抽中居屋上車固然是喜事，但隨着家庭或財務狀況轉變，不少業主會考慮出售單位。然而，出售二手居屋並非易事，當中涉及複雜的禁售期限制、補地價計算，以及截然不同的「第二市場」與「公開市場」出售途徑，稍一不慎或會引致法律問題。為助各位業主釐清所有疑問，本文將為您整合2025年最新的二手居屋出售資訊，由五大禁售年期限制入手，深入拆解補地價的計算方法與程序，並提供兩大市場的詳細出售流程攻略及利弊分析，助您在賣樓前做好萬全準備，作出最精明的決定。
不同年份居屋的禁售期及出售限制
要清楚了解二手居屋禁售期的規定，最重要是弄清楚你的單位是哪一年首次推售的。因為不同時期的政策有很大分別，直接影響你可以怎樣賣樓，以及賣給誰。房委會近年逐步收緊轉售限制，所以愈新近購入的居屋，禁售期就愈長。我們就由最新、最嚴格的規定開始，逐一為你拆解。
2022年或以後推售居屋 (15年禁售期)
如果你是在2022年或之後購入新居屋的業主，就要留意這個最長的轉售限制。整個禁售期長達15年，並分為兩個階段。
首5年：只可以原價轉售予房委會提名的「綠表」或「白居二」買家
在成交後的首5年內，你不能以自由定價出售單位。唯一途徑是以不高於原來買入價的價錢，轉售給房委會提名的「綠表」或「白居二」買家。這個做法基本上杜絕了短期獲利的可能性。
第6至15年：可於第二市場按自訂價格出售予「綠表」或「白居二」買家
持有單位到了第6年，限制會稍微放寬。你可以在毋須補地價的情況下，於居屋第二市場按當時市價自由定價，將單位出售給「綠表」或「白居二」的合資格買家。
滿15年後：補地價後可於公開市場自由出售
當你持有單位滿15年後，便終於可以申請補地價。完成補地價手續後，你的居屋就與一般私人樓宇無異，可以在公開市場自由出售給任何人士，不再受買家資格限制。
2019年至2021年推售居屋 (10年禁售期)
在2019年至2021年間推售的居屋，例如大家關心的居屋禁售期2019政策，其轉售限制期為10年。
首2年：只可以原價轉售予房委會提名的買家
與最新的政策相似，在首2年內，業主只可以原來買入價，將單位轉售給房委會提名的買家。
第3至10年：可於第二市場按自訂價格出售
由第3年開始，業主就可以在第二市場按市況自由定價，出售單位給合資格的買家。
滿10年後：補地價後可於公開市場自由出售
只要持有單位滿10年，業主就可以選擇補地價，然後在公開自由市場上出售單位。
2018年推售居屋 (5年禁售期)
2018年推售的居屋，轉售限制期相對較短，只有5年。
首2年：只可以原價轉售予房委會提名的買家
首2年的限制與2019年的做法一樣，只能以原價轉售予房委會提名的買家。
第3至5年：可於第二市場按自訂價格出售
由第3年起至第5年屆滿，業主可以在第二市場自訂價格出售單位。
滿5年後：補地價後可於公開市場自由出售
當單位持有期滿5年後，業主便可申請補地價，並在公開市場自由轉售。
2007年至2017年推售居屋
在這段時期購入居屋的業主，轉售限制就相對寬鬆很多。
禁售期內：只可在第二市場按自訂價格出售
在首2年的禁售期內，業主可以在第二市場按自訂價格出售單位予合資格人士。
滿2年後：可繼續在第二市場出售，或補地價後於公開市場出售
持有單位滿2年後，選擇就更多了。業主可以繼續在第二市場放售，也可以隨時選擇補地價，然後在公開市場自由出售。
1982年至2006年推售居屋
如果你是這些早期居屋的業主，那情況就最簡單。
禁售期已過，可隨時在第二市場或補地價後於公開市場出售
由於這些單位的轉讓限制期早已屆滿，你可以隨時選擇在第二市場出售，或者補地價後在公開市場自由放售，完全視乎你的個人計劃和市場情況。
居屋出售兩大途徑：第二市場 vs 公開市場
