遺產執行人或管理人出現，才能處理戶口內的資產。
按揭合約法律效力不變，斷供的利息與罰息風險分析
業主離世，並不代表按揭貸款合約自動終止。該合約是與物業掛鉤的，所以法律效力依然存在。如果因為戶口凍結而導致按揭供款中斷，銀行有權視之為違約。後果可以很嚴重，銀行除了會按合約收取逾期還款的罰息外，更會影響遺產的信貸記錄。若情況持續，銀行最終有權採取法律行動，例如俗稱的「call loan」（要求立即全數清還貸款），甚至啟動收樓程序，將物業拍賣以抵償債務。
簽署「承諾書」：與銀行協商暫時供款的關鍵一步
為了在正式辦理遺產承辦的空窗期維持供款，銀行一般會提供一個過渡性安排。其中最關鍵的文件就是「承諾書」（Undertaking）。這是一份由準繼承人或關係密切的家屬與銀行簽訂的臨時協議，承諾在遺產承辦完成前，會代替逝者繼續支付按揭供款。
什麼是「承諾書」？誰有資格簽署及繼續供款？
「承諾書」是一份法律文件，簽署人向銀行承諾會負責該物業的按揭供款，直到遺產承辦手續完成，物業正式轉名為止。一般而言，有資格簽署的人士包括遺囑上指定的遺囑執行人、法定繼承順序中最優先的遺產管理人（例如配偶或子女），或是與逝者關係密切且有意繼承物業的直系親屬。銀行會根據個別情況評估，主要目的是確保有人能可靠地承擔起這段時間的供款責任。
如何在過渡期（通常一年）內完成承辦手續？
銀行提供的這個過渡期並非無限。大多數銀行會給予大約一年的時間。在這段期間，家屬必須積極處理遺產承辦事宜，即向高等法院申請「遺囑認證」或「遺產管理書」。這一年是處理法律程序的黃金時間，必須盡快委聘律師，備妥所需文件，啟動申請程序，確保能在期限內取得合法管理遺產的權力，然後再正式處理物業轉名及申請新的遺產按揭。
(實用下載) 與銀行溝通必備文件清單
與銀行初次接觸，商討過渡性供款安排時，準備充足的文件能讓過程更順暢。我們為你整理了一份清單，讓你更有條理地應對。
一鍵下載清單，確保帶齊死亡證、關係證明等文件，順利處理過渡性供款。
這份清單詳細列出你需要帶備的文件，建議你預先準備好副本及正本，以便銀行職員核對。主要文件包括：
* 已故業主的死亡證
* 已故業主的身份證明文件副本
* 你（簽署承諾書者）的身份證明文件及住址證明
* 你與已故業主的關係證明文件（例如結婚證書、出世紙）
* 最新的按揭還款表（如有）
[按此一鍵下載「與銀行溝通必備文件清單」PDF]
第三步：申請遺產承辦書，取得物業合法管理權
處理好過渡期的供款安排後，下一步就是正式啟動法律程序，為整個遺產物業按揭的繼承事宜打好基礎。這一步的核心，是向法院申請一份名為「遺產承辦書」的法律文件，它是您取得物業合法管理權的唯一鑰匙。沒有這份文件，任何資產轉移，包括將物業轉到自己名下，都無法進行。
「遺產承辦書」核心申請流程
「遺產承辦書」是一個統稱，它根據逝者有否留下遺囑而分為兩種：有遺囑的情況下，遺囑執行人會申請「遺囑認證書」；無遺囑的情況下，則由遺產管理人申請「遺產管理書」。無論是哪一種，目的都是確立一位合法代表，去處理後續所有遺產物業繼承的事宜，例如清還債務、分配資產及辦理轉名手續。
為何必須委任律師處理？
雖然法律上處理一些非常簡單的遺產個案未必強制要求委任律師，但只要遺產涉及物業，特別是尚有按揭的物業，聘請專業律師處理就是最穩妥的做法。首先，整個申請過程牽涉大量專門的法律文件與嚴謹程序，任何微小錯誤都可能導致申請被拒絕或無限期延遲。其次，律師熟悉與高等法院遺產承辦處的溝通方式，能夠確保所有文件符合規格，大大提高申請效率。他們亦會代為處理與銀行等機構的交涉，讓您能更專注處理其他家庭事務。
向高等法院遺產承辦處遞交申請的步驟
整個申請過程，由您的代表律師主導，一般會依循以下幾個核心步驟：
- 文件準備： 首先，律師會協助您集齊所有必要文件，包括逝者的死亡證、身份證明、結婚證書、您的身份及關係證明文件，以及最重要的遺囑正本（如有）。
