在樓價高企的香港，政府為遏抑樓市而設的「辣招」印花稅，令非首次置業人士的買樓成本大增，動輒相差數十萬甚至過百萬。因此，不少聯名業主考慮透過「物業除名」的操作，將其中一方的業權轉讓給另一方，以恢復「首次置業」身份，為未來再次入市慳稅鋪路。然而，物業除名並非簡單簽個名便可，過程涉及買賣合約、申請新按揭、律師樓程序及稅務計算等多個環節，當中任何一步出錯都可能導致得不償失。本文將為你提供最詳盡的物業除名全攻略，由釐清業權形式開始，逐步拆解四大核心步驟、精準計算所有費用，並剖析潛在風險及避險策略，助你穩妥地完成整個手續，合法地節省巨額稅款。
物業除名基礎：釐清「聯權共有」與「分權共有」
在計劃任何物業除名手續之前，首要任務是釐清物業目前的業權形式。這一步是整個流程的基石，它直接影響後續的法律步驟、所需時間，以及最終的物業除名費用。在香港，聯名物業主要分為「聯權共有」與「分權共有」兩種，兩者的規則與操作方式有很大分別。
聯權共有 (Joint Tenant)：俗稱「長命契」的繼承特點
大家常聽到的「長命契」，法律上的正式名稱就是「聯權共有」。在這種形式下，所有業主被視為一個單一的整體，共同持有物業的全部業權。它最核心的特點是「生存者權利」，意思是當其中一位業主不幸離世，其業權會自動並完整地轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程無需辦理繁複的遺產承辦手續，因此深受家庭成員，特別是夫婦的歡迎。不過，任何關於物業的重大決定，例如出售或按揭，都必須得到全體業主的一致同意才能進行。
分權共有 (Tenant in Common)：按指定份額持有的彈性
「分權共有」則是另一種概念。各個業主會按協定的比例，持有物業一個清晰的份額，例如業主A持有60%，業主B持有40%，這個比例通常會反映在買賣合約之中。分權共有的最大優點是彈性，每位業主都可以獨立處理自己名下的業權份額，可以將其出售，也可以在遺囑中指定繼承人，整個過程不需要得到其他共有人的同意。這種方式比較像商業夥伴合資，各方的權益分明。
為何業權形式是影響除名手續的第一步？
那麼，這兩種形式具體怎樣影響物業除名手續？關鍵就在於業權的分割與轉讓方式。如果是「分權共有」，除名程序相對直接，因為業權份額一早已經界定清楚，其中一方只需透過買賣合約，將自己持有的指定份額轉讓給另一方即可。
但如果是「聯權共有」，由於所有人的業權是綑綁在一起的，技術上沒有獨立份額可供轉讓，所以程序會多一個步驟。在進行物業除名前，律師通常需要先草擬一份文件，將「聯權共有」的關係解除，轉為「分權共有」（例如，由兩人聯權共有轉為兩人各佔50%的分權共有），然後才可以正式進行業權份額的轉讓。這個根本性的差異，會直接影響法律文件的準備、處理時間和律師費用，所以，確認業權形式絕對是規劃物業除名的第一步。
為何要進行物業除名？兩大核心動機
大家可能會問，好好地聯名持有物業，為何要特意辦理物業除名手續？其實這背後通常有著非常清晰的理財規劃。簡單來說，進行物業除名主要有兩大核心動機，一是為了在未來置業時節省稅款，二是為了釋放個人的按揭借貸能力，為家庭的資產增值鋪路。以下我們會逐一拆解這兩種策略。
策略一：恢復「首次置業」身份，避開高昂印花稅
恢復「首次置業」身份，是許多人考慮物業除名的首要原因。在香港的物業市場，是否擁有「首置」資格，直接影響你需要繳付的印花稅金額。透過將聯名物業的業權轉讓給其中一方，另一方就能回復單身，即法律上名下再沒有持有任何住宅物業，從而能夠以首置身份購買下一個物業。
首置與非首置印花稅稅率的巨大差距（附實例計算）
