親人離世，處理遺產本已繁瑣，若當中涉及未補地價的居屋，其轉名手續更因受《房屋條例》規管而比一般私樓複雜。許多繼承人對繼承資格、法律程序及房委會要求感到困惑，甚至誤墮銀行按揭陷阱，導致大失預算。本文將為你一文詳解由確認繼承權、申請遺產承辦，到向房委會辦理轉名手續的完整六大步驟，並整合所有費用、稅務須知，以及剖析最關鍵的按揭陷阱與應對策略，助你清晰掌握整個流程，順利完成居屋繼承。
誰有資格繼承居屋？一文看清繼承權、家庭成員及物業限制
處理遺產居屋轉名，首先要弄清楚誰有資格繼承。這不像繼承私人物業那樣簡單直接，因為居屋作為資助房屋，受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管。繼承資格主要取決於兩大關卡：繼承人是否為單位的「名列在冊家庭成員」，以及繼承人本身在香港的物業持有狀況。
核心條件：繼承人必須為「名列在冊家庭成員」
房委會規定，要直接繼承遺產居屋的業權，最核心的條件是，繼承人必須是該單位戶籍上的「名列在冊家庭成員」。這指在業主申請購買此居屋時，名字已在家庭申請表上，或其後透過官方程序正式加入戶籍的成員。這個身份是辦理遺產繼承居屋手續的入場券。
在冊 vs 非在冊成員：繼承權益大不同
在冊家庭成員，在辦妥所有遺產承辦的法律程序後，就可以向房委會申請，透過簽署「承轉契」（Assent），正式將單位業權轉到自己名下，成為新業主。
相反，如果繼承人並非在冊家庭成員，即使是已故業主的直系親屬，例如子女，他們也無法直接繼承該單位的業權。這點是很多人處理居屋遺產時的一大疑問。
非在冊成員可否分產？了解業權與樓價繼承權的分別
那麼，非在冊成員是否就一無所有？不是的。他們繼承的並非單位的「業權」，而是單位的「價值」。在這種情況下，遺產的執行人或管理人，必須先向房委會申請批准，然後將該遺產居屋在居屋第二市場出售，或者在補地價後於公開市場出售。出售物業後所得的款項，在扣除所有費用後，會變為遺產的一部分，再以現金形式分配給這位非在冊的繼承人。
「防止雙重福利」原則：審核繼承人名下物業狀況
除了家庭成員身份，房委會還會審核繼承人的物業持有狀況，以確保沒有人能同時享有多於一項房屋資助，這就是「防止雙重福利」原則。即使是合法的遺產繼承居屋，也必須遵守此項規定。
情況一：繼承人無持有任何香港住宅物業
這是最簡單直接的情況。如果繼承人是單位的在冊家庭成員，並且在香港沒有持有任何住宅物業，他們便可以順利完成居屋遺產轉名手續，繼承業權。
情況二：繼承人已持有私人物業
如果繼承人本身已擁有私人物業，這並不影響他們繼承遺產居屋的資格。「防止雙重福利」原則主要針對資助房屋，私人物業屬於個人資產，所以繼承人可以同時持有該遺產居屋和自己的私人物業。
情況三：繼承人已擁有其他資助出售房屋
這種情況最為嚴格。如果繼承人本身已是另一間居屋或其他資助出售房屋（例如綠置居單位）的業主，他們便不能再繼承另一間遺產居屋。這會直接觸犯「防止雙重福利」原則。唯一的解決辦法是，繼承人必須將自己名下或先人遺下的其中一個居屋單位，在居屋第二市場出售，確保最終只會持有一個資助房屋單位。
辦理居屋遺產承辦：有/無遺囑的法律程序與關鍵文件
要處理遺產居屋轉名，第一步並非直接到房委會辦手續，而是要先完成一個名為「遺產承辦」的法律程序。這個程序是整個遺產繼承居屋的基礎，簡單來說，就是由法院確認誰有合法權力去處理先人留下的資產。整個過程會因為先人有否訂立遺囑，而分為兩種不同的處理方式。
有遺囑：申請「遺囑認證書」(Grant of Probate)流程