- 擬備法律文件： 律師會根據您的個案，草擬一份給予法院的申請人誓章，當中詳述逝者的背景、家庭成員狀況、遺產概要等，並由您宣誓確認內容屬實。
- 正式入稟： 備妥所有文件後，律師會正式將申請呈交予高等法院遺產承辦處，啟動審批程序。
- 回覆查詢與領取文件： 法院審核期間，有機會要求申請人補充資料，律師會代為處理。申請獲批後，法院便會發出正式的「遺產承辦書」。
如何清點遺產與債務（包括物業按揭欠款）？
在申請過程中，律師必須協助您向法院呈報一份完整的遺產清單，清楚列明逝者名下所有的資產與負債。這一步非常關鍵，因為遺產必須先用作償還所有債務，餘額才能分配給繼承人。
- 資產清點： 律師會致函各大銀行、保險公司及其他機構，索取逝者截至離世當日的戶口結餘、股票、基金及保單價值等證明。物業方面，則需要一份由測量師行出具的專業估價報告，以確定其市場價值。
- 債務核實： 同樣地，所有債務也必須一一列出。最重要的就是物業的遺產按揭尚欠餘額，此外還包括信用卡欠款、私人貸款，以及任何未繳清的遺產物業稅或薪俸稅等。
承辦所需時間與費用預算
申請遺產承辦書的時間與費用，是每位繼承人都十分關心的實際問題。這兩者都受多個因素影響，很難一概而論，但我們可以掌握一些基本概念作預算。
影響處理時間的關鍵因素（案件複雜性、文件齊全度）
一般而言，一個文件齊備、案情簡單（例如繼承關係清晰、資產不多於一項物業及少量銀行存款）的個案，由委託律師到成功取得承辦書，大約需時4至9個月。但如果遇到以下情況，時間就可能大幅延長至一年或以上：
- 案件複雜性： 遺產包含公司股份、海外資產，或繼承人之間存在爭議，都會令程序變得複雜。
- 文件齊全度： 若無法提供完整及準確的證明文件，例如找不到結婚證書或部分資產證明，律師需要額外時間去搜證，自然會拖慢進度。
律師費、法院費用及其他雜費一覽
在整個遺產物業繼承的過程中，費用主要由三大部分組成：
- 律師費： 這是最主要的開支。收費模式視乎案件的複雜程度，簡單直接的個案多數會以固定套餐式收費，市場上一般由港幣數萬元起。複雜個案則可能按工時或遺產總值的一個百分比計算。
- 法院費用： 這是支付給高等法院的官方費用，按遺產的淨值（總資產減去總負債）以固定比例計算。費用有明確的收費階梯，律師會為您準確計算。
- 其他雜費： 這包括一些零散但必要的開支，例如申請死亡證等官方文件的費用、物業估價報告費、土地查冊費，以及銀行處理戶口結餘證明的行政費等。建議預留數千至一萬多元作此預算。
第四步：物業轉名及申請全新按揭：成功獲批的關鍵
當你成功取得遺產承辦書，就代表你已獲得處理遺產的合法權力，接下來的重點，便是正式將物業轉到自己名下，並且為這份遺產物業按揭做好準備。這一步是整個過程的重心，直接決定你是否能順利成為物業的新主人，並且妥善處理相關的遺產按揭。
辦理「遺產歸屬契」(Assent) 將物業正式轉名
取得承辦書後，何時是轉名黃金時機？
拿到遺產承辦書後，建議盡快辦理轉名手續。因為只有當你的名字正式出現在物業的查冊記錄上，你才擁有對物業的全部處置權，包括申請全新的按揭、出租或出售。及早完成轉名，可以避免因時間拖延而可能出現的其他變數，讓你能夠更快地主導整個遺產物業繼承的後續財務安排。
律師草擬「遺產歸屬契」的作用及註冊流程
「遺產歸屬契」（Assent）是一份非常重要的法律文件，它的作用就是將物業的法定業權，由已故業主的名下，正式轉移到指定的繼承人名下。整個流程通常是這樣：
- 你的代表律師會根據遺產承辦書以及遺囑（如有）的內容，草擬這份歸屬契。
- 文件草擬好後，會交由遺囑執行人或遺產管理人簽署作實。
- 最後，律師會將已簽署的歸屬契連同承辦書副本，一併交往土地註冊處進行註冊。