要理解這個策略的威力，我們可以看看稅率的差距。在2025年2月28日政府撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「辣招」）前，非首次置業人士需要繳付劃一的從價印花稅（AVD Scale 1），稅率遠高於首置人士所享用的第二標準稅率（AVD Scale 2）。
舉一個簡單例子說明：假設當時想買入一個價值800萬港元的單位。
– 如果是非首置身份：需要繳付的印花稅為樓價的7.5%，即60萬港元（$8,000,000 x 7.5%）。
– 如果是首置身份：根據第二標準稅率，印花稅為3%，即24萬港元（$8,000,000 x 3%）。
兩者之間的差距高達36萬港元，這筆錢足以用作新屋的裝修費用有餘。雖然現時政府已統一所有買家按較低的第二標準稅率繳稅，令這個慳稅誘因暫時減弱，但恢復首置身份仍然是一個具前瞻性的策略部署，畢竟稅務政策隨時可能因應市況而調整。
策略二：釋放按揭借貸力，為再置業鋪路
另一個核心動機，是為家庭釋放更充裕的按揭借貸力。當兩人聯名持有一個物業並共同申請按揭時，這筆貸款會同時出現在兩人的信貸報告（TU）上。這意味著未來任何一方想再申請其他貸款（例如：為家人作擔保或申請私人貸款），銀行都會將這筆龐大的按揭負債計算在內，從而大幅削弱其借貸能力。透過物業除名，其中一方的信貸報告將不再顯示該筆按揭貸款，等同「釋放」了其原有的借貸額度，為日後再次置業或進行其他投資部署，準備好充足的彈藥。
比較「一人業主+擔保人」與「聯名業主」的按揭審批差異
從按揭角度看，「一人做業主，另一人做擔保人」的安排，往往比「兩人聯名做業主」更具彈性。在聯名情況下，兩位業主都失去了首置身份，並且借貸力雙雙被捆綁。相反，如果由一人做業主，另一人只做擔保人，雖然擔保人的借貸力同樣會被計算，但日後若要「甩走」擔保人身份，程序遠比物業除名簡單得多，只需向銀行申請即可，無需涉及律師及繳付印花稅等物業除名費用，靈活性大增。
如何評估除名的潛在慳稅效益？
要評估物業除名是否划算，關鍵在於計算其成本與效益。最大的開支項目是印花稅，即承接業權一方需要就其買入的業權份額繳稅。你需要將這筆物業除名費用，與未來恢復首置身份後可能節省的稅款作比較。即使在現行稅制下沒有即時的稅務優惠，亦可評估釋放出來的借貸力能為你帶來多大的投資機會，從而判斷是否值得進行。
善用計算機：輸入樓價即預估可節省的印花稅金額
想知道為物業除名需要支付多少印花稅？最直接的方法是使用網上的印花稅計算機。你只需要輸入物業的當前估值，以及計劃轉讓的業權比例（例如50%），計算機便能即時預估出所需繳付的印花稅金額。這樣你就能掌握最主要的成本，為你的財務決策提供清晰的數據支持。
物業除名四步曲：由簽約到轉名完整流程
要順利完成物業除名手續，其實過程有清晰的步驟可依循。整個物業除名流程，本質上是一次正式的業權轉讓，從簽訂合約到銀行審批，再到律師處理及政府登記，環環相扣。以下我們將整個程序拆解成四大步驟，讓你完整掌握由簽約到成功轉名的每一步。
第一步：簽訂臨時買賣合約，確立轉讓條款
界定買賣雙方（如：夫婦二人為賣方，承接方為其中一人）
物業除名的第一步，是轉讓方與承接方需要簽訂一份臨時買賣合約。這份合約的作用是確立雙方的交易意願和基本條款。在法律上，這是一宗正式的買賣。舉例來說，如果物業由夫婦二人聯名持有，現要將業權轉至太太一人名下，那麼在合約上，賣方就是夫婦二人，而買方則是太太一人。合約必須清楚列明各方姓名和身份證號碼。
轉讓價、成交日期等合約關鍵細節
臨時買賣合約亦須載明所有交易的關鍵細節，這包括物業地址、轉讓價、簽署正式買賣合約的日期，以及最終的成交日期。當中，轉讓價的釐定尤其重要，它會直接影響之後的印花稅及按揭申請。轉讓價通常會參考銀行的估價來釐定，以確保交易的合理性。
第二步：承接方向銀行申請轉按或新按揭
