金管局於2025年2月28日宣佈，實施超過十年的住宅物業按揭壓力測試要求即時暫停。此重磅消息為樓市帶來新氣象，但對一眾準置業人士而言，是否代表「上車」門檻已大幅降低？當壓測成為歷史，銀行現時用甚麼準則審批按揭？您又該如何準確計算自己真實的借貸能力？
事實上，即使壓測暫停，銀行審批按揭的核心標準——「供款與入息比率」(DTI) 依然存在，且要求並未放寬。這意味著銀行對申請人還款能力的審查依然嚴格。若不清楚DTI的計算方法、銀行如何評核您的「真實收入」，以及在入息不足時有何應對方案，隨時會錯失置業良機或在申請過程中處處碰壁。
本文將為您提供終極按揭申請指南，從零開始拆解DTI的計算細節、深入剖析銀行對不同收入來源的審批準則，並提供三大未能過關時的實用財技。我們更獨家推出最新的按揭計算機，讓您即時評估在新制下的最高貸款額，助您在新政策環境下清晰部署，穩操勝券。
住宅物業按揭壓測已暫停：現行審批準則全面睇
重點消息：金管局宣佈暫停實施壓力測試 (壓測)
近期最矚目的樓市消息，就是金管局宣佈暫停實施住宅物業按揭的壓力測試（簡稱壓測）。這項沿用多年的審慎監管措施暫告一段落，對所有計劃置業的人士來說，無疑是一項影響深遠的政策變動。過去，壓測是不少準買家申請按揭時的一大關卡。現在這項調整，意味著上車的門檻有所降低，而實際的借貸能力也得到提升。
認識最新壓測調整：政策變動日期及背景 (2025年2月28日起生效)
這項重要的壓測調整，由2025年2月28日起正式生效。金管局是次決定，主要是考慮到美國加息周期已接近尾聲，甚至有機會步入減息階段，本港按揭利率進一步飆升的風險已經減低。在風險可控的前提下，暫停壓測能夠適度調整過往的逆周期措施，以回應市場的實際情況。這次變動，是自2010年引入壓力測試機制以來最重大的調整之一。
暫停壓測對置業人士的即時影響
暫停壓測最直接的影響，就是置業人士的借貸能力即時「鬆綁」。在舊有制度下，申請人除了要符合基本的供款要求外，還要通過一個假設利率上升後的壓力測試。現在取消了後者，意味著銀行在計算最高貸款額時，只會根據現時的利率水平去評估。簡單來說，在相同的入息水平下，您能夠借到的按揭貸款金額會比以前更高，這讓您可以考慮的樓盤範圍變得更廣，或者讓原本「爭少少」才夠資格的買家，現在有機會成功上會。
現時銀行審批按揭的核心標準：供款與入息比率 (DTI)
解釋DTI如何成為現時唯一衡量還款能力的關鍵指標
在壓測暫停之後，銀行的審批焦點便完全集中在「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI) 之上。DTI是衡量您每月總債務供款佔總入息多少的百分比，它直接反映了您的基本還款能力。由於不再需要進行額外的壓力測試計算，DTI就成為了銀行批核按揭申請時，判斷您能否負擔每月供款的唯一核心指標。銀行會嚴格按照金管局的指引，計算您的所有債務，包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等，去評估您的DTI是否符合標準。
強調即使壓測暫停，DTI要求依然嚴格
有一點必須要清楚，雖然壓測暫停令申請門檻降低，但這並不代表銀行會放鬆審批。現行的「供款與入息比率」(DTI) 要求依然存在，而且標準並未改變。一般而言，首次置業人士的DTI上限仍然是50%，即每月總供款不能超過月入的一半。如果申請人本身持有或擔保其他按揭，DTI上限更會收緊至40%。所以，在計劃置業預算時，準確計算自己的DTI，仍然是成功申請按揭最關鍵的一步。
即時評估您的借貸力：新一代按揭壓測計算機
