美國聯儲局加息週期似乎步入尾聲，但香港最優惠利率（P）依然高企，準業主和轉按人士面對五花八門的按揭計劃，應該如何選擇？本篇【2025香港按揭終極指南】將為您一文拆解H按與P按的奧秘，從最新銀行利率比較、按揭計算機、申請流程，到轉按、Mortgage-Link等進階慳息策略，全面剖析8大關鍵。無論您是首次置業、換樓客還是計劃轉按，本文都能助您在複雜的利率環境中，作出最精明穩妥的財務決策。
2025最新按揭利率：各大銀行H按及P按計劃比較
要掌握最新的香港貸款利率，最直接的方法就是比較各大銀行的按揭計劃。市場上的選擇五花八門，每間銀行的H按和P按計劃條款都有細微差別，這些差別直接影響你未來的香港貸款利息總支出。以下我們為你整理了幾間主要銀行的按揭計劃，將關鍵資料並列比較，讓你一眼看清當中差異，作出最精明的決定。
（請注意：以下利率及回贈資料截至2025年底，僅供參考，最新詳情以銀行最終批核為準。）
H按計劃 (HIBOR-based Mortgage) 實時比較
H按是現時市場的主流選擇，超過九成業主都選用H按。它的利率跟隨銀行同業拆息(HIBOR)浮動，通常在減息週期會比較划算。選擇H按的關鍵，除了看「H+」的息差，更要留意「鎖息上限」是否夠低，它能在加息時保護你的供款不會無限上升。
銀行
中銀香港
H按實際利率 (H + %)
H+1.3%
鎖息上限 (封頂息率)
P-1.75% (實際封頂利率 4.125%)
現金回贈
高達 1.0%
罰息期
2年
銀行
滙豐銀行
H按實際利率 (H + %)
H+1.3%
鎖息上限 (封頂息率)
P-1.75% (實際封頂利率 4.125%)
現金回贈
高達 1.0%
罰息期
2年
銀行
渣打銀行
H按實際利率 (H + %)
H+1.3%
鎖息上限 (封頂息率)
P-2.0% (實際封頂利率 4.125%)
現金回贈
高達 1.1%
罰息期
2年
銀行
恒生銀行
H按實際利率 (H + %)
H+1.3%
鎖息上限 (封頂息率)
P-1.75% (實際封頂利率 4.125%)
現金回贈
高達 1.0%
罰息期
2年
P按計劃 (Prime Rate-based Mortgage) 實時比較
P按的利率基於銀行的最優惠利率(P)計算，穩定性是它最大的優點。由於P的變動遠不及HIBOR頻繁，所以每月供款額的預算會比較容易掌握，適合追求穩定的業主。比較P按時，要留意不同銀行使用的P（有「大P」和「細P」之分），以及「P-」後面的減幅。
銀行
中銀香港
P按實際利率 (P – %)
P-2.5%
最優惠利率 (P)
5.875% (大P)
現金回贈
高達 1.0%
罰息期
2年
銀行
滙豐銀行
P按實際利率 (P – %)
P-2.5%
最優惠利率 (P)
5.875% (大P)
現金回贈
高達 1.0%
罰息期
2年
銀行
渣打銀行
P按實際利率 (P – %)
P-2.75%
最優惠利率 (P)
6.125% (細P)
現金回贈
高達 1.1%
罰息期
2年
銀行
恒生銀行
P按實際利率 (P – %)
P-2.5%
最優惠利率 (P)
5.875% (大P)
現金回贈
高達 1.0%
罰息期
2年
按揭計算機：即時評估每月供款及最高貸款額
要掌握最新的香港貸款利率走勢，單看數字並不足夠，最重要的是了解它如何影響您的實際供款。我們的按揭計算機就是為此而設的實用工具。您只需要輸入幾個基本數字，就能即時將複雜的香港貸款利息計算轉化為清晰易明的財務藍圖，助您全面評估每月供款、總支出及自身的負擔能力。