如果先人生前已經立下有效的遺囑，整個程序會相對清晰。法院需要處理的第一件事，就是確認這份遺囑的法律效力。這時，遺囑內指定的「遺囑執行人」就需要向高等法院的遺產承辦處，申請一份名為「遺囑認證書」的法庭文件。這份文件等同法院發出的官方證明，確認遺囑是真實有效的，並且授權執行人開始處理遺產。
遺囑執行人的角色與責任
遺囑執行人就像是整個遺產處理項目的總指揮。他的責任是根據遺囑的內容，有條不紊地處理所有事宜。這包括點算清楚先人所有的資產與債務，例如找出這間遺產居屋的樓契，清繳所有未付的款項。然後，在處理好所有債務後，執行人就要負責將包括居屋在內的遺產，分配給遺囑中指定的受益人。
申請所需文件清單
申請「遺囑認證書」時，通常需要準備以下基本文件：
* 先人的死亡證正本
* 遺囑正本
* 遺囑執行人及先人的身份證明文件
* 一份詳盡的遺產清單，清楚列明所有資產和負債
無遺囑：申請「遺產管理書」(Letters of Administration)流程
假如先人未有訂立遺囑，法律程序就會依據香港法例《無遺囑者遺產條例》進行。在這種情況下，法律已定下一套處理遺產的規則。合資格的親屬需要向法院申請另一份名為「遺產管理書」的授權文件。這份文件同樣是由法院發出，作用是正式委任一位「遺產管理人」，賦予他權力去處理遺產分配事宜。
法定繼承順位及遺產管理人的委任
當沒有遺囑時，誰有資格繼承遺產和申請成為遺產管理人，是有法定順序的。根據法例，第一順位通常是先人的配偶，然後是子女，接著是父母，再到兄弟姊妹。因此，最有優先權申請成為遺產管理人的，通常就是法例繼承順位中排最前的人。他獲委任後，就要根據這個法定順序去分配遺產。
申請所需文件清單
申請「遺產管理書」需要的文件與有遺囑的情況相似，但是需要額外文件證明申請人與先人的關係：
* 先人的死亡證正本
* 遺產管理人及先人的身份證明文件
* 證明申請人與先人關係的文件，例如結婚證書或子女的出世紙
* 一份詳盡的遺產清單
辦妥承辦後的關鍵一步：簽署「承轉契」(Assent)轉移業權
不論是取得了「遺囑認證書」還是「遺產管理書」，遺囑執行人或遺產管理人都已獲得法律授權。接下來，要真正完成居屋轉名，就需要處理一份關鍵的法律文件，稱為「承轉契」。這份文件是由執行人或管理人簽署，用作正式將遺產居屋的業權，從先人的名下轉移到受益人名下。
「承轉契」的作用及法律效力
「承轉契」是一份專門用於遺產物業轉讓的法律契約。它的主要作用是作為一個正式的法律聲明，確認物業業權的轉移。當這份文件由律師處理妥當，並且送交土地註冊處完成註冊後，受益人就正式成為該居屋的合法新業主，整個居屋遺產轉名程序在法律層面上便告完成。
與一般買賣合約及送贈契的區別
我們需要清楚「承轉契」與其他樓宇轉名文件的分別。它和一般的「買賣合約」最大不同，是承轉契不涉及任何金錢交易，純粹是基於繼承權的轉移。而它和「送贈契」的分別在於，送贈契是業主在生時主動將物業送贈他人，而承轉契則是在業主離世後，由遺產代理人履行法律責任而作出的業權轉移。這個區別在處理按揭和稅務時尤其重要。
向房委會申請轉名：官方申請步驟、文件及費用詳解
辦妥遺產承辦法律程序後，要順利完成整個遺產居屋轉名，下一步就是向房屋委員會（房委會）正式提交申請。這個步驟相當關鍵，因為居屋的業權轉讓受到《房屋條例》規管，處理遺產繼承居屋必須嚴格按照官方程序進行。整個過程就像一個清晰的路線圖，只要跟著步驟走，就能順利到達終點。
步驟一：前期準備及遞交申請
這一步是整個申請的基礎，主要是準備好所有必要的文件，確保資料齊全準確。
填寫指定表格 (HD7) 及備妥身份證明
首先，你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書」的指定表格（表格編號HD7）。填寫時，遺產執行人或管理人的簽名式樣，必須與樓契上的簽名一致。同時，要準備好所有相關人士的身份證明文件副本，例如遺囑執行人、遺產管理人以及繼承人的身份證。