雖然金管局已宣佈暫停住宅物業的壓測，但準確計算自己的實際借貸力，依然是置業規劃中不可或缺的第一步。為了讓您更清晰掌握個人財務狀況，我們設計了這款新一代的按揭壓測計算機。這個壓測工具不止是一個簡單的計算器，它是一個能夠助您全面審視財務狀況的規劃夥伴。
使用我們的壓測工具，輸入財務資料獲取個人化評估
計算機所需輸入資料：每月家庭總入息、還款期、按揭年利率
操作非常簡單，您只需要準備幾項基本的財務資料，包括您家庭每月的總入息、理想的還款年期，以及一個預計的按揭年利率，就可以進行初步評估。
進階風險因素輸入：每月現有債務、物業用途(自住/非自住)、收入來源地、是否已持有或擔保其他按揭
為了令評估結果更貼近銀行最終的審批標準，我們的計算機還加入了幾個關鍵的進階選項。您可以輸入每月現有的其他債務還款額、物業的預計用途（自住或非自住）、您的主要收入來源地，以及您目前是否已經持有或為其他按揭作擔保。這些因素都會直接影響您的最終借貸額度。
計算結果一覽
完成輸入後，系統會即時為您生成一份清晰易明的評估報告，讓您對自己的借貸能力一目了然。
最高每月按揭還款額
您可以清楚看到，根據您提供的財務資料，自己每月可承擔的最高還款金額是多少。
最高按揭貸款總額
基於上述的最高還款額，系統會反算出您有機會獲批的最高按揭貸款總額，為您尋找合適樓盤提供一個實在的預算參考。
詳細還款過程表 (Amortization Schedule)
報告更附有一份詳盡的還款過程表，它會列明在整個還款期內，每一期供款中本金與利息的分佈情況，助您更長遠地規劃個人財務。
獨家功能：置業前瞻性策略規劃
這款壓測計算機的獨特之處，是它超越了單純的計算功能，更是一個為您未來置業作策略規劃的工具。
未來風險模擬：可選開啟「模擬壓測恢復」功能，評估未來利率或政策變動下的還款壓力
考慮到市場利率及政策始終存在變數，您可以選擇開啟獨家的「模擬壓測恢復」功能。此功能會模擬在未來恢復舊有壓測要求（例如利率假設上升2厘）的情況下，您的還款能力會受到什麼影響，讓您對潛在的風險有更充分的準備，作出更穩健的壓測調整。
個人化行動清單：根據您的計算結果，系統自動生成下一步建議 (例如：清還債務、準備文件、預約諮詢)
計算機不僅提供數字，更會根據您的個人財務狀況，自動生成一份個人化的行動清單。清單可能會建議您下一步應該集中處理的事項，例如優先清還現有高息債務以提升借貸力、需要準備哪些入息證明文件，或建議您預約專業顧問作深入諮詢。
深入拆解現行按揭審批核心：供款與入息比率 (DTI) 計算全攻略
雖然金管局已宣佈暫停住宅物業的按揭壓測，但銀行的審批標準並未因此放鬆。現在，衡量您真實借貸能力的重任，完全落在「供款與入息比率」（DTI）這項核心指標上。想知道銀行會批出多少貸款，第一步就是要掌握 DTI 的計算方式。這是在最新壓測調整後，您必須了解的關鍵。
什麼是供款與入息比率 (DTI)？
供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DTI) 是一個直接反映您還款能力的百分比。它的作用是計算您每個月的所有債務支出，佔您每月總收入的比例。簡單來說，銀行透過這個數字，評估您在償還所有貸款後，是否還有足夠資金應付日常生活開支，從而判斷您的財務健康狀況。
DTI 的計算公式：(每月總債務供款 / 每月總入息) × 100%
這個公式看似簡單，但魔鬼在細節中。
「每月總債務供款」：這不單指您正在申請的新造按揭供款，還必須包括您名下所有的債務還款，例如私人貸款、汽車貸款、信用卡分期、學生貸款等等。
「每月總入息」：這是指您稅前的固定月薪、佣金、花紅、租金收入等所有收入的總和。
