正在「供樓」的您，是否因資金周轉、換樓或移民等原因，考慮出售尚未供完的物業？不少業主誤以為必須先還清所有按揭貸款才能賣樓，但事實上，只要妥善規劃，未供完的物業同樣可以順利在市場上交易。然而，過程涉及計算「罰息」成本、繁複的法律程序，以及對新樓按揭的深遠影響，稍一不慎便可能大失預算。本文將為您提供一站式「未供完樓賣樓」全攻略，由可行性分析、成本計算，到詳解7大交易步驟，再深入探討換樓按揭財技與特殊情況處理，助您清晰掌握整個流程，作出最精明的財務決策。
未供完樓賣樓可行嗎？先了解前提、成本與核心風險
很多人在考慮換樓或資金周轉時，都會遇到一個核心問題：手上層樓還在供款，究竟「未供完賣樓」是否可行？答案是絕對可以。不論你的物業按揭已供款多久，只要你是業主，便擁有出售物業的權利。不過，當你未供完想賣樓時，整個過程會涉及銀行、法律程序及一些潛在成本，所以在你作出決定前，先清晰了解當中的前提、最大成本和核心風險，才能確保交易順利，保障自己的最大利益。
法律與銀行層面分析：為何未供完樓仍可出售？
要理解為何未供完的物業可以出售，我們可以從法律和銀行兩個層面來分析。這兩個層面的程序雖然互有關連，但概念上是獨立的，共同構成整個交易的基礎。
法律基礎：業主擁有絕對的物業處置權
在法律上，你作為物業的註冊業主，就擁有該物業的全部業權。這意味著你有權自由決定如何處置你的資產，包括出售、出租或轉讓。你與銀行之間的按揭貸款，本質上是一種抵押貸款協議，銀行是你的債權人，而物業是這筆債務的抵押品。這份協議並不會剝奪你作為業主的處置權，只是規定了在物業出售時，必須優先償還銀行的貸款。
銀行操作：關鍵在於解除按揭的既定程序
從銀行的角度看，整個操作的核心是一個稱為「贖樓」或「解除按揭」（Discharge of Mortgage）的標準程序。當你與買家簽訂買賣合約後，你的代表律師會通知承按銀行，並申請贖樓文件，文件會列明截至成交日需要償還的確實貸款餘額。在成交當日，買家支付的樓價尾數會經由律師樓，優先用來清還銀行的按揭欠款。銀行收到款項後，便會辦理解除物業的按揭登記，之後律師樓才會將餘額交給你。所以，整個過程對銀行而言風險極低，是一個既定而且成熟的操作。
賣樓前最大成本：「罰息期」全面評估
在所有潛在開支中，「罰息期」是你賣樓前必須最先評估的一項成本。如果在罰息期內提早還清按揭貸款，銀行便會收取一筆額外費用，這筆費用可能高達數萬甚至十多萬元，直接影響你的最終收益。
什麼是罰息期？為何銀行會設立此條款？
罰息期（Penalty Period）是銀行在按揭貸款合約中訂立的一項條款，通常為貸款期的首一至三年。設立此條款的目的，是為了保障銀行的利息收入。銀行批出按揭貸款涉及行政成本和資金成本，並預期在未來一段時間內賺取穩定利息。如果你在短期內便還清貸款，銀行的預期利潤便會減少，所以罰息就相當於對銀行作出的一種補償。
如何在按揭合約中找到罰息期條款？
要確定自己是否仍在罰息期內，最準確的方法是查閱你當初簽署的按揭貸款確認信（Facility Letter）或按揭契據（Mortgage Deed）。文件中會有一段關於「提早還款」（Early Repayment / Prepayment）的條款，詳細列明罰息期的長度（例如24個月或36個月）以及相關的收費標準。如果你找不到文件，亦可以直接致電銀行的按揭部門查詢。
罰息計算方式：固定金額 vs 貸款額百分比
