眼見自己層樓升值不少，心思思想「一開二」買多層樓收租或換樓，但首期資金卻是最大難題？「加按套現買樓」正正是為你這類精明業主而設的財務槓桿策略。究竟我層樓最多可以套現多少資金作新樓首期？整個申請流程、時間線如何部署？壓力測試點計？如何避開估價不足、利率浮動等潛在風險？本終極指南將由淺入深，透過7大章節，為你全面拆解由理論計算、實戰流程、財務佈局，以至避險策略的每個關鍵細節，助你穩健地踏出物業增值的第一步。
什麼是「加按套現買樓」？業主換樓或投資的財務槓桿策略
「加按套現買樓」的核心概念解析
定義：如何利用現有物業升值潛力，套現資金作新樓首期
想實踐「加按買樓」，第一步要理解它的基本原理。簡單來說，就是當你持有的物業升值了，你可以向銀行申請增加按揭貸款，將物業升值後多出來的價值，轉化成一筆現金。這筆現金就可以用來作為購買第二層樓的首期，無論是為了換樓自住，還是作物業投資，都能夠提供關鍵的資金支持。這個操作其實就是一種財務槓桿，讓你現有的資產，為你創造更大的價值。
為何「加按套現買樓」是精明業主的熱門選擇？
「加按套現買樓」之所以成為很多業主的考慮方案，主要因為它是一種成本相對較低的融資方式。相比起申請私人貸款，按揭貸款的利率通常低很多，還款期也長得多。所以，當業主手上的物業有了一定的升值幅度，利用這份「賬面財富」去撬動下一個置業機會，就成了一個非常理性的財務決策。它能幫助業主在無需出售現有物業的情況下，抓住樓市機遇，實現資產增值。
釐清關鍵概念：加按、轉按、二按的分別
雖然大家常常統稱「加按」，但在銀行實際操作層面，主要分為「加按」和「轉按」兩種方式去套現，另外還有一個高風險選項「二按」。清楚它們的分別，對你選擇最合適的方案十分重要。
加按 (Top-up Mortgage): 在同一銀行的操作
加按是指你向原來提供按揭的銀行，申請增加貸款額。因為所有手續都在同一間銀行辦理，程序會相對簡單，審批時間也可能較快。這種做法適合那些對現有銀行服務滿意，而且不想處理繁複轉行手續的業主。
轉按 (Refinancing): 轉投新銀行以獲取更佳條款或套現
轉按，就是將整份按揭由原來的銀行，轉到一間新的銀行。業主通常會因為新銀行提供更低的利率、更高的現金回贈，或者更吸引的按揭條款而選擇轉按。在申請轉按的同時，業主可以一併向新銀行申請套現物業升值的部分。實際上，大部分的「加按套現買樓」個案，都是透過轉按來完成的，因為這樣可以一次過達成慳息和套現兩個目標。
二按 (Second Mortgage): 向另一財務機構申請的次級按揭及其高風險特性
二按就完全不同了。它是在你已有一份銀行按揭（一按）的基礎上，再向另一間財務機構（通常不是銀行）申請第二份按揭貸款。二按的利率遠高於銀行按揭，而且風險極高。因為一旦你無法還款，物業被拍賣後，一按銀行會優先取回欠款，二按機構的債務排在後面，所以它們會用極高的利息來彌補風險。一般情況下，我們都不建議業主考慮二按。
一圖看懂：三種操作的適用情景、利率及風險比較
| 操作方式 | 適用情景 | 利率水平 | 風險程度 |
|---|---|---|---|
| 加按 | 想在同一銀行簡單快捷地套現，對現有利率條款滿意 | 按當時市場利率，或會影響整份按揭合約 | 低 |
| 轉按 | 追求更低利率、更高回贈，同時需要套現資金 | 可鎖定市場上最新的低息計劃，最具成本效益 | 低 |
| 二按 | 一按無法滿足貸款需求，或信貸紀錄未能通過銀行審批 | 遠高於銀行按揭利率，利息負擔極重 | 極高 |
執行「加按套現買樓」第一步：我能套現多少資金作新樓首期？
想透過「加按買樓」實現換樓或投資夢想，第一步就是要弄清楚自己究竟能從現有物業中，調動多少資金。這並非單純的估算，而是有一套清晰的計算方法。掌握了這個核心計算法則，你就能為下一步的「加按套現買樓」計劃，打好穩固的財務基礎。
