親人離世，遺下未補地價的居者有其屋單位，繼承過程遠比想像中複雜。這並非單純的業權轉讓，繼承人必須符合房屋委員會（房委會）的特定資格，並避開最關鍵的「雙重福利」原則陷阱，否則隨時可能失去繼承資格。本文將為您詳細拆解整個未補地價居屋的遺產轉名程序，由釐清繼承資格、申請法律文件，到向房委會提交申請的三大階段，並深入剖析「雙重福利」原則對不同背景繼承人的影響，以及解釋遺產繼承能夠豁免印花稅的關鍵原因，助您一文掌握所有注意事項，順利完成物業承繼。
第一步：釐清繼承資格與法律限制
處理未補地價居屋遺產轉名，首要任務是釐清誰有資格繼承，以及當中牽涉的法律框架。這不像一般物業買賣那樣直接，因為資助房屋的性質，整個過程受到房屋委員會的嚴格規管。
遺產繼承 vs 一般買賣：為何豁免資產審查？
許多人好奇，為何申請資助房屋需要嚴格的資產審查，但繼承時卻可以豁免。這兩者之間的分別，源於其法律性質和政策原意完全不同。
法律定義：「遺產繼承」的業權轉移性質
在法律上，一般買賣是買家主動付出代價去換取業權，屬於一項商業交易。相反，遺產繼承是一種因特定事件（業主離世）而觸發的業權被動轉移。繼承人並非「購買」該單位，而是以合法受益人身份承繼逝者的財產。因此，整個未補地價居屋轉名過程，在法律層面被定性為「遺產分配」，而非「房屋交易」。
政策原意：豁免審查非提供新增房屋福利
房委會設立入息和資產審查的目的，是確保珍貴的公共房屋資源，能分配給真正有需要的人士。在遺產繼承的個案中，房委會並未提供任何新的房屋福利，也沒有創造一個新的資助單位。它只是允許一個已存在的單位，在其家庭內部轉移業權。所以，對繼承人進行資產審查，便與政策的原意不符。
誰有資格申請繼承未補地價居屋？
並非所有法定繼承人都能順利承繼居屋業權，申請人必須符合房委會訂下的特定資格。
主要資格：已登記在「家庭成員登記冊」的成員
最普遍而且直接的情況，是繼承人本身已是該居屋單位「家庭成員登記冊」上的一員。因為他們本身已是獲房委會認可的住戶，所以承繼業權的過程會相對順暢。房委會視之為家庭內部業權的延續。
特殊情況：業主無登記家庭成員的處理方法
假如逝世的業主是單獨居住，戶籍內沒有其他登記家庭成員，情況就有所不同。在這種情況下，其法定遺產受益人（無論是根據遺囑或無遺囑遺產條例所定）依然可以申請繼承。不過，房委會之後會審視該受益人本身的房屋狀況，以判斷是否觸及其他資助房屋政策，例如「雙重福利」原則。
業權轉讓的法律依據
所有關於未補地價居屋轉名的規定，都源於香港的法例及房委會的酌情權。
《房屋條例》的轉讓限制
根據香港法例第283章《房屋條例》，所有未補地價的資助房屋均設有轉讓限制。業主不能像私樓一樣，隨意在公開市場上出售、出租或轉讓業權。這項限制是為了防止有人利用資助房屋作投機炒賣，確保其自住用途。
房委會行使酌情權的批准基礎
雖然《房屋條例》有嚴格限制，但條例同時賦予房屋署署長酌情權，在某些特定情況下批准業權轉讓。業主離世後的遺產繼承，正是房委會普遍接納和行使酌情權的其中一個最重要基礎。只要繼承人符合資格，並完成所有法律程序，房委會便會發出同意書，批准業權的正式轉移。
關鍵風險：避開「雙重福利」陷阱
在處理未補地價居屋遺產轉名的過程中，最關鍵的風險莫過於觸犯房委會的「雙重福利」原則。許多申請被拒絕，往往就是因為忽略了這個核心規定。清楚理解這個原則，是順利完成繼承的第一步。
什麼是房委會的「雙重福利」原則？
政策核心：防止個人享有多於一項房屋資助
房委會的資助房屋政策，旨在幫助有需要的市民置業。它的核心精神是公平分配資源，所以制定了「雙重福利」原則。簡單來說，這項原則確保任何個人或家庭，在同一時間內，不能享有多於一項由政府提供的房屋資助福利。這包括購買居屋、綠置居，或者居住在公共租住房屋（公屋）等。
為何此原則是審批繼承申請的關鍵？
雖然遺產繼承並非一般買賣，繼承人不用接受入息和資產審查，但是房委會仍然會以「雙重福利」原則作為審批的主要標準。房委會審查的重點，在於繼承人本身是否已經是另一項房屋資助的受益者。如果繼承人已經享用了政府的房屋福利，再繼承另一間未補地價居屋，就會被視為佔用了兩個資助名額，這正是政策所要避免的情況。
繼承人本身的物業狀況如何影響資格？