完成註冊後，任何人查閱該物業的土地登記冊，業主一欄便會顯示為你的名字。這一步完成，物業才算真真正正屬於你。
銀行審批標準：繼承人財務狀況全面評估
視為全新按揭：入息要求、信貸評級（TU）及還款能力審查
當物業成功轉名後，你需要向銀行申請全新的按揭貸款，用來償還原有的按揭餘額。這時，銀行會將你的申請視為一宗全新的按揭個案。這代表銀行不會參考已故業主之前的供款記錄或按揭條款，而是會對你本人的財務狀況進行一次全面評估。審批標準主要包括：
- 入息要求：銀行會審視你的固定月薪、花紅或佣金等收入證明，確保你有穩定且足夠的收入來應付未來的每月供款。
- 信貸評級（TU）：銀行會查閱你的環聯信貸報告。一個良好的信貸評級，證明你過往有良好的還款習慣，是獲批的關鍵因素。
- 還款能力：銀行會計算你的「供款與入息比率」（DTI），確保你所有債務的總供款額，不會超出你入息的指定百分比。
如何順利通過壓力測試？（增加擔保人、增加首期、延長還款期）
香港的按揭申請需要通過金融管理局的壓力測試，目的是確保你在利率上升時仍有能力供款。如果你的入息未能通過測試，可以考慮以下幾個方法：
- 增加擔保人：邀請一位收入穩定、信貸記錄良好的直系親屬（例如父母、配偶或子女）作為按揭擔保人。銀行會將你和擔保人的收入合併計算，能有效提高借貸能力。
- 增加首期（變相降低貸款額）：雖然你是繼承物業，但原理一樣。如果你有額外資金，可以考慮先償還一部分舊有按揭的本金，這樣你需要申請的新按揭貸款額就會減少，每月供款額降低，自然更容易通過壓力測試。
- 延長還款期：將按揭的還款年期盡量拉長（例如最長30年）。還款期越長，每月的供款額就越低，有助於符合入息要求。
提早準備文件，申請預先審批
為了讓整個流程更順暢，你可以在律師處理轉名文件的同時，就開始著手準備申請按揭的文件，甚至向銀行申請預先批核。這樣銀行可以預先審閱你的財務狀況，給你一個初步的批核結果。待物業轉名手續一完成，便可以馬上進入正式的貸款程序，大大縮短等候時間。
哪些文件可以預先準備以加快流程？
你可以提早整理好以下文件，讓銀行作初步評估：
- 個人身份證明文件（香港身份證）
- 最近三至六個月的入息證明（例如公司糧單、稅單、顯示薪金入賬的銀行月結單）
- 最近三個月的住址證明
- 已故業主的死亡證副本
- 遺產承辦書副本
- 由律師草擬的「遺產歸屬契」草稿
第五步：計算總成本及善用稅務優惠
來到最後一步，我們來談談錢的問題。處理遺產物業按揭，除了要清楚了解法律程序，準確計算所有潛在開支和善用稅務優惠，同樣非常重要。這一步能幫助你全面規劃財務，確保整個遺產物業繼承過程順利完成。
豁免印花稅：遺產物業繼承的最大財務優勢
在香港，繼承遺產物業有一個非常大的財務優勢，就是可以豁免印花稅。比起在市場上直接買樓，這項豁免可以為繼承人節省一筆相當可觀的費用，是處理遺產物業稅時最重要的一環。
為何合法繼承物業可豁免「從價印花稅」(AVD)？
根據香港的《印花稅條例》，印花稅主要是針對物業的買賣協議和轉讓契據。合法繼承遺產物業，無論是依據遺囑還是無遺囑繼承法例，其本質並非「買賣交易」，而是基於法律權利的財產轉移。因此，這種轉移不需要繳付高昂的從價印花稅 (AVD)。你只需委託律師向稅務局申請豁免證明，或支付象徵式的費用即可。
即使繼承人已持有其他物業，是否仍可獲豁免？
是的，絕對可以。這項豁免資格是基於「繼承」這個行為本身，與繼承人目前持有多少個物業完全無關。換句話說，就算你已經是業主，現在再繼承一層樓，也不需要因為「非首次置業」而被徵收更高的印花稅率。這一點與自己在市場上購買第二個物業的情況，有著根本性的分別。
遺產物業按揭總成本預算：律師費、法院費、按揭開支一覽表
雖然節省了印花稅，但在整個過程中，仍然有一些必要的開支需要預算。清楚了解這些費用，有助你更好地為新的遺產按揭作準備。