加按套現金額的權威計算公式
要準確計算出可套現的金額，最直接的方法就是套用銀行普遍採用的標準公式。這個公式是所有加按審批的基礎，理解它，你就等於掌握了與銀行溝通的共同語言。
公式詳解：(物業最新估值 x 最高按揭成數) – 尚餘按揭貸款 = 可套現金額
這個公式由三個核心部分組成。首先，「物業最新估值」是由銀行對你的物業作出的現時市場價值評估。然後，「最高按揭成數」是根據香港金融管理局（金管局）的指引，以及物業的種類和價值而定的一個百分比。將這兩者相乘，便得出銀行願意批出的最高貸款總額。最後，再減去你現時「尚餘的按揭貸款」金額，得出的數字，就是你可以實際拿到手的現金。
影響物業估值的關鍵因素：樓齡、屋苑質素及市場氣氛
銀行在評估你的物業價值時，並非只看單純的市場成交價。有幾個關鍵因素會直接影響最終的估價結果。第一是樓齡，樓齡較高的單幢樓宇，估價通常會相對保守。第二是屋苑質素，大型藍籌屋苑的流通性高，估價一般較為進取。第三是整體的市場氣氛，在牛市時估價會較為樂觀，熊市時則會相對審慎。
掌握金管局核心規定：不同樓價的按揭成數上限
在加按套現的計算中，「最高按揭成數」是一個關鍵變數，而這個數字主要由金管局的規定所主導。了解這些規定，有助你更準確地預算套現金額。
樓價1,000萬港元以下物業的按揭成數與貸款上限
根據現行指引，如果你的物業估值在1,000萬港元以下，申請加按套現的最高按揭成數一般為六成（60%）。不過，這裡有一個重點需要注意，就是總貸款額設有500萬港元的上限。換句話說，即使物業估值900萬港元，按六成計算是540萬港元，但最終貸款額仍會以500萬港元為上限。
樓價1,000萬港元以上物業的按揭成數
如果你的物業估值超過1,000萬港元，最高按揭成數則會下調至五成（50%），並且不設貸款額上限。例如，一個估值1,500萬港元的物業，最高可批出的貸款額就是750萬港元。
自住 vs. 出租物業對按揭成數的影響
物業的用途是另一個決定按揭成數的關鍵。如果你的物業是用作出租，銀行審批會更加審慎。不論樓價多少，用作出租物業申請加按套現，其最高按揭成數一律為五成（50%）。
真實案例剖析：不同業主情景下的「加按套現買樓」計算
理論總是比較抽象，讓我們透過幾個真實情景的案例，一步步剖析如何計算「加按套現買樓」的可動用資金。
案例一：標準升值物業 – 首次利用「加按套現買樓」策略
陳先生在數年前以500萬港元買入一個單位自住，現時物業估值已升至800萬港元，而尚餘按揭貸款為200萬港元。
– 物業估值：8,000,000港元
– 最高按揭成數：六成（60%），但受500萬港元貸款上限所限
– 最高可批貸款總額：5,000,000港元
– 可套現金額：5,000,000港元 – 2,000,000港元 = 3,000,000港元
所以，陳先生可以套現300萬港元，作為購買新物業的首期。
案例二：現契物業（已供斷）- 如何最大化套現額度
李小姐的物業早已供斷，屬於「現契在手」。該物業最新估值為1,200萬港元。
– 物業估值：12,000,000港元
– 最高按揭成數：五成（50%）（因樓價高於1,000萬港元）
– 尚餘按揭貸款：0港元
– 可套現金額：（12,000,000港元 x 50%） – 0港元 = 6,000,000港元
因此，李小姐可以透過加按，最多套現600萬港元的資金。
案例三：退休或無固定入息人士 – 以資產水平申請加按的可行性
王伯伯是退休人士，沒有固定入息證明，但他持有一個估值900萬港元的已供斷物業。
– 情況：由於沒有入息證明，需以資產水平申請按揭。
– 最高按揭成數：以資產水平計算，按揭成數上限為四成（40%）。