步驟一：輸入您的貸款資料
開始您的置業預算規劃，第一步就是提供一些基本資料，讓計算機為您度身訂造一份初步評估。
物業價格
請輸入您心儀物業的市場價格。這是所有計算的基礎，也是決定首期及貸款額的起點。
貸款額 / 按揭成數
您可以直接輸入希望申請的貸款總金額，或者選擇一個按揭成數（例如七成或九成）。計算機會自動根據您輸入的物業價格計算出實際貸款額，讓您對首期有更清晰的預算。
還款年期
這裡是指您計劃用多少年去清還整筆按揭貸款，一般最長可達三十年。選擇較長的年期可以降低每月供款額，但是總利息支出會相應增加。
按揭年利率
請輸入您預計的按揭年利率。您可以參考我們提供的最新銀行按揭計劃，或者輸入一個您正在考慮的具體利率數字。準確的利率能讓計算結果更貼近現實。
步驟二：獲取您的計算結果
輸入資料後，計算機便會立即為您分析並呈現多項關鍵數據，讓您的財務狀況一目了然。
每月供款額
這是您最關心的數字之一，清楚顯示您未來每個月需要支付的固定供款金額。這有助您評估這筆款項在家庭總支出中的佔比。
總利息支出
這個數字揭示了在整個還款年期內，您需要為這筆貸款支付的總利息成本。它能讓您更深刻地理解不同利率或還款年期對總支出的長遠影響。
壓力測試結果：最低每月入息要求
根據香港金融管理局的指引，銀行需要進行壓力測試，以確保您在利率上升後仍有足夠的還款能力。這個計算過程比較複雜，但計算機會將結果簡化為一個具體數字：您需要達到的最低每月入息水平。
全期還款明細表
計算機會提供一份詳細的還款時間表。您可以從中看到每一期供款中，本金和利息各自佔多少，以及貸款餘額如何隨時間逐步減少。這有助您了解整個還款進程。
進階功能：還款方式效益對比
除了基本的計算，我們的工具還提供進階的比較功能，助您發掘更多慳息的可能性。
比較「每月還款」與「每兩星期還款」可節省的利息及年期
傳統的按揭是每月供款一次，但「每兩星期還款」是一種更有效率的方式。操作上，您每兩星期支付月供金額的一半。由於一年有二十六個「兩星期」，所以您全年總共支付了相當於十三個月的供款。這種方法能加快償還本金的速度，計算機會具體顯示出您可以因此縮短多少還款年期，以及節省多少總利息支出，讓慳息效果數字化，方便您作出決策。
H按 vs P按：深入拆解兩大主流按揭計劃
談到香港貸款利率，大家最常聽到的就是H按和P按。這兩個主流按揭計劃，直接影響你的香港貸款利息支出，是置業前必須弄懂的課題。它們代表著兩種不同的利息計算方式，各有優劣，理解它們的運作原理，是作出明智決策的第一步。
H按（銀行同業拆息按揭）詳解
我們先來深入了解市場上最受歡迎的H按。
什麼是HIBOR (H)？其波動性如何影響供款？
HIBOR (H) 的全名是香港銀行同業拆息，可以理解為銀行之間互相借錢的利率。它就像一個敏感的市場溫度計，會因為市場資金的鬆緊而每日變動，透明度極高。當HIBOR上升，你採用H按的供款利息就會增加；當HIBOR下跌，供款亦會隨之減少。
H按利率結構：H + 銀行息差
H按的實際利率結構很簡單，就是「H + 銀行設定的息差」。例如，如果今日的一個月HIBOR是3%，而銀行批給你的計劃是H+1.3%，你的實際按揭利率就是 3% + 1.3% = 4.3%。這個「H」會定期跟隨市場利率更新，所以你的供款額也會隨之變動。
H按的保護網：鎖息上限 (Cap Rate) 的運作原理
