想知自己層公屋、居屋或租置單位值幾錢？無論您是準備上車的「白居二」買家、計劃換樓的綠表業主，抑或考慮加按套現，一個準確的物業估價都是所有決策的基礎。資助房屋估價程序比私樓複雜，涉及補地價、政府擔保期等多重因素，往往令業主及準買家感到困惑。
本文為您提供一站式公屋估價全攻略，由3步即時免費網上估價開始，深入拆解影響樓價的5大關鍵因素，再到剖析銀行估價與成功申請按揭的秘訣，以至解答加按、轉名等常見疑難。立即跟隨我們的指南，全面掌握您的單位價值，為您的置業或財務部署踏出最關鍵一步。
即時免費公屋估價：三步獲取您的單位價值
想知道您的單位現在值多少錢？我們提供的免費公屋估價服務，讓您安坐家中，也能即時掌握物業的大約價值。整個過程簡單快捷，只需幾個步驟，一份詳盡的估價報告就在眼前。
如何使用我們的AI估價工具
第一步：輸入單位地址
首先，您只需在我們的公屋估價網頁面，準確輸入單位的詳細地址，包括地區、屋苑名稱、座數及單位號碼。清晰的地址資料是準確估價的基礎。
第二步：選擇物業類型（居屋／綠置居／租置）
然後，從選單中選擇您的物業類型。因為居屋、綠置居和租者置其屋計劃單位的市場定位和估價基礎各有不同，所以準確選擇物業類型是獲取貼市估價的關鍵一步。
第三步：獲取即時詳細估價報告
最後，點擊確認按鈕。我們的人工智能系統就會即時運算，生成一份詳細的估價報告，讓您全面了解單位的潛在市場價值、近期成交參考及價格走勢。
為何我們的估價更準確？獨家三重數據驗證
AI智能估價：結合最新市場數據與單位特點
我們的AI智能估價系統，會分析全港最新的市場成交數據。它還會綜合考慮您單位本身的獨有特點，例如樓層、座向與面積等因素，所以估價結果能夠更貼近現實情況。
官方成交對比：即時比對房委會第二市場成交記錄
同時，系統會即時交叉比對香港房屋委員會官方發布的第二市場成交記錄。所有數據均有來源可溯，這樣可以確保我們的估價建基於穩固可靠的數據支持之上。
市場放盤參考：分析市場同類單位現行叫價
我們還會分析各大物業市場上，同類型單位的現行叫價。這一步讓我們能夠掌握最新的市場氣氛和業主的叫價策略，所以估價結果更具前瞻性及參考價值。
網上估價 vs. 銀行估價：釐清兩者差異
為何銀行最終估價與網上結果或有出入？
您可能會發現，銀行最終批核的估價與網上初步估價結果存在差異。這是因為銀行除了參考市場數據，還會加入其內部風險評估模型，甚至可能委託測量師進行實地視察，因此估價結果或會相對保守。
如何向銀行爭取更理想的按揭估價
如果您希望向銀行爭取更理想的按揭估價，可以主動提供一些輔助資料。例如準備好單位內部狀況良好的相片，或者整理一份附近同類型單位的近期高價成交記錄。這些資料有助銀行更正面地評估您的單位價值。
重要免責聲明
估價結果由第三方數據分析提供，僅供參考
本平台提供的估價結果，是由專業的第三方數據分析公司提供。所有資料僅作為市場參考用途，並不構成任何形式的財務建議或法律承諾。
最終銀行估價以按揭批核為準
關於物業的最終可承造按揭價值，一切均以銀行最後批出的按揭審核結果為最終依據。
解讀估價報告：影響公屋、居屋價格的關鍵因素
當您透過公屋估價網獲取了單位的估值後，下一步就是理解報告上的數字。其實，公屋估價並非一個單純的計算，而是綜合了多個關鍵因素的結果。了解這些因素，不單可以讓您明白物業的真正價值，更有助您在買賣過程中掌握主導權。
影響估價的5大核心因素
以下我們將逐一拆解影響估價的五個核心元素。
樓齡與政府擔保期
樓齡是影響估價的基本盤。一般來說，樓齡越高，估價可能越保守。更重要的是，資助房屋設有由房委會提供的按揭擔保期，通常為30年。如果單位樓齡太高，剩餘的擔保期縮短，銀行在批核按揭時會更加審慎，甚至可能縮減還款年期或按揭成數，這會直接影響單位的市場吸引力與最終估價。
