想以較相宜的價錢「上車」，二手居屋市場無疑是熱門選擇。然而，購買二手居屋的程序繁複，涉及綠表、白居二資格、兩種不同市場，加上按揭申請暗藏不少陷阱，稍一不慎隨時失預算。為此，我們為您準備了2025年最新最齊全的終極懶人包，由釐清申請資格、拆解7步買賣流程，到深入分析最新按揭成數、擔保期、開支預算，甚至避開潛在的按揭陷阱，一文助您由零開始，全面掌握買二手居屋的所有關鍵細節，輕鬆實現置業夢。
買二手居屋第一步：釐清兩大市場與申請資格
想深入了解如何買二手居屋，第一步就是認清眼前的兩大市場，還有確認自己的買二手居屋資格。這一步非常關鍵，因為它會直接影響你的選擇範圍、財務預算，甚至是整個買賣流程。
居屋第二市場 vs 自由市場：有何分別？
首先，我們要知道市場上的二手居屋，其實存在於兩個截然不同的市場：「居屋第二市場」和「自由市場」。
居屋第二市場，有時又被稱為「綠表市場」，專門買賣還未補地價的單位。這些單位的業主當年是以折扣價向政府買入，所以樓價相對親民。不過，購買這些單位的人士，身份是有限制的，只有特定的「綠表」和「白居二」資格持有人才能入場。
另一邊是自由市場。這裡的居屋單位，業主已經向政府繳付了地價（俗稱「補地價」）。完成這個程序之後，單位就和一般私樓沒有分別了。它可以在市場上自由買賣、出租，而且任何人士，不論資格，都可以購買。當然，因為已經補足了地價，所以樓價會較高，與同區的私樓看齊。
我是「綠表」還是「白居二」？一文看清申請資格
了解了兩個市場的分別後，下一步就是看看自己屬於哪一類合資格的買家。在居屋第二市場，買家主要分為「綠表」和「白居二」兩大類。
「綠表」資格的持有者，主要是在房委會或房協轄下公共租住房屋的租戶。簡單來說，如果你是公屋住戶，就有很大機會符合綠表資格。這類買家的優勢是，只要符合資格，就可以直接向房委會申請「購買資格證明書」，然後在市場上尋找心儀單位，不需要經過抽籤程序。
「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」。這個計劃是為那些不符合綠表資格，但入息和資產又在指定限額之內的中產或年輕家庭而設。和綠表不同，白表資格並非必然擁有。有興趣的申請人需要每年留意政府公佈的申請時間，遞交申請，然後參加抽籤。只有成功抽中並通過資產審查，才能獲得批准信，進而在二手市場上購物業。
二手居屋買賣流程：7步曲懶人包全攻略
清楚了解如何買二手居屋的完整流程，是成功上車的關鍵第一步。整個過程其實可以拆解成簡單的7個步驟。雖然當中有些程序與買賣私樓稍有不同，涉及與房屋委員會（房委會）的往來，但只要掌握了每個環節的重點，就會發現過程直接明瞭，不如想像中複雜。
步驟一：申請「准買證」及「准賣證」
買賣雙方的第一項任務，就是取得各自的「入場券」。買家需要申請「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），而業主則需要申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。
對買家來說，申請方式視乎其資格類別：
* 綠表人士： 可以直接向房委會遞交申請表，申領「購買資格證明書」。
* 白居二中籤者： 需要先等待房委會發出「批准信」，然後憑信去申領「購買資格證明書」。
而業主方面，則需要向房委會申請「准賣證」，證明其單位符合在居屋第二市場出售的資格。
很重要的一點是，這兩份文件的有效期均為12個月，買賣雙方必須確保在簽訂臨時買賣合約時，各自持有的證明書仍然有效。
步驟二：尋找心儀單位及簽訂臨時買賣合約
當買家手持有效的「准買證」，就可以開始物色心儀的單位了。這個過程與尋找私樓放盤十分相似，可以透過地產代理或網上平台進行。當買賣雙方就樓價達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。在簽署合約時，買家需要支付樓價3%至5%作為臨時訂金（俗稱「細訂」）。在落筆簽署前，務必再次確認自己與賣方的「准買證」和「准賣證」都處於有效期內，這是保障雙方權益的重要一步。