H按最關鍵的設計，就是它有一個「鎖息上限」（Cap Rate），也可稱為「封頂位」。這是一個保護機制。當「H + 銀行息差」的計算結果高於這個上限時，銀行只會用上限利率來計算你的供款。這個上限通常與P按利率掛鈎，例如 P-1.75%。所以，你既可以享受低息時H按的好處，又不用害怕利息無限上升。
選擇H按的優點與風險
選擇H按的優點在於，當市場處於低息或減息週期時，供款人能最快享受到利率下調的好處，節省利息開支。而且HIBOR數據公開透明，加上有鎖息上限提供保障，風險相對可控。其風險則在於利率波動較大，每月供款額可能不同，對需要固定預算的供款人來說，可能會造成一些不便。
P按（最優惠利率按揭）詳解
接下來看看P按，它的最大特點就是穩定。
什麼是最優惠利率 (P)？大P與細P的分別
最優惠利率（Prime Rate），簡稱P，是各家銀行自行釐定的貸款基準利率。它不像HIBOR那樣每日變動，通常只有在宏觀經濟環境有較大變化，例如美國聯儲局宣布加息後，銀行才會跟隨調整。市場上主要有兩種P，俗稱「大P」和「細P」。滙豐、恒生、中銀香港等銀行普遍採用較低的P（細P），而渣打、東亞等銀行則採用較高的P（大P）。
P按利率結構：P – 銀行回贈
P按的利率結構是「P – 銀行設定的息差」。假設銀行採用的大P是5.875%，而你的計劃是P-2%，你的實際利率就是 5.875% – 2% = 3.875%。只要銀行不調整P，你的利率就會維持不變。
P按的優點：利率穩定及供款可預測性高
P按最大的好處就是穩定。因為P的變動不頻繁，你的每月供款額在很長一段時間內都會保持不變，讓財務規劃和預算變得非常簡單，心理上也會感覺比較安穩。
選擇P按的優點與風險
P按的優點是供款額極具可預測性，方便理財。在加息週期，P的加幅有機會比HIBOR的升幅慢，能提供一個緩衝。其風險在於，當市場進入減息週期時，P的下調通常較慢且幅度較小，供款人可能無法即時享受到市場利率下行的好處，導致利息支出相對H按為高。
H按定P按？如何根據市況作出明智選擇
了解了兩者的分別後，最實際的問題來了：到底應該怎樣選擇？
數據分析：為何逾九成業主選用H按？
根據金管局的數據，超過九成的按揭申請人都選擇了H按。主要原因有兩個。第一，在過去很長一段時間的低息環境中，H按的實際利率都低於P按。第二，H按的鎖息上限提供了足夠的保障，它的最高利率其實就等於一個P按計劃的利率。這個設計讓H按兼具了低息潛力與高息保障，自然成為市場主流。
加息與減息週期下的選擇策略
在減息週期，H按是明顯的選擇，因為可以即時享受到利率下調的好處。在加息週期，情況比較複雜。雖然P按看似更穩定，但是H按的鎖息上限已經發揮作用。很多時候，H按觸及封頂利率後，實際供款利率與P按計劃相差無幾。所以，選擇的關鍵反而變成了比較不同銀行計劃的封頂利率高低和附加優惠。
善用銀行的H/P按互換機制
其實，很多銀行的按揭合約都提供一次免費的轉換機會，讓你可以在H按和P按之間互換。這個條款提供了一個後備方案。即使你當初選擇了H按，但如果未來市場利率走勢變得極不穩定，你也可以行使這個權利轉為P按，增加供款的穩定性。這項機制大大增加了選擇的靈活性。
按揭申請流程與審批關鍵
要成功申請到心儀的按揭，並爭取到理想的香港貸款利率，了解整個申請流程與銀行的審批標準是第一步。這不只是一個遞交文件的過程，更關乎你如何向銀行展示自己的財務狀況。整個過程可以分為清晰的四個步驟，而影響最終結果的，則有四大關鍵因素。
按揭申請四部曲
第一步：準備所需文件 (身份、入息及住址證明)