遞交遺產承辦文件（遺囑認證書／遺產管理書）
這份文件是整個申請的核心。不論你持有的是「遺囑認證書」還是「遺產管理書」，它都是你合法權力處理這項遺產居屋的官方證明。遞交申請時，必須附上這份文件的副本，連同死亡證副本，房委會才會正式處理你的轉名申請。
步驟二：房委會審批及繳費
遞交文件後，申請便會進入房委會的內部審批階段。
繳付申請手續費
提交申請時，需要一併繳付一筆申請手續費。這筆費用是用作處理申請的行政開支，而且不論申請最終是否獲批，費用都不會退還。
等待房委會審批（約需6星期）
房委會在收齊所有文件後，一般需要大約六個星期的時間進行審批。在這期間，他們會核實你提交的所有文件，確認繼承人符合資格，以及整個轉名申請是否符合相關規定。
步驟三：完成後續法律手續
收到房委會的批准通知，並不代表居屋轉名程序已經完成，接下來還有幾個重要的法律步驟需要處理。
領取「業權轉讓同意書」
申請獲批後，你會收到房委會發出的「業權轉讓同意書」。這份文件是房委會正式批准這次業權轉讓的憑證，也是你聘請律師辦理後續手續的必需文件。請留意，這份同意書通常設有一年的有效期。
聘請律師辦理「承轉契」及送交房委會審批
接著，你需要聘請律師，為你草擬一份名為「承轉契」（Assent）的法律文件。簡單來說，承轉契的作用就是正式將單位業權，由遺產執行人或管理人轉移到繼承人名下。律師擬備好契據草稿後，還需要先送交房委會的法律事務分處進行審批，這個步驟同樣需要繳付一筆獨立的審批費用。
於土地註冊處完成註冊並更新戶籍紀錄
待房委會審批通過承轉契草稿後，律師便會安排正式簽署，然後將文件送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，業權轉讓便正式生效，繼承人就成為了單位的合法新業主。最後一步，就是將已註冊的承轉契副本交回相關的租約事務管理處，更新戶籍紀錄，為整個遺產居屋轉名程序畫上圓滿句號。
居屋遺產按揭陷阱：銀行拒批按揭成數原因及解決方案
在處理遺產居屋轉名過程中，很多人以為辦妥承辦手續就等於大功告成，但接下來的按揭申請，卻可能遇到意想不到的難關。順利繼承居屋是一回事，想為這間遺產居屋申請按揭套現，或者承接原有的按揭貸款，又是另一回事。銀行對這類申請的態度相對審慎，有時候甚至會直接拒絕。
為何繼承未補地價居屋，銀行或拒批按揭？
你可能會好奇，明明所有法律文件都齊備，證明自己是合法繼承人，為何銀行仍然對按揭申請諸多顧慮？這主要源於銀行對風險控制的嚴格要求，特別是以下兩大因素。
業權不清的風險：繼承人 vs 遺產執行人的身份衝突
對銀行來說，批出按揭貸款的首要條件是業權百分百清晰。當你剛剛完成遺產承辦手續，你的法律身份其實是「遺產執行人」或「遺產管理人」，而不是在土地註冊處記錄上已登記的「業主」。雖然你有權處理這項遺產，但在銀行的角度看，物業的正式業權尚未完全轉移到你個人名下。這中間存在一個法律上的灰色地帶，銀行不願意在業權未完全「乾淨」之前，就批出大額貸款。簡單來說，銀行需要看到你的名字清楚地顯示在查冊文件上，才認為你是合資格的借款人。
房委會擔保期已過的影響
另一個關鍵點，是房委會的按揭擔保期。一手居屋在首次出售時，房委會通常會為買家的按揭貸款提供一個擔保期（現時為30年）。在這個期限內，銀行批核按揭會相對寬鬆，因為有政府作為後盾。但是，對於一間作為遺產的居屋，樓齡通常不輕，房委會的擔保期很可能早已屆滿。失去了這重保障，銀行便會將這宗申請視為一般二手私樓的按揭處理，對物業的樓齡、質素以及借款人的還款能力，都會有更嚴格的審查標準。