– 可套現金額：（9,000,000港元 x 40%） – 0港元 = 3,600,000港元
銀行在審批時，還會要求王伯伯證明擁有足夠的流動資產，以應付未來一段時間的供款。
案例四：資助房屋（如居屋）- 申請「加按套現買樓」的嚴格限制與特殊途徑
張太持有一個未補地價的居屋單位，希望加按套現資金給子女作首期。
– 限制：未補地價的資助房屋，其業權受房屋署限制。業主不能隨意向銀行申請加按套現用作買樓或投資。申請一般只會在緊急情況下（如應付醫療開支）才會被考慮，而且需要向房屋署入紙申請，獲批機會不大。
– 可行途徑：唯一的方法是先向政府補回地價，將單位轉為私人住宅，然後便可按照私樓的規則，向銀行申請加按。
「加按套現買樓」實戰流程：從準備到成功買樓的完整指南
將「加按買樓」這個想法付諸實行，其實是一個條理分明的過程。只要掌握箇中流程，由準備功夫到正式申請，每一步都可以走得更穩妥。這部分會為你拆解整個「加按套現買樓」的實戰細節，就像一份清晰的行動地圖，引導你從前期評估，一直走到成功買入新物業。
階段一：「加按套現買樓」前期準備與資格評估
在向銀行正式叩門之前，自己先做好準備，是整個計劃成功的一半。這個階段的重點是自我評估，了解自己的財務狀況是否符合基本門檻，並且找出最有利的行動時機。
檢查現有按揭的罰息期 (Penalty Period)
第一件要做的事，就是拿出你現有的按揭合約，仔細查看「罰息期」是否已經屆滿。大部分銀行的按揭計劃都會設有為期兩至三年的罰息期。如果在期限內提早還款或轉按，銀行會收取一筆可觀的費用，金額通常是貸款額的某個百分比。提前行動的罰款，隨時可能抵銷了你加按或轉按所得到的好處，所以，確認罰息期已過是啟動計劃的首要前提。
獲取多間銀行的網上即時物業估價
你的物業能套現多少資金，完全取決於它現在的價值。下一步就是到各大銀行的網站，使用它們免費的網上物業估價工具。建議你至少查詢三間主要銀行，例如滙豐銀行、中國銀行（香港）或恒生銀行，因為不同銀行對同一物業的估價可能存在差異。這個動作可以讓你對物業的市場價值有一個實在的概念，也是計算可套現金額的基礎。
審視個人信貸報告 (TU) 及還款能力
銀行審批任何貸款申請，都會查閱你的環聯 (TransUnion) 信貸報告，這份報告就是你的「財務履歷」。一份良好的信貸紀錄，是獲取批核的入場券。建議在申請前，先自行查閱一次個人信貸報告，確保沒有任何未曾留意的逾期還款紀錄或錯誤。同時，銀行會重新評估你的還款能力，確保你的入息足以應付加按後的總供款。清晰的信貸紀錄和穩定的還款能力，是銀行信心的保證。
階段二：正式申請與文件提交
完成了前期的自我評估，對自己的財務狀況和物業價值心中有數後，就可以進入正式申請的階段。這一步是將你的計劃和文件，清晰地呈現在銀行面前。
準備所需文件清單 (入息證明、住址證明、原有按揭合約等)
為了讓審批過程更順暢，預先準備好所需文件是必須的。雖然每間銀行的要求可能稍有不同，但一般都離不開以下幾項核心文件：
* 香港永久性居民身份證副本
* 最近三至六個月的入息證明，例如糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單
* 最新的稅務局評稅通知書
* 現有按揭的貸款合約及最近期的供款紀錄
* 最近三個月內發出的住址證明，例如水、電、煤氣費單
銀行審批流程及壓力測試要求詳解
提交申請後，銀行會將你的「加按套現買樓」申請，視為一筆全新的按揭來審批。這代表你需要再次通過壓力測試。銀行會假設在現有利率基礎上加息兩厘，然後計算你的總供款額佔入息的比率，確保你在加息環境下仍有足夠的還款能力。特別要注意，由於你的目標是買入第二層樓，銀行會將你新舊兩份按揭的總供款合併計算，這意味著壓力測試的要求會比首次置業嚴格得多。