當你的單位過了二手居屋禁售期，面前就有兩條主要的出售路徑。這兩個選擇的核心分別，在於是否需要「補地價」。簡單來說，你可以選擇不補地價，在特定的「第二市場」出售；或者，你也可以選擇補足地價，然後在「公開自由市場」像一般私樓一樣自由買賣。這兩個市場的對象、價格和程序都大有不同，讓我們一起仔細看看。
第二市場（未補地價）詳解
什麼是第二市場？
你可以將第二市場想像成一個專為資助房屋而設的內部交易平台。在這個市場，業主不需要向政府補回當年買樓時的折扣差價（即補地價），就可以將單位出售。政府設立這個市場的目的，是希望資助房屋單位能夠在合資格的人士之間流轉，繼續發揮其資助置業的功用。
誰有資格在第二市場買賣？認識「綠表」及「白居二」
既然是內部平台，買家的身份自然受到限制。基本上，只有兩類人士可以在第二市場購買你的單位：
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綠表資格人士： 這主要是指現有的公屋租戶，或者持有有效《綠表資格證明書》的人士。他們透過交還現居的公屋單位，來換取購買二手居屋的資格。
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「白居二」資格人士： 全名是「白表居屋第二市場計劃」。這個計劃讓部分符合入息及資產限額的非公屋住戶，也能申請資格進入第二市場。自從「白居二」恆常化後，大大增加了第二市場的潛在買家數量，令市場活躍了不少。
作為賣家，你需要向房委會申請「可供出售證明書」（準賣證），而買家則需要持有有效的「購買資格證明書」（準買證），雙方才能進行交易。
第二市場出售的優點與限制
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優點： 最大的好處是省卻了補地價這筆龐大的前期開支。整個交易流程相對簡單直接，因為不需要經過評估補價的程序。對於資金不充裕，但又想換樓的業主來說，這是一個很實際的選擇。
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限制： 最明顯的限制是買家群體較窄，你只能將單位賣給「綠表」和「白居二」的持有人。由於買家的購買力也受其資格所限，樓價的上升潛力可能不及公開市場。
公開自由市場（已補地價）詳解
什麼是公開市場？
公開市場，或稱自由市場，就是我們日常接觸到的一般物業市場。只要你的居屋完成了補地價手續，它就和普通的私人樓宇沒有分別。你可以將它賣給任何人，不論是香港永久居民、非本地人，甚至是公司買家，完全不受任何身份資格限制。
核心概念：「補地價」是什麼及為何重要？
「補地價」是出售居屋過程中的一個關鍵字。當年你買入居屋時，樓價是打了折扣的，這個折扣就是政府的資助。補地價，就是將當年政府給你的這筆折扣差價，根據今天的市價計算後，歸還給政府。
為何這一步如此重要？因為完成補地價，就等於為你的單位「解鎖」。你會收到一份「解除轉讓限制證明書」，這份文件是你的單位可以在公開市場自由出售、出租或作任何形式轉讓的法律憑證。沒有完成這一步，任何在公開市場的交易都會被視為無效，甚至可能要負上法律責任。
公開市場出售的優點與限制
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優點： 買家基礎極為廣闊，不受任何資格限制，有機會接觸到更多有實力的買家。因此，單位的定價可以完全跟隨市場走勢，潛在的售價和利潤通常會比第二市場高。
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限制： 最大的門檻就是需要準備一筆可觀的現金來支付補地價。補價金額動輒過百萬，而且不能透過按揭支付。此外，整個申請及評估補價的過程需時約兩個月，交易時間會比在第二市場出售長一些。