俗語說「工欲善其事，必先利其器」。申請按揭的第一步，就是準備好一套完整的文件。這能大大加快銀行的處理速度。基本文件包括：
- 身份證明：香港永久性居民身份證副本。
- 入息證明：
- 固定收入人士：最近三個月的糧單、最新的稅單及強積金月結單。
- 非固定收入或自僱人士：需要準備更長時間的證明，例如最近六至十二個月的銀行月結單、公司財務報表及最新稅單。
- 住址證明：最近三個月內發出的公共事業賬單或銀行月結單。
- 物業文件：已簽署的臨時買賣合約。
第二步：遞交申請及等待銀行物業估價
文件齊備後，便可以正式向銀行遞交按揭申請。銀行收到申請後，會立即啟動內部程序，其中一項核心工作是為你的物業進行估價。銀行會委託專業的測量師行評估物業的市場價值。這個估價非常關鍵，因為銀行最終批出的貸款額，是基於成交價或銀行估價的較低者計算。如果出現估價不足的情況，你便需要準備更多首期資金去填補差額。
第三步：銀行審批 (壓力測試及信貸報告)
這是整個流程的核心環節，銀行會深入評估你的還款能力與信貸狀況。銀行會仔細審核你提交的入息文件，並計算你的供款與入息比率。同時，銀行會向環聯 (TU) 索取你的信貸報告，查閱你過往的借貸與還款記錄。一個健康的信貸評級，對順利獲批及取得更佳的香港貸款利息有正面作用。
第四步：簽署貸款文件及經律師樓辦理手續
當銀行完成所有審批，並決定批出貸款後，你會收到一份正式的「貸款確認信」(Facility Letter)。這份文件會詳細列明貸款額、利率、年期及各項條款。仔細閱讀並同意後，你便需要簽署作實。之後，所有法律文件，例如按揭契據，都會交由你委託的律師樓處理。律師樓會負責與銀行及賣方律師樓溝通，直至完成整個交易。
影響審批結果與利率的四大因素
供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試計算
供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DSR) 是銀行審批按揭申請時最基本的「安全網」。簡單來說，你的每月總債務供款（包括新申請的按揭及其他私人貸款、信用卡分期等）不能超過你每月總入息的50%。金管局在2025年初暫停了壓力測試要求，所以DSR成為了目前衡量還款能力的最主要指標。要準確計算自己的香港貸款利息及供款，就要先確保符合DSR的要求。
按揭保險計劃 (MC)：申請高成數按揭的條件與保費
如果你希望申請六成以上的按揭，便需要經由香港按證保險有限公司 (HKMCI) 申請按揭保險計劃。這個計劃的原意是保障銀行，讓銀行可以安心批出高成數的按揭貸款，例如八成甚至九成。申請按揭保險需要符合特定條件，例如申請人須為首置人士（或能證明已出售舊有物業）、物業為自住用途、有固定收入等。當然，這項保障並非免費，申請人需要支付一筆按揭保險費用，保費會根據貸款額、按揭成數及還款年期而定。
申請人背景：首置、非首置、自僱人士的審批考量
銀行在審批時，會因應申請人的背景而有不同的考量：
- 首次置業人士：通常能享有較寬鬆的按揭條件，例如可以透過按揭保險申請高成數按揭。
- 非首次置業人士：由於名下已持有或正為其他物業供款，按揭成數上限會被調低，DSR的要求亦會更嚴格。
- 自僱人士：由於收入相對浮動，銀行在審批時會較為審慎。他們通常需要提供更長時間的入息證明文件，而最高按揭成數亦可能受到限制。
信貸評級 (TU)：如何影響最終獲批利率