了解「加按套現買樓」所需的律師費及相關開支
除了按揭貸款本身，整個過程還涉及一些必要開支。如果你選擇轉按到另一間銀行套現，便需要委託律師樓處理新的按揭契及贖回舊有按揭，這會產生一筆律師費。即使是在同一間銀行加按，也可能涉及相關的法律文件費用。雖然銀行的物業估價費多數可以豁免，但將這些相關開支預先納入預算，能讓你的財務規劃更全面。
【獨家策劃】「加按套現買樓」的關鍵時間線與財務佈局
成功「加按買樓」從來不只是計算可以套現多少資金，更是一場講求精準策劃的財務工程。整個過程涉及「加按審批」與「新樓交易」兩條並行但又環環相扣的時間線。任何一個環節出現延誤，都可能導致資金無法及時到位，甚至影響整個置業大計。所以，周詳的時間線管理與財務佈局，是「加按套現買樓」策略中最關鍵的一環。
策略一：「加按套現買樓」的雙線時間軸管理
如何協調「加按審批放款」與「新物業交易」的時間點？
大家可以將整個操作想像成兩項同步進行的任務：任務A是向銀行申請加按並等待放款，任務B是物色新樓盤、簽署買賣合約並支付樓價。這兩項任務的終點必須完美銜接。加按批出的資金，需要準確地在支付新樓首期或尾數的死線前到達你的戶口。一般來說，由申請加按到銀行正式放款，普遍需要三至四個星期。因此，在簽署新樓的臨時買賣合約時，必須將這個審批時間考慮在內，預留足夠的時間緩衝，確保交易期（由簽臨約到正式成交）長度足以覆蓋整個加按流程。
策劃關鍵節點：應先做預先批核，還是先物色心儀樓盤？
一個很實際的問題是，應該先找到心儀的樓盤，還是先找銀行做按揭評估？從穩健策劃的角度出發，答案是先向銀行申請「按揭預先批核」。完成預先批核有幾個核心好處。第一，你可以清晰掌握自己實際的借貸能力與可動用資金，讓你看樓時的目標更明確，預算更有根據。第二，手持銀行的預批結果，你在與賣家議價時處於更有利的位置，因為這證明了你的購買誠意與能力。第三，當你正式找到物業並提交加按申請時，由於銀行已有你的初步資料，整個正式審批流程也會更有效率。
避免資金斷層：確保加按資金能準時支付新樓首期及尾數
資金斷層是「加按套現買樓」操作中最需要避免的風險。試想像，如果新樓的成交日已到，但加按的資金因各種原因（例如銀行估價問題、文件不齊全等）延遲發放，你便可能因無法支付尾數而面臨「撻訂」的嚴重後果，不但損失訂金，更有機會被業主追討差價。要避免這種情況，關鍵在於預留充足的時間。在與新樓業主商討成交日時，盡量爭取較長的成交期，例如兩個半月至三個月。而且，在整個申請過程中，要與銀行按揭部門及代表律師保持緊密溝通，主動跟進審批進度，確保一切按計劃推進。
策略二：「加按套現買樓」後的雙重壓力測試：兩層樓按揭還款能力評估
為何「加按套現買樓」後的總按揭壓力測試更嚴格？
當你透過「加按套現買樓」同時持有兩份按揭合約時，銀行在審批新按揭時，會將你視為「持有多於一個按揭物業」的申請人。從銀行的風險管理角度看，你的總負債增加了，每月固定的財務支出也顯著提高，因此對你的還款能力審查自然會更加嚴格。金管局對此有明確指引，要求銀行在處理這類申請時，收緊其「供款與入息比率」的上限，以確保業主在利率上升或收入變化時，仍然具備充足的還款能力。
計算方法：如何將新舊兩份按揭的供款合併計算供款與入息比率 (DTI)
銀行會將你現有物業的按揭供款，與新購物業的預計按揭供款相加，然後用這個總供款額來計算你的供款與入息比率 (DTI)。計算方法如下：
- 基本DTI計算：(原有按揭每月供款 + 新按揭每月供款) / 每月總入息 ≤ 40%
- 壓力測試計算：在現行利率基礎上加2%，然後計算出的(原有按揭每月供款 + 新按揭每月供款) / 每月總入息 ≤ 50%
相對於首次置業的50%/60%上限，同時持有兩份按揭的審批標準明顯收緊了10個百分點。
自我評估：在申請前預計自己能否通過銀行的雙重審批