繼承人自身的物業持有狀況，直接決定了未補地價居屋轉名的申請資格。我們可以將其分為以下三種情況。
情況一：繼承人名下無任何香港住宅物業
這是最簡單直接的情況。如果繼承人名下沒有任何香港的住宅物業，無論是私人樓宇還是資助房屋，他們就完全符合資格。房委會一般會順利批准其繼承申請，整個程序會相對簡單。
情況二：繼承人已擁有私人住宅物業
這是一個非常重要的觀點。即使繼承人已經擁有一項或多項私人住宅物業，他們同樣有資格繼承未補地價居屋。原因是「雙重福利」原則針對的是「政府資助房屋福利」，而不是繼承人的整體財富。擁有私樓不代表佔用了政府的資助名額，所以不會構成衝突。在這種情況下，未補地價居屋遺產轉名印花稅同樣可以獲得豁免。
情況三（高風險）：繼承人已是另一資助房屋的業主
這是風險最高的情況。如果繼承人本身已經是另一間未補地價居屋、租者置其屋計劃單位或任何其他資助出售房屋的業主，其繼承申請幾乎肯定會被房委會拒絕。因為這直接觸犯了「雙重福利」原則，構成了同時擁有兩項房屋資助福利的事實。
常見誤解：先賣掉自己的資助房屋再繼承可行嗎？
許多人會有一個想法：既然不能同時擁有兩個單位，那先把自己的資助房屋賣掉，然後再申請繼承，這樣是否就能避開規定？答案是，這種做法通常是行不通的。
房委會的審查機制與房屋資助紀錄
房委會擁有所有曾經申請及接受過房屋資助人士的詳細紀錄。在審批繼承申請時，它不單是看申請人當下的物業狀況，還會翻查其過往的房屋資助歷史。這個審查機制非常嚴謹，旨在確保政策的公平性。
為何「先賣後繼」仍可能觸犯雙重福利原則
即使繼承人先賣掉了自己名下的資助房屋，房委會的紀錄依然會顯示他曾經享用過一次房屋福利。如果批准他再繼承另一間資助房屋，從房委會的角度看，這等同於讓同一個人享有了兩次資助。這種「先賣後繼」的操作，會被視為試圖規避政策限制的行為，因此申請極有可能同樣被拒絕。
完整流程：三大階段由零到完成轉名
處理未補地價居屋遺產轉名，聽起來可能有點複雜，但只要將整個過程拆解開來，其實就是三個清晰的階段。你可以把它想像成一個闖關遊戲，只要一步步跟著指引完成任務，就能順利將業權轉移到繼承人名下。現在，我們就由第一階段開始，逐一拆解每個步驟。
階段一：申請遺產承辦書 (Grant of Probate)
確認逝者有否訂立遺囑 (Will)
在啟動任何程序之前，首要任務是確認逝去的家人有沒有訂立遺囑。這一步非常關鍵，因為它決定了由誰來擔任遺產代理人，以及接下來申請法律文件的類型。如果有遺囑，通常會指定一位「遺囑執行人」，由他負責依照遺囑內容處理遺產。如果沒有遺囑，則需要由近親按照法律上的繼承順位，向法庭申請成為「遺產管理人」。
為何「遺產承辦書」是啟動轉名程序的鑰匙？
無論逝者有沒有遺囑，繼承人都必須向香港高等法院的遺產承辦處申請一份名為「遺產承辦書」的法律文件。這份文件是整個未補地價居屋遺產轉名流程的入場券，也是最具法律效力的授權證明。你可以將它理解為一把萬能鑰匙，證明你是合法的遺產代理人，有權處理逝者名下的所有資產，包括這間居屋。沒有這份文件，不論是房委會還是律師樓，都無法處理你的轉名申請。
階段二：向房委會正式遞交轉名申請
準備核心文件清單 (HD7申請書、死亡證、承辦書等)
當你成功取得遺產承辦書後，下一關就是與房屋委員會（房委會）打交道。你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書(HD7)」的表格，連同其他核心文件一併提交。這份文件清單通常包括：
- 已故業主的死亡證副本
- 完整的遺產承辦書副本
- 繼承人的身份證明文件
- 證明繼承人與業主關係的文件（如出世紙、結婚證書）
將所有文件準備齊全，可以大大加快審批進度。
遞交申請後的審批時間及流程 (約6星期)
遞交申請後，就需要耐心等候房委會的審批。根據官方指引，房委會在收齊所有文件後，一般需要大約六個星期的時間來處理申請。在這期間，他們會審核繼承人的資格，確保整個轉名申請符合資助房屋的政策規定。審批通過後，你就會收到房委會發出的「業權轉讓同意書」，代表你已經成功闖過第二關。
階段三：委託律師辦理轉名契 (Assent)
律師草擬「承辦及轉讓同意書」