步驟三：向房委會申請「提名信」
簽訂臨約後，便進入居屋第二市場獨有的一個關鍵步驟——申請「提名信」。這份文件由房委會發出，作用是正式確認並「提名」這位買家去購買該指定單位。整個申請程序通常由買方的代表律師處理，律師會將臨時買賣合約、買家的「准買證」正本、賣家的「准賣證」副本以及指定申請費用，一併提交給房委會。房委會審批需時約5個工作天。記住，沒有這封「提名信」，買賣雙方便不能簽署正式買賣合約，交易亦無法繼續。
步驟四：備妥文件，向銀行正式申請按揭
簽署臨約後，買家就可以立即著手處理按揭申請。你需要準備好臨時買賣合約、身份證明文件及入息證明等文件，然後向銀行正式提交按揭申請。雖然二手居屋的按揭審批有政府擔保，條款一般較私樓寬鬆，但每間銀行的審批標準始終有異。建議在簽訂臨約後盡快提交申請，甚至可以預先向幾家銀行進行估價及查詢，確保財務安排穩妥，讓整個如何購買二手居屋的計劃更順利。
步驟五：經律師樓簽署正式買賣合約及支付大訂
當律師樓收到房委會發出的「提名信」後，便會通知買賣雙方簽署正式買賣合約。這份合約會更詳細地列明交易的各項條款及細則。簽署正約的同時，買家需要支付「加付訂金」（俗稱「大訂」）。通常，「細訂」與「大訂」兩者相加，總額會是樓價的10%。這份正式合約具有更強的法律約束力，並會確定最終的交易完成日期（即收樓日）。
步驟六：簽署樓契完成交易（收樓）
來到這一步，距離成功上車只有一步之遙。在正式合約訂明的交易完成日當天，買家需要透過律師樓，將樓價的餘額全數支付給賣方。同時，雙方律師會處理轉讓契據（俗稱「樓契」）的簽署事宜。當款項交收完成後，賣方就會正式將單位鎖匙交予買家，代表交易圓滿結束。之後，律師會安排將新的樓契送往土地註冊處進行登記，正式確立你的業主身份。
步驟七：交還公屋單位（綠表買家適用）
最後一個步驟，是專為本身是公屋租戶的綠表買家而設的。根據房委會的規定，綠表買家在成功購入二手居屋單位後，必須在指定期限內（通常是交易完成後的60天內）遷出並交還原先租住的公共房屋單位。這個安排是為了確保珍貴的公屋資源能夠流轉，讓其他有需要的家庭受惠，這也正是綠表資格背後的政策原意。
二手居屋財務全攻略：按揭、首期及雜費預算
要成功解答「如何買二手居屋」這個問題，財務規劃是重中之重。上車不只是準備一筆首期資金，當中還涉及按揭申請、印花稅、律師費等大大小小的開支。清晰了解整個財務佈局，是安心置業的第一步。以下會為你詳細拆解二手居屋的按揭細節、潛在陷阱，並且提供一份完整的開支清單，讓你做好萬全預算。
二手居屋按揭懶人包：成數、年期及2025擔保期新例
申請二手居屋按揭，跟私樓的最大分別在於房委會提供的「按揭還款保證期」。因為有這個政府擔保，銀行審批時會比較寬鬆，買家亦更容易申請到高成數按揭。
按揭成數及年期，主要取決於單位的「首次發售日期」，而不是樓齡。在房委會的擔保期內，綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家則最高九成。還款期方面，過往最長為25年。
不過，政府在2025年為二手居屋市場帶來好消息。由2025年3月1日起，房委會的按揭還款保證期由原來的30年，大幅放寬至50年。新的安排如下：
- 由首次發售日期起計40年內： 綠表最高可借九成半，白居二最高九成，最長還款期亦放寬至30年。
- 由首次發售日期起計第41年至50年： 不論綠表或白居二，最高按揭成數劃一為八成，最長還款期同樣是30年。
這個新政策令市場上大量樓齡較高的二手居屋，重新獲得申請高成數按揭的機會，對買家來說無疑是個喜訊。
二手居屋按揭陷阱：真實案例分析與避險策略
了解按揭規則十分重要，因為稍有不慎就可能打亂置業預算。試想像一個常見情況：有位買家看中一個樓齡32年的二手居屋單位，他以為自己持有綠表資格，理所當然可以借足九成半按揭。但在向銀行申請時，才發現因為單位早已過了舊制下的30年擔保期，銀行只能當作私樓審批，最終按揭成數大打折扣，令他陷入資金不足的困境。
