政府自「居屋2022」起，將轉讓限制年期大幅延長至15年，令不少業主對何時及如何出售單位大感困惑。究竟這15年「禁售期」在不同階段有何限制？與2019、2018年及之前的舊計劃相比有何分別？想在第二市場（綠表市場）放售，抑或補地價後在自由市場賣樓？兩者的申請程序、資格要求及補地價計法又有何不同？本文將化身你的「終極天書」，一文詳解新舊居屋轉讓限制、補地價計算方法、買賣流程及注意事項，助你全面掌握放盤策略。
居屋轉讓限制新制詳解（2022年及之後）
業主必知：轉讓限制三大核心概念
談及最新的居屋2023禁售期，很多朋友可能會覺得條例複雜。其實，只要掌握三個最基本的概念，整個轉售框架就會變得非常清晰。這套新制度適用於所有根據「居屋2022」及之後期數出售的單位，與過往的居屋2020禁售期相比，限制明顯收緊。
首先，是「首次轉讓契約日期」。這是計算所有禁售期的唯一官方起點，指的是您與房委會簽訂樓契的那一天，並非抽籤日或收樓日。
其次，是「兩個市場」的分別。居屋買賣有兩個平台：「居屋第二市場」和「自由市場」。第二市場的單位未補地價，買家必須是合資格的綠表或白表人士。自由市場則是在業主向政府繳付補地價後，單位便可像私樓一樣，自由售予任何人士。
最後，是「售價限制」的原則。新制度在轉售初期設有價格上限，目的是確保資助房屋資源用於自住，而非短期投機。
詳解15年禁售期三大階段
了解基本概念後，我們來看看由居屋禁售期2022開始實施的15年轉讓限制，是如何劃分成三個階段的。每個階段的出售途徑和條件都有不同。
階段一：首五年內（由首次轉讓契約日期起計）
在這最初的五年，轉讓限制最為嚴格。業主如果需要出售單位，只有一個選擇。
- 出售途徑：必須在居屋第二市場轉售。
- 售價：售價不得高於當初向房委會購入時的「原來買價」。業主可以選擇以原價或低於原價出售。
- 對象：買家必須是房委會提名的合資格人士（綠表或白表持有人）。
- 條件：整個過程無需補地價。
這個階段的設計，主要是為了杜絕任何短期炒賣獲利的空間。
階段二：第六至第十五年內
當單位持有滿五年後，業主在轉售時會獲得多一點彈性，主要體現在售價上。
- 出售途徑：仍然是在居屋第二市場轉售。
- 售價：業主可以按市場情況，與買家自由議定價格，不再受「原來買價」的限制。
- 對象：買家依然必須是房委會提名的合資格人士。
- 條件：同樣無需補地價。
這個階段給予業主一定的資產增值空間，但單位流轉仍限制在資助房屋體系之內。
階段三：第十五年後
持有單位滿十五年，是整個禁售期的一個重要分水嶺。業主將獲得最大的自由度，可以選擇最適合自己的出售方案。
- 方案一（不補地價）：繼續在居屋第二市場，按自行議定的價格將單位出售予合資格人士。
- 方案二（補地價）：向房委會申請評估及繳付補地價。完成手續後，單位的轉讓限制便會正式解除，業主可在自由市場將單位出售、出租或以其他方式轉讓給任何人士，與一般私人樓宇無異。
這個階段的選擇，完全取決於業主的個人財務規劃和市場考慮。
新舊居屋禁售期大比拼（2022、2019、2018及以前）
談到居屋2023禁售期，很多朋友都會發現，不同年份購入的居屋，轉售時的規矩原來大有不同。這並非房委會朝令夕改，而是政策隨着社會需要和樓市狀況不斷演變的結果，主要目的是確保珍貴的資助房屋資源，能優先給予有自住需要的家庭，而不是成為短線炒賣的工具。想知道自己的單位屬於哪個時期的政策，以及最新的居屋2022禁售期與居屋2020禁售期有什麼分別，下面的對比就能讓你一目了然。
一圖看懂：歷年居屋轉讓限制對照總表
| 首次發售年份 | 首5年內 (2022年起) / 首2年內 (2018/19年起) | 第6至15年內 (2022年起) / 第3至10年內 (2019年起) / 第3至5年內 (2018年) | 15年後 (2022年起) / 10年後 (2019年起) / 5年後 (2018年起) |
