對於香港的準業主而言，「供樓」是人生中最大的一筆開支，而按揭利率的高低，則直接決定了未來二、三十年的財務負擔。面對銀行五花八門的按揭計劃，P按（最優惠利率按揭）與H按（銀行同業拆息按揭）究竟有何分別？利率是如何計算出來的？哪些因素會影響最終批核的利率？這些問題往往令首次置業者感到困惑。本文將為你全面拆解按揭利率的核心概念，從P按與H按的詳細比較、實際供款計算，到深入分析影響利率的五大關鍵因素，助你一文掌握所有必備知識，作出最精明的按揭決策。
按揭利率是什麼？深入理解基本定義與供樓影響
按揭利率的基礎：供樓利息的核心
定義：置業貸款所需支付的利息比率
計劃置業時，首先要清楚按揭利率意思，它其實就是你向銀行申請物業貸款時，需要支付的利息比率。簡單來說，銀行借錢給你買樓，而按揭利率就是銀行收取這筆貸款的「費用」。這個利率通常以年利率（APR）的形式表示，是計算你整個供樓生涯總開支的關鍵數字。
核心概念：利率高低如何直接影響每月供款與總利息
按揭利率的高低，直接決定了你的財務負擔。當利率較高時，每月供款金額會增加，而整個還款期內需要支付的總利息也會更多。相反，如果利率較低，每月供款壓力會減輕，總利息開支也隨之減少。所以，即使只是零點幾個百分點的差別，在長達二、三十年的供款期內，最終的利息總額可以相差很遠。
法律本質：「按揭」(Mortgage) 作為物業抵押的獨特性
「按揭」這個詞本身，不單純指貸款，它在法律上是一種將物業作為抵押品的安排。當你申請按揭貸款時，物業的業權在法律形式上會抵押給銀行。這給予銀行一種保障，如果你無法償還貸款，銀行有權出售該物業來抵債。這也是按揭貸款利率通常比一般私人貸款利率為低的原因，因為銀行承受的風險相對較小。
利率變動如何影響供款？實例計算
要具體了解按揭利率點計，以及利率變動帶來的實際影響，一個簡單的例子就能說明一切。
案例設定：貸款額 HK$400萬，還款期30年
假設你申請的貸款額為400萬港元，並選擇了30年（即360期）的還款年期。我們來看看在兩個不同利率情境下，每月供款和總利息會有什麼變化。
情境一：實際按揭利率為 3.5% 時的每月供款
在這個利率水平下，經過計算，你每月的供款額大約是 HK$17,962。
在30年的還款期內，你的總還款額為 HK$6,466,320，扣除400萬本金後，總利息支出約為 HK$2,466,320。
情境二：實際按揭利率升至 4.5% 時的供款增幅及總利息變化
如果市場利率上升，導致你的實際按揭利率增加至4.5%，你的每月供款額將會升至約 HK$20,267。
這意味著每月供款增加了 HK$2,305。而在整個還款期內，總利息支出會大幅增加至約 HK$3,296,120。與3.5%利率時比較，你需要多付超過 HK$830,000 的利息。這個數字清晰地顯示了，即使只是1%的利率變動，對長期的供樓負擔也能構成巨大影響。
P按 vs H按：全面拆解計算方法、優缺點及選擇策略
在香港申請樓宇按揭，了解不同計劃的按揭利率意思至關重要。市場上最主流的選擇主要有兩種：P按和H按。這兩種計劃的利率計算基準和波動性截然不同，直接影響你的供款開支。究竟按揭利率點計？哪一種更適合你？接下來我們將會逐一拆解。
P按（最優惠利率按揭）：穩定性詳解
P按計劃是最傳統的按揭方式，它的最大特點就是「穩定」。如果你偏好每月供款額相對平穩，不希望經常變動，P按會是一個值得考慮的選項。
利率基準：最優惠利率（Prime Rate）
P按的「P」，是指最優惠利率（Prime Rate）。這個利率由各家銀行自行釐定，作為貸款產品的基準。由於銀行不會頻繁調整P，所以P按的利率相對穩定，供款額的可預測性也較高。
P的種類：大P與細P的分別及主要銀行
雖然都叫最優惠利率，但市場上其實有「大P」和「細P」之分。大型銀行的P普遍較高，俗稱「大P」。而中小型銀行的P則普遍較低，稱為「細P」。目前採用「大P」的銀行主要有滙豐銀行、恒生銀行及中國銀行（香港）。採用「細P」的則有渣打銀行、東亞銀行及花旗銀行等。