你的信貸評級 (TU Grade) 直接反映了你的理財習慣與信用紀錄。銀行會視之為評估你作為借款人風險高低的重要指標。一個良好的信貸評級（例如A級或B級），代表你過往有準時還款的良好紀錄，銀行會視你為優質客戶，因此更有機會批出最優惠的利率條款（例如較低的息差）。相反，如果信貸評級欠佳（例如曾有撇賬或多筆遲還款紀錄），銀行可能會因此調高你的按揭利率，甚至拒絕你的申請。
不同物業類型的按揭指引
講到香港貸款利率，除了比較H按P按，你選擇的物業類型，原來也會直接影響按揭的批核條款和難度。不同物業在銀行眼中，風險和價值都不同，所以按揭成數、還款年期和審批考慮點都有很大分別。我們一齊來看看各類物業的按揭有什麼要注意。
私人住宅 (新盤樓花 vs 二手樓)
私人住宅是最常見的物業類型，但買新盤樓花和二手樓，申請按揭的學問完全不同。
樓花：「建期」與「即供」付款對按揭的影響
買新盤樓花時，發展商通常會提供「建築期付款」（建期）和「即供付款」（即供）兩種方法。
「即供」的意思是簽署買賣合約後，很快就要向銀行申請按揭並開始供款，好處是樓價折扣通常較多。但這種方法不能申請按揭保險計劃，意味著最高只能借到較低的成數。
「建期」則是在物業臨近落成時才正式申請按揭。這樣做的好處是，你可以利用按揭保險計劃申請高成數按揭，例如九成按揭。所以，選擇付款方法前，要先計算清楚自己的首期預算，平衡樓價折扣和按揭成數的需求。
二手樓：樓齡與人齡對最長還款年期的限制 (75減原則)
購買二手樓，銀行最關心的是物業的樓齡和申請人的年齡，因為這兩者會限制最長的還款期。銀行普遍會用「75減」這個原則來計算。
計算方法是「75 – 樓齡」和「75 – 申請人年齡」，銀行會選用兩者中年期較短的數字作為最長還款期。舉個例子，如果物業已經50年樓齡，最長還款期就是25年（75 – 50）。又或者申請人已經55歲，最長還款期也只有20年（75 – 55）。還款期縮短，代表每月的供款額會相應增加，這點在做財務預算時一定要考慮。
資助房屋 (居屋、綠置居)
居屋和綠置居因為有政府作為擔保人，按揭政策和私人住宅有很大分別。
綠表與白表居屋按揭成數與政府擔保期
由於有房委會的擔保，購買一手或二手居屋的買家，通常不需要透過按揭保險，也能輕鬆獲得高成數按揭。一般來說，綠表申請人最高可借九成半，白表則可借足九成。
但要注意，房委會的擔保期是有限的，通常由首次發售日期起計30年。如果購買的二手居屋樓齡較高，已經過了政府擔保期，銀行就會視其為一般私樓處理，按揭成數可能會大幅降至六成。
居屋按揭為何通常只可選用P按
細心的你可能會發現，居屋按揭計劃的選擇不多，絕大部分銀行都只提供P按（最優惠利率按揭）。這是因為在房委會的擔保協議框架下，為了簡化和統一操作，參與的銀行普遍只會提供條款較穩定的P按計劃。這代表居屋業主在享受高成數按揭的同時，在選擇浮息計劃時的彈性會較小，影響到香港貸款利息的選擇。
特殊物業 (村屋、唐樓、工廈、車位)
這類物業的特性比較獨特，銀行在審批按揭時會特別審慎，門檻也相對較高。
村屋與唐樓：估價、路權及僭建問題的挑戰
村屋和唐樓的按揭申請，可說是挑戰重重。對於村屋，銀行估價普遍非常保守，而且要處理複雜的路權、業權和僭建問題，稍有差池都可能令按揭無法獲批。
唐樓的主要問題則是樓齡過高，很難借足30年還款期。加上單位可能有僭建或被改建成劏房，銀行需要進行實地視察，審批過程更複雜，獲批的成數也通常較低。
工廈及車位：非住宅物業的按揭成數及年期限制