罰息的計算方式主要有兩種。第一種是按貸款額的某個百分比計算，例如首年提早還款罰貸款額的2%，第二年罰1%。假設你的貸款額是500萬，首年賣樓便可能要支付10萬元的罰息。第二種是收取固定金額，或以「貸款額百分比」與「原有利率計算的利息」兩者中取其較高者。每間銀行的計算方式都不同，必須以你的合約為準。
賣樓時機策略：如何規劃以避開罰息期？
最直接的策略，自然是規劃你的賣樓時間點，盡量安排在罰息期結束後才完成交易。例如，如果你的罰息期尚有幾個月便完結，你可以先將物業放盤，並與買家商討一個較長的成交期，確保成交日在罰息期之後。這樣便可以完全豁免這筆額外開支，將賣樓收益最大化。
三大核心風險評估：除了罰息你還需留意
除了罰息這項明確的成本，未供完樓賣樓的過程中還存在市場、財務和時間三大核心風險。對這些風險有充分的預估和準備，是確保交易順利進行的關鍵。
市場風險：樓價波動導致估價不足的應對
市場風險主要來自樓價的波動。如果樓市處於下行週期，銀行對物業的估價可能會變得保守。當買家向銀行申請按揭時，若銀行估價低於你的成交價，即「估價不足」，買家就需要準備更多首期資金去填補差額，這可能導致買家因資金不足而放棄交易。更壞的情況是，如果樓價跌幅過大，你的賣出價可能僅僅足夠或甚至不足以償還按揭餘額。
財務風險：確保售價足以覆蓋按揭餘額及所有開支
這是一個必須仔細計算的數學題。你的物業售價，必須確保足以覆蓋以下幾項主要開支：剩餘的按揭貸款本金、提早還款的罰息（如適用）、地產代理佣金（通常為樓價的1%），以及律師費。如果在計算後發現售價不足以抵銷所有開支，你便需要動用自己的儲蓄來填補差額，否則交易無法完成。
時間風險：整個賣樓流程需時多久？
從你決定放盤、找到合適買家、簽訂合約，到最終完成交易收款，整個過程一般需要三至五個月，有時甚至更長。你需要考慮這段時間的持有成本，例如每月需要繼續支付的按揭供款、管理費及差餉等。如果你計劃賣樓後再買入新物業，時間的銜接就更為重要，必須為整個流程預留充足的時間，避免因賣樓進度延誤而影響換樓大計。
【財務規劃】如何精準計算賣樓的實收金額
考慮未供完賣樓時，大家最關心的問題，無非是「賣樓後，我實際可以收到多少錢？」。當你正在計劃未供完想賣樓，準確計算實收金額是整個財務規劃的第一步。物業的賣出價不等於你最終放進口袋的現金，因為交易過程中會涉及多項必須扣除的開支。想清楚掌握自己的財務狀況，就要先了解這些成本，這樣才能為下一步的換樓或資金安排做好準備。
影響最終收益的四大核心成本拆解
賣樓的開支其實相當清晰，主要可以分為四大類。我們逐一拆解，讓你對最終收益有一個更實在的預算。
剩餘按揭貸款本金
這是最大的一筆支出。在你與買家完成交易，收到樓價尾數後，你的代表律師會第一時間將款項用作償還銀行的按揭貸款餘額，這個過程稱為「贖樓」。你可以查閱最新的銀行月結單，或者登入網上理財，就能找到準確的按揭剩餘本金金額。
提早還款罰息（如適用）
如果你申請按揭的年期尚短，通常是首兩至三年，便需要特別留意「罰息期」。這是銀行為了保障利息收入而設立的條款。如果在罰息期內提早還清全部貸款，銀行便會收取一筆額外費用。罰息的計算方式通常是按揭貸款額的某個百分比，或是一個固定金額。拿出你的按揭貸款合約，詳細條款都會列明在上面，這是計算賣樓成本時不可忽略的一環。
地產代理佣金
委託地產代理協助放盤及促成交易，是需要支付佣金的。香港市場的標準做法是收取樓價的1%作為佣金。雖然這個百分比在交易前可以商議，但最好在計算時先預留這筆開支。
律師費及雜費
整個賣樓流程，由簽訂合約到處理贖樓文件，都需要律師協助處理。律師費會因應交易的複雜程度而有所不同，但一般住宅物業的收費相對固定。除此之外，還會有一些零碎的雜費，例如查冊費、文件費等。