提供清晰計算範例
假設申請人張先生的財務狀況如下：
- 每月總入息：HK$50,000
- 申請的按揭每月供款：HK$18,000
- 現有汽車貸款每月供款：HK$3,000
他的每月總債務供款就是 HK$18,000 + HK$3,000 = HK$21,000。
套入 DTI 公式計算：
(HK$21,000 / HK$50,000) × 100% = 42%
張先生的 DTI 就是 42%。如果想省去自己計算的功夫，使用網上的按揭壓測計算機或類似的壓測工具，輸入資料後就能即時得出結果。
不同申請人類別的DTI上限要求
計算出自己的 DTI 百分比後，下一步就是對照銀行的審批上限。這個上限並非人人相同，主要根據您的置業身份而定。
首次置業人士：DTI上限為50%
如果您是第一次在香港置業，並且沒有為任何人做按揭擔保，那麼您的 DTI 上限就是50%。以上述張先生的例子，他的 DTI 為 42%，低於 50% 的上限，所以他符合了基本的入息要求。
非首次置業、持有或擔保其他按揭人士：DTI上限收緊至40%
如果您並非首次置業，或者已經持有其他按揭物業，又或者正在為家人或朋友的按揭作擔保人，銀行會視您的財務風險較高，所以審批標準會更加嚴格。您的 DTI 上限將會由 50% 收緊至 40%。
同樣以張先生的例子來看，假如他正在為家人的物業作擔保，那麼他 42% 的 DTI 就會超出 40% 的上限，按揭申請便可能無法通過。
銀行如何評估您的「真實收入」？審批透明度最大化
雖然金管局已暫停住宅物業的按揭壓力測試 (壓測)，銀行審批按揭的核心，依然是嚴格評估您的「真實收入」與還款能力。要準確計算供款與入息比率 (DTI)，您必須先了解銀行是如何看待您的每一分收入。這套評估標準其實源於過往審批壓測的嚴謹邏輯，現在完全應用在DTI的計算上。坊間的壓測計算機或工具，通常只讓您輸入一個總收入數字，但銀行的實際計算遠比這更為細緻。清楚銀行的計算方法，有助您更精準地規劃財務，令整個審批過程更透明。
固定收入人士 (Fixed Income Earners)
固定收入人士，是指每月有穩定薪金的受薪一族。這是銀行眼中最理想的收入模式，因為其穩定性和可預測性最高，審批過程也相對直接。
所需證明文件：最近3個月糧單、稅單、銀行出糧紀錄
銀行需要透過文件確認您收入的穩定性。您通常需要準備最近三個月的糧單，以及顯示公司自動轉賬出糧紀錄的銀行月結單。另外，提供最新的稅務局評稅通知書 (稅單)，更能增加您收入證明的可信度。準備齊全這些文件，能讓審批流程更暢順。
花紅及雙糧的計算方法 (除以12個月計入月均收入)
對於年終花紅、雙糧或佣金等非固定發放的獎金，銀行並不會將其忽略。計算方法是將過去一年所獲得的總金額，除以12個月，然後將得出的平均數，加到您的固定月薪上，作為最終評估的每月總入息。例如，您的月薪為40,000元，年終獲發60,000元花紅，銀行計算的每月總入息便是40,000 + (60,000 / 12) = 45,000元。
非固定收入人士 (Irregular Income Earners)
非固定收入人士包括自僱人士、以佣金為主要收入的地產代理或保險從業員，以及自由工作者等。由於收入波幅較大，銀行在審批時會採用更審慎的計算方式。
所需證明文件：通常為6個月或以上入息證明
相較於固定收入人士，銀行需要更長時間的紀錄來評估您的平均收入水平。因此，您通常需要提供最少連續6個月的入息證明，例如顯示收入進賬的銀行月結單、公司發出的佣金結算單，以及最新的稅單。如果收入波動非常大，銀行甚至可能要求您提供長達一至兩年的紀錄。