第二市場出售流程全攻略：賣方必讀實戰指南
當你的單位終於過了二手居屋禁售期，想在第二市場放售套現，整個流程其實相當清晰。這並非一個複雜的過程，更像一場按部就班的遊戲，只要跟足規則，就能順利完成交易。整個流程主要分為三大步驟：申請準賣證、尋找買家簽約，以及最後經由律師申請提名信完成交易。以下為你逐步拆解。
步驟一：申請「可供出售證明書」（準賣證）
申請「可供出售證明書」，俗稱「準賣證」，是你將單位放上第二市場的第一步，也是必須取得的「入場券」。這份文件證明你的單位符合資格在第二市場出售。
申請資格、所需文件及費用
要申請這張「準賣證」，你首先要是單位的業主。然後，準備好以下文件就可以了：
– 填妥的「可供出售證明書」申請書
– 樓契副本
– 申請費港幣810元（此費用會不時調整，請以房委會最新公布為準）
申請流程及審批時間
整個流程很直接。你可以從房委會網站下載申請書，填妥後連同樓契副本及劃線支票或銀行本票，郵寄或親身遞交至房委會的居屋第二市場計劃小組。房委會收到申請後，一般需要約兩星期的時間處理及批核。
「準賣證」12個月有效期及注意事項
記住，這張準賣證的有效期是12個月。你必須在這一年內找到買家，並且簽訂臨時買賣合約。如果證明書過期，你就需要重新申請及繳付費用，所以取得證明書後，就要積極開始你的放盤計劃。
步驟二：尋找買家及簽訂臨時買賣合約
拿到準賣證後，就可以正式出動尋找你的理想買家了。當你和買家議定價格，準備簽訂臨時買賣合約時，有幾個關鍵點需要留意。
如何核實買方的「購買資格證明書」？
就好像你有「準賣證」一樣，合資格的買家手上亦會有一張由房委會發出的「購買資格證明書」（準買證）。在簽署任何合約前，你必須要求買家出示其有效的準買證正本，並且仔細核對上面的資料，特別是證明書的有效期。
議價及簽署臨約的注意事項
議價過程與一般私樓買賣沒有太大分別。當你和買家傾好價錢，準備簽署臨時買賣合約時，最關鍵的一點是確保你自己的「準賣證」和買方的「準買證」都仍在有效期內。這份臨約是具有法律效力的文件，簽署後，交易的後續步驟便會正式啟動。
步驟三：申請提名信及完成交易
簽完臨約，基本上你的主要任務已完成得七七八八，接下來就是交由專業的律師處理後續的法律文件。
委託律師的角色與責任
在二手居屋買賣中，買賣雙方都必須委託各自的律師。你的律師會代表你處理所有法律文件，確保你的權益受到保障，並且與買方律師及房委會溝通，直至交易順利完成。
申請提名信及完成轉讓手續的流程
簽署臨約後，買方的律師會向房委會提交所需文件，為買家申請「提名信」。這封提名信是房委會正式同意該買家購買你單位的官方文件。收到提名信後，雙方律師便會處理正式買賣合約及樓契轉讓等手續，最後在約定的成交日完成款項交收及交匙，整個交易便告完成。
公開市場出售攻略：補地價程序、計算及費用詳解
當你的物業捱過了漫長的二手居屋禁售期，將單位放到潛在買家更多的公開自由市場出售，絕對是很多業主心儀的選項。要實現這一步，關鍵就是要完成「補地價」這個程序。這聽起來可能有點複雜，但只要你了解整個流程，就會發現其實相當直接。下面我們會一步步拆解，由申請程序到費用計算，讓你全面掌握。
補地價申請及評估流程
整個補地價流程由你向房屋委員會（房委會）提交申請開始，直至你取得「解禁」文件為止，整個過程大約需要兩個月時間。以下是四個核心步驟：
步驟一：向房委會提交評估補價申請
首先，你需要填妥「評估補價申請書」，然後連同樓契副本，一併親身交到房委會總部辦事處。遞交申請時，你需要繳付一筆手續費，記得要用劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。