樓層、座向與景觀
這三項是影響居住體驗的直接因素，自然也反映在價格上。高層單位通常比低層單位開揚，享有更佳景觀，估價亦會較高。座向方面，「坐北向南」的單位冬暖夏涼，最受歡迎。如果單位擁有開闊的海景、山景或公園景，相比望向樓景或馬路的單位，估價可以有明顯的差距。
內部裝修與間隔
雖然網上估價未必能完全反映內部裝修的質素，但在實際交易中，一個保養良好、設計企理的單位絕對更具吸引力。實用、間隔分明的單位比經過大幅改動的「奇則」單位更容易獲銀行批出理想估價。需要留意的是，華麗的裝修未必等於高估價，實用性和保養狀況才是關鍵。
屋苑成交活躍度
一個屋苑的成交量是市場信心的指標。如果近期成交頻繁，代表市場對該屋苑有需求，估價的參考數據充足，價格會比較穩固。相反，如果一個屋苑長時間沒有成交，銀行在估價時會相對保守，因為缺乏最新的市場數據支持。您可以透過房委會網站或我們的數據庫，查閱近期的成交記錄。
補地價狀況（自由市場 vs. 第二市場）
這是資助房屋估價中最獨特的一環。未補地價的單位只能在第二市場（或稱居屋第二市場）轉售給合資格的綠表及白居二人士，其估價會低於市價。已補地價的單位則可以在自由市場上自由買賣，對象是任何買家，其估價會與同區的私人樓宇看齊。因此，在進行估價時，必須先釐清單位屬於哪個市場，兩者價值可以相差很遠。
各類資助房屋估價要點
不同類型的資助房屋，在估價時亦有各自的考慮重點。
租者置其屋計劃（租置）單位估價特點
租置屋邨的樓齡普遍較高，很多單位的業主都是第一手買家，因此內部狀況可能比較參差。估價時會特別考慮屋邨的整體維修狀況、單位內部保養，以及該屋邨在第二市場的流通性。由於部分租置屋邨位置優越，即使樓齡較高，只要成交活躍，估價亦有一定支持。
居者有其屋（居屋）及綠表置居（綠置居）估價分別
居屋的樓齡跨度很大，由八十年代的舊式居屋到近年落成的新居屋都有，估價差異可以很大。新式居屋的質素貼近私人樓宇，估價自然較高。綠置居則相對較新，屋苑設施和單位設計較現代化，其估價基準通常會參考同區較新的居屋及樓齡相若的私人屋苑（折扣後）。
市場溫度計：掌握估價趨勢與議價空間
估價報告不只是一個靜態的數字，它更是反映市場動態的溫度計。
從估價趨勢看買賣雙方市場
如果一個屋苑的估價持續向上，反映市場處於升勢，業主叫價會比較進取，議價空間較小，這是一個「賣方市場」。反之，若估價橫行甚至向下調整，則代表買家有更大的選擇權和議價能力，市場偏向「買方市場」。密切留意估價走勢，有助您判斷入市或放售的最佳時機。
分析近期成交的平均議價幅度
除了估價，成交價同樣重要。您可以比較近期的最終成交價與其最初的叫價或銀行估價，從中計算出平均的議價空間。例如，如果單位普遍以低於估價5%的價格成交，您在出價時便心中有數。這個數據可以幫助您制定更實際的議價策略，避免出價過高或過低。
公屋估價與按揭：從估價到成功上會全攻略
準確的公屋估價是成功申請按揭的第一步，它直接影響銀行批核的貸款額。當你透過公屋估價網對心儀單位的價值有了基本概念後，下一步就是深入了解資助房屋獨有的按揭世界。從按揭成數計算到申請流程，掌握這些關鍵資訊，能讓你的置業之路更加順暢。
計算最高按揭成數：綠表、白居二、租置資格詳解
資助房屋的按揭成數遠比私人樓宇寬鬆，主要因為有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低。不過，你能借到多少，完全取決於你的申請資格。不同資格對應的最高按揭成數各有不同，這將決定你需要準備多少首期資金。
