手持未補地價居屋，想在市場上出售套現，卻對繁複的程序和限制感到困惑？究竟應該直接在「居屋第二市場」放售，還是先補地價，再於公開市場自由買賣？這兩種途徑的流程、補價計算、以至對買家按揭申請的影響，每一步都牽涉到專業知識和財務策略。本終極指南將為您一文整合所有關鍵資訊，由查核單位禁售期、剖析兩大出售途徑的詳細步驟，到補地價估價方法、樓齡對按揭成數的影響，再到實用的財技操作及常見問題，助您清晰規劃，順利完成交易。
賣樓前必讀：未補地價居屋核心概念
計劃將居屋未補地價出售，是不少業主的重要決定。在正式放盤前，最關鍵的一步是清晰理解幾個核心概念，這有助你規劃最適合自己的出售策略。掌握這些基本知識，整個居屋未補地價買賣流程自然會更順暢。
何謂「未補地價」？與「已補地價」的核心分別
首先，我們要了解居屋的本質。居屋是政府資助房屋，業主當初是以低於市價的折扣價買入。這份「折扣」，就是政府津貼的地價，也就是所謂的「地價」。
「未補地價」的狀態，就是指單位仍然帶著這份政府資助，業權並不完整。因此，單位在買賣上會受到限制。相反，「已補地價」就是業主已經向政府繳回了當年的折扣金額，解除了轉讓限制。單位從此就等同於私人樓宇，可以在市場上自由買賣。
兩者最核心的分別，在於可以出售的對象。未補地價的居屋，只可以賣給合資格的綠表或白居二買家。而已補地價的居屋，則可以賣給任何人士，買家基礎廣闊得多。
第一步：查核單位轉讓限制期（禁售期）
在考慮任何出售計劃前，你必須做的第一件事，就是查清楚自己單位的「轉讓限制期」，也就是坊間常說的「禁售期」。這個期限決定了你可以在何時、用何種方式出售單位。限制期的長短，主要取決於你單位首次出售的年份，不同時期的政策有很大差異。
首次發售年份與對應的轉讓限制
政府為了確保資助房屋資源的合理運用，不同年代推售的居屋，轉讓限制都有所不同，而且政策趨勢是愈來愈嚴格。
1982年至2018年首次推售：5年限制期
在這段時期首次出售的居屋，轉讓限制期為5年。今天來看，這些單位的限制期早已屆滿。業主可以自由選擇補地價後在公開市場出售，或者不補地價，在居屋第二市場轉售予合資格人士。
2019年至2021年首次推售：10年限制期
由2019年起，限制期大幅延長至10年。業主必須持有單位滿10年後，才可以補地價並在公開市場出售。在這10年期間，業主可以在居屋第二市場出售單位，但在首兩年內，售價不得高於原價。
2022年及以後首次推售：15年限制期
最新的政策進一步將限制期延長至15年。業主需要持有單位滿15年，才能補地價並於公開市場放售。同樣地，在首15年內，單位仍可在居屋第二市場轉售，但在首5年內，售價同樣不能高於原價。
兩大合法出售途徑：居屋第二市場 vs 公開市場
清楚了自己單位的禁售期後，你便會面對兩個主要的合法出售途徑。
第一是「居屋第二市場」。這是專為未補地價居屋而設的市場。業主無需支付補地價金額，可以直接將單位出售予持有「購買資格證明書」的綠表及白居二買家。這個途徑的好處是免卻了籌集大筆資金補價的煩惱。
第二是「公開市場」，也就是自由市場。選擇這條路，業主必須先向房屋委員會申請進行居屋未補地價估價，並繳付補價金額，正式解除單位的轉讓限制。完成後，單位就和一般私樓無異，可以賣給任何買家，定價也更具彈性。
途徑一：居屋第二市場出售流程全解構
想進行居屋未補地價出售，最主要和合法的途徑就是「居屋第二市場」。你可以將它理解為一個專屬的平台，讓居屋業主在毋須補地價的情況下，將單位轉售給持有「綠表」或「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）資格的特定買家。整個居屋未補地價買賣過程受到房屋委員會（房委會）的清晰規管，只要跟足程序，其實相當直接。
賣方準備：申請「可供出售證明書」（準賣證）
整個出售流程的第一步，是由你（賣方）主動出擊，向房委會申請一份關鍵文件，名為「可供出售證明書」，坊間一般稱之為「準賣證」。這份文件代表房委會確認你的單位可以在第二市場上放售，是日後簽訂買賣合約的必備文件。