工廈和車位屬於非住宅物業，按揭成數和年期都受到嚴格限制。一般來說，最高按揭成數只有五成，如果申請人本身已有其他按揭在身，成數更會降至四成。還款年期也較短，工廈最長20年，車位更只有15年。所以，投資這類物業需要準備更充裕的首期資金。
進階慳息策略：轉按、Mortgage-Link及定息按揭
要進一步減低香港貸款利率的實際支出，除了比較基本的H按和P按計劃，掌握一些進階策略亦相當重要。以下會為大家介紹三種有效的慳息工具：按揭存款掛鈎戶口、轉按和定息按揭，助你在供樓路上走得更輕鬆。
善用按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)
運作原理：以高息存款抵銷按揭利息支出
Mortgage-Link，或稱按揭存款掛鈎戶口，是現時大部分銀行都會提供的慳息工具。簡單來說，它是一個高息的活期存款戶口，而存款利率會與你的按揭利率完全相同。你存入戶口內的資金所賺取的利息，就可以用來直接抵銷部分的香港貸款利息支出。例如，你的按揭利率是4.125%，那麼這個戶口的存款利率同樣是4.125%。
如何最大化Mortgage-Link的慳息效果
想將Mortgage-Link的慳息效果發揮到最大，方法十分直接。你只需要盡量將備用的流動資金，例如家庭的應急錢或日常儲蓄，存入這個戶口便可。這個戶口通常設有存款上限，一般是按揭貸款餘額的50%至60%。只要你將資金存滿至上限，就能獲得最大的利息回報，從而最大程度地抵銷按揭利息支出，變相達到減息的效果。
轉按套現與慳息：成本效益全分析
計算轉按是否划算：現金回贈、律師費與罰息期的權衡
轉按是否划算，其實是一道成本效益的計算題。最主要的誘因是新銀行提供的現金回贈。你需要仔細計算，這筆現金回贈是否足以覆蓋轉按過程中的各項開支，主要包括約數千元的律師費，以及如果你在舊有按揭的罰息期內轉走而需要支付的罰款。如果回贈金額在扣除所有成本後仍有賺，那麼轉按就是一個值得考慮的選項。
把握轉按時機以賺取現金回贈及更低利率
把握轉按的最佳時機，通常是在舊按揭的罰息期（一般為兩年）結束之後。這樣你就可以免除提早還款的罰款，自由地選擇市場上任何提供更優惠條件的銀行。除了賺取現金回贈，轉按也是一個尋求更低香港貸款利率的好機會。如果市場利率在你供款期間有所下調，你就可以透過轉按，鎖定一個更具競爭力的新利率計劃。
定息按揭的策略性用途
作為豁免壓力測試的工具
定息按揭除了鎖定利率外，還有一個非常關鍵的策略性用途，就是它通常可以豁免金管局的「壓力測試」。由於定息期內利率不變，沒有利率上升的風險，所以銀行在審批時，申請人只需要符合基本的「供款與入息比率」要求（即每月供款不超過月入50%）便可。對於一些收入剛好未能通過壓力測試，或選用發展商高成數按揭的買家，定息按揭提供了一個可行的上會方案。
在加息週期中鎖定供款的考慮
在加息週期中，市場利率波動不定，未來的供款額充滿變數。定息按揭的最大優勢，就是能為你提供穩定性。它可以在指定年期內（例如10年或20年）將你的按揭利率完全鎖定。這代表你的每月供款額將會固定不變，讓你的個人或家庭財務預算更加清晰和可預測，不用時刻留意利率走勢而影響理財規劃。
影響香港貸款利率的宏觀因素與未來走勢
要準確預測香港貸款利率的未來走向，單純比較眼前的按揭計劃並不足夠。影響香港貸款利息的因素，往往與宏觀經濟環境緊密相連。深入了解這些背後的力量，可以幫助你在選擇貸款時更有遠見。
香港最優惠利率 (Prime Rate) 歷史走勢回顧
由長期低息到2022年起的加息週期