實用計算機：一鍵估算你的賣樓淨收益
為了讓你更方便快捷地估算，你可以利用以下的簡單公式，或者想像一個網上計算機，只需輸入幾個關鍵數字，就能即時得出預計的實收金額。
輸入預計物業賣出價
首先，輸入你心目中或根據市場估價得出的物業預計賣出價。
輸入按揭剩餘本金
然後，輸入你向銀行查詢到的最新按揭貸款餘額。
是否在罰息期內？
接著，根據你的按揭合約，回答「是」或「否」。
輸入罰息資料
如果答案是「是」，請輸入合約上列明的罰息金額或計算方式。
自動計算預計到手現金
最後，系統會自動將賣出價減去所有成本（按揭本金、罰息、1%佣金及預估律師費），得出你最終能夠收到的現金淨額。
案例分析：樓價 HK$600 萬物業，賣樓後實收多少？
紙上談兵可能有點抽象，我們用一個實際例子來計算，讓你一看就明白。
假設你的物業最終以 HK$6,000,000 賣出，而你的按揭貸款尚餘 HK$3,500,000 未還清。地產代理佣金為樓價 1%（HK$60,000），律師費及雜費預算為 HK$10,000。
情況一：已過罰息期
這種情況最簡單，因為沒有罰息支出。
計算如下：
HK$6,000,000 (賣出價)
– HK$3,500,000 (剩餘按揭)
– HK$60,000 (代理佣金)
– HK$10,000 (律師費及雜費)
= HK$2,430,000 (預計實收現金)
情況二：仍在兩年罰息期內
假設你的按揭仍在兩年罰息期內，需要支付的罰息是原貸款額 HK$4,500,000 的 1%，即 HK$45,000。
計算如下：
HK$6,000,000 (賣出價)
– HK$3,500,000 (剩餘按揭)
– HK$45,000 (提早還款罰息)
– HK$60,000 (代理佣金)
– HK$10,000 (律師費及雜費)
= HK$2,385,000 (預計實收現金)
從這兩個情況的對比可以看到，罰息期的影響相當直接，所以在決定賣樓時機時，這是一個非常重要的考慮因素。
未供完樓賣樓的完整法律及行政流程（7大步驟全解構）
處理未供完賣樓的程序，其實是一個環環相扣的法律與行政過程。當你計劃未供完想賣樓時，只要清晰了解以下七個核心步驟，整個交易流程就會變得相當明朗。
步驟一：書面通知承按銀行並索取贖樓文件
當你下定決心要將未供完的樓賣樓，首要任務是正式以書面形式通知承按銀行。這個步驟非常關鍵，因為它正式啟動了「贖樓」程序。銀行收到你的通知後，便會開始計算截至預計成交日時，你需要償還的準確按揭貸款餘額，並準備一份詳細的「贖樓文件」（Redemption Statement）。這份文件列明了還款總額，是後續法律程序中不可或缺的一環，你的律師將依據此文件處理還款事宜。
步驟二：委託可靠的地產代理及律師
接下來，你需要兩位專業人士的協助。一位可靠的地產代理，可以為你的物業進行市場定位、尋找合適的潛在買家，並協助處理初步的價格協商。另一位則是處理物業買賣經驗豐富的律師，他會負責草擬及審閱所有法律文件，確保你的權益在整個交易過程中得到保障，並確保所有程序符合法律規定。
步驟三：與買家簽訂臨時及正式買賣合約
找到買家後，便會進入簽訂合約的階段。首先是簽訂「臨時買賣合約」，買家會支付一筆「細訂」（臨時訂金）。然後，通常在14天內，雙方律師會根據臨時合約的基礎，草擬並簽署內容更詳盡的「正式買賣合約」，屆時買家會支付金額較大的「大訂」（加付訂金）。
訂金應由誰保管？律師樓託管的重要性