在正式向銀行提交申請前，你可以先進行簡單的自我評估。首先，利用網上的按揭計算機，分別輸入兩份按揭的貸款額、年期及預計利率，計算出各自的每月供款。然後，將兩個供款額相加，再除以你的每月固定總收入，看看是否能符合上述40%/50%的規定。進行這個初步計算，有助你了解自己的財務狀況是否穩健，以及是否需要調整新購物業的預算，避免在申請階段才發現不符合資格。
策略三：資金用途對按揭條款的深遠影響
套現資金用作「第二層自住樓」vs「第二層出租物業」首期的分別
你加按套現出來的資金，其用途會直接影響第二層樓的按揭成數與條款。情況主要分為兩種：
-
換樓自住：如果你計劃在買入新樓後，會賣出現有的自住物業，那麼你在申請新樓按揭時，可以向銀行表明是「換樓」性質。在這種情況下，只要你承諾在指定期限內（例如6至12個月）賣出舊有物業，新樓的按揭申請便有機會被視為「首次置業」，從而享有較寬鬆的按揭成數及DTI要求。
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投資出租：如果你打算保留原有物業，將新購入的物業用作投資出租，那麼新樓的按揭申請便會被嚴格界定為「第二套房投資物業按揭」。
金管局對投資物業按揭成數及利率的監管要求
根據金管局的現行指引，對用作投資或出租的物業，銀行在批核按揭時必須遵守更嚴格的規定。首先，不論物業價值多少，其最高按揭成數一律降至五成。這意味著你需要準備更充裕的首期資金。其次，正如前文提及，其供款與入息比率及壓力測試的上限，也會比自住物業收緊。此外，部分銀行對投資物業按揭所提供的利率及現金回贈等優惠，也可能不及自住物業吸引。因此，在策劃「加按套現買樓」作長線投資前，必須清楚計算這些額外的財務要求。
精明業主必學：如何選擇最佳「加按套現買樓」時機與慳息策略？
決定進行「加按買樓」，掌握時機就是慳息的關鍵。想成功透過加按套現買樓，就需要懂得判斷市場利率環境。不同的利率周期，其實對應著完全不同的操作策略。接下來我們會深入拆解，讓你學會如何順勢而行，將資金效益最大化。
利率環境決策：加息周期 vs. 減息周期的操作分野
部署加按策略的第一步，是比較你「現有按揭的利率」和「市場上最新的按揭利率」。這兩者的差距，直接決定你應該選擇哪一種套現方式。簡單來說，就是判斷目前處於加息周期還是減息周期，然後採取最有利的操作。
利率上升環境：保留原有低息按揭，僅對升值部分加按 (Equity Loan)
當市場處於加息周期，最新的按揭利率比你幾年前申請的舊按揭利率還要高。這個時候，最明智的做法是保留原有的低息按揭計劃不變，然後只針對物業升值的部分，向原來的銀行申請一筆新的附加貸款 (Equity Loan)。這樣操作的結果是，你原有的貸款繼續享受低利率，只有新套現出來的資金，才需要承受目前較高的市場利率。這個方法可以有效拉低你的總資金成本。
利率下跌環境：選擇轉按套現 (Cash-out Refinancing)，將全部貸款轉至新低息計劃
如果市場進入減息周期，情況就完全相反。最新的按揭利率比你原有的按揭利率更低，這時候就是轉按套現 (Cash-out Refinancing) 的黃金時機。你應該向一間新銀行申請一筆全新的按揭貸款，這筆新貸款的總額，會等於「你原有的尚餘貸款」加上「你想套現的金額」。銀行批出新貸款後，會先用其中一部分資金，幫你還清舊銀行的按揭，剩下的差額，就是你可以自由使用的現金。這樣做最大的好處，是將你全部的債務都轉移到最新的低息計劃上，全面降低利息開支。
最大化資金效益的理財工具
選擇了合適的時機和策略後，還有一些理財工具可以幫助你進一步提升資金效益，減輕利息負擔。
善用存款掛鈎按揭戶口 (Mortgage Link) 對沖利息支出