回顧過去，自2008年環球金融危機後，香港經歷了長達十多年的低息環境。當時為了刺激經濟，美國聯邦儲備局將利率降至接近零的水平。在聯繫匯率制度下，香港的利率政策基本上跟隨美國，所以我們的最優惠利率 (P) 也長期維持在歷史低位。這個情況直至2022年才出現根本性的轉變。因為全球通脹急劇升溫，美國聯儲局啟動了數十年來最急速的加息週期。香港的銀行為了應對資金成本的上升，也只能跟隨加息，結束了這段長期的低息日子。
從歷史數據看未來利率趨勢
歷史告訴我們，利率的走勢是週期性的。目前，美國的加息週期已經暫停，市場普遍預期下一步將會是減息。所以，從宏觀趨勢來看，香港的P按利率在未來一至兩年內，跟隨美國減息而向下調整的可能性相當高。不過，減息的具體時間點和幅度，仍然取決於美國的通脹數據和經濟表現，存在一定的不確定性。
香港銀行同業拆息 (HIBOR) 近期波動分析
影響HIBOR的本地與環球因素
與相對穩定的P按不同，銀行同業拆息 (HIBOR) 的波動性要大得多。環球因素方面，HIBOR與美國利率的關聯最為直接。當美國利率高於香港，資金便會流向美元以賺取更高利息，導致港元資金池收緊，從而推高HIBOR。本地因素方面，大型首次公開招股 (IPO) 活動會短暫鎖定市場上大量資金。另外，每逢季度或年結，銀行需要資金「粉飾櫥窗」，也會造成短期資金緊張，令HIBOR出現季節性的抽升。
如何解讀一個月HIBOR數據對供款的影響
對於選擇H按計劃的供樓人士，一個月HIBOR的數據與每月供款有直接關係。你的按揭利率公式是「H + 銀行息差」。這裡的「H」通常就是指一個月HIBOR。所以，當你看到新聞報導一個月HIBOR由3%上升至4%，這意味著在你下一次利率更新日時，你的供款利息也會根據新的HIBOR水平計算，每月供款額隨之增加。這也是為何H按計劃中的「鎖息上限」(或稱封頂利率) 如此重要，它能在HIBOR急升時，為你的供款額提供一個保護網。
香港按揭貸款常見問題 (FAQ)
在處理按揭申請時，除了要了解基本的香港貸款利率資訊，許多朋友也會遇到一些具體情況的疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解說，幫助你更順利地規劃置業財務。
現金回贈超過貸款額1%需要扣減貸款本金嗎？
是的，這項規定確實存在。根據香港金融管理局的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，那麼超出的部分必須從貸款本金中扣除。
舉個例子說明：假設你申請500萬港元的貸款，銀行提供1.5%的現金回贈，即75,000元。按照規定，回贈金額的1%（即50,000元）你可以全數收取。但是，超出的0.5%（即25,000元）就需要從你的貸款本金中扣減。因此，你最終獲批的貸款額會是497.5萬元（500萬 – 2.5萬），而你實際收到的回贈是75,000元。這個細節會輕微影響你的最終借貸額，在計算首期預算時值得留意。
申請高成數按揭的自住物業可以出租嗎？有何風險？
答案是絕對不可以。申請高成數按揭（例如透過按揭保險計劃承造八成或九成按揭）時，申請人必須簽署自住聲明書，承諾物業是用於自住。將物業出租是直接違反了貸款協議和保險條款。
風險非常嚴重，絕非可以僥倖嘗試。銀行和按揭保險公司會進行抽查，一旦發現物業被用作出租，後果可能包括：
1. 銀行有權立即要求你全數清還按揭貸款（俗稱「Call Loan」）。
2. 按揭保險公司會視之為違約，並可能採取法律行動追討損失。