收入計算方式：計算平均收入後，再按穩定性打六至八折
銀行的計算分為兩步。首先，銀行會計算您在指定時期內 (例如6個月) 的平均每月收入。然後，基於您收入的穩定程度，會將這個平均數再打一個折扣，通常是六折至八折，作為最終用於計算DTI的「有效收入」。例如，您過去6個月的平均月入為80,000元，若銀行評估您的收入穩定性一般，可能會按七折計算，即您的有效收入為56,000元。
租金收入的計算方法
如果您持有物業並有租金收入，這部分收入也可以計入您的總入息之中，但同樣需要經過折算。
持有租約物業：租金收入一般按八折計算
如果您能提供已打釐印的正式租約，銀行通常會將租約上列明的每月租金，按八折計算。例如，您的物業每月租金為20,000元，銀行會視為16,000元的額外收入。這個折扣是為了預留空間應對潛在的空租期、維修及管理等開支。
未出租物業：按「擬定租金」的六至七折計算
若您的物業目前處於空置狀態，銀行會委託估價行評估一個市場上的「擬定租金」(Potential Rental Income)。然後，銀行會再以這個擬定租金的六折至七折，來計算您的潛在收入。由於這筆收入尚未實現，折扣率會比持有租約的物業更高。
以資產水平計算還款能力
除了以入息計算，部分申請人也可以選擇或被要求以資產水平來評估還款能力，尤其適用於收入較低但持有可觀資產的人士。不過，各間銀行對此方法的計算準則差異較大。
銀行存款、股票基金、物業淨值的計算比例
不同資產的計算比例如下：
- 銀行存款： 現金及存款通常可以100%計算，但銀行會審視其資金來源，確保不是為了申請按揭而臨時存入的大筆款項。
- 股票基金： 由於價格波動，這類資產會被折算。藍籌股或大型基金的市值，可能按五至八成計算；而風險較高的證券，折扣率會更高，甚至不被計算在內。
- 物業淨值： 如果您持有其他未有按揭或按揭餘額很低的物業，其資產淨值 (即物業市值減去未償還貸款額) 也可以按一定比例計算為您的資產。
溫故知新：了解已暫停的壓力測試 (壓測) 機制與歷史
雖然金管局已經暫停住宅物業的壓力測試 (壓測)，回顧一下這個沿用多年的機制，對我們理解現時及未來的按揭市場仍然相當有幫助。了解過去的遊戲規則，有助我們更清晰地看見今日政策變動的意義，以及為未來任何可能的壓測調整做好準備。
為何當年要設立壓測？目的與歷史沿革
應對2008年金融海嘯後的風險管理措施
壓力測試的誕生，要追溯到2008年全球金融海嘯之後。當時為了應對經濟衰退，全球主要央行紛紛推行量化寬鬆政策，導致利率長期處於極低水平。市場資金充裕，容易引發資產泡沫，特別是樓市。因此，香港金融管理局在2010年引入壓力測試，作為一項逆周期監管措施。它的核心目的，是確保置業人士在利率回升的環境下，仍然有足夠的還款能力，從而保障銀行體系的穩定，也保護借款人免於因利率波動而陷入財務困境。
壓測機制的歷年演變 (3厘至2厘的調整)
壓力測試的標準並非一成不變，而是會因應市況作出壓測調整。最初設立時，壓力測試的假設加息幅度為2厘。到了2013年，由於樓市持續升溫，金管局將標準收緊，把假設加息幅度調高至3厘，增加了置業的門檻。直至2022年，美國進入加息周期，香港按揭利率跟隨上升，金管局考慮到利率本身已在高位，於是將壓力測試的假設加息幅度由3厘放寬回2厘，直至2025年2月底正式暫停。
已暫停的壓測如何計算？
在暫停之前，要成功申請按揭，基本上需要通過兩大關卡。當時，不少置業人士都會使用銀行的壓測工具或網上的壓測計算機，初步評估自己的借貸能力。整個計算過程如下：
第一關：基本「供款與入息比率」(DTI) 不超逾50%