不少銀行會為按揭客戶提供存款掛鈎按揭戶口 (Mortgage Link)，這是一個高息的活期存款戶口。你可以將加按套現後暫時未用的資金，存入這個戶口。戶口提供的存款利息，會與你的按揭貸款利率完全相同。這樣你賺到的利息，就可以直接用來抵銷一部分的按揭利息支出，變相降低了你的實際借貸成本。需要留意的是，可以享有高息的存款額通常設有上限，這個上限普遍是你尚餘按揭貸款總額的一半。
比較不同銀行的現金回贈與優惠條款
除了利率，銀行為了爭取轉按或加按客戶，通常會提供現金回贈。這個回贈金額一般是貸款額的某個百分比，不同銀行的回贈率和條款都不同。在做決定前，應該貨比三家。你除了要比較各銀行的利率和回贈，也要留意其他附帶優惠，例如豁免估價費或律師費等。將所有優惠條件綜合計算，才能找到真正最划算的方案。
執行「加按套現買樓」前的風險評估與替代方案
決定採用「加按買樓」策略前，除了計算可套現多少資金，更重要是清晰了解整個操作背後的潛在風險。這一步並非為了阻礙你的置業大計，而是像出海前檢查天氣預報一樣，讓你做好充分準備，確保財務狀況穩健，能夠應對市場的各種變化。我們將會深入探討幾個必須正視的風險點，並且分析一下除了加按之外，還有什麼其他的融資選項。
必須正視的四大潛在風險
估價不足風險：銀行估價未必跟足市場升幅
當你計劃「加按套現買樓」時，物業估價是決定套現金額的基礎。很多業主會參考網上估價或市場成交價，但銀行的最終估價往往會比較審慎。銀行委託的測量師行，會考慮物業的樓齡、座向、層數以及近期屋苑的實際成交紀錄。所以，即使市場氣氛熾熱，銀行的估價也未必會完全跟上市價升幅。如果最終估價低於預期，可套現的金額便會相應減少，有機會打亂你購買新樓的預算。
利率浮動風險：H按與P按的未來走勢不確定性
香港的按揭計劃普遍以同業拆息(H)或最優惠利率(P)為基礎，兩者都屬於浮動利率。這意味著你的每月供款額會隨市場利率變動。當你完成「加按套現買樓」後，你將同時為兩層物業供款。如果未來進入加息週期，兩份按揭的利息支出都會同步上升，這會直接加重你的每月財務負擔。因此，在申請前，必須準確評估自己的現金流，確保在利率上升的環境下，依然有足夠能力應付兩邊的供款。
Call Loan 風險：樓市逆轉時銀行追收貸款的可能性
Call Loan（銀行要求提早全數清還貸款）是業主最不願見到的情況。雖然這在正常市況下極為罕見，但它確實是按揭貸款合約中存在的條款。銀行通常只會在非常極端的情況下，例如樓市出現急劇且大幅度的下跌，導致物業的市場價值遠低於尚餘的按揭貸款額（即負資產）時，才有可能行使這項權利。雖然發生的機會很低，但作為利用財務槓桿的業主，這是一個必須知悉的基本風險。
審批不確定性：信貸紀錄或收入變化導致申請失敗
加按申請等同一次全新的按揭審批，銀行會重新評估你所有的財務狀況。你現時的收入水平、職業穩定性、信貸報告(TU)評級，以及整體的債務狀況，都會被嚴格審視。如果你自首次承造按揭以來，財務狀況有所轉變，例如轉職導致收入不穩定，或增加了其他私人貸款，這些因素都有可能影響銀行的審批結果，甚至導致申請被拒絕，或批出的貸款額未如理想。
替代融資選項：加按 vs. 業主私人貸款
當「加按套現買樓」的方案遇到阻礙，或需要更靈活的資金安排時，業主私人貸款是另一個值得考慮的選項。它和加按在性質、成本和用途上都有很大分別，了解兩者的優劣有助你作出最適合的部署。
比較分析：利率、貸款額、審批速度及靈活性的優劣
利率與成本：加按屬於有抵押貸款，因為有物業作抵押品，所以利率非常低，與一般樓宇按揭利率相約。業主私人貸款則是無抵押貸款，銀行承擔的風險較高，因此利率會比加按高出不少。
貸款額度：加按的貸款額主要由物業的估值和按揭成數決定，潛在可借金額通常較大，數十萬至數百萬元不等。業主私人貸款的額度則主要根據申請人的入息水平和信貸評級而定，金額一般較加按為小。