買家支付的訂金，無論是細訂還是大訂，最安全的做法並非由你直接收取。為了保障買賣雙方的利益，訂金應由你的代表律師樓以「託管人」（Stakeholder）的身份持有。這代表在交易正式完成前，資金會被存放在一個中立的第三方戶口，確保了資金的安全。如果交易順利完成，資金會轉交給你；若交易因故中止，則會按合約條款處理。
合約中「必買必賣」條款的利弊分析
在買賣合約中，有時會加入「必買必賣」（Specific Performance）條款。這條款的效力在於，若任何一方違約，另一方除了有權沒收或取回訂金，還可以向法庭申請強制執行合約。對賣家而言，好處是能有效防止買家在樓市波動時輕易放棄交易。不過，這同時也意味著你一旦簽署，便失去了單方面終止交易的彈性。
步驟四：由律師處理樓契及按揭贖回文件
簽訂正式合約後，大部分的文書工作便交由雙方律師處理。你的律師會正式向你的銀行索取贖樓文件，而買方的律師則會與買家的按揭銀行協調，安排在成交日發放貸款。
律師角色：如何與雙方銀行協調？
在這個階段，你的律師扮演著重要的協調角色。他需要確保從買家律師收到的樓價尾數，足以清還你在承按銀行的按揭欠款。律師會仔細核對贖樓文件上的金額，並在成交日當天，安排將款項直接支付給你的銀行，以完成贖樓程序。
關鍵程序：「解除按揭」的法律步驟解釋
當你的按揭貸款被全數清還後，你的銀行便會簽署一份名為「解除按揭契據」（Discharge of a Charge）的法律文件。你的律師會負責將這份文件送交土地註冊處進行登記。一經登記，物業的業權記錄上關於原按揭的登記便會被正式註銷，物業便以「無按揭負擔」的狀態，順利轉移給新買家。
步驟五：買家完成物業驗收（Final Inspection）
在正式成交日之前，通常是一至兩天前，買家有權進行最後一次的物業驗收，俗稱「驗樓」。買家會檢查單位的現狀是否與簽約時相符，例如牆身、地板有否新的損壞，以及合約訂明需要保留的傢俬電器是否齊備。順利完成驗收，是確保交易日能準時交吉的關鍵一步。
步驟六：在成交日簽署樓契及完成交易
成交日當天，你需要在律師的見證下，簽署正式將業權轉移給買家的樓契，即「轉讓契」（Assignment）。與此同時，買方的律師會將代表樓價餘額的支票交給你的律師。所有文件簽署妥當、款項交收清楚後，你便可將物業的鑰匙交予買家，整個物業交易在法律層面上正式完成。
步驟七：資金結算與收款
交易完成後，最後一步就是資金的結算與分配。
資金流向：律師樓如何分配資金償還貸款
你的律師樓在收到買家支付的樓價尾數後，會按法定及合約的優先次序來分配資金。首要任務，就是開出銀行本票支付給你的承按銀行，用以清還全部按揭貸款餘額及可能產生的任何費用。這是解除按揭登記的必要前提。
賣家收款：扣除所有費用後的最終餘額
在清還銀行貸款後，律師會接著扣除應付的地產代理佣金、本次交易的律師費以及其他相關雜費。將所有開支扣除後，計算出的最終淨額，就是你這次賣樓實際能夠收到的款項。你的律師會將這筆最終餘額以支票形式交給你。
【換樓必讀】未供完樓賣樓如何影響新樓按揭？
當你考慮未供完賣樓，並且計劃換樓時，整個過程不僅僅是簡單的一買一賣。舊有物業的按揭狀況，會直接影響你申請新物業按揭的條件。這一步的規劃，關乎到你的首期預算、稅務開支以及最終能否成功換樓，所以了解清楚當中的細節非常重要。
換樓策略：「先賣後買」vs「先買後賣」
換樓時，你會面對兩個最基本的選擇，就是先賣掉現有物業再買入新物業，還是先買入新物業再賣掉舊的。這兩個選擇在財務安排上，有著天壤之別。
印花稅的巨大差異：首次置業稅率 vs 從價印花稅 (AVD)