這是最基本的審批門檻。申請人的每月總債務供款，包括新申請的按揭供款和其他私人貸款、信用卡分期等，總額不能超過每月總入息的50%。這是為了確保申請人有足夠的收入應付日常生活開支。
第二關：核心壓測計算 (假設現行利率加2厘後，DTI不超逾60%)
通過第一關後，銀行就會進行核心的壓力測試計算。計算方法是假設當時的按揭利率上升2厘 (即200個基點)，然後再計算一次「供款與入息比率」。在這個壓力情境下，每月總債務供款不能超過每月總入息的60%。這一關的目的，就是模擬加息環境，測試申請人的還款防守力。
舊有壓測下的計算案例重溫
讓我們用一個具體例子，重溫舊有壓測的計算方式。
假設：
* 申請人每月總入息：$50,000
* 申請貸款額：$4,000,000
* 按揭利率：3.5%
* 還款期：30年
* 沒有其他債務
計算流程：
- 第一關 (DTI ≤ 50%)
- 在3.5%利率下，每月按揭供款約為 $17,961。
- 供款與入息比率 = ($17,961 / $50,000) x 100% = 35.9%
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結果：35.9% 低於50%的上限，所以第一關順利通過。
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第二關 (壓力測試 DTI ≤ 60%)
- 假設利率上升2厘，壓力測試利率變為 3.5% + 2% = 5.5%。
- 在5.5%的壓力測試利率下，每月供款會上升至約 $22,711。
- 壓力測試下的供款與入息比率 = ($22,711 / $50,000) x 100% = 45.4%
- 結果：45.4% 低於60%的上限，所以第二關也成功通過。
在這個案例中，申請人能夠通過當時的壓力測試要求，成功獲批按揭。從這個例子可以看出，壓測機制對申請人的入息水平有著相當嚴格的要求。
未能通過入息審查(DTI)？三大實用解決方案
即使住宅物業的按揭壓測已經暫停，銀行審批時仍然非常重視「供款與入息比率」(DTI) 這道門檻。如果初步使用按揭壓測計算機後，發現自己的收入未能通過銀行的DTI要求，其實還有實際可行的方法可以調整。以下為大家介紹三個實用的解決方案，助您順利達成置業目標。
方案一：增加首期資金比例
減少貸款總額以降低每月供款
這個方法的核心概念非常直接：減少您需要向銀行借貸的總金額。當您投入更多首期資金，貸款額自然會降低。貸款總額減少，在相同的利率和還款期數下，每月的按揭供款亦會相應下降。這樣一來，您在DTI公式中的每月總供款額就會降低，令比率更容易符合銀行要求。
注意事項：首期資金不能來自借貸
有一點必須注意，銀行審批時會嚴格審查首期資金的來源，確保這筆資金並非來自其他借貸，例如私人貸款。如果增加的首期是透過借貸而來，這筆新債務的每月還款額同樣會被計入您的總債務中，最終無法改善DTI比率，甚至可能令情況變得更複雜。
方案二：增加合資格的按揭擔保人
將擔保人收入合併計算以符合DTI要求
若您的個人收入不足以通過審查，可以考慮邀請一位合資格的親屬（通常是直系親屬）作為按揭擔保人。透過增加擔保人，銀行在計算DTI時，會將您與擔保人的收入合併計算。這個合併後的總入息，將用作審批您的按揭申請，從而大大提高通過入息審查的機會。
對擔保人的影響：影響其未來借貸能力及置業稅務
