想成功「上車」，價錢相宜的二手居屋是不少香港人的首選。然而，面對綠表、白表複雜的申請資格，未補地價與自由市場的抉擇，以至繁複的買賣流程和按揭陷阱，往往令人卻步。本懶人包將由零開始，為你全面拆解購買二手居屋的每一步，從資格釐清、揀樓策略、流程步驟，到按揭預算，助你避開所有中伏位，輕鬆買到心水單位。
二手居屋兩大市場：未補地價 vs 已補地價點揀好？
當你開始尋找心儀的二手居屋樓盤時，很快就會發現市場上有兩大類選擇，分別是「未補地價」和「已補地價」的單位。這並非單純的名稱差異，而是兩個截然不同的市場，背後牽涉到買家資格、樓價預算，以及未來物業的用途限制。作出正確的選擇，是買到理想二手居屋盤的第一步，所以我們先來清晰了解兩者的分別。
居屋第二市場 (未補地價)：資格、優點與限制
首先介紹的是居屋第二市場，這裡流通的都是「未補地價」的單位。簡單來說，這些單位的業主當年是以折扣價向政府買入，現在轉售時，該折扣（即地價）仍未補回給政府。
- 購買資格： 這是這個市場最大的特點。只有兩類人士可以入場，分別是「綠表資格」持有者（主要是公屋住戶）和成功抽中配額的「白表資格」持有者。如果你不屬於這兩類人士，就無法購買這個市場的單位。
- 優點： 最吸引人之處，就是二手居屋樓價相對便宜。因為樓價已經扣除地價，所以入場門檻較低，對於預算有限的合資格人士來說，是一個非常好的上車機會。
- 限制： 最大的限制自然是嚴格的身份審查。此外，由於單位未補地價，新買家日後如果想將單位在公開市場上出租或出售，就必須先向政府補回地價，程序和開支都較多。
自由市場 (已補地價)：資格、優點與限制
另一個市場就是自由市場，這裡買賣的是「已補地價」的單位。原業主已經將當年的買樓折扣，即地價差額，全數歸還給政府。因此，這類單位在法律上和一般私人樓宇沒有太大分別。
- 購買資格： 非常簡單，任何人都可以在自由市場購買已補地價的居屋，沒有任何入息、資產或身份限制，就像買賣一般私樓一樣。
- 優點： 最大的優點是「自由」。買家購入單位後，擁有完整的業權，日後可以隨時在市場上自由出租或轉售給任何人，無需再向政府申請或補價，靈活性極高。
- 限制： 最主要的限制就是價格。由於業主已補地價，成本轉嫁到買家身上，所以二手居屋樓價會與同區的私人樓宇看齊，價錢會比居屋第二市場的單位高出一截。同時，買家也要留意二手居屋樓齡對按揭申請可能造成的影響。
決策指南：快速判斷你適合邊個市場
了解完兩者的分別後，到底應該如何選擇？你可以透過以下幾個問題，快速找到自己的方向：
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你的身份資格是甚麼？
這是最關鍵的第一步。如果你持有綠表資格，或者持有有效的白表批准信，你就擁有進入居屋第二市場的「入場券」，可以享受較低的樓價優勢。如果沒有，那你的選擇就只有自由市場。 -
你的置業預算有多少？
如果你的預算相對有限，而又符合資格，那麼居屋第二市場中價格較低的未補地價單位，無疑是你的首選。如果資金較為充裕，則可以同時考慮兩個市場，再根據單位質素、地區等其他因素作決定。 -
你對物業的未來規劃是甚麼？
如果你打算購入單位作長遠自住，短期內沒有計劃出租或轉售，那麼未補地價單位的轉售限制對你的影響不大。相反，如果你希望物業有更大的靈活性，例如未來可能出租增加收入，或想在市場上自由賣給任何人，那麼選擇已補地價的單位會更符合你的長遠利益。
總結來說，選擇哪個市場，其實是在「樓價」與「自由度」之間作出取捨，而你的「購買資格」就是決定你有沒有選擇權的關鍵。
【綠表/白表】二手居屋買賣流程全拆解