3. 此行為可能構成欺詐或作出虛假聲明的刑事罪行，有機會面臨法律制裁。
因此，務必遵守自住承諾，避免引致嚴重的財務和法律後果。
聯名持有物業對日後個人按揭申請有什麼影響？
聯名持有物業是一把「雙刃劍」，對日後個人按揭申請有著深遠的影響。
好處在於，聯名申請按揭時，可以合併兩人的收入來計算供款與入息比率及壓力測試，這能增加成功獲批的機會，或者可以負擔更高樓價的物業。
但主要的影響在於「首次置業」身份。一旦你與他人聯名持有物業，所有聯名人都會被視為已有物業的業主。這意味著，將來任何一方想再以個人名義購買住宅物業時，都將失去首次置業的資格。屆時，他將需要支付更高的從價印花稅，並且在申請按揭時，按揭成數上限會更低，審批標準也會更嚴格。在決定聯名前，應與聯名人充分溝通，並考慮雙方長遠的置業規劃。
供款期間可以轉換按揭計劃（如H按轉P按）嗎？
可以的。市場上大部分銀行的按揭計劃都提供一定的靈活性。許多H按計劃本身就包含一個條款，允許客戶在供款期內，有一次機會免費將H按計劃轉換為同一間銀行的P按計劃。
這個功能是一個重要的風險管理工具。例如，當初你選擇H按是為了享受較低的香港貸款利息，但如果市場利率環境轉變，香港銀行同業拆息（HIBOR）持續飆升至高位，你覺得轉用利率相對穩定的P按會更安心，便可以向銀行提出轉換申請。這個轉換過程通常比重新做一次轉按（Remortgage）簡單得多，並且不涉及額外的律師費。不過，具體條款，例如可否由P按轉H按，以及轉換次數，都視乎你當初簽訂的貸款協議，建議查閱文件或直接向銀行查詢。
什麼是「On List律師」？選擇律師時有什麼要注意？
「On List律師」是指在你的按揭貸款銀行認可名單（Approved List）上的律師樓。
這是處理按揭過程中一個非常實際的細節。銀行為了保障自身利益，只會與它們信賴和認可的律師樓合作處理按揭契等法律文件。如果你選擇的律師樓不在銀行的名單上（即「Off List」），銀行便不會直接處理由該律師樓提交的文件。
屆時，你可能需要額外聘請一家銀行指定的「On List律師」（俗稱「駁腳律師」）專門負責處理按揭文件，而你自己原本的律師則處理買賣合約部分。這樣不僅會增加溝通上的不便，更會產生一筆數千元的額外律師費用。因此，在正式委託律師樓之前，最穩妥的做法是先向你的按揭銀行查詢，確認你心儀的律師樓是否在它們的認可名單上，避免不必要的開支和延誤。
除了壓力測試，還有哪些因素會影響最終獲批利率？
壓力測試固然是銀行審批按揭的核心標準，但它主要決定你能否獲批以及最高貸款額。而最終批出的香港貸款利率高低，還受到以下幾個關鍵因素影響：
- 信貸評級（TU Grade）：這是最重要的因素之一。良好的信貸紀錄（例如A級）是爭取到市場上最優惠利率的入場券。如果評級不佳（例如I級或更差），銀行可能會在最優惠的利率基礎上「加Loading」（附加利率），甚至拒絕批核貸款。
- 申請人背景及與銀行的關係：你的職業穩定性、收入來源（固定月薪或佣金制）以及與銀行的關係深度（例如是否為該行的理財客戶），都會影響銀行對你的風險評估。一個長期、信譽良好的客戶，自然有更大機會獲得較佳的條款。
- 物業質素：由於物業是貸款的抵押品，其狀況直接影響銀行的風險。標準的大型屋苑單位通常能輕鬆獲取最佳利率。相反，樓齡過高、業權複雜的唐樓，或是涉及僭建問題的村屋，銀行在批核時會較為審慎，有機會調整利率或估價。
- 貸款額大小：有時候，較大的貸款金額對銀行而言是更具吸引力的業務，因此在利率或現金回贈上，或許能有較大的商議空間。