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法院及承辦費用
在申請「遺產承辦書」時，你需要向高等法院遺產承辦處支付相關費用。費用的計算方式是根據遺產的總值按比例收費。 -
律師費用
這通常是佔比最大的一筆開支。律師費主要涵蓋兩個部分：第一是協助處理所有法律文件，向法院申請遺產承辦書；第二是在取得承辦書後，草擬及註冊「遺產歸屬契」(Assent)，正式將物業轉到你的名下。費用會因應遺產的複雜程度而有所不同。 -
申請新按揭的相關開支
當你為繼承的物業申請全新的按揭時，銀行會視為一宗新的按揭申請。因此，你需要預算一些相關開支，例如銀行手續費、物業估價費，以及處理按揭契的律師費等。這些開支與一般買樓申請按揭的費用相差不大。
遺產按揭常見問題 (FAQ)
處理遺產物業按揭的過程中，總會遇到一些令人困惑的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠為你提供清晰的解答，讓你對整個遺產物業繼承的流程更有把握。
繼承的物業算是「送契樓」嗎？會影響按揭嗎？
很多人會將遺產繼承與「送契」混淆，這是一個很重要的概念需要釐清。簡單來說，透過合法程序繼承的物業，絕對不算是「送契樓」，因此在申請按揭時，銀行並不會用送契樓的標準來審批。
遺產繼承與送契的法律地位差異，為何銀行對前者更寬鬆？
兩者最大的分別在於法律基礎和風險。送契，是指業主在生時將物業以「禮物」形式無償轉讓給他人。銀行對送契樓的取態非常審慎，因為根據破產條例，如果送贈人在送出物業後五年內破產，其債權人有權向法院申請推翻該份送贈契約，追討業權。這對銀行來說，是個潛在的重大風險。
相反，遺產物業繼承是根據遺囑或《無遺囑者遺產條例》，經由香港高等法院頒發「遺產承辦書」後執行的合法程序。整個過程有法院的命令作依據，業權轉移清晰而穩固，不存在被債權人推翻的風險。因此，銀行會將繼承物業的按揭申請視為一宗全新的個案，只要繼承人符合入息和信貸要求，審批過程與一般二手樓宇按揭無異。
已故業主的私人債務會否轉嫁繼承人？
這是繼承人最關心的財務問題之一。答案是，繼承人並不需要用自己的個人資產去償還已故業主的私人債務。
遺產需先償還債務，繼承人無需以個人資產「孭債」。
香港的法律原則是「遺產還遺債」。意思是，遺產執行人或管理人在分配任何遺產予受益人之前，必須先從遺產的總值中，清還逝者生前所有的債務，例如信用卡欠款、私人貸款以及尚未繳清的稅項。物業的按揭貸款也是其中一種債務。
待所有債務清還後，剩餘的資產（即遺產淨值）才會分配給繼承人。假如資產不足以償還所有債務，繼承人最多也只是無法繼承任何資產，而絕不需要動用自己的儲蓄或物業去「孭起」這筆債。
查冊見到死亡證，會否被視為「凶宅」？
在土地註冊處的查冊記錄上看到已故業主的死亡證註冊，是遺產物業轉名過程中的標準程序，這並不代表物業就是「凶宅」。
正確解讀查冊資料：死亡證註冊不等於凶宅
在辦理遺產歸屬契（Assent）將物業轉名給繼承人時，律師必須將死亡證及遺產承辦書等文件註冊到土地註冊處。這樣做的目的，是為了在法律上記錄業權的合法轉移，證明新的業主是經由合法繼承途徑取得物業。這份註冊文件純粹是業權轉移的法律證明，與物業是否為凶宅沒有直接關係。
銀行對凶宅的定義及對按揭申請的影響
銀行和市場普遍對「凶宅」的定義，是指單位內部曾發生非自然死亡事件，例如自殺或謀殺。如果業主只是在單位內自然老死，大部分銀行未必會將其定義為凶宅，但估價或會略為保守。如果業主是在醫院或其他地方離世，那該物業就完全不涉及凶宅問題。
一旦物業被銀行確認為凶宅，按揭申請將會非常困難。銀行可能直接拒絕批核，或大幅調低估價和按揭成數。因此，雖然查冊見到死亡證是正常程序，但了解清楚逝者離世的地點與原因，對日後申請遺產按揭或出售物業都十分重要。