|---|---|---|---|
| 2022年及之後 | 只能在第二市場，以不高於原價的價格，轉售予合資格人士。 | 可在第二市場，按自行議定的價格，轉售予合資格人士。 | 可繳付補地價後，在自由市場公開出售、出租或轉讓。 |
| 2019年至2021年 | 只能在第二市場，以不高於原價的價格，轉售予合資格人士。 | 可在第二市場，按自行議定的價格，轉售予合資格人士。 | 可繳付補地價後，在自由市場公開出售、出租或轉讓。 |
| 2018年 | 只能以原價，將單位售予房委會提名的買家。 | 兩個選擇： 1. 在第二市場按自行議定價格出售。 2. 售予房委會提名買家（由房署評定售價）。 |
可繳付補地價後，在自由市場公開出售、出租或轉讓。 |
| 2018年以前 | 大部分單位的轉讓限制期已過，業主可隨時申請補地價並在自由市場出售，或直接在第二市場放售。 | （不適用） | （不適用） |
歷年政策重點回顧
從上面的表格可以看到，居屋禁售期的政策演變，呈現出一個逐步收緊的清晰趨勢。最新的居屋2022禁售期規定，業主需要持有單位長達十五年，才可以補地價並進入自由市場，這是歷來最長的禁售年期。同時，首五年的轉售限制亦非常嚴格，只能以原價在第二市場轉讓。這個改動的目的，是為了最大限度地壓抑單位的投資屬性，確保業主是真正以自住為首要目標。
回看居屋禁售期2020的規定，當時的政策是以十年為界線。業主買入單位後，首兩年只能以原價在第二市場出售，然後在第三至第十年期間，可以在第二市場自由定價。滿十年後，才能補地價在自由市場買賣。這個十年期的規定，相比更早期的政策已經大幅延長，反映出政府應對樓市變化的決心。
至於2018年及更早期的居屋，其轉售限制相對寬鬆。例如2018年的計劃是以五年為分水嶺，滿五年後業主便有權補地價進入自由市場。而再早期的單位，限制更少。這種政策上的差異，正正反映了不同時期下，政府對於資助房屋在市場上所扮演角色的不同考量。了解自己單位所屬的年份，是規劃未來置業階梯的第一步。
第二市場出售攻略：「可供出售證明書」申請流程
想在居屋2023禁售期屆滿後，順利將單位放上第二市場，關鍵一步就是申請一份名為「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）的文件。這份文件是業主放盤的入場券，證明你有權在無需補地價的情況下出售單位。整個申請流程其實相當直接，只要跟足以下步驟，就能輕鬆辦妥。不論你是居屋2022禁售期或居屋2020禁售期的業主，申請流程都大同小異。
申請前準備：核實買賣雙方資格
在正式開始申請之前，我們首先要理解第二市場的遊戲規則。這個市場的買賣雙方都需要「持牌上場」。作為賣家，你需要剛才提到的「可供出售證明書」。而買家，則需要持有由房委會發出的「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），證明他們是合資格的綠表或白表人士。所以在你準備賣樓的同時，你的準買家亦要處理好他們的資格申請。兩份文件齊備，交易才可以合法進行。
「可供出售證明書」申請文件、費用及步驟
步驟一：辨別單位所屬機構（房委會／房協）
第一步，也是最容易混淆的一步，就是要分清楚你的單位究竟是屬於房屋委員會（房委會），還是香港房屋協會（房協）。雖然兩者都是資助房屋，但它們是兩個獨立機構，申請表格和遞交地點都不同。你可以翻查買樓時的樓契（轉讓契據），上面會清楚列明發展機構。搞錯了申請對象，只會白白浪費時間。
步驟二：準備所需文件及費用
確認了所屬機構後，就可以準備文件了。所需文件一般包括三樣東西：
1. 已填妥的「可供出售證明書」申請書。
2. 業權證明文件副本，即樓契或轉讓契據的副本。