遺產居屋按揭難題應對策略
面對銀行審慎的態度，不代表完全沒有解決方法。只要理清思路，按部就班處理，仍然可以順利為遺產居屋申請按揭。
正確流程：先完成所有轉名手續，待業權清晰後再申請按揭
解決銀行對業權疑慮的最直接方法，就是徹底釐清業權。正確的處理次序非常重要：你應該先聘請律師辦理好所有遺產繼承的法律文件，特別是簽署「承轉契」(Assent)，然後必須將這份文件送到土地註冊處進行正式註冊。等待土地註冊處的記錄更新，確認你的名字已正式成為該單位的註冊業主後，才帶著清晰的業權證明文件去銀行申請按揭。這樣一來，銀行面對的是一個業權清晰的申請，審批過程自然會順暢得多。
預防措施：考慮於購入居屋時加入聯名業主
當然，最好的策略是防患未然。如果家人在最初購入居屋時，就考慮加入一名合資格的家庭成員作為聯名業主（俗稱「長命契」），情況就會簡單得多。在「長命契」的安排下，假如其中一位業主不幸離世，物業的全部業權會自動轉移給在生的另一位聯名業主，完全繞過了繁複的遺產承辦程序。在生的業主可以憑死亡證，直接到律師樓辦理業權轉移手續，過程快捷。這樣既能避免日後繼承的麻煩，也讓處理原有按揭或申請新按揭時，不會出現業權不清的問題。
居屋遺產轉名費用及稅務總覽
辦理遺產居屋轉名，大家最關心的議題之一就是費用。整個過程牽涉到律師費、政府及房委會的行政收費，還有稅務方面的安排。這部分會為你清晰地逐項拆解，讓你對處理遺產居屋轉名的總開支有一個全面的預算。
律師費用：遺產承辦及轉名契據開支
處理遺產繼承居屋的法律程序，律師的角色不可或缺，其費用主要可分為兩大部分。
申請遺產承辦的律師費
第一筆費用是申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」。這項收費沒有統一標準，主要視乎遺產的種類與複雜程度、處理文件所需的時間，以及不同律師行的收費架構而定。一般而言，如果個案情況簡單直接，費用大約由港幣$15,000至$30,000不等；若涉及較複雜的家庭狀況或遺產內容，費用則會相應提高。
辦理「承轉契」及土地註冊的律師費
當成功取得遺產承辦的法律文件後，律師便會著手草擬一份稱為「承轉契」（Assent）的關鍵文件，作用是正式將居屋的業權由遺產代理人轉移至繼承人名下。之後，律師會將這份文件送交土地註冊處進行註冊。這部分的律師工作內容相對標準化，收費通常介乎港幣$5,000至$10,000之間。
政府及房委會費用
除了律師費，過程中還需要向房屋委員會（房委會）及政府部門繳付幾項固定的行政費用。
房委會業權轉讓申請手續費
當你向房委會正式遞交業權轉讓申請時，必須同時繳付一筆申請手續費。根據房委會的公開資料，現時的收費是港幣$3,020。需要注意，這筆費用一經繳付，不論申請最終是否獲批，都不會退還。
房委會審批契據草稿費
在收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，你的律師便會草擬「承轉契」。這份契據的草稿需要先交往房委會的法律事務分處進行審批，此步驟亦涉及另一項費用。目前的審批費為港幣$2,630。與申請費一樣，這筆費用同樣是不予退還的。
土地註冊處註冊費
最後一步，是將所有已簽署及經房委會審批的法律文件，正式送交土地註冊處進行登記，以更新業權紀錄。由於遺產繼承不涉及買賣代價，這類文件通常被視為無價值或代價不詳的文書，其註冊費一般為港幣$230或$450，視乎情況而定。
稅務須知：繼承居屋可豁免印花稅
談及總開支，稅務是不能忽視的一環。幸好，透過合法的遺產繼承程序來承接居屋業權，可以享有非常重要的稅務豁免，能大大減輕繼承人的財務壓力。
香港遺產稅已取消