雖然2025年的新政策已大大紓緩了高樓齡居屋的按揭問題，但避險策略依然不可少。最穩妥的做法是，在簽署任何臨時買賣合約之前，先帶同心儀單位的資料，向幾家銀行進行初步的按揭評估。這樣便可以掌握自己能獲得的實際按揭成數和年期，避免因預算失誤而引致損失。
買二手居屋開支清單：首期、印花稅、律師費全預算
除了樓價本身，如何購買二手居屋的過程中還涉及不少必要開支。讓我們一起列出這份開支清單，方便你準備足夠的資金。
- 首期 (Down Payment)： 這是最大的一筆開支。計算方法是「樓價減去按揭貸款額」。例如，一個400萬的單位，若成功申請九成按揭（360萬），首期便是40萬。
- 印花稅 (Stamp Duty)： 首次置業的買家，印花稅會按照「第二標準稅率」計算。稅率由100元起，視乎樓價而定。你可以利用稅務局的網上計算機作初步估算。
- 地產代理佣金 (Agent Commission)： 若經地產代理促成交易，買賣雙方通常需要各自支付樓價的1%作為佣金。
- 律師費 (Legal Fees)： 處理樓宇買賣合約、樓契及按揭契等法律文件需要聘請律師，費用一般由數千元至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。
- 其他雜費 (Miscellaneous Fees)： 包括向房委會申請「提名信」的費用（現時為$1,040）、土地註冊處的查冊費及註冊費等，預留數千元便足夠。
將以上各項開支加起來，就能得出一個比較全面的置業總預算。
買二手居屋必知：轉讓限制、補地價及業權問題
在探索如何買二手居屋的過程中，除了價錢和地點，有三件大事你必須事先了解清楚，就是單位的轉讓限制、補地價要求和業權問題。這些規定直接影響你日後出售、出租甚至承傳物業的自由度。讓我們逐一拆解，助你做個精明決定。
轉讓限制全面睇：新舊居屋轉售期有何不同？
政府為了確保居屋資源用於自住，為不同年份推出的居屋設定了不同的轉售限制。這個限制期會隨著政策改變而愈來愈嚴格，所以了解心儀單位首次出售的年份十分重要。
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2018年或之前首次出售的居屋： 限制較為寬鬆。業主由首次轉讓契據日期起計，兩年後就可以在居屋第二市場，將單位轉售給綠表或「白居二」的買家。如果想在自由市場出售或出租，只要向房委會繳付補地價，隨時都可以進行。
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2019年至2021年首次出售的居屋： 限制開始收緊。首兩年內，業主只能以不高於原價的價錢，在居屋第二市場轉售單位。由第三年起，才可以自行定價，售予合資格人士。至於補地價後在自由市場出售，則需要等到第十年之後。
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2022年及之後首次出售的居屋： 限制最為嚴格。首次轉讓契據日期起計，首五年內業主不能出售單位。由第六年起，才可以在居屋第二市場自行定價轉售。如果想補地價在自由市場出售，更要等待足足十五年。
補地價教學：如何計算補價金額及考慮因素？
所謂「補地價」，就是向政府補回當年買入單位時所享有的樓價折扣。這個步驟是將居屋變成可在自由市場買賣或出租的關鍵。計算方法其實很直接，主要公式是：
補價金額 = 單位補價時的市值 × (購入時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入時的十足市值
簡單來說，就是 「單位當時的市值 × 當年的折扣率」。
舉個例子：
假設一個單位於2015年以200萬元買入，當時的十足市值是400萬元，折扣率就是50%。
如果今天這個單位的市值升至600萬元，業主決定補地價。
那麼，他需要繳付的補價金額就是：600萬元 × 50% = 300萬元。
由此可見，樓價愈高，需要補的地價金額就愈多。所以，業主決定補地價的時機，以及買家考慮是否購入已補地價單位時，都需要密切留意市場樓價走勢。