關鍵時序：為何必須先取銀行批核才可委託律師？
簽妥臨時買賣合約後，承接業權的一方就要憑合約向銀行申請按揭。這裡的關鍵在於時序安排。正確的做法是先取得銀行的正式按揭批核，然後才正式委託律師處理後續文件。原因是，假如先委託律師，但銀行最終因承接方的還款能力不足而拒絕批出按揭，那麼已經支付的律師費便可能無法退回。先取得銀行批核，等於確保了資金到位，讓整個除名手續可以順利推展。
比較不同銀行的估價與按揭優惠
由於物業除名涉及新的按揭申請，這是一個比較各銀行服務的好機會。建議承接方可同時向多間銀行查詢，例如滙豐銀行、中國銀行或渣打銀行等，以獲取它們對物業的最新估價。不同銀行的估價可能存在差異。同時，各銀行提供的按揭利率、現金回贈等優惠亦不盡相同。貨比三家，有助選出估價最高和條款最優惠的按揭方案。
第三步：委託律師處理法律文件及繳交稅項
律師在除名過程中的角色與責任
當銀行批出按揭後，便可正式委託律師樓處理所有法律文件。律師在物業除名過程中的角色相當重要，職責包括為物業進行查冊，確保業權清晰；草擬正式的買賣合約與轉讓契（Assignment）；以及代表買賣雙方處理資金交收事宜，確保整個交易合法合規。
協調繳付印花稅及處理轉讓契
物業除名費用中的主要開支是印花稅。律師會根據轉讓價或物業估值（以較高者為準）及轉讓的業權比例，計算出應繳的印花稅金額，並協助將文件送交稅務局加蓋印花（俗稱「打釐印」）。完成繳稅後，律師便會準備最終的轉讓契，待成交日由雙方簽署，法律上的業權轉讓便告完成。
第四步：完成土地註冊處登記，正式更新業權
何時才算真正恢復「首次置業」身份？
在成交日簽署轉讓契及完成交易後，律師會將文件送交土地註冊處進行登記，更新業權記錄。一個常見的問題是，轉讓方何時才能恢復「首次置業」身份去購買新物業？一般而言，當內部轉讓的正式買賣合約簽妥，並已繳付相關印花稅後，轉讓方在法律上已被視為不再持有任何住宅物業，可以「首置」身份簽訂新物業的臨約。
物業除名所需時間估算（約1至2個月）
總括而言，整個物業除名手續，由簽訂臨時買賣合約開始，到銀行審批按揭，再經律師處理文件，最後完成土地註冊處登記，整個流程一般需時約1至2個月。妥善規劃好每一步的時序，是確保過程順暢的關鍵。
物業除名成本與風險：精準計算及全面評估
決定進行物業除名手續前，最重要的一步就是精準計算所有潛在的物業除名費用，和全面評估可能遇到的風險。這一步做得好，才能確保整個計劃順利，真正達到慳稅和理財的目標。整個物業除名過程涉及的開支和變數不少，我們一起來逐項拆解。
費用全覽：印花稅、律師費及銀行罰息
物業除名總費用主要由三大核心部分組成，清楚了解這三項，就能掌握絕大部分的開支預算。
印花稅：最大開支項目（按第二標準稅率計算）
印花稅是物業除名費用中佔比最大的一項。由於近親轉讓（包括夫婦）屬於可豁免範圍，所以不需要繳付高昂的從價印花稅（DSD），而是採用稅率較低的第二標準稅率計算，這也是透過物業除名慳稅的關鍵。
律師費：市場收費參考範圍
處理物業除名涉及複雜的法律文件轉讓，必須委託律師辦理。市場上，處理一般物業轉讓的律師費大約在港幣$7,000至$15,000之間，視乎個案的複雜程度而定。
銀行罰息：檢查原有按揭是否仍在罰息期內
這是一個很容易被忽略的隱藏成本。如果你的物業按揭貸款合約仍在罰息期內（通常是首兩至三年），進行轉按或提早贖回原有按揭，銀行就會收取罰息，金額一般是貸款額的1%至2%不等。所以在行動前，記得先拿出原有的按揭文件看清楚條款。
印花稅計算方法與轉讓定價策略
印花稅的計算並非單純將樓價乘以稅率，轉讓價的釐定更有其學問，直接影響稅款和按揭審批。
計算公式：（物業估值或轉讓價之較高者 x 轉讓業權比例）x 稅率