找到心儀的二手居屋樓盤固然令人興奮，但接下來的買賣流程才是真正考驗的開始。整個過程涉及不少文件與指定程序，而且綠表與白表買家的路徑亦有不同。清晰了解每一步，能讓你的置業過程更加順暢。我們將會分開拆解，讓你一看便懂。
綠表買家申請及交易步驟
對於持有綠表資格的朋友，購買二手居屋盤的流程相對直接。你的最大優勢是不需要與白表申請者一同抽籤，只要持有有效的資格證明，就可以在市場上物色單位。
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申請「購買資格證明書」：這是入場券。你需要先向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）提交申請，獲發「購買資格證明書」後，才能正式開始買樓程序。
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物色單位及議價：取得證明書後，你就可以正式尋找合適的二手居屋盤。當你找到目標單位，便可以與業主商討一個雙方都滿意的二手居屋樓價。
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簽訂臨時買賣合約：買賣雙方達成協議後，便會透過律師或地產代理簽訂臨時買賣合約，並支付俗稱「細訂」的臨時訂金。
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申請「提名信」：這是關鍵一步。你的代表律師會向房委會或房協申請「提名信」，這份文件是用來確認你的買家資格，並且批准你購買該特定單位。整個交易必須有這份文件才能繼續。
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簽署正式買賣合約及完成交易：成功獲發提名信後，雙方便可簽署正式買賣合約，支付「大訂」。之後律師會處理樓契、按揭等文件，並在指定成交日完成交易，正式成為業主。
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交還公屋單位：作為綠表買家，在完成居屋交易後，必須在指定期限內（通常是完成交易後60天內）交還你現居的公屋單位。
白表買家申請及交易步驟
白表買家需要先通過抽籤獲得配額，才能進入二手居屋市場，因此步驟上會比綠表買家多一點前期準備。
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遞交申請、抽籤及領取批准信：首先，你需要在房委會推出「白居二」計劃時遞交申請。經過攪珠抽籤後，成功中籤的申請者會收到房委會發出的「批准信」。
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申請「購買資格證明書」：收到批准信後，你需要在指定時間內（通常是4星期內）向房委會或房協申領「購買資格證明書」，證明你有資格入市。
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尋找單位及簽訂臨約：與綠表買家一樣，拿到資格證明後，就可以開始物色心水二手居屋樓盤。確定目標後，便可商討價錢及簽訂臨時買賣合約。
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申請「提名信」：此步驟與綠表流程完全相同。你的代表律師必須向相關機構申請「提名信」，以確認交易的合法性。
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完成法律程序及交易：獲發提名信後，便可繼續完成簽署正式合約、辦理按揭及轉讓樓契等手續，直至順利收樓。