步驟二：房委會委派測量師上門估價
房委會收到你的申請後，就會委派專業的測量師行聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師的主要工作是評估單位在當刻的市值，他們會考慮單位的狀況，並記錄是否有任何違規的改動。這個估價結果，將會直接影響你最終需要補交的金額。
步驟三：收到「評估補價通知書」及繳費
視察單位後約一個月，你就會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位經評估後的市值，以及你最終需要繳付的補價金額。你有兩個月的時間去繳清這筆款項。
步驟四：領取「解除轉讓限制證明書」並於土地註冊處登記
當你繳清補價金額後，就可以領取一份非常重要的文件——「解除轉讓限制證明書」。這份文件證明你的單位已經解除了轉讓限制。最後一步，就是將這份證明書帶到土地註冊處進行登記，完成登記後，你的居屋就正式等同於私人樓宇，可以在公開市場自由買賣了。
補地價金額如何計算？
了解補地價的計算方式，有助你更準確地為資金作出預算。其實居屋禁售期計算補價的邏輯很簡單，就是將政府當年給你的折扣，按今天的市價歸還。
補地價計算方程式：(補價時市值 x 買入時折扣率)
計算方程式非常清晰：補價金額等於房委會評估出的「單位當刻市值」，再乘以你「買入單位時的折扣率」。舉個例子，如果房委會評估你的單位現時市值為600萬元，而你當年買入時的折扣率是40%，那麼你需要支付的補價就是240萬元 (600萬 x 40%)。
如何找出「買入時的折扣率」？
這個關鍵的「折扣率」，你可以在首次買入單位時簽署的「首次轉讓契據」（即一手樓契）上找到。文件上會列明單位當時的十足市值和實際售價，兩者相減再除以十足市值，就能得出準確的折扣率。例如，像居屋禁售期2019年那一批以市價五二折發售的單位，其折扣率就是48% (100% – 52%)。
影響單位估價的主要因素（樓層、座向、景觀、裝修）
測量師在評估單位市值時，會考慮多個因素。除了樓層、座向、景觀這些固定條件外，單位的內部裝修和保養狀況也是一個重要指標。一個裝修簇新、保養得宜的單位，其估值自然會較高。
補地價三大注意事項及策略
在正式啟動補地價程序前，有幾個策略可以幫助你慳錢和避免不必要的麻煩。
策略(一)：申請前先向銀行索取免費初步估價
在向房委會遞交申請之前，你可以先向幾間不同的銀行查詢，為你的單位進行免費的網上或初步估價。這樣做有兩個好處：第一，你可以對單位的大約市值和可能要補的金額有個心理準備。第二，如果日後你認為房委會的估價過高，這些銀行的估價紀錄也可以成為你提出上訴時的參考理據。
策略(二)：補價前應避免豪華裝修，以免推高估值
這是一個很多人會忽略的重點。因為補價金額是與單位估值直接掛鉤的，所以在測量師上門估價前，千萬不要進行大規模或豪華的裝修。過於簇新的裝修會推高單位的估值，這意味著你需要支付更多的補地價。簡單保持單位乾淨整潔就可以了。
異議機制：如何於28天內對估價提出上訴？
如果你收到「評估補價通知書」後，認為房委會的估價遠高於市場水平，你是有權提出反對的。你必須在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房委會提出上訴，並提供支持你理據的證明，例如其他專業估價報告或銀行的估價紀錄。如果雙方無法達成共識，個案最終可交由土地審裁處作出裁決。
賣居屋決策：第二市場 vs 補地價後公開市場點揀好？
當你的物業終於過了二手居屋禁售期，面前就會出現一個重要的十字路口：應該在未補地價的第二市場出售，還是先補地價，再到公開自由市場放售？這兩個選擇直接影響你的潛在回報、所需資金同時間。我們一齊深入分析一下，幫你找出最適合自己的路。