計算公式：P – 固定百分比（例如 P – 2.5%）
P按的實際按揭利率計算公式很簡單，就是將銀行當時的最優惠利率（P），減去一個固定的百分比。例如，如果銀行的P是6.125%，而你獲批的計劃是P-2.5%，你的實際按揭利率就是3.625%（6.125% – 2.5%）。
優點與缺點：高穩定性 vs 減息周期反應較慢
P按最大的優點是穩定。由於P的調整頻率低，你的每月供款額不會有太大波動，方便規劃個人財務。不過，它的缺點是在減息周期中，P的下調速度通常比市場利率慢，讓你無法即時享受低息環境的好處。
H按（銀行同業拆息按揭）：靈活性分析
H按是目前市場上最受歡迎的按揭計劃，它的全名是香港銀行同業拆息按揭。H按的利率緊貼市場，波動性較大，但同時也為供款人帶來潛在的低息優勢。
利率基準：香港銀行同業拆息（HIBOR）
H按的「H」，是指香港銀行同業拆息（HIBOR），即是銀行之間互相借貸時所採用的利率。這個利率每日都會變動，最常用作按揭基準的是「一個月HIBOR」。
HIBOR的波動性：受市場資金流動性影響
HIBOR的走勢直接反映市場資金的鬆緊程度。當市場資金充裕時，HIBOR會下降。反之，當資金流動性收緊，例如有大型新股上市凍結資金，HIBOR就會抽升。所以H按的利率波動性遠高於P按。
計算公式：HIBOR + 固定百分比（例如 H + 1.3%）
H按的實際按揭利率計算方法，是以指定的HIBOR為基礎，加上一個固定的百分比。例如，若一個月HIBOR是3.5%，你的計劃是H+1.3%，那麼你的實際利率就是4.8%（3.5% + 1.3%）。
保護網：「鎖息上限」(Cap Rate) 的運作原理
H按最關鍵的設計，就是設有「鎖息上限」（Cap Rate）。這個上限通常與P按計劃掛鈎，例如P-2.5%。它的作用是，當「HIBOR + 固定百分比」計算出來的利率高於鎖息上限時，你的供款會自動以上限利率計算。這等於為你提供了一個保護網，確保在HIBOR急升時，你的供款負擔不會無限增加。
優點與缺點：低息期優勢 vs 高波動性
H按的優點十分明顯，在低息周期或市場資金充裕時，HIBOR處於低位，供款人可以享受比P按更低的利率，節省利息開支。它的缺點則是利率波動較大，每月供款額可能不同。不過，由於有鎖息上限的存在，實際上風險已經受到控制。
決策指南：我應該選擇P按還是H按？
看過P按和H按的介紹後，你可能會問，到底應該如何選擇？我們可以透過一個比較表、分析歷史走勢，以及考慮不同經濟周期，讓你作出更明智的決定。
P按 vs H按詳細比較表
| 特點 | P按（最優惠利率按揭） | H按（銀行同業拆息按揭） |
|---|---|---|
| 利率基準 | 最優惠利率 (Prime Rate)，由各銀行釐定 | 銀行同業拆息 (HIBOR)，每日浮動 |
| 穩定性 | 高，利率變動頻率低 | 低，利率隨市場每日變動 |
| 計算公式 | P – 固定百分比 | H + 固定百分比 |
| 保護機制 | 本身利率變動不大 | 設有「鎖息上限」(Cap Rate) |
| 優點 | 供款穩定，易於預算 | 低息周期時，利率更優惠 |
| 缺點 | 減息周期反應慢，無法即時享受低息 | 利率波動大，每月供款或有差異 |
| 適合人士 | 追求供款穩定、不喜歡風險的業主 | 能承受一定利率波動、希望捕捉低息機會的業主 |
歷史利率走勢分析圖
回顧過去十多年的利率走勢圖，你會發現大部分時間，H按的實際利率都低於其鎖息上限，意味著H按的供款人都享受著比P按更低的利息。只有在加息周期或市場資金極度緊張的短暫時期，H按利率才會觸及鎖息上限，屆時其供款額與P按看齊。這個歷史數據，解釋了為何H按在市場上佔據主流地位。
不同經濟周期下的選擇建議
- 加息周期：當市場預期利率持續向上，HIBOR會率先抽升。這時候，H按利率很大機會長期觸及鎖息上限，實際供款額與P按相若。選擇的關鍵可能在於銀行提供的現金回贈或其他優惠。