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更新戶籍紀錄：若你或你的家庭成員名列於任何公共租住房屋的戶籍上，必須在交易完成後辦理刪除戶籍手續。
買賣流程關鍵文件清單
在整個買賣過程中，你會接觸到一系列重要文件。以下清單讓你對這些關鍵文件有個基本概念，與律師溝通時自然更加得心應手。
主要由買家申請或處理：
* 購買資格證明書：綠表或白表買家進入市場的入場券。
* 批准信：白表買家成功抽籤後，用作申領「購買資格證明書」的文件。
* 提名信：由買方律師向房委會或房協申請，用以確認買方資格及批准其購買指定單位，是交易中最核心的批准文件。
主要由賣家申請或處理：
* 可供出售證明書：業主在出售未補地價居屋前，必須向房委會或房協申請此文件，證明單位符合出售資格。
買賣雙方共同簽署：
* 臨時買賣合約：確立雙方的交易意向及基本條款，並支付臨時訂金。
* 正式買賣合約：在法律上更具約束力的合約，訂明交易的所有細節。
* 轉讓契：在交易完成日簽署，正式將物業業權由賣家轉移至買家。
尋找心水筍盤：揀樓策略與熱門屋苑分析
在眾多的二手居屋樓盤中尋找理想家園，就像一場尋寶遊戲，需要策略與耐性。掌握有效的揀樓方法，了解市場上的熱門選擇，可以令整個過程事半功倍。接下來，我們會分享一些實用策略，並且分析幾個備受歡迎的居屋屋苑，助你更快鎖定目標。
如何有效篩選理想單位？
篩選理想的二手居屋盤，第一步是鎖定心儀地區。這不單是考慮上班通勤的距離，還應該包括子女的校網、社區配套是否完善，例如街市、商場、康樂設施等。一個便利的生活環境，對居住質素有直接影響。
接著，審視個人預算與單位大小。明確自己的負擔能力，有助收窄二手居屋樓價的搜索範圍。同時，比較不同單位的實用面積呎價，是判斷價錢是否合理的客觀標準。家庭成員的數量與生活習慣，則決定了你需要多大的空間與房間數目。
此外，二手居屋樓齡是一個不可忽視的因素。樓齡直接關係到銀行批出的按揭年期，房委會的擔保期一般由首次發售日起計為30年，較高樓齡的單位可能影響按揭成數與還款期。同時，樓齡亦反映了樓宇的狀況與未來潛在的維修開支。最後，單位本身的條件，例如樓層高低、座向、景觀與內部裝修，都是影響最終決定的重要細節。
精選熱門居屋屋苑推薦
市場上有不少二手居屋屋苑，各有特色，以下是一些例子以供參考：
市區便捷之選：位於市區核心地段的居屋，交通網絡成熟，生活配套一應俱全。例如鑽石山的龍蟠苑，鄰近港鐵站，出入方便。旺角的富榮花園，位處傳統旺區，周邊設施應有盡有，適合追求生活便利的家庭。
新界實惠之選：如果追求更大的居住空間和更相宜的樓價，新界的屋苑是理想選擇。例如馬鞍山的錦豐苑與錦泰苑，單位選擇多，部分享有開揚景觀，社區發展成熟。沙田的愉翠苑規模龐大，配套自成一角，綠化環境充足，深受家庭客歡迎。
新晉屋苑之選：樓齡較新的居屋屋苑，在設計與設施上通常更貼近現代需要，維修保養的憂慮也較少。例如長沙灣的凱樂苑、荃灣的尚翠苑等，落成年期相對較短，樓宇質素有保證，是近年市場上的熱門二手居屋盤。
屋苑深度數據剖析
除了基本資料，深入分析一些數據，能讓你更全面地評估心儀屋苑的價值。
首先是樓價走勢與成交記錄。你可以透過地產代理網站或土地註冊處的資料，查閱目標屋苑過去一至兩年的成交價。這有助你判斷業主的叫價是否貼近市價，亦能掌握該屋苑的二手居屋樓價升值潛力。
其次是屋苑的成交量。成交量高的屋苑，代表市場流轉率活躍，買賣相對容易，證明其受歡迎程度。相反，成交量稀疏，可能代表業主多為自住，盤源較少，議價空間或會收窄。
最後是單位的首次出售折扣率。每一個居屋單位在首次出售時，均有特定的折扣率。這個比率會影響將來在自由市場出售時需要補回的地價金額。了解這個數據，有助你評估單位長遠的價值與潛在成本。綜合這些數據，你的揀樓決定將會更加穩妥。
按揭、開支全預算：計清買樓隱藏成本