印花稅是換樓過程中最大的一筆開支。如果你選擇「先賣後買」，當你賣出舊物業並完成交易後，你的名下再沒有任何住宅物業，你就恢復了「首次置業」的身份。之後買入新樓，就可以繳付較低的第二標準稅率。相反，如果你選擇「先買後賣」，在你買入新物業時，因為你仍然持有舊物業，所以會被視為非首次置業，需要繳付劃一稅率的從價印花稅 (AVD)。這兩者之間的稅款金額相差可以非常巨大，動輒數十萬港元。
現金流壓力分析：為何「先賣後買」是主流選擇？
除了印花稅的差異，「先買後賣」策略對現金流的要求極高。你需要準備足夠的資金，同時支付新樓的首期和高昂的從價印花稅，甚至可能在短時間內同時負擔新舊兩層樓的按揭供款。相對地，「先賣後買」就穩健得多。你可以先將賣樓所得的資金套現，鎖定利潤，然後再用這筆充裕的資金去物色和購買新樓，財務壓力自然大減。這也是為何大部分換樓人士都會選擇「先賣後買」的原因。
退稅機制詳解：申請退回印花稅差價的步驟與時限
當然，「先買後賣」也有一條出路。法例容許換樓人士在買入新物業後，於指定期限內（現時為12個月）成功出售原有的唯一物業，就可以向稅務局申請退回兩種稅率之間的差價。申請時，你需要填寫指定表格，並提交新舊物業的買賣合約及相關文件。雖然可以退稅，但你必須先墊付全額的從價印花稅，這對現金流依然是一大考驗，而且整個退稅過程也需要時間。
「按揭宗數」如何影響新按揭申請
如果你選擇「先買後賣」，你在申請新樓按揭時，銀行會計算你當時持有的「按揭宗數」(Mortgage Count)。因為你舊有的物業按揭還未還清，銀行在審批新按揭時，標準會比一般首次置業的申請人嚴格很多。
影響一：最高按揭成數降低
最直接的影響是，你的最高按揭成數會被降低。根據現時金融管理局的指引，若申請人本身已有按揭在身，新申請的物業按揭成數上限需要下調一成。例如，原本最高可以借六成的物業，現在就只能借五成。這意味著你需要準備更多首期資金才能完成交易。
影響二：壓力測試要求更嚴格
同時，你的供款與入息比率（DTI）要求也會收緊。在壓力測試下，假設利率上升後的每月總供款，不可以超過你每月入息的特定百分比。在持有其他按揭的情況下，這個百分比上限同樣會被下調。簡單來說，銀行會要求你有更高的收入，才能通過壓力測試，借到相同的貸款額。
夫妻或伴侶換樓財技：善用「首次置業」身份
對於夫妻或伴侶來說，有一個非常實用的財務技巧。如果當初第一個物業只用其中一人的名義持有，那麼在換樓時，另一方就可以利用其「首次置業」的身份去購買新物業。這樣做有兩大好處：第一，可以享受較低的首次置業印花稅率；第二，由於買家本身沒有任何按揭在身，新按揭的申請就不會受到「按揭宗數」的影響，可以獲得更佳的按揭成數和較寬鬆的壓力測試要求。
【實用工具】換樓時間線與文件清單 (可下載PDF)
一份清單助你規劃賣樓及買入新樓的每一步
整個換樓過程環環相扣，時間規劃尤其重要。為了讓你更有預算地處理未供完想賣樓的計劃，我們特別準備了一份詳盡的「換樓時間線與文件清單」。這份清單清晰列出了從賣出舊樓到買入新樓的每一個關鍵步驟、預計所需時間，以及各階段需要準備的文件。你可以下載PDF版本，助你輕鬆掌握整個流程，避免遺漏任何重要細節。
【特殊情況拆解】移民、離婚的賣樓操作指南
處理未供完賣樓的事宜，在面對移民或離婚等人生重大轉變時，情況會變得更加複雜。當人不在香港，或者需要與伴侶分割資產時，未供完樓賣樓的程序便需要更周詳的規劃。以下將會詳細拆解這兩種特殊情況下的操作方法和注意事項。
情況一：業主身在海外（移民）如何遙距賣樓？