綠表資格：最高95%按揭
如果你是公屋租戶或持有有效的《綠表資格證明書》，就符合綠表資格。無論是購買一手居屋、綠置居，還是在第二市場購買未補地價的二手居屋，銀行最高可提供高達九成半（95%）的按揭貸款。這意味著，你最低只需準備樓價5%的資金作為首期，大大減輕了置業初期的財政壓力。
白表資格（白居二）：最高90%按揭
透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）取得購買資格的申請人，可以在居屋第二市場購買未補地價的單位。由於買家不屬於公屋租戶，銀行的審批會相對審慎一些，因此最高按揭成數為九成（90%）。換言之，白居二買家需要準備至少一成（10%）的首期資金。
租置計劃：最高100%按揭
「租者置其屋計劃」（租置計劃）為現有租戶提供一個極具吸引力的置業階梯。合資格租戶購買自己現居的公屋單位時，銀行最高可提供十足（100%）按揭。這幾乎等同於「零首期」上會，申請人只需準備律師費、印花稅等雜費便可成為業主。
資助房屋按揭申請流程與文件清單
資助房屋的買賣分為「第一市場」和「第二市場」，兩者的按揭申請流程略有不同。清晰了解每個步驟，有助你更好地規劃時間和預算。
第一市場（向房委會購買）按揭步驟
第一市場是指直接向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）購買一手單位。
1. 收到揀樓通知書後，前往指定地點揀選單位。
2. 簽署臨時買賣合約，並繳付訂金。
3. 憑臨時買賣合約，向銀行正式提交按揭申請。
4. 銀行批核按揭後，在律師樓簽署正式買賣合約及按揭契。
5. 等待物業落成，辦理收樓手續，按揭貸款便會正式發放。
第二市場（向私人業主購買）按揭步驟
第二市場是指在市場上向現有業主購買未補地價的資助房屋單位。
1. 買方先向房委會申請《購買資格證明書》。
2. 在市場上物色心儀單位，與賣方議價後簽訂臨時買賣合約。
3. 憑臨時買賣合約及《購買資格證明書》，向銀行申請按揭。
4. 銀行批出貸款後，在律師樓簽署正式買賣合約及按揭契。
5. 在成交日，由銀行發放貸款餘額予賣方，完成交易並收樓。
申請按揭所需文件一覽
不論是哪個市場，申請按揭時銀行一般需要你提供以下文件，建議提早準備：
* 臨時買賣合約
* 房委會發出的《購買資格證明書》或相關資格證明文件
* 申請人及擔保人（如適用）的香港身份證副本
* 最近三至六個月的入息證明（例如糧單、銀行月結單、稅單）
* 住址證明（例如最近三個月內的水電煤費單）
智能按揭配對：尋找最佳銀行貸款方案
成功取得按揭批核後，你還需要選擇最適合自己的貸款方案。現時市場上的銀行計劃五花八門，利率、回贈及條款都各有不同，仔細比較才能找到最划算的選擇。
H按 vs. P按計劃比較
香港的按揭計劃主要分為「H按」和「P按」兩種。
* H按（同業拆息按揭）：利率以銀行同業拆息（HIBOR）為基礎，再加一個固定點子。利率浮動較頻密，通常設有「鎖息上限」（Cap Rate），當利率飆升時提供保障。在低息環境下，H按的實際利率一般較低。
* P按（最優惠利率按揭）：利率以最優惠利率（Prime Rate）為基礎，再減一個固定點子。P利率相對穩定，變動不頻繁，讓你的每月供款額更具可預測性。
還款期與還款方式選擇
由於有政府擔保，資助房屋按揭的最長還款期一般可達25年，甚至有部分銀行可提供長達30年的還款期。選擇較長的還款期，可以降低每月的供款額，但總利息支出會相應增加。你可以根據自己的財務狀況和未來規劃，選擇一個最舒適的還款年期。大部分計劃均採用每月定額還款，方便你作出財務預算。
數據來源：我們如何確保估價權威可信