挑選心儀的二手居屋樓盤後，下一步就是處理財務規劃。除了樓價本身，按揭申請的細節與各項雜費開支，往往是決定交易能否順利完成的關鍵。讓我們像朋友一樣，一起清晰地梳理這筆賬，確保整個置業過程盡在掌握之中。
二手居屋按揭申請須知
談到二手居屋按揭，很多人第一印象是比私樓寬鬆，這點沒有錯，但魔鬼藏在細節裡。由於有房委會作為擔保人，銀行在審批未補地價的二手居屋盤按揭時，通常不需要申請人通過壓力測試，而且能提供較高的按揭成數。一般而言，綠表買家最高可承造九成半按揭，而白表買家則可達九成，還款期最長為25年。
然而，這裡有一個極其重要的因素必須考慮，就是「政府擔保期」。這個擔保期直接與二手居屋樓齡掛鉤。房委會的擔保期是由單位的「首次轉讓日期」起計，在2022年前出售的居屋為25年，2022年及之後出售的則為30年。
這意味著什麼？假設你看中的單位，其首次轉讓日期是在22年前，而當時的擔保期是25年，那麼銀行能夠提供的最長還款期就只剩下3年（25減22年）。極短的還款期會導致每月供款額飆升，完全打亂預算。如果單位的擔保期已過，銀行便會視之為一般私樓處理，按揭成數會大幅降低，並要求買家通過嚴格的壓力測試。因此，在比較不同二手居屋樓價時，切記要將二手居屋樓齡及剩餘擔保期一併納入考量，這才是精明的做法。
買樓開支一覽表
除了物業的首期，買樓過程中還有不少「隱藏成本」需要預留資金應付。若預算失準，隨時會影響交易。以下為你整理一份清晰的開支清單，方便你做好財務準備：
- 首期：這是最大筆的開支，根據你最終談妥的二手居屋樓價及銀行批出的按揭成數計算。
- 印花稅：作為首次置業的香港永久性居民，你只需按「第二標準稅率」繳付從價印花稅。稅率按樓價而定，例如一個400萬的單位，印花稅為9萬元。
- 地產代理佣金：市場普遍的做法是買賣雙方各付樓價的1%作為佣金。
- 律師費及雜費：聘請律師處理樓宇買賣合約、樓契及按揭契等法律文件是必須的。費用視乎交易的複雜程度，一般由數千至萬多元不等。
- 其他開支：這部分較為零散，但加起來也是一筆開銷。當中包括管理費按金（通常為兩至三個月）、水電煤按金、以及最大的一筆浮動開支——裝修及添置傢俬的費用。建議在驗樓後，根據單位狀況預留一筆合理的裝修預算。
購買二手居屋常見問題 (FAQ)
當大家瀏覽心儀的二手居屋樓盤時，心中總會浮現不少疑問。這裡整理了一些最常見的問題，希望能夠像朋友分享經驗一樣，為你逐一解答，讓你在置業路上走得更順暢。
申請資格與業權問題
很多人第一個問題就是，自己究竟有沒有資格購買二手居屋盤。簡單來說，購買未補地價的二手居屋，你需要持有有效的「綠表」或「白表」資格。「綠表」資格主要提供給公屋住戶，而「白表」資格則需要透過每年房委會的「白居二」計劃抽籤獲得，申請人有入息和資產限制，並且不能擁有任何香港住宅物業。
另一個常見問題是關於業權。家庭成員可以聯名購買二手居屋嗎？答案是可以的，但所有聯名業主都必須符合申請資格，並且名列於同一份申請表上。日後想增加或刪除家庭成員作為業主，程序會比較複雜，需要向房屋署申請並獲得批准，並非像私樓一樣可以隨時到律師樓辦理。
買後限制與注意事項
成功購入單位後，並不代表可以像私樓一樣自由處理。首先，未補地價的二手居屋不能隨意出租或轉讓。如果想將單位放租，或者在自由市場上賣給非合資格人士，業主必須先向政府補回地價。完成補地價後，單位的業權才算完整，屆時的二手居屋樓價才能完全跟隨市場自由浮動。
此外，二手居屋樓齡是另一個必須留意的重點。房委會為居屋單位提供按揭擔保期，一般由首次出售日期起計。如果樓齡太高，銀行批出的按揭年期可能會縮短，直接影響你的每月供款預算。最後，單位的裝修亦有限制，特別是涉及主力牆等結構改動，必須先查閱大廈公契及入則申請，確保符合規定。