申請資格、所需文件及費用
要申請「準賣證」，你的單位必須已過五年轉讓限制期。申請時需要準備好以下文件：
- 填妥的「可供出售證明書」申請書（表格HD106C）。
- 業主身份證明文件副本。
- 樓宇的土地註冊處註冊摘要（Land Register）副本，即「查冊」文件。
- 繳付申請費用的劃線支票或銀行本票，抬頭寫「香港房屋委員會」。
將文件親身交往或郵寄至房委會的指定辦事處即可。
審批時間及「準賣證」12個月有效期須知
房委會收到申請後，一般需要約兩至四星期的時間處理。成功批核後，你會收到「準賣證」的正本。這份文件非常重要，它的有效期為12個月。你必須在這一年內找到合資格買家，並且簽訂臨時買賣合約。如果超過有效期，證明書便會作廢，你需要重新申請和繳費。
尋找合資格買家（綠表及白居二）
取得「準賣證」後，你就可以正式將單位放盤，尋找合適的買家。在第二市場，你的目標買家只有兩類人士。
買家資格詳解及注意事項
你的單位只能出售給以下兩類合資格人士：
- 綠表資格人士：主要是現時的公共租住房屋（公屋）住戶或合資格的公屋申請人。
- 白居二資格人士：透過「白表居屋第二市場計劃」抽籤成功，並持有有效「批准信」的合資格申請者。
在與準買家洽談時，最重要是核實對方是否持有由房委會發出的有效「購買資格證明書」（準買證）。
買方如何申請「購買資格證明書」（準買證）
合資格的綠表人士或白居二中籤者，需要自行向房委會申請「購買資格證明書」（準買證）。這份文件同樣設有12個月的有效期，買家必須在有效期內簽訂臨時買賣合約。作為賣家，了解對方同樣受時間規限，有助你掌握整個交易的節奏。
簽訂臨約至完成交易步驟
當你找到持有有效「準買證」的買家，並且雙方就樓價達成共識後，就可以進入實質的交易程序。在進行居屋未補地價估價並釐定價格後，整個流程如下。
簽訂臨時買賣合約的關鍵條款
簽訂臨時買賣合約（臨約）是鎖定交易的第一步。臨約上除了樓價、成交日期等基本條款外，最關鍵的一點是，合約必須清楚列明買賣雙方的「準賣證」及「準買證」編號和有效期。這一步是保障雙方交易合法性的基礎。
委託律師處理樓宇轉讓手續
簽訂臨約後，買賣雙方都需要各自委託律師代表處理後續的法律文件。你的律師會負責草擬正式買賣合約、核實業權文件，以及在成交當日處理樓款交收事宜。買方的律師則會審閱文件、安排按揭及支付樓價。
第二市場交易流程時間線預估
一個標準的第二市場交易，由簽訂臨時買賣合約起計，到最終完成交易（成交日），一般需時約2至3個月。這個時間預留了空間給買家向銀行申請按揭，以及雙方律師處理樓宇轉讓的各項法律程序。
賣方實用資源：文件清單及官方連結
為方便你準備，以下整理了一些實用的清單和官方資源。
賣家文件準備清單 (Checklist)
- 業主香港身份證
- 樓宇的買賣合約（樓契）正本
- 有效的「可供出售證明書」（準賣證）正本
- 差餉及地租繳費通知書
- 管理費單
買家資格核對清單
- 買家香港身份證
- 有效的「購買資格證明書」（準買證）正本
房委會相關網上資源
為獲取最新及最準確的資訊，建議你直接查閱房委會的官方網站。
- 居屋第二市場計劃主頁
- 「可供出售證明書」申請書及申請須知下載連結
- 相關辦事處地址及聯絡方法
途徑二：公開市場放售之補地價全攻略
除了在居屋第二市場放盤，另一個將「居屋未補地價出售」的選項，就是完成補地價程序，將單位轉為全面私有產權，然後在公開的自由市場上出售。這個途徑雖然前期需要處理補價事宜，但它能完全釋放單位的資產價值，帶來截然不同的機遇。
為何要考慮補地價？三大優勢分析
你可能會想，補地價動輒涉及過百萬資金，為何要踏出這一步？其實，補地價就像為你的資產進行升級，解開封印後，無論是買賣、出租還是融資，都會變得更自由，掌握更多主導權。
優勢一：擴大買家基礎，自由定價放售