收到房委會的同意書後，就進入最後的法律程序階段。你需要委託一位律師，由他協助草擬一份名為「承辦及轉讓同意書 (Assent)」的法律文件。這份文件是正式將居屋業權由已故業主名下，合法地轉移到繼承人名下的關鍵文書。它和一般物業買賣的轉讓契據不同，也直接關係到未補地價居屋轉名印花稅的豁免資格。
房委會審批轉名文件初稿
律師草擬好「承辦及轉讓同意書」的初稿後，並不能立即簽署。文件初稿必須先交往房委會的法律部門進行審批，確保文件內容完全符合他們的規定。這個步驟是為了保障資助房屋的政策得以落實，確保轉讓過程合法合規。
簽署正式文件及到土地註冊處註冊
待房委會批核文件初稿後，律師便會安排繼承人簽署正式的轉讓文件。簽署完成後，律師會將這份文件送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，土地註冊處的公開紀錄便會更新，正式標示你已成為該居屋單位的新業主。至此，整個未補地價居屋轉名流程便大功告成。
費用詳解：律師費、行政費及印花稅豁免
處理未補地價居屋遺產轉名，費用是大家最關心的環節之一。整個過程涉及幾項主要開支，包括房委會的行政費、律師樓的專業服務費。好消息是，最大的一筆潛在費用，也就是印花稅，在遺產繼承的情況下通常可以獲得豁免。以下會為你逐一拆解各項費用的細節。
未補地價居屋轉名總費用預算
要預算整個未補地價居屋轉名的總費用，主要可以分為兩大類別。第一是支付給政府部門的固定行政費用。第二是支付給律師樓的服務費。這兩部分加起來，就是你需要準備的基本開支。
房委會行政費用 (申請手續費、文件審批費)
首先，你需要向房屋委員會支付兩筆費用。第一筆是遞交「業權轉讓申請書」時的申請手續費，目前約為三千多港元。這筆費用是用於房委會審核你的繼承資格。第二筆費用是在申請獲批後，當你的律師將草擬好的法律文件交予房委會審批時需要支付的，稱為文件審批費，目前約為二千多港元。這兩筆費用都是行政開支，而且不論申請最終是否成功，都不會退還。
律師樓收費 (遺產承辦、物業轉易)
律師費是整個過程中的主要開支。收費主要涵蓋兩個核心的法律程序。第一是「遺產承辦」，即向高等法院申請遺產承辦書或遺產管理書，這是啟動所有遺產分配的法律基礎。第二是「物業轉易」，即處理將物業業權由逝者轉至繼承人名下的法律文件（承辦及轉讓同意書 Assent）。律師樓的收費會因應遺產的複雜程度、家庭成員關係等因素而有很大差異，建議你向幾間律師樓查詢報價，作一個清晰的比較。
印花稅：為何遺產繼承可獲豁免？
關於未補地價居屋遺產轉名印花稅的問題，答案是通常可以豁免。原因是稅務局的法規寫得很清楚，印花稅是針對有「代價」(Consideration) 的物業交易而徵收的。遺產繼承是基於法律上的繼承權而發生的業權轉移，並非買賣，當中不涉及任何金錢代價，所以不符合徵收印花稅的條件。
遺產轉易與一般買賣印花稅的分別
要理解這一點，我們可以比較一下遺產轉易與一般物業買賣。當你買入一個單位時，你需要支付樓價，這就是法律上所說的「代價」。稅務局會根據這個樓價來計算你應繳的從價印花稅 (AVD)。但是在未補地價居屋轉名的繼承個案中，繼承人是透過一份名為「承辦及轉讓同意書」(Assent) 的法律文件去接收業權，這份文件上不會有任何交易金額。正因為沒有「代價」，所以整個轉名過程便能豁免印花稅，為繼承人省下一筆可觀的費用。
按揭難題：繼承物業申請按揭的注意事項
當你成功繼承物業後，可能會因為個人財務需要，或者需要資金支付遺產相關的其他費用，而考慮為這間未補地價居屋申請按揭。這一步有時會遇到一些挑戰，因為銀行對這類型的按揭申請有其特定的審批考量。
銀行對未補地價居屋承造按揭的普遍取態
銀行處理按揭申請時，最重視的是業權的清晰度。在遺產繼承的過渡期，雖然你已獲得遺產承辦書，但在土地註冊處的紀錄更新為你的名字之前，銀行可能會認為業權狀態不夠明朗。有些銀行會要求待所有轉名手續完成，你在土地註冊處正式登記為業主後，才願意批出按揭。這個時間差可能會對你的資金安排造成影響。
區分「遺產繼承」與高風險的「送贈契」(Deed of Gift)