3. 指定金額的申請費用（以劃線支票或銀行本票支付）。
申請書可以從相關機構的網站下載。記得要根據你的單位是屬於房委會還是房協，下載正確版本的表格。
步驟三：遞交申請及審批時間
文件和費用都準備好後，就可以遞交申請。
* 房委會轄下居屋：你需要將申請文件交到單位所屬屋邨的分區租約事務管理處或屋苑辦事處。
* 房協轄下居屋：申請則需要交往位於大坑的房協「居屋第二市場計劃小組」。
遞交申請後，機構會進行審批。只要文件齊全，資料無誤，一般在數星期內就會發出「可供出售證明書」。這份證明書是沒有有效期的，所以你可以提早申請，待找到合適買家時便能即時使用。
自由市場出售攻略：補地價計算及申請天書
當業主捱過了漫長的居屋2023禁售期，終於迎來可以在自由市場出售單位的機會，首要面對的關卡就是「補地價」。與居屋2022禁售期或更早的居屋2020禁售期政策一樣，補地價是將資助房屋轉化為完全私人物業的必經之路。這一步驟看似複雜，但只要掌握了核心概念與流程，就能順利為物業增值，實現換樓或套現的目標。以下將為你拆解補地價的每一個環節。
補地價是什麼？為何必須補地價？
簡單來說，補地價就是向政府「買回」當年購置居屋時所享有的折扣。由於居屋是政府資助的房屋，售價遠低於市價，這種差價就是政府提供的資助。因此，單位在未補地價前，其業權並不完整，會受到嚴格的轉讓限制，例如不能在公開市場出售或出租。
當業主決定繳付補地價後，就等同於解除了這些轉讓限制。單位從此與一般私人樓宇無異，業主可以自由地在市場上放售給任何人士、將單位出租，或用作抵押申請更高的貸款額。根據《房屋條例》，任何未補地價而私自將單位出售或出租的行為，均屬違法，後果相當嚴重。因此，要進入自由市場，補地價是必須履行的法律程序。
補地價點計？計算公式及實例詳解
補地價的金額並不是一個固定數字，而是與物業的市值掛鈎。樓市升得愈高，需要補繳的金額亦會相應增加。
補地價核心計算公式
計算補地價的官方公式非常直接：
補價金額 = 評估補價時的單位市值 × (購入時的十足市值 – 原來買價) ÷ 購入時的十足市值
換一個更易理解的說法，其實就是：
補價金額 = 補價時的單位市值 × 購入時的折扣率
公式中的「補價時的單位市值」是由房屋署委派的測量師評估，而「購入時的折扣率」則是一個固定不變的百分比，業主可以翻查當年的樓契（轉讓契據）來確定。
計算案例分析
假設陳先生在多年前以「六折」（即40%折扣）的價錢，用210萬港元購入一個居屋單位，當時的十足市值為350萬港元。
多年後，陳先生決定在自由市場出售單位，並向房委會申請評估補價。經測量師評估後，該單位的「現時市值」為600萬港元。
根據公式，陳先生需要繳付的補地價金額為：
600萬港元（現時市值） × 40%（購入時折扣率） = 240萬港元
完成補價程序後，陳先生便可以將這個市值600萬港元的單位在自由市場出售。
補地價申請流程全覽
整個補地價申請流程由遞交申請到取得證明，大約需時兩個月，業主應預留充裕時間處理。
【流程圖】補地價申請流程一目了然
遞交申請表格及文件 -> 房委會發出認收信 -> 房委會委派測量師上門估價 -> 業主收到「評估補價通知書」 -> 兩個月內繳付補價金額 -> 房委會發出「解除轉讓限制證明書」 -> 業主到土地註冊處登記文件
詳細步驟分解
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遞交申請：業主需填妥「評估補價申請書」，連同單位樓契副本及約數千元的申請費用（以劃線支票或銀行本票支付，抬頭人為「香港房屋委員會」），親身交往或郵寄至房委會總部。