最大的好處，是你的潛在買家不再局限於持有「綠表」或「白居二」資格的人士。補地價後，你的單位就和一般私樓無異，全港所有買家，無論是首置客、換樓客還是投資者，都可以成為你的交易對象。買家基礎擴大了，市場競爭自然增加，樓價的升值潛力亦能更緊貼私樓市場，讓你擁有更大的議價空間。
優勢二：可合法出租，賺取租金回報
未補地價的居屋是嚴禁出租的，一旦被發現，後果可以非常嚴重。但只要完成補地價，你便可以立即將單位合法放租，賺取穩定的租金回報。這對於想保留物業作長線投資，或者暫時未有自住需要的業主來說，是一個非常有吸引力的選擇，讓資產從單純的居所，變成能夠產生現金流的工具。
優勢三：增加財務彈性，可加按或二按套現
未補地價居屋的再融資受到極大限制，想加按套現應付個人需要，例如生意周轉或子女升學，獲批的門檻非常高。補地價後，單位等同私樓，你可以隨時向銀行申請加按或二按，將物業的升值部分套現，大大增強個人財務的靈活性，以應對人生不同階段的資金需求。
補地價金額計算方法
決定是否補地價前，最關鍵的一步是進行居屋未補地價估價，預算所需金額。房委會有一套清晰的官方計算方法。
官方補價公式：補價時市值 x (購入時折扣率)
計算方程式相當直接：補價金額等於房委會評估單位「補價時的十足市值」，再乘以你「購入單位時的折扣率」。
舉例來說，假設房委會評估你的單位在申請補價時的市值為600萬港元，而你當年是以七折（即30%折扣率）買入。你需要繳付的補價金額便是：
$6,000,000 x 30% = $1,800,000
這裡的關鍵變數是「補價時市值」和「購入時折扣率」。市值會隨市場波動，而折扣率則是固定不變的。
如何從樓契查閱單位的準確折扣率
要找出最準確的折扣率，唯一的依據就是你手上那份單位的樓契（Deed of Assignment）。樓契上會清楚列明單位首次出售時的十足市值，以及你當時的買入價，兩者相減再除以十足市值，就能計算出最準確的折扣率。由於同一個屋苑不同期數，甚至同一期數不同單位的折扣率都可能有些微差異，因此查閱自己的樓契是最穩妥的做法。
補地價詳細申請程序
整個補地價申請流程大約需時兩個月，主要分為四個步驟，過程清晰透明。
步驟一：提交「評估補價申請書」
首先，你需要填妥房委會的「評估補價申請書」，連同樓契副本和指定金額的手續費（可於房委會網站查閱最新收費），親身或郵寄遞交至房委會總部。房委會收到申請後，會委派專業的測量師行聯絡你，預約上門為單位進行估價。
步驟二：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價後，大約一個月內，你就會收到房委會發出的正式「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位估值、折扣率，以及最終需要繳付的補價總額。
步驟三：繳付補價或提出上訴
收到通知書後，你有兩個月的時間去繳付補價。款項必須以銀行本票或律師樓支票支付。如果你對評估的市值有異議，可以在通知書發出後的28天內以書面形式提出上訴。
步驟四：領取及註冊「解除轉讓限制證明書」
房委會確認收妥補價金額後，就會向你發出「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restrictions）。收到這份重要文件後，最理想是委託律師樓到土地註冊處進行註冊，這樣你的單位便正式解除所有轉讓限制，完成整個程序。
財技操作：如何「先賣後補」減輕資金壓力
看到這裡，相信不少業主都會考慮一個現實問題：補地價的資金從何而來？其實，市場上有一種常見且合規的操作，讓你毋須動用大額儲備，也能順利完成補地價。
利用買家資金完成補地價的操作原理
這個操作的核心，是在公開市場找到買家並簽訂臨時買賣合約後，才正式啟動補地價程序。在成交當日，買家支付的樓價（包括其銀行按揭貸款及首期餘款）會先存入律師樓的戶口。律師樓會按照指示，從這筆款項中直接支付補價金額給房委會，並處理好償還你原有按揭等事宜，最後的餘額才會轉交給你。這樣，你就巧妙地利用了交易本身的資金來完成補價。