在銀行眼中，「遺產繼承」與「送贈」是兩種截然不同的業權轉移方式。雖然兩者表面上都是無償轉讓，但送贈契（Deed of Gift）存在一個潛在風險。根據《破產條例》，如果送贈人在送出物業後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請將該次送贈作廢，並追討該物業。因此，銀行普遍不願意為五年內的送贈契物業承造按揭。相反，遺產繼承是根據法律程序進行的資產分配，並無此風險，所以銀行在審批上會比較放心。
成功申請按揭的關鍵：先取得房委會「業權轉讓同意書」
要在繼承過程中順利申請按揭，最關鍵的文件就是由房委會發出的「業權轉讓同意書」。這份同意書是房委會正式批准你繼承該單位的官方證明。當你將這份文件連同遺產承辦書一併交給銀行時，就等於向銀行提供了一個清晰的官方許可，證明整個業權轉讓是合法合規，並且必定會完成。這能大大增強銀行的信心，讓它們更願意在你完成所有法律程序之前，就先行批核你的按揭申請。
常見問題 (FAQ)：一次過解答您的所有疑問
處理未補地價居屋遺產轉名的過程，確實會引申出不少疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望透過清晰的解答，助您對整個流程有更全面的掌握。
整個轉名流程需時多久？
這是一個大家都很關心的問題，整個流程的時長主要由三個階段的時間決定，而且每個階段的變數都不同。
遺產承辦所需時間
這是整個流程中最難預計時間的一環。如果逝者已訂立清晰有效的遺囑，整個遺產承辦過程可能只需數個月。相反，如果沒有遺囑，或者遺產情況比較複雜，例如涉及家庭成員之間的爭議，整個承辦程序可能需要一年甚至更長的時間才能完成。
房委會審批所需時間
當您取得遺產承辦書後，就可以向房委會遞交轉名申請。根據房委會的官方指引，在收齊所有必需文件之後，一般需要大約六個星期才能完成審批，並發出「業權轉讓同意書」。
律師及註冊所需時間
取得房委會的同意書後，餘下的法律程序就相對明快。律師草擬轉名契（Assent）、交由房委會審批初稿、簽署正式文件，最後再到土地註冊處註冊，整個過程通常可以在一個月內完成。總括而言，整個轉名流程快則半年，慢則可能超過一年半。
如果有多於一名繼承人應如何處理？
當遺囑或無遺囑繼承法例指定了多於一位繼承人時，就需要所有繼承人共同協商，決定如何處理這個未補地價居屋的業權。
協商方案：轉為聯名業主或由其中一方購入
最常見的處理方法有兩種。第一，所有繼承人同意成為單位的聯名業主，共同持有物業。第二，由其中一位繼承人「購入」其他繼承人的業權份額，變為唯一業主，而其他繼承人則收取協商好的金額作為補償。這種做法雖涉及金錢交收，但在法律上仍屬於遺產分配的一部分，並非正式的買賣。
法律上的處理方式及程序
無論繼承人之間達成何種協議，都應以書面形式記錄，最好由律師協助草擬家庭協議書，以保障各方權益。在法律程序上，遺產承辦人會根據這份協議，簽署「承辦及轉讓同意書」（Assent），將業權正式轉移至協議指定的繼承人名下。清晰的協議能有效避免日後的爭拗。
繼承後的居屋，日後出售如何計算補地價？
繼承了單位業權後，您同時也繼承了單位的轉讓限制和補地價責任。日後若想在公開市場自由出售，就必須先向政府補回地價。
補地價計算公式及出售限制
補地價的金額並非一個固定數目，而是根據出售時的市價計算。計算公式如下：
補價 = 出售時的物業市值 × (購入時的十足市值 – 原來樓價) / 購入時的十足市值
簡單來說，就是將出售時的市值，乘以當年購入單位時的折扣率。例如，當年單位是以市價七折（即30%折扣）買入，那麼補地價的金額就是出售時市值的30%。
如何規劃以避免日後繼承的複雜性？
想簡化日後繼承的程序，最好的方法是在生前做好規劃。其中一個有效工具，就是利用「長命契」持有物業。
善用「長命契」(Joint Tenancy) 的利弊分析
「長命契」最大的優點在於其「生存者權」。當其中一位聯名業主去世，其業權會自動、即時地轉移給在生的其他聯名業主，完全無需經過漫長的遺產承辦程序，大大簡化了未補地價居屋轉名的手續。
不過，「長命契」也有其限制。業主不能透過遺囑將自己的業權份額指定給其他人，因為生存者權的效力優先於遺囑。而且，任何一位聯名業主都不能單方面出售自己的業權。因此，在決定是否採用長命契時，必須仔細考慮家庭成員之間的關係和長遠規劃。