授權書 (Power of Attorney)：設立、費用、法律效力及海外核實流程
業主若身處海外，但未供完想賣樓，最直接有效的方法是設立「授權書」（Power of Attorney）。這是一份具法律效力的文件，容許你委託一位身在香港的受權人（例如親友或律師）代為處理整個賣樓過程，包括簽署買賣合約和相關法律文件。
設立授權書一般需要經由律師辦理，費用約數千港元。你可以在離港前辦妥，或在海外的香港註冊律師或當地公證人面前簽署，然後再將文件寄回香港。根據香港法例，授權書簽發後的12個月內，買家律師會信賴其有效性。若超過12個月，買家律師或會要求額外證明，例如由你本人發出確認信，或由你的受權人作出一份法定聲明，確認授權書未被撤銷。
案例研究：業主如何在英國遙距出售香港物業？
假設業主陳先生已移居英國，他決定出售在香港一個未供完的物業。他在離港前已委託律師辦理好一份授權書，指定其弟弟為受權人。整個賣樓流程便由弟弟在香港全權處理。弟弟先委託地產代理放盤，然後代表陳先生與買家簽訂臨時及正式買賣合約。在成交日時，弟弟再代表簽署樓契。所有樓價款項會先存入律師樓的託管戶口，律師樓會先用這筆資金向銀行贖回按揭，然後將扣除所有費用後的餘額，以電匯方式轉賬至陳先生的英國銀行戶口，順利完成整個遙距賣樓程序。
情況二：離婚時如何處理未供完的物業？
離婚時保障權益的「釘契」程序
離婚時處理聯名物業或任何一方名下的家庭物業，首要步驟是保障雙方權益。為防止任何一方在訴訟期間單方面出售或轉移物業，其中一方的律師可以向土地註冊處申請「釘契」。這項程序正式名稱為註冊「附屬濟助申請通知」，作用是凍結物業的任何交易，確保物業作為婚姻資產的狀況得以保存，直至法庭就財產分配作出裁決或雙方達成協議為止。
業權轉讓與「送契」的按揭風險
在離婚分配財產時，常見情況是將物業業權由一方轉至另一方。如果這個轉讓過程沒有涉及金錢交易，銀行或會將其視為「送契」(Deed of Gift)。銀行對承做「送契」物業的新按揭申請普遍非常審慎，因為假如原業主（送出業權一方）在轉名後的若干年內破產，其債權人有權追討該物業，這會令銀行的按揭貸款失去保障。所以，接收業權的一方，在申請新按揭以承擔剩餘貸款時，可能會遇到困難。
應對「送契」風險：向銀行提交法庭命令以增加按揭成功率
要有效應對「送契」帶來的按揭風險，最佳方法是向銀行提交由家事法庭頒佈的財產分配命令（Court Order）。這份法庭命令清楚證明，業權轉讓是履行法律責任，而非為了逃避債務的無償贈與。銀行在收到法庭命令後，會了解到交易的法律背景，這能大大降低其對「送契」風險的疑慮，從而顯著增加批出新按揭的成功機會，讓接收方能順利承接物業和剩餘的按揭供款。
案例研究：夫婦離婚後如何分配未供完物業？
李先生與李太決定離婚，他們共同持有一個未供完的物業。雙方協議後，同意物業歸李太和子女所有。他們的律師將協議草擬成一份同意令，並由法庭蓋印作實。李太隨後拿著這份法庭命令，連同自己的入息證明，向銀行申請一筆新的個人按揭貸款。銀行的審批過程相當順利，因為法庭命令已清楚釐清業權轉讓的合法性。最終，李太獲批新按揭，用以全數清還原有的聯名按揭貸款，物業的業權亦順利轉到她的個人名下。
未供完樓賣樓常見問題 (FAQ)
在考慮將未供完樓賣樓的過程中，您可能會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，助您更順利地規劃整個賣樓流程。
賣樓後若不幸變成負資產應如何處理？