印花稅的計算基礎，是稅務局採用的物業估值或你們雙方訂立的轉讓價，兩者中取較高者為準，然後再乘以你所轉讓的業權比例。例如，一個估值$800萬的物業，由夫婦二人各佔50%業權，丈夫將其50%業權轉讓給妻子，計算稅款的基礎就是$400萬（$800萬 x 50%）。
轉讓價黃金法則：為何不能定價過低以免遭稅局追收？
雖然是內部轉讓，但轉讓價不能隨意定得太低。因為稅務局有權在七年內，根據市場估值重新評估交易，如果發現轉讓價遠低於市價，有權追收印花稅的差額。同時，過低的作價也會讓銀行懷疑交易的真確性，影響按揭審批。一個穩妥的做法，是先向幾間銀行為物業免費估價，然後以估價最低的銀行報告作為轉讓價的參考，再向該銀行申請按揭。
最新物業印花稅第二標準稅率參考表
| 物業價值或轉讓價（以較高者為準） | 第二標準稅率（第2標準） |
|---|---|
| $3,000,000 或以下 | $100 |
| $3,000,001 至 $3,528,240 | $100 + 超出$3,000,000部分的10% |
| $3,528,241 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $4,935,480 | $67,500 + 超出$4,500,000部分的10% |
| $4,935,481 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,642,860 | $135,000 + 超出$6,000,000部分的10% |
| $6,642,861 至 $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | $270,000 + 超出$9,000,000部分的10% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 至 $21,739,120 | $750,000 + 超出$20,000,000部分的10% |
| $21,739,121 或以上 | 4.25% |
按揭申請風險：承接方須獨立通過壓力測試
物業除名最常見的阻礙，往往來自銀行按揭審批。承接業權的一方，必須有足夠的還款能力。
銀行如何審批承接方的獨立還款能力
銀行會將物業除名視為一宗全新的按揭申請。這代表承接業權的一方（例如妻子），需要以個人的收入，獨立通過銀行的入息審查和壓力測試，去承擔整個物業的按揭貸款。銀行不會再考慮轉讓方（例如丈夫）的收入，所以承接方的財政狀況是成功與否的關鍵。
收入不足的潛在解決方案（如增加擔保人）
如果承接方的個人收入不足以通過壓力測試，可以考慮增加一名有穩定收入的擔保人。擔保人的收入可以合併計算，大大提高成功申請按揭的機會。不過，擔保人同樣會對其信貸紀錄構成影響，所以在邀請親友作擔保前，必須先作詳細溝通。
物業除名總費用試算（附計算機）
為了讓你對整個物業除名費用有更實在的預算，你可以使用下方的計算機。
輸入物業估值與轉讓比例，即時獲取總費用估算
只需要簡單輸入你的物業估值、打算轉讓的業權比例，計算機就能即時為你估算出應繳的印花稅、律師費等開支總額，讓你對財務安排更有預算。
進階攻略：按揭審批與「樓換樓」最佳時機
完成了物業除名手續的基礎步驟後，下一步就是掌握如何利用這個新身份去實現置業大計。當中，按揭審批的細節與「樓換樓」的時機拿捏，是決定整個策略成敗的關鍵。
近親轉讓按揭成數全攻略
許多人對於物業除名後的按揭申請存有疑問，例如承接業權一方可以借到多少成數。其實，只要掌握了銀行的審批邏輯，就能清晰規劃。
銀行審批標準：視同一般二手物業買賣