預留足夠成交期（60-90日）的重要性
要順利進行「先賣後補」，關鍵在於時間。由於整個補地價申請連估價程序需時約兩個月，因此在簽訂臨時買賣合約時，必須與買家協商一個較長的成交期，一般建議預留60至90日。這能確保你有充裕的時間完成所有官方程序，避免因時間不足而導致交易告吹。進行居屋未補地價買賣時，將這個操作細節與地產代理和律師清晰溝通，是保障交易順暢的關鍵。
未補地價居屋按揭指南：政府擔保期與樓齡的影響
處理居屋未補地價出售的程序時，按揭部分是買賣雙方都需要清楚理解的一環。與私人樓宇的按揭審批截然不同，銀行在處理未補地價居屋買賣的按揭申請時，考量的重點並非買家的入息或壓力測試，而是由政府提供的擔保期，以及單位的樓齡。這兩大因素直接決定了按揭的成數與還款年期。
關鍵因素：30年政府按揭擔保期
要了解未補地價居屋的按揭，首先要認識「政府按揭擔保期」這個核心概念。房委會由單位首次出售當日起，會為居屋單位提供一個為期30年的按揭擔保。正因為有這個政府擔保作為後盾，銀行承擔的風險相對較低，因此買家通常無需通過嚴格的壓力測試，也能夠申請到高成數的按揭。
銀行如何計算「餘下擔保期」
銀行審批按揭時，最關心的是這個擔保期還剩下多久。計算方法非常簡單，就是將政府提供的30年總擔保期，減去單位的現有樓齡，得出的就是「餘下擔保期」。
公式：30年 – 單位樓齡 = 餘下按揭擔保期
例如一個樓齡12年的居屋單位，其餘下擔保期就是18年（30年 – 12年）。這個數字是銀行決定最長還款期的重要依據。
樓齡19年：未補地價居屋按揭的黃金分水嶺
在未補地價居屋的按揭市場中，樓齡19年是一個關鍵的分水嶺。因為銀行批出的最長還款期一般為25年，一旦單位的樓齡超過19年，其「餘下擔保期」就會少於25年，這將直接影響銀行批出的按揭條件。
樓齡19年或以下：最高九成半按揭，最長25年還款期
如果單位的樓齡在19年或以下，代表其「餘下擔保期」仍然充足。在這個黃金時期，銀行普遍願意提供最優惠的按揭條件。綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家亦可承造最高九成按揭，還款期最長可達25年。
樓齡19年至30年：按揭年期縮短或需增加首期
當單位樓齡介乎19年至30年之間，其「餘下擔保期」已經不足25年。銀行為了控制風險，會將最長還款期縮短至與餘下擔保期看齊。例如一個樓齡22年的單位，餘下擔保期只有8年，銀行批出的還款期也最多只有8年。還款期大幅縮短，意味著每月供款額會顯著增加。如果買家的入息未能通過銀行的供款與入息比率審查，銀行便可能要求買家增加首期，降低按揭成數。
樓齡30年以上：擔保期已過，按揭申請極為困難
樓齡超過30年的未補地價居屋，其政府擔保期已經完結。在銀行眼中，這類物業的按揭風險大增，因此只有極少數銀行願意承造按揭。即使有銀行願意考慮，按揭成數通常亦會大幅下調至六成或以下，並且會要求申請人通過壓力測試，審批極為嚴格。
補地價前後的按揭差異比較
由此可見，單位是否已補地價，其按揭審批的準則有天壤之別。
未補地價居屋：依賴政府擔保，樓齡主導
未補地價的居屋按揭申請，主要依賴政府的30年擔保期。銀行在進行居屋未補地價估價後，最終批核的關鍵是樓齡，而非買家的還款能力。只要在擔保期內，買家通常不需進行壓力測試，但最長還款期受樓齡限制，一般不超過25年。
已補地價居屋：視作私樓處理，須通過壓力測試
單位一旦完成補地價，就會被視為一般的私人住宅物業。政府的擔保隨即失效，銀行的審批準則亦會完全改變。買家必須符合金管局的指引，通過供款與入息比率審查及壓力測試。樓齡雖然仍是考慮因素之一，但重要性已大為降低，買家的還款能力成為了審批核心。符合條件的買家，最高可申請長達30年的還款期。