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單位估價：房委會收到申請後，會委派認可的測量師行與業主聯絡，預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的狀況、座向、景觀等，並參考近期市場成交數據來釐定單位市值。
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接收評估通知書：視察後約一個月，業主會收到房委會發出的「評估補價通知書」，上面會清楚列明單位的評估市值及應繳的補價金額。
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繳付補價：業主必須在通知書發出日期起的兩個月內，以銀行本票或律師樓支票繳付全數補價。若逾期未繳，申請將會自動作廢，已繳付的申請費用亦不會退還。假如對估價有異議，必須在指定期限內（通常為28天）以書面形式提出上訴。
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完成手續：房委會確認收妥款項後，會發出一封「解除轉讓限制證明書」。業主應盡快將此證明書交由律師處理，並送到土地註冊處進行登記，才算正式完成所有法律程序，為單位「鬆綁」。
補地價慳錢攻略：三大注意事項
補地價涉及的金額不少，掌握以下幾個要點，有助你更精明地處理整個過程。
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估價前切忌豪華裝修：房委會的估價會反映單位的現況。假如你在估價前將單位進行大規模翻新，測量師評估出來的市值自然會更高，直接導致你需要繳付的補地價金額隨之增加。最理想的做法是，待完成補地價及出售程序後，讓新買家按其喜好進行裝修。
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申請前先向銀行免費估價：在正式向房委會提交申請前，不妨先向多間銀行查詢對你的單位所作的網上或電話估價。這一步驟完全免費，卻能讓你對單位的大約市值心中有數，預算所需資金。日後收到房委會的估價通知書時，亦有一個客觀的參考基準作比較。
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善用成交期，利用買家資金補價：對部分符合年期規定的居屋而言，業主可以採取「先簽臨約，後補地價」的策略。你可以在找到買家並簽訂臨時買賣合約後，才正式啟動補地價申請。為了預留足夠時間，建議在合約中訂立一個較長的成交期（例如三個月）。在成交當日，律師樓會運用買家支付的樓價尾數，代你一次過處理補地價、清還原有按揭等事宜，讓你無需動用大額現金儲備來完成補價。
實戰個案分析：新居屋業主出售策略
了解理論之後，我們來看看實際操作。面對不同的生活狀況，業主的出售策略也會完全不同。這裡我們設想了兩個常見的個案，助你更具體地思考自己的財務規劃。
個案一：首五年內急需資金，如何處理？
假設陳先生抽中了居屋，並在2023年簽訂了買賣合約。但兩年後，他因家庭狀況突變，急需一筆資金周轉。根據最新的居屋2023禁售期規定，他在首五年內是不能夠賺取利潤的。與舊有的居屋2022禁售期或居屋2020 禁售期相比，這個限制更加嚴格。
在這種情況下，陳先生唯一的合法途徑，就是在「居屋第二市場」將單位出售予合資格的綠表或白表買家。關鍵在於，售價不能高於他當初購入單位的「原來買價」。這意味著他最多只能原價賣出。
我們來分析一下這個選擇的利弊。好處是，他可以合法地出售物業套現，解決燃眉之急。但壞處也十分明顯，由於只能原價出售，在扣除當年買樓時支付的印花稅、律師費，以及今次賣樓的地產代理佣金等開支後，陳先生幾乎肯定會錄得實際虧損。這個做法純粹是為了解決資金問題，而不能視為一項投資部署。對比居屋禁售期2020或居屋禁售期2022的舊政策，新制度更清晰地杜絕了任何短期的投機可能。