首先要理解，銀行在處理近親轉讓的按揭申請時，會將其視為一宗標準的二手物業買賣。承接業權的一方就是「買家」，而轉讓業權的一方（即使本身也是聯名業主之一）則與承接方共同被視為「賣家」。因此，承接方需要獨立申請全新的按揭貸款，並且必須獨力通過銀行的入息審查與壓力測試，證明自己有足夠的還款能力。
結合按揭保險計劃可申請的最高成數
正因為銀行視之為一般買賣，承接方若符合首次置業資格，便可以申請按揭保險計劃，獲取高成數按揭。根據現行政策，樓價1,000萬港元或以下的物業，最高可申請九成按揭。這對於需要為物業除名，但手上資金不多的承接方來說，無疑提供了極大的財務彈性。
注意：原有物業若有按保可能帶來的影響
這裡有一個需要特別留意的細節。如果原有的聯名物業本身已經有按揭保險在身，情況可能會變得複雜。當承接方為同一物業申請新的高成數按揭時，按揭保險公司或會對申請作更嚴格的審查。此外，若已除名的一方在短期內再買入新物業並申請按保，保險公司亦可能質疑兩項
物業除名常見問題 (FAQ)
問：可用「送贈契」代替買賣以豁免印花稅嗎？
剖析「送贈契」兩大風險：銀行拒批按揭及稅局追稅權
不少人以為用「送贈契」進行物業除名，就可以節省印花稅，但這個想法其實隱藏重大風險，最終可能得不償失。首先，銀行方面幾乎不會為「送贈契」物業批出按揭。因為根據法例，如果送贈人在送出業權後五年內破產，該次轉讓有機會被推翻。這個潛在風險令物業業權存在瑕疵，銀行為保障自身利益，通常會拒絕為這類物業提供按揭貸款。其次，稅務局有權力按照物業的市場估值來追收應繳的印花稅。即使轉讓文件上寫明是零代價，稅局依然會評估一個市價，並要求業主補繳全額稅款。所以，用送贈契代替買賣，不但無法節省印花稅，更會影響物業未來的按揭申請，是不可取的做法。
問：一手樓花可以進行物業除名嗎？
解釋樓花在轉為現樓契前不可轉讓的限制
這個問題的答案很明確：不可以。一手樓花在未正式轉為現樓契之前，其業權是不可以轉讓的，因此也無法辦理任何物業除名手續。簡單來說，買家在樓花階段持有的只是一份買賣合約，代表購買該單位的權利，而非完整的業權。發展商的標準合約條款中，通常會嚴格限制買家在成交前轉售或更改買家姓名，所以必須等待物業落成，並完成所有買賣手續、簽署轉讓契後，才能像一般二手物業那樣進行除名操作。
問：物業除名後，信貸報告(TU)有何改變？
解釋聯名貸款責任及除名後的正面影響
物業除名對信貸報告（TU）有非常正面的影響。在聯名持有物業時，一個常見的誤解是以為按揭貸款會按業權比例分配。事實上，兩位業主的信貸報告上都會顯示該筆貸款的總額。例如，一筆500萬的按揭，夫妻二人的TU上都會各自記錄一筆500萬的負債。當完成物業除名，即其中一方將業權轉讓給另一方並完成轉按後，退出一方的信貸報告上，這筆龐大的按揭貸款紀錄就會被完全移除。這會大大改善其債務狀況，為日後申請新物業按揭鋪平道路。
問：物業仍有按揭未供完，可以辦理除名嗎？
解釋如何透過轉按或新造按揭處理原有貸款
絕對可以，這也是物業除名中最常見的情況。由於原有的按揭是基於聯名業主的總收入來審批，所以在除名時，必須同步處理好這筆貸款。標準做法是，承接業權的一方需要向銀行重新申請按揭，可以是「轉按」或申請一筆全新的按揭貸款。銀行會將其視為一宗新的申請，獨立審核承接方的還款能力，包括能否獨自通過壓力測試。一旦新的按揭獲批，銀行就會發放貸款用以清還原有的聯名按揭，之後業權便能順利轉移到承接方一人名下。
問：開始除名前，我需要準備甚麼？
下載個人化清單，整合所需文件與關鍵步驟
準備功夫做得好，整個物業除名手續自然會更順暢。我們為你整合了一份詳盡的個人化清單，涵蓋了由初步評估到完成手續所需的所有文件與關鍵步驟。當中包括雙方的身份證明、物業的樓契或買賣合約、原有的按揭貸款文件，以及承接方用作申請新按揭的入息證明等。立即下載清單，讓你對整個流程有更清晰的預算，確保萬無一失。