審批速度：如果你急需資金，業主私人貸款的優勢十分明顯，申請流程簡單，最快數天內便能批核及放款。加按則涉及物業估價、律師樓文件等繁複程序，整個過程一般需要數星期甚至一個月以上。
申請靈活性：業主私人貸款的申請較具彈性。例如，聯名物業只需其中一位業主申請即可。但申請加按則必須獲得所有聯名業主的同意，並一同提交申請。
何時應考慮業主私人貸款作為「加按套現買樓」的補充方案？
業主私人貸款不一定是加按的替代品，很多時候它可以成為一個有效的補充工具，協助你順利完成「加按套現買樓」的計劃。你可以考慮在以下情況使用：
- 填補資金缺口：當加按套現所得的金額，與新樓首期尚有輕微差距時，一筆小額的業主私人貸款正好能填補這個缺口。
- 應付前期開支：在加按資金尚未到手前，如需支付新樓的臨時訂金，審批快速的業主貸款便能解燃眉之急。
- 爭取時間彈性：業主私人貸款可以作為一筆備用資金，讓你在協調加按放款和新樓交易的時間點上，擁有更大的緩衝空間，避免因資金周轉問題而錯失心儀的單位。
關於「加按套現買樓」的常見問題 (FAQ)
聯名物業可以單方面申請「加按套現買樓」嗎？
這個問題的答案非常明確：不可以。聯名物業的業權由所有聯名業主共同持有，所以任何關於物業的重大財務決定，包括申請「加按套現買樓」，都必須得到全部業主的書面同意。在申請過程中，銀行會要求所有業主一同簽署申請文件及按揭契據。如果缺少任何一位業主的同意，銀行是無法處理相關申請的。
申請「加按套現買樓」會否影響我的信貸評級 (TU Score)？
申請「加按套現買樓」確實會對信貸評級 (TU) 產生影響。當你向銀行提交申請時，銀行會查閱你的信貸報告，這會留下一次「硬性查詢」(Hard Inquiry) 記錄，通常會導致信貸評級短暫而輕微地下調。這是所有信貸申請的標準程序。如果你在短時間內向多間銀行查詢，便可能對評級造成較大的負面影響。不過，只要加按申請獲批後，你能夠維持穩定準時的還款紀錄，長遠來看，這反而有助建立一個正面的信貸形象。
未補地價居屋，有方法實現「加按套現買樓」嗎？
對於未補地價的居屋或任何資助房屋，想透過「加按套現買樓」是極為困難的。根據房屋署的現行規定，未補地價的資助房屋業主申請加按，必須有特殊且急切的個人財務需要，例如支付醫療開支、家庭成員的教育或殮葬費用等，而且需要向房署提交申請並獲得批准。將資金用作投資或購買另一層樓，並不在批准之列。所以，若要利用居屋的升值潛力自由地進行加按套現，業主必須先完成補地價程序，將單位轉為可在公開市場自由買賣的私人物業。
作為擔保人後，對自己申請「加按套現買樓」有何影響？
擔任物業按揭的擔保人，會直接影響到自己日後申請「加按套現買樓」的能力。因為在你作為擔保人的那一刻，你所擔保的按揭貸款會被視為你的「或有負債」(Contingent Liability)。當你為自己的物業申請加按時，銀行在計算你的供款與入息比率 (DTI) 及壓力測試時，會將你擔保的貸款額一併計算在內。這意味著你的總負債增加了，個人的借貸能力便會相應下降，最終可能導致加按的獲批金額減少，甚至無法通過審批。
整個「加按套現買樓」流程，由申請到買入新樓需時多久？
整個「加按套現買樓」的流程涉及兩個環環相扣的階段，所需時間不能一概而論，但可以預算一個大概的時間框架。第一階段是「加按套現」，由你向銀行遞交申請、銀行進行物業估價、審批入息及壓力測試，到最後經律師樓辦理手續並放款，整個過程普遍需要 1 個月至 1.5 個月。第二階段是「買入新樓」，包括物色樓盤、簽訂臨時及正式買賣合約，到完成交易，一般需時 2 至 3 個月。理想的做法是先向銀行申請加按的預先批核，確定自己能套現的資金及借貸能力後，才安心去物色新樓盤，這樣能讓整個流程銜接得更順暢。