- 減息周期或利率平穩期：這是H按最具優勢的時期。HIBOR通常會跟隨市場利率下調，並維持在低水平，讓H按用家能以遠低於鎖息上限的利率供款，大大節省利息支出。
- 市場資金波動期：若遇上大型集資活動或金融市場動盪，HIBOR可能在短期內急升。不過，由於有鎖息上限，H按用家最多也只是以P按的利率水平供款，風險可控。
綜合來看，由於鎖息上限的存在，H按實際上是「有得贏，無得輸」的選擇。它讓你在低息環境下享受最大利益，同時在高息環境下將風險鎖定在P按的水平。這也是為何現時絕大部分新造按揭，申請人都會選擇H按計劃。
影響按揭利率的5大關鍵因素
了解P按和H按的計算方式後，你可能會好奇，究竟是什麼決定了銀行最終批核給你的利率？要全面明白按揭利率意思，就需要知道背後有五個環環相扣的關鍵因素，從宏觀經濟政策到你的個人財務狀況，都扮演著重要角色。
因素一：金管局（HKMA）宏觀政策
香港金融管理局（金管局）作為本地銀行體系的監管機構，其政策動向對按揭利率有著決定性的影響。它就像是整個市場的總指揮，透過不同的工具調節市場。
基準利率（Base Rate）的調整與傳導效應
金管局的基準利率是銀行經貼現窗向金管局借取隔夜港元流動資金的利率。在聯繫匯率制度下，這個利率通常會跟隨美國聯邦基金利率的走勢。當美國加息，香港的基準利率也會相應上調。這個變動會增加銀行的資金成本，並逐步傳導至市場，最終引致銀行調高其最優惠利率（P），直接影響P按的供款。
逆周期宏觀審慎監管措施的影響
這聽起來很複雜，但概念其實很直接。當樓市過熱時，金管局會推出一些「降溫」措施，例如收緊按揭成數、調整壓力測試要求等。這些措施雖然不直接設定利率，但會影響銀行的風險評估和貸款意欲。銀行在批核按揭時會變得更加審慎，間接可能影響到它們願意提供的利率優惠。
因素二：市場資金流動性
市場上有多少「熱錢」在流動，直接關係到借貸成本，尤其是對於H按的影響最為直接。
香港銀行同業拆息（HIBOR）的走勢及預測
香港銀行同業拆息（HIBOR）是指銀行之間互相借貸的利率。當市場資金充裕（俗稱「水浸」），銀行不缺錢，HIBOR就會偏低。相反，當市場資金緊張（「水緊」），例如有大型新股上市凍結大量資金，或資金流出香港，HIBOR便會抽升。由於H按的利率直接與HIBOR掛鉤，因此市場的資金流動性會即時反映在H按供款人的每月還款額上。
因素三：銀行的商業策略
即使宏觀環境一樣，不同銀行提供的按揭利率也會有差異。這背後是每間銀行自身的商業考量。
銀行資金成本與市場競爭如何影響最終利率
每間銀行的資金來源和成本都不同，例如存戶存款的多少、融資成本的高低，都會影響其貸款定價。同時，按揭市場競爭激烈，銀行為了爭取市場佔有率，會調整其利率優惠，例如提供更吸引的「H+」或「P-」的息差，以及現金回贈。因此，我們見到滙豐、中銀香港、恒生等不同銀行的最終報價總會有些微出入。
因素四：個人信貸評級（TU）
除了外在因素，你自身的財務狀況也是銀行決定利率的重要一環，而信貸評級（TU）就是你的「財務成績表」。
TU（環聯信貸報告）的重要性
環聯（TransUnion）是香港唯一的消費者信貸資料服務機構。你的TU報告詳細記錄了所有信貸活動，包括信用卡還款紀錄、私人貸款、以及過往的按揭申請等。銀行在審批按揭前，必定會查閱你的TU報告，以評估你的信貸風險。
良好TU評級如何助你爭取更佳利率
一個良好（例如A級）的TU評級，代表你是個可靠的借款人。銀行為了爭取這些優質客戶，更願意提供最優惠的利率和條款。相反，如果你的評級欠佳（例如G級或以下），銀行會認為借貸給你風險較高，因而可能批出較差的利率，甚至拒絕你的申請。
因素五：貸款額及按揭成數
最後，你申請的貸款本身的一些特性，也會對最終利率構成影響。
高成數按揭與按揭保險對利率的影響
如果你的按揭成數較高（例如超過七成），便需要申請按揭保險。雖然按揭保險是保障銀行，但從銀行的角度看，高成數按揭的風險始終較高。因此，部分銀行為高成數按揭申請人提供的利率，可能會比低成數按揭的略高一些。
貸款額大小對利率的潛在影響