業權限制：二手居屋可以加名或轉按嗎？
未補地價的居屋，在業權處理上有不少限制，這也是考慮如何購買二手居屋時不可忽略的一環。
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可以加名嗎？
可以，但程序比較複雜。業主必須先向房屋署申請，並只限於一些特定情況，例如加入配偶的名字。重要的是，加名會被視為一項業權轉讓，稅務局會為單位估價，並根據轉讓的業權份額計算印花稅。 -
可以轉按或加按套現嗎？
基本上是不可以的。未補地價的居屋業主，不能因為個人財務需要，例如清還卡數或作其他投資，而將單位轉按或加按套現。只有在一些極為特殊和緊急的情況下，例如籌集醫藥費、家庭成員的教育開支或殮葬費等，並事先取得房屋署的書面批准，才有可能獲批。如果單位已經補足地價，它就與一般私人物業無異，業主可以自由地向銀行申請轉按或加按。
二手居屋買家常見問題 (FAQ)
在了解如何買二手居屋的整個過程中，總會遇到一些疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你更清晰地規劃置業藍圖。
Q1: 綠表和白居二的購買流程最大分別是甚麼？
綠表與白居二申請者在如何購買二手居屋的流程上，最大的分別在於資格的起點。
綠表資格持有人，例如公屋住戶，本身已經具備購買資格。他們只需要直接向房屋署（房署）申請「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），獲批後就可以開始物色單位。
而白居二的申請者，則需要先參加每年由房署舉辦的抽籤。由於名額有限，競爭相當激烈。只有成功抽中並通過資產審查的幸運兒，才有資格向房署申領「准買證」。
簡單來說，綠表是「直接申請資格」，而白居二則是「先抽籤，後申請資格」。一旦雙方都成功取得「准買證」，之後的步驟，例如尋找單位、簽訂合約、申請按揭及向房署申請「提名信」等，流程就大致相同了。
Q2: 「准買證」過期可以續期嗎？
「購買資格證明書」（准買證）是不可以續期的。
這份證明書的有效期為十二個月，由簽發日期起計。買家必須在這十二個月內，與賣方簽訂臨時買賣合約。如果限期已過但仍未成功購入單位，證明書便會自動失效。屆時，如果申請人仍希望購買二手居屋，就需要重新遞交申請及繳付相關費用，以領取一份全新的「准買證」。
Q3: 買二手居屋，印花稅如何計算？
購買二手居屋的印花稅，是根據單位的成交價來計算，計算基礎與私人物業相同。
根據2025年最新的財政預算案，政府已撤銷所有住宅物業的額外印花稅。因此，現時不論買家是否首次置業，購買二手居屋所需繳付的印花稅，都是按照「第二標準稅率」計算。這是一個階梯式的收費標準，稅率會隨著樓價上升而遞增。你可以參考稅務局網站的最新稅率表，以準確計算所需費用。
Q4: 在哪裡可以找到二手居屋放盤？
要尋找二手居屋的放盤資訊，主要有以下幾個可靠的渠道：
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大型網上地產平台：這是現時最快捷方便的方法。各大地產資訊網站，例如28Hse、Squarefoot（平方呎）或Property.hk，都設有居屋第二市場的專區，可以讓你根據地區、價錢、面積等條件篩選心儀的放盤。
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地產代理公司：委託專業的地產代理是十分普遍的做法。不論是大型連鎖代理行，還是專注個別地區的代理，他們手上都掌握著大量盤源，並且可以為你安排睇樓、協助議價及處理繁瑣的合約文件，節省不少時間。
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房屋委員會網站：房委會的官方網站雖然不會直接提供放盤廣告，但設有「居屋第二市場」專頁，上面詳列了所有可於第二市場發售的屋苑名單及成交紀錄。這些資料對於你進行市場研究、了解不同屋苑的背景及近期成交價，非常有幫助。