要做好公屋估價，最重要是數據基礎要穩固。您可能會好奇，我們的估價報告背後，究竟是依據甚麼資料？我們的數據並非憑空想像，而是建基於最權威的官方記錄，再透過系統化整合與分析，為您提供一個可靠的公屋估價網參考。
剖析房委會官方成交數據
我們的核心數據，直接源自香港房屋委員會（房委會）官方公布的第二市場成交記錄。這是市場上最公開、最透明，亦是最具公信力的資料來源。所有經由「居者有其屋計劃」、「綠表置居計劃」及「租者置其屋計劃」在第二市場轉讓的單位，其成交資料都會被記錄在案。
網上成交記錄查詢（2002年至今）
房委會網站提供了一個公開的數據庫，用戶可以查詢由2002年起至今的所有第二市場成交個案。這些數據詳細列明了屋苑、成交日期、單位面積以及成交價，是我們進行估價分析的基石。
歷史成交數據查閱（1997年至2001年）
對於更早期的市場狀況，房委會將1997年至2001年的成交記錄以文件形式存放。雖然查閱方式與現時的網上數據庫不同，但這些歷史數據對於分析樓市的長遠週期與趨勢，依然具有不可或缺的價值。
理解「臨約簽署日期」的數據基準
有一點需要特別留意，房委會所有成交記錄均以「簽署臨時買賣合約」的日期為準。這代表數據反映的是買賣雙方達成初步協議時的價格。這是一個非常重要的市場指標，讓我們可以捕捉到最即時的市場價格變動。
我們數據庫的優勢
單純擁有官方數據並不足夠，如何運用這些數據才是關鍵。我們的平台在官方數據的基礎上，進行了多方面的優化，讓您能更輕鬆、更有效地掌握市場資訊。
每日更新：緊貼最新市場變化
市場瞬息萬變，昨日的價格未必能完全反映今日的市況。我們的系統會每日監察並更新數據庫，確保您獲取的估價資訊，能夠緊貼最新的市場成交動態，不會因為數據滯後而影響您的判斷。
數據整合：一站式獲取估價所需資料
您不再需要在不同年份的數據庫與歷史文件之間來回尋找。我們已經將房委會由1997年至今的所有公開成交記錄整合在同一個系統中。您只需輸入單位資料，就能一站式獲取橫跨不同年份的數據作比較。
數據可視化：圖表展示價格走勢與成交量
面對密密麻麻的數字列表，很難直觀地看出市場趨勢。我們的平台將複雜的數據轉化為清晰易明的圖表，讓您可以一眼看清您關心的屋苑在過去一段時間的價格走勢、成交量變化，更宏觀地理解物業的市場價值。
公屋估價與按揭常見問題 (FAQ)
進行公屋估價或處理按揭時，總會遇到一些疑問。我們整理了幾個大家最關心的問題，希望透過清晰的解答，幫助你更順利地完成整個流程。
免費估價服務準確嗎？
許多公屋估價網都提供免費的即時估價服務，這確實是非常方便的參考工具。這些估價通常是透過電腦程式，分析大量市場成交數據及單位特點計算出來的，能夠為你提供一個相當貼市的初步印象。
但是，網上估價與銀行最終批核的估價可能存在差異。因為銀行會委託專業測量師進行實地或更詳細的評估，測量師會考慮到單位的內部狀況、維修保養、景觀，甚至是同層是否有特殊單位等更細微的因素。所以，你可以將免費估價視為重要的起點，但最終按揭申請仍須以銀行的專業估價為準。
銀行估價不足怎麼辦？
當心儀單位的成交價高於銀行估價時，俗稱「估價不足」，買家就需要支付更多的首期資金去填補差額。假如遇上這種情況，可以考慮以下幾個應對方案：
- 提供更多成交證明：嘗試向銀行提供更多同屋苑，甚至是同座大廈的近期成交記錄，特別是那些成交價與你購入價相近的個案，以證明你的成交價是合理的市場水平。
- 嘗試其他銀行：不同銀行可能委託不同的測量師行，對物業的估值標準或有些微差別。多向幾家銀行查詢估價，或許能獲得更理想的結果。
- 與賣家重新商議：以銀行估價報告作為理據，與賣家坦誠溝通，看看是否有下調成交價的空間。