當物業的賣出價不足以償還剩餘的按揭貸款、律師費、地產代理佣金以及罰息（如適用）時，便會出現「負資產」的情況。
在法律層面上，業主有責任清還所有欠款。在交易成交當日，您的代表律師會計算出售價與所有應付開支（主要是按揭餘額）之間的差額。您必須在成交時，自行準備足夠的資金填補這個差額，律師才能完成交易並向銀行贖回樓契。若無法支付差額，交易將無法完成，您可能需要承擔違約的法律後果，同時個人信貸紀錄也會受到嚴重影響。
買家知道物業未供完，會否刻意壓價？
這是一個常見的顧慮，但實際上，在香港的物業市場中，未供完樓賣樓是常態，幾乎九成以上的二手交易都涉及贖契程序。
買家及其地產代理都非常清楚，解除舊有按揭是由雙方律師處理的標準法律程序，資金會在律師樓的監管下妥善處理，對買家而言沒有額外風險。因此，物業是否仍有按揭在身，並不會成為買家壓價的合理理由。真正影響成交價的，始終是物業本身的質素、市場氣氛、單位的裝修狀況以及您的議價策略。
整個賣樓流程中，我需要準備多少備用現金？
即使樓價足以覆蓋按揭餘額，您仍然需要準備一筆備用現金來應付一些前期或潛在開支。主要包括以下幾項：
- 地產代理佣金：通常是樓價的1%。
- 律師費：處理樓宇買賣及贖契文件的費用，一般約為港幣$8,000至$15,000不等，視乎律師樓及交易的複雜程度。
- 提早還款罰息：如果您的物業仍在銀行的按揭罰息期內出售，便需要支付這筆費用。金額通常是貸款額的某個百分比，詳情需要查閱您的按揭貸款合約。
- 負資產差額：如上一問題所述，若售價不足以抵債，您需要準備現金填補差額。
建議您在決定賣樓前，先向銀行查詢按揭餘額及罰息資料，並與地產代理及律師確認相關收費，以便作出準確的財務預算。
在賣樓過程中，租客尚未遷出應如何處理？
處理租約問題有兩種主要方式，分別是「交吉出售」和「連租約出售」。
- 交吉出售：指物業在成交時是空置的。這種方式的市場接受度最高，因為買家可以即時入住或自行決定如何使用物業，通常能吸引更多潛在買家，亦有機會爭取到較理想的價錢。您需要在賣樓前，根據租約條款給予租客足夠的通知期，確保租客在成交日前遷出。
- 連租約出售：指買家會連同現有租約一同購入物業，成為新業主。這種方式的優點是您在賣樓期間仍可收取租金，但買家群體會局限於投資者，而且他們無法視察單位內部情況，可能會影響其出價。
如何選擇，取決於您的租約條款、賣樓時間的迫切性以及對售價的期望。
政府撤銷樓市「辣招」對我有何影響？
政府在2025年全面撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「辣招」），對未供完想賣樓的業主有正面影響。最直接的影響是取消了「額外印花稅」（SSD）。
以往，業主在購入物業後的兩年內出售，需要繳付樓價10%至20%的額外印花稅，大大增加了短期內賣樓的成本。撤銷SSD後，您即使在買入物業不久後決定出售，也不再需要負擔這筆高昂的稅款。這項政策轉變增加了市場的流動性，也為業主提供了更大的財務靈活性，可以更自由地根據市況或個人需要調整置業策略。
我可以將按揭直接轉給新買家嗎？
不可以。物業按揭是銀行根據原業主（即您）的個人財務狀況、信貸紀錄及還款能力而批出的私人貸款協議，因此不能像貨物一樣直接轉讓給第三方。
新買家需要自行向銀行申請新的按揭貸款。銀行會對新買家的財政狀況進行獨立的審批和壓力測試。在物業成交時，您的代表律師會用買家支付的樓價餘款，先全數清還您原有的按揭貸款，然後才將餘額交給您。這是一個「先還清，再重做」的過程，兩筆按揭是完全獨立的。