首先，香港自2006年2月11日起已正式取消遺產稅。這意味著無論該遺產居屋的價值是多少，繼承人在承辦過程中都完全不需要繳交任何遺產稅。
透過「承轉契」進行遺產繼承，免繳從價印花稅(AVD)等稅項
更為重要的是，由於遺產繼承是經由「承轉契」完成的法律程序，它在性質上並不構成物業買賣。因此，整個居屋遺產轉名過程，可以完全豁免所有住宅物業交易中常見的稅項，包括從價印花稅（AVD）、買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）。換言之，你無需像一般物業買家那樣，為完成轉名而支付一筆數額可能相當龐大的稅款。
居屋遺產轉名常見問題 (FAQ)
處理遺產居屋轉名的過程，大家心中總會有不少疑問。畢竟這牽涉到法律程序、政府部門和財務安排，細節相當繁複。這裡整理了幾個最常見的問題，希望用最清晰的方式，為你逐一解答在遺產繼承居屋時遇到的難題。
整個居屋遺產轉名流程需時多久？
整個流程沒有一個固定的時間表，所需時間因應個案的複雜程度而有很大差異。我們可以將它分為幾個主要階段：
- 辦理遺產承辦：這是最花時間的環節。不論是申請「遺囑認證書」還是「遺產管理書」，由準備文件到獲取法庭正式文件，一般需時幾個月至超過一年不等。
- 向房委會申請：當你取得遺產承辦文件後，便可以向房委會遞交轉名申請。根據官方指引，房委會在收齊所有文件後，大約需時6個星期進行審批。
- 律師樓辦理轉名契：獲房委會批准後，你需要聘請律師草擬及簽署「承轉契」(Assent)，再將文件送交土地註冊處註冊。這個過程通常需要數星期。
總括來說，由業主離世到新繼承人正式擁有業權，整個過程順利的話也可能需要半年以上，大家應有心理準備。
若遺產居屋尚有按揭未清還，應如何處理？
如果該遺產居屋仍有按揭貸款未供完，繼承人需要主動處理。首先，應盡快通知承按銀行有關業主離世的消息。
遺產中的物業與其相關的債務是綑綁一起的，所以繼承人繼承物業的同時，也需要承擔未償還的按揭。下一步，你需要與銀行商討轉移按揭的安排。銀行通常會要求新的業權持有人（即繼承人）重新申請按揭，並需要通過銀行的入息審查及壓力測試。
建議在完成所有法律上的承辦及轉名手續，業權清晰轉到你名下後，才正式向銀行提交新的按揭申請，這樣過程會比較順暢。
繼承居屋後想出售，補地價程序如何？
成功繼承居屋後，你可以選擇繼續自住或將其出售。出售的途徑主要有兩個，而這兩個途徑決定了是否需要補地價。
公開市場出售：必須補地價
如果你希望像一般私人樓宇那樣，在公開市場上自由賣給任何買家，你就必須先為單位補地價。程序是向房屋署申請評估補價金額，繳付相關款項後，房委會會發出證明，解除單位的轉讓限制。之後，你便可以自由定價，透過地產代理放售。
居屋第二市場轉售：毋須補地價
另一個選擇是在「居屋第二市場」（俗稱「居二市場」）出售單位。這個市場的買家必須是持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士。由於買賣雙方均為政府資助房屋計劃的合資格者，所以在這個市場進行交易，業主並不需要補地價。但要注意，買家對象有限，而且定價策略也與公開市場有所不同。
我可以選擇放棄繼承居屋嗎？
可以的。根據香港法律，任何受益人都有權選擇「放棄承繼權」（Renunciation）。
如果你決定放棄繼承，你需要簽署一份法定的放棄承繼文件。一旦簽署，這個決定是不可撤銷的。你放棄的遺產部分，將會根據遺囑的後備條款，或是在沒有遺囑的情況下，按法定繼承順位由下一位繼承人承繼。
這是一個重大的法律決定，所以強烈建議在作出任何行動前，先諮詢專業律師的意見，完全了解放棄繼承權所帶來的所有後果。