- 準備額外資金：如果以上方法都不可行，最後就需要準備更充裕的首期資金，以彌補估價與成交價之間的差額。
現有單位如何申請加按或轉按？
持有未補地價的資助房屋單位，業主同樣可以申請加按或轉按，以獲取更優惠的按揭利率或套現資金。不過，這與私人樓宇的最大分別是，任何加按或轉按申請，都必須先取得房屋委員會（房委會）發出的「加按/轉按同意書」。
申請「加按/轉按同意書」的關鍵步驟
要成功向房委會申請同意書，並非易事，因為房委會有嚴格的審批準則，確保資助房屋的資源被妥善運用。
- 備妥合理原因：業主必須提供房委會接納的申請理由，例如籌集醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費，或生意周轉等個人財務困難。單純為了投資或個人消費等原因，通常不會獲批。
- 提交證明文件：根據申請原因，提交相關的證明文件，例如醫療報告、學費單、商業登記證及財務報告等。
- 正式遞交申請：填妥指定的申請表格，連同所有證明文件，一併遞交予房委會審批。
- 取得同意書後申請按揭：成功取得同意書後，便可以攜同信件，正式向銀行提交加按或轉按的申請。
加按套現的資金用途限制
正如上述，房委會對加按套現的資金用途有嚴格規定。獲批的資金必須用於申請時所申報的指定用途。業主需要保留相關的開支單據，因為房委會有權在事後要求業主提交證明，以核實資金的實際去向。若資金被發現用於非申報用途，可能會構成違規行為。
業權轉名會影響估價及按揭嗎？
為資助房屋單位轉名（例如轉給近親），在法律及按揭層面上，等同於一次全新的交易。
- 對估價的影響：估價主要基於物業本身，所以轉名本身不會直接影響單位的估值。
- 對按揭的影響：影響非常顯著。由於業主變更，原有的按揭貸款必須全數清還。新業主需要以自己的名義，重新向銀行申請按揭。銀行會全面審核新業主的入息、信貸紀錄及還款能力，然後再批出新的按揭條款，包括貸款額、利率及年期都可能與之前完全不同。
轉名前後的法律與按揭程序
- 申請房委會同意書：首要步驟是向房委會申請「轉名同意書」，資助房屋的業權轉讓僅限於指定的近親關係。
- 處理法律文件：取得同意書後，需委託律師樓辦理業權轉讓的法律手續，例如簽訂轉讓契。
- 新業主申請按揭：新業主以買家身份，向銀行提交全新的按揭申請。
- 完成交易：銀行批出新按揭後，會發放貸款用作清還舊有的按揭餘額，並完成整個業權轉讓程序。
「白居二」買家的估價及按揭有何特別之處？
「白居二」買家在第二市場購買未補地價單位時，在估價與按揭申請上，有以下幾點需要特別留意：
- 估價基礎：估價方式與一般第二市場單位無異，都是基於該單位在第二市場（未補地價）的價值。
- 按揭成數：白表資格的買家，最高按揭成數一般為九成（90%）。
- 政府擔保期：這是最關鍵的因素。房委會為每個資助房屋單位提供由首次出售日期起計的擔保期（通常為30年）。只要單位仍在擔保期內，買家便較易獲批高成數按揭，而且無需通過銀行的壓力測試。假如單位的擔保期已過，銀行會視之為一般私人樓宇處理，按揭成數會大幅降低，審批亦會更嚴格。
「凶宅」或嚴重事故單位對估價的影響有多大？
不論是公屋或私樓，「凶宅」或曾發生嚴重事故的單位，都會對其價值及按揭申請構成重大影響。
- 估價影響：市場對這類單位的接納程度較低，其估價通常會較市價有顯著折讓，折扣幅度可由兩成至五成不等，視乎事件的嚴重性及知名度。
- 按揭影響：這是最大的難題。大部分銀行對為「凶宅」承造按揭的態度非常保守，甚至會直接拒絕申請。即使有少數銀行願意考慮，其估價亦會極為保守，批出的按揭成數及年期亦會大打折扣，買家需要準備非常充裕的首期資金。