個案二：滿十五年後想換樓，點揀最着數？
另一個個案是李小姐，她在2023年買入居屋單位，安穩地居住了十五年。現在她的事業有成，家庭成員也增加了，希望可以換一間面積更大的私樓。當單位持有期滿十五年後，她就擁有兩個出售選擇了。
選擇一：在「居屋第二市場」出售，不補地價。
這個做法的好處是程序相對簡單，而且不用預先籌集一大筆資金去補地價。她可以直接在市場上尋找合資格的綠表或白表買家，雙方自由議價。這個選擇的風險較低，交易流程也比較快。不過，由於買家群體受到限制，最終的成交價可能會略低於在自由市場的最高價。
選擇二：先「補地價」，然後在「自由市場」出售。
這個選擇的最大優點是，單位補地價後就與私樓無異，可以賣給任何人士，買家基礎更廣。理論上，成交價可以達到市場的最高水平，讓李小姐手上有更充裕的資金去換樓。但這個做法的挑戰在於，她必須先支付補地價的款項。這筆金額是根據當前的市值與當年的折扣率計算，數目可能相當龐大。她需要評估自己的財政能力，能否承擔這筆費用。
總結來說，如何選擇完全取決於李小姐的個人狀況。如果她追求資金回籠速度與低風險，選擇在第二市場出售會比較穩妥。但如果她的目標是獲取最大利潤，為換購私樓準備最充足的彈藥，而且她有能力應付補地價的支出，那麼在自由市場出售會是更理想的方案。
居屋禁售期及買賣常見問題 (FAQ)
談到居屋2023禁售期以及各種買賣細節，不少業主朋友都會遇到一些疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，用最直接的方式為你一次過解答。
Q1: 居屋禁售期由哪一天開始計算？
這個問題是所有業主最關心的核心。居屋禁售期的計算起點，是根據單位首次由房屋委員會轉讓予業主時所簽署的「首次轉讓契據」（First Assignment）上的日期為準。
請注意，這個日期並不是攪珠日、揀樓日，也不是你收樓或入伙的日子。這是一份正式的法律文件，上面記錄的日期才是計算所有轉讓限制的唯一根據，因此務必妥善保管這份文件。
Q2: 在禁售期內違規出售有什麼後果？
在禁售期內，未經許可及未補地價而私下出售居屋單位，後果相當嚴重。根據香港的《房屋條例》，任何這類型的交易協議，在法律上都會被視為無效。
這代表買家無法獲得單位的合法業權。更重要的是，進行非法轉讓屬於刑事罪行。一經定罪，賣家及相關人士可能面臨高額罰款甚至監禁。因此，所有交易都必須循合法途徑進行。
Q3: 為何要將禁售期延長至15年？
政府將新居屋的禁售期延長，主要目的是為了鞏固資助房屋的政策原意，也就是「自住為本」。延長禁售期能夠有效地遏止短期炒賣活動。
一個較長的鎖定期，可以大大減低單位在市場上被用作投機工具的機會，確保這些珍貴的房屋資源，能真正地流向有自住需求的家庭，而不是成為投資者的目標。
Q4: 未還清的按揭貸款會影響出售嗎？
單位尚有未還清的按揭貸款，並不會妨礙出售，這是非常普遍的情況。在整個賣樓交易過程中，律師樓會處理好相關的財務安排。
當交易完成，買家支付的樓價款項會先用作清還原業主的按揭餘額。銀行收到還款後，便會解除在該物業上的按揭。之後的餘款，才會交到賣家手上。整個過程都有專業人士處理，流程清晰。
Q5: 新居屋禁售期（2022年及之後）與舊制有何主要分別？
比較居屋2022禁售期及之後的新規定，與例如居屋禁售期2020等舊制度，最主要的分別體現在兩個層面，整體限制明顯收緊了。
第一，在公開市場（自由市場）出售的年期。舊制下，業主普遍持有單位10年後，便可補地價在市場自由出售。但在新制下，這個年期大幅延長至15年。
第二，在居屋第二市場的售價限制。舊制下，業主在首2年內，只能以原價或以下轉售。新制則將這個限制期延長至首5年。總括而言，新規定更強調單位的長期自住用途。