一般而言，貸款額的大小也可能影響利率。銀行有時會為較大額的貸款（例如HK$600萬以上）提供更具競爭力的利率，以吸引這類客戶。反之，如果貸款額太小，考慮到行政成本，銀行提供的優惠可能就沒有那麼吸引了。
每月供款點計？計算方法與實用工具
理解按揭利率意思之後，下一步自然就是解答大家最關心的問題：每月供款點計？準確計算供款是整個置業預算的核心。其實計算方法有兩種，一種是利用方便快捷的網上工具，另一種是親手拆解背後的數學公式，兩者都能助你清晰掌握財務狀況。
善用工具：按揭計算機實戰指南
功能介紹：即時計算每月供款、總利息、總還款額
想快速知道結果，最直接的方法就是使用按揭計算機。市面上大部分銀行或地產資訊網站都有提供這類免費工具。你只需要輸入幾個基本資料，包括貸款額、還款年期以及實際按揭利率，計算機就能即時為你計算出三大核心數字：每月供款、整個還款期的總利息支出，以及本金加利息的總還款額。這讓你對未來幾十年的財務承擔有一個非常具體的概念。
操作演示：如何利用計算機模擬利率變動的影響
按揭計算機最實用的功能，就是進行壓力測試。你可以嘗試在「按揭利率」一欄輸入比現時高的利率，例如模擬加息0.5%或1%後，看看每月供款會增加多少。這個簡單操作，能讓你對未來的利率波動風險有更實在的預算，評估自己的還款能力是否能應付潛在的加息周期，做好充分的財務準備。
手動計算：每月供款公式拆解（等額本息法）
如果你對數字背後的原理感興趣，或者想更深入了解銀行如何得出每月供款額，可以認識一下香港最普遍採用的「等額本息法」還款公式。這個方法能確保你在整個還款期內，每個月的供款金額都保持不變，方便你規劃每月開支。
公式詳解：A = P * [i(1+i)^n] / [(1+i)^n – 1]
這條公式看起來可能有點複雜，但只要理解每個符號的意義，就會變得很清晰。這就是銀行用來計算固定月供金額的標準金融公式。
符號意義：本金(P)、月利率(i)、供款總期數(n)
- P (Principal)：代表你的總貸款額，也就是樓價減去首期後的金額。
- i (Interest Rate per month)：代表月利率。注意，這不是直接使用銀行的年利率，而是需要將年利率除以12個月。
- n (Number of payments)：代表總供款期數（月數）。例如，還款期為30年，n就是30年乘以12個月，等於360期。
計算步驟示範：由年利率換算到最終供款額
假設你申請的貸款資料如下：
* 貸款額 (P) = HK$5,000,000
* 還款年期 = 30年
* 實際按揭年利率 = 4.125%
計算步驟如下：
1. 首先，確定符號代表的數字：
* P = 5,000,000
* n = 30年 * 12個月 = 360期
* i = 4.125% / 12個月 = 0.04125 / 12 = 0.0034375
2. 然後，將這些數字代入公式計算。
3. 最終，你會得出每月供款額 (A) 大約為 HK$24,232。
透過這個計算過程，你就完全掌握了按揭利率是什麼一回事，以及它如何轉化為你每月的實際供款。
其他重要按揭概念
除了P按和H按，要完全理解按揭利率意思，我們還需要認識另外幾個重要概念，這些概念會影響你的實際供款和長遠財務規劃。
定息按揭 vs 浮息按揭
定息按揭：鎖定利率的優勢與適用場景
定息按揭，就像它的名字一樣，是指在指定期限內（例如首2至3年），按揭利率會鎖定在一個固定水平，不會跟隨市場利率波動。這種計劃最大的優點是確定性高，讓你能夠在期內準確預算每月的供款開支，對於不喜歡風險和預期未來利率會大幅上升的置業人士來說，這是一個相當穩健的選擇。
為何香港市場以浮息按揭（P按/H按）為主導
儘管定息按揭看似穩定，香港市場仍然是浮息按揭的天下。這主要有幾個原因。首先，香港過往長時間處於低息環境，浮息按揭的利率普遍比定息計劃的起始利率更低，更具吸引力。其次，定息計劃的鎖定期通常不長，期滿後利率便會轉回浮息計算。最關鍵的一點是，現時主流的H按計劃設有「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限通常與P按利率掛鉤，等於為浮息按揭提供了一個保護網，發揮了類似鎖息的效果，因此大部分人會選擇靈活性更高、入場利率更低的浮息計劃。