業主注意：未補地價居屋轉按與加按的嚴格限制
對於未補地價居屋的業主而言，想利用物業進行融資，例如轉按或加按套現，會受到房委會的嚴格限制。
加按套現極難獲批的四大條件
業主想為未補地價居屋申請加按套現，必須先向房委會提交申請並提供充足的證明文件。房委會只會在非常特殊及緊急的情況下才會批准，常見的四大理由包括：
1. 籌措醫藥費
2. 家庭成員的教育開支
3. 殮葬費用
4. 因離婚或分居而需支付贍養費
除以上情況外，因個人理財或生意周轉等原因的加按申請，獲批機會極微。
平手轉按的可行性及實際作用
相對於幾乎無法獲批的加按，不涉及額外套現的「平手轉按」則較為可行。業主同樣需要向房委會申請，但審批相對寬鬆。平手轉按的主要作用，是讓業主在現有按揭貸款額不變的情況下，轉換至另一間提供更優惠利率或更高現金回贈的銀行，以減輕利息開支或賺取回贈優惠。
常見問題 (FAQ)：解答出售未補地價居屋疑難
處理居屋未補地價出售的過程中，總會遇到各式各樣的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，讓你對整個流程有更通盤的了解，為你的買賣決策提供實在的參考。
未補地價的居屋可以出租或分租嗎？
法律風險：觸犯《房屋條例》的後果
答案是絕對不可以。未補地價的居屋，其業主享有的樓價折扣，是政府提供的房屋資助。因此，單位的用途嚴格限定為業主及其名列在冊的家庭成員自住。將單位用作任何形式的出租或分租，包括透過網上平台短租，均屬違法行為。這並非單純的違約，而是觸犯了香港法例第283章《房屋條例》。一經定罪，業主可被處以高額罰款及監禁，實在不值得以身試法。
補地價估價前裝修，會否推高補價金額？
專家建議：應在完成估價後才進行大型裝修
答案是會的，而且影響可能相當顯著。補地價的金額是根據「補價時的十足市值」乘以「購入時的折扣率」計算出來。當你向房委會提交補價申請後，他們會委派專業測量師上門為單位進行估價，以釐定其「十足市值」。一個剛剛完成簇新裝修的單位，其狀況自然比同類型的舊單位優勝，測量師評估出來的市值亦會相應提高。因此，進行居屋未補地價估價的程序時，較高的市值意味著你需要繳付的補價金額亦會隨之增加。所以，明智的做法是先完成整個補地價估價及繳款程序，待收到「解除轉讓限制證明書」後，才開始進行大型裝修工程。
是否所有居屋均需補地價才能在自由市場出售？
例外情況：早期居屋的地契條款
雖然絕大部分居屋都需要補地價才能在自由市場出售，但凡事總有例外。香港最早期的部分居屋，例如在1982年首次出售的第一期及第二期甲的單位，包括沙田穗禾苑、觀塘順緻苑、屯門置樂花園等，其地契條款中並沒有轉讓限制。這些單位的業主，無需向房委會申請補地價，便可以直接在公開市場自由出售或出租其單位。不過，這只適用於極少數的早期屋苑，建議相關業主仔細查閱自己單位的樓契文件，以確定是否屬於此類別。
買賣合約中，應由賣方還是買方負責繳付補地價？
兩種操作模式的利弊及對按揭的影響
這是一個大家在計劃居屋未補地價買賣時，經常會遇到的財務策略問題。市場上有兩種常見的操作模式，各有其利弊：
第一種模式：由賣方負責補地價。這是最普遍和直接的做法。買賣雙方會協商一個「已補地價」的成交價並寫入臨時買賣合約。賣方在交易完成前，負責向房委會完成所有補地價程序及繳付款項。這種模式的好處是清晰明瞭，買方可以根據合約上的成交價，向銀行申請按揭。對賣方而言，風險在於若房委會最終評估的補價金額高於預期，賣方的實收樓價淨額便會減少。
第二種模式：由買方負責補地價。在此模式下，合約上只會列明「未補地價」的樓價，並在條款中註明補地價的責任和費用由買方承擔。這種做法將估價浮動的風險轉移給買方。但這種模式對買方有一個重大的障礙，就是銀行通常只會就合約上「未補地價」的樓價部分批出按揭，而數以百萬計的補地價金額，買方需要以現金支付，這對買方的首期預算構成了巨大壓力。因此，這種操作模式在市場上相對少見。