邀請擔保人是一個重大的決定，對擔保人本身有長遠影響。首先，擔保人的名字會出現在按揭紀錄上，意味著他需要共同承擔法律上的還款責任。其次，這次擔保會佔用其個人信貸額及DTI上限，直接影響他日後申請按揭或其他貸款的能力。再者，若擔保人未來打算置業，或會因持有按揭擔保而被視為非首次置業，需要繳付更高的從價印花稅。
方案三：整合及清還現有債務
優先清還私人貸款、信用卡分期等高息短期債務
銀行審批DTI時，會計算您所有的每月債務還款，不單是新的按揭供款。這包括私人貸款、信用卡分期付款、汽車貸款等。因此，在申請按揭前，一個非常有效的方法是先集中資源，清還現有的債務，特別是那些利息較高、還款期較短的貸款。
如何有效降低每月總債務還款額
清還這些額外債務的目標，是為了降低DTI公式中「每月總債務供款」這個數值。每當您還清一筆分期貸款，您的每月總還款額就會實質減少，從而釋放更多還款空間給新的按揭供款。在處理好債務後，可以再次使用壓測工具進行評估，您會發現可負擔的貸款額有顯著提升。
關於按揭壓測及審批的常見問題 (FAQ)
雖然住宅物業壓測已暫停，非住宅物業 (如工商舖) 還需要嗎？
是的，需要。2025年2月28日的最新壓測調整，是明確針對「住宅物業」的按揭申請。換句話說，所有非住宅物業，包括工商舖（即工業大廈、商業樓宇及店舖）和車位的按揭申請，依然需要按照舊有規則進行壓力測試。申請人除了要符合基本的供款與入息比率 (DTI) 上限，還必須通過假設利率上升兩厘後，供款不超過入息六成的壓測要求。因此，投資非住宅物業前，務必使用專業的壓測工具，準確計算自己的借貸能力。
自僱人士的按揭成數及入息審批有何不同？
自僱人士在申請按揭時，銀行最關注的是其入息的穩定性。與固定月薪的受薪人士相比，銀行對自僱人士的入息審批會更為審慎。一般而言，自僱人士需要提供更長時間的入息證明，例如最少6個月或以上的公司銀行戶口紀錄、已審計的公司財務報表以及稅務局的利得稅單。銀行在計算其平均月入後，通常會再按其業務穩定性打上六至八折，作為最終評估的「有效收入」。在按揭成數方面，自僱人士直接向銀行申請最高可獲七成按揭，但若希望申請高成數按揭保險，審批會非常嚴格，成功機會相對較低。
我為家人作擔保後，自己的DTI上限和未來按揭申請會受影響嗎？
絕對會。為家人或任何人作按揭擔保人，意味著法律上您需要為該筆貸款負上全責。因此，當您自己未來申請按揭時，銀行會將您所擔保的按揭每月供款，全數計入您個人的每月債務總額之中。這會帶來兩個直接影響。第一，您的「供款與入息比率」上限會由首次置業的50%收緊至40%。第二，由於您的每月債務增加了，能夠用來申請新按揭的入息空間便會大幅減少，直接削弱您自身的借貸能力。
購買資助房屋 (如居屋、綠置居) 是否完全豁免入息審查？
這是一個常見的觀念，但不完全準確。關鍵在於物業是否仍在房屋委員會 (房委會) 的擔保期內。如果您是購買一手或首次發售的居屋及綠置居，由於有房委會作為擔保，買家通常無需向銀行提供詳細的入息證明，也不用計算DTI，審批過程相對寬鬆。不過，如果您是經由第二市場（自由市場）購買已過政府擔保期的二手居屋，情況就完全不同。屆時您將需要像購買私人住宅一樣，向銀行提交所有入息證明文件，並嚴格遵守供款與入息比率的要求。
申請高成數按揭保險，對入息要求有何特別之處？
雖然住宅物業的壓力測試已經暫停，但申請高成數按揭保險計劃（MIP）時，按揭保險公司（例如香港按證保險有限公司）仍然有自己的一套嚴格入息審批標準。申請人的供款與入息比率（DTI）必須符合其規定，一般來說上限為50%。如果申請人本身已經有其他按揭在身或作為擔保人，DTI上限更會收緊至40%。可以說，按揭保險公司的DTI要求，某程度上發揮了類似舊有壓測的風險管理作用，確保借款人具備足夠的還款能力。