利率調整的滯後性
當你聽到美國聯儲局加息，或者銀行宣布調整最優惠利率（P）時，你的每月供款並非在下一秒就立刻改變，這中間存在一個時間差，也就是利率調整的滯後性。
銀行調整利率的通知期與生效時間
一般來說，當銀行決定調整最優惠利率（P），會先行對外公布。對於採用P按計劃的貸款人，新的利率通常會在下一個供款日或者指定的生效日期開始實施，銀行會提供清晰的通知。至於H按，由於HIBOR每日浮動，銀行通常會根據你供款週期（例如每月）的某個指定日子的HIBOR來釐定該期的利率，所以利率調整是周期性的，而不是實時變動。
對每月供款的實際影響
這種滯後性給予了供款人一個短暫的緩衝期。舉個例子，如果銀行在5月中宣布加息，而你的供款日在每月的1號，那麼6月1號的供款額很可能維持不變，新的利率要到7月1號的供款才會正式反映出來。了解這個時間差，有助你更好地規劃現金流，為未來可能增加的供款做好準備。
按揭利率常見問題 (FAQ)
Q1：現金回贈會影響我的按揭利率嗎？
現金回贈的本質及計算方法
現金回贈其實是銀行吸引客戶的一種市場推廣策略。它的計算方法很直接，通常是貸款額的一個固定百分比，例如貸款額的1%或2%。這筆回贈金額，銀行一般會在提取貸款後，直接存入你的戶口。這筆額外的現金，可以幫補一下置業初期的裝修或律師費等開支。
銀行如何平衡現金回贈與按揭利率
銀行提供的整個按揭計劃是一個組合，當中包括了按揭利率、現金回贈及其他優惠。銀行在計算利潤時，會將現金回贈的成本計算在內。因此，一個提供極高現金回贈的計劃，其按揭利率有機會比市場上其他計劃略高。反之，利率較低的計劃，回贈可能較少。申請人需要衡量整個計劃的總成本，而不只是單看其中一項優惠。
Q2：經按揭中介申請，利率會否較差？
按揭中介的角色與服務價值
按揭中介的角色是作為申請人與銀行之間的橋樑。他們熟悉各銀行的按揭產品和最新的審批標準。中介會根據你的財務狀況，為你比較不同銀行的方案，並且協助你準備申請文件，處理整個申請流程。他們提供的服務對申請人是免費的，因為他們的佣金是由銀行支付。
為何經中介申請或能獲取更佳條款
經由按揭中介申請，利率通常不會較差，反而有機會獲得更佳條款。原因是中介公司能為銀行帶來大量客戶，具備一定的議價能力。有時候，銀行會為中介的客戶提供一些未有公開的「內部優惠」或更快的審批速度。因此，透過專業的中介，你能更有效率地找到最適合自己的按揭方案。
Q3：最優惠利率（P）調整後，我的P按供款何時改變？
利率調整的生效週期：一般於下個供款日更新
當銀行宣布調整最優惠利率（P）時，你的P按供款並不會即時改變。銀行一般設有一個利率調整的生效週期。新的利率通常會在下一個月的供款日開始生效及計算。例如，若銀行在5月15日宣布加息，而你的供款日是每月的1號，那麼你的6月1日供款額仍然是按舊利率計算，直到7月1日的供款才會根據新的利率調整。
Q4：在目前市況下，應如何選擇H按或P按？
總結不同利率周期的選擇策略
選擇H按或P按，關鍵在於對未來利率走勢的預期。在減息周期，市場資金充裕，H按的利率通常會跟隨拆息下跌，供款會較低，因此較為有利。在加息周期，市場資金趨緊，拆息波動較大，P按的穩定性就顯得較為吸引。不過，由於現時大部分H按計劃都設有以P按為基準的鎖息上限（Cap Rate），即使拆息急升，H按的實際利率也不會高於P按。
針對2025年市況的具體建議
展望2025年，市場普遍預期環球息口已經見頂，甚至有機會在下半年開始回落。在這種預期下，H按計劃仍然是市場主流的選擇。因為當未來利率下調時，H按能讓供款人更快享受到減息的好處。同時，鎖息上限提供了足夠的保障，即使利率走勢不似預期，供款負擔也有一個明確的上限。當然，如果你的風險承受能力非常低，希望供款額有絕對的穩定性，選擇P按也無不可。