財務回報比較
案例分析：第二市場出售的潛在淨收益
假設你的居屋單位，當年以250萬買入，而現時在第二市場的估值是450萬。在第二市場出售，交易流程相對簡單。你的潛在收益計算如下：
售價 (450萬) – 當初買入價 (250萬) – 地產代理佣金及律師費等雜費 (約5萬) = 淨收益約195萬。
這個方法的優點是計算直接，你得到的錢就是賣樓的實質利潤。
案例分析：補地價後在公開市場出售的潛在淨收益
我們用同一個單位作例子。假設這個單位補地價後的公開市場估值是600萬，而你買入時的折扣率是40%。
首先要計算補地價金額：
補地價金額 = 補價時市值 (600萬) x 買入時折扣率 (40%) = 240萬。
你的潛在收益計算如下：
售價 (600萬) – 補地價 (240萬) – 當初買入價 (250萬) – 雜費 (約7萬) = 淨收益約103萬。
從數字上看，這個案例在公開市場賣樓的淨收益比第二市場少。不過，這只是其中一個例子，實際結果完全取決於市場狀況及單位的估價。
不同市況下的回報考慮
市場氣氛是影響決策的關鍵。如果樓市處於上升軌道，公開市場的樓價升幅通常會比第二市場快而且大。因為公開市場的買家沒有身份限制，承接力更強，所以有機會賣得更高價錢，補地價後的回報可能更可觀。相反，如果市況平穩或者向下，第二市場的交易可能更穩妥。因為買家是剛性需求用戶（綠表及白居二），價格相對穩定，而且你不需要先投入一大筆資金去補地價，能夠更快鎖定利潤。
資金及時間成本比較
補地價所需的大額現金及時間成本（約兩個月）
選擇在公開市場出售，最大的門檻就是補地價。你需要準備一筆可觀的現金，這筆錢是不能夠透過按揭支付的。整個申請補地價的流程，由遞交申請、等待房署委派測量師上門估價，到收到「評估補價通知書」並繳費，一般都需要大約兩個月時間。這意味著你的資金會被鎖定一段時間，而且整個賣樓計劃的時間線亦會拉長。
第二市場的買家尋找時間及流程成本
第二市場的優點是省卻了補地價的步驟同現金支出。不過，它的成本在於時間。因為你的潛在買家只限於持有「購買資格證明書」的綠表及白居二人士，客源相對較窄。有時候，尋找合資格而且對你的單位有興趣的買家，可能需要花費更多時間和耐性。整個流程亦要配合房署的行政手續，例如申請提名信等。
按揭及買家群比較
第二市場買家：受惠於政府延長按揭擔保期
近年政府為了激活第二市場，將居屋的按揭擔保期由最長30年延長至50年。這是一個非常大的誘因。新政策讓購買樓齡較高的二手居屋買家，仍然可以申請到年期較長的按揭，大大減輕了每月的供款壓力。這使得你的單位在第二市場對買家而言更具吸引力，變相增加了單位的競爭力。
公開市場買家：不受資格限制，潛在客源更廣
公開市場的最大優勢，就是買家沒有任何資格限制。任何人，包括本地居民、海外人士甚至公司，都可以購買你的單位。客源基礎廣闊得多，自然增加了單位以理想價錢售出的機會。而且，買家可以像購買一般私樓一樣，自由地向銀行申請按揭，整個交易流程更貼近大家熟悉的私樓買賣。
補地價責任與風險：賣家補 vs 買家補（連環頭）
由賣家負責補地價的利弊分析
最穩妥的做法是由賣家自己先完成補地價。好處是你完全掌握整個過程，交易清晰，沒有太多不確定性。當你放盤時，單位已經是「自由身」，可以像一般私樓一樣交易。壞處就是之前提到的，你需要預備大額現金，並承擔樓價在補地價期間下跌的風險。
俗稱「連環頭」交易的潛在風險
市場上有一種俗稱「連環頭」的操作，即買賣雙方簽約後，由買家在交易完成日，利用銀行批出的按揭貸款去支付補地價的費用。這個方法看似解決了賣家不夠現金的問題，但其實風險相當高。最大的風險在於房署的最終估價。如果房署評估的補地價金額高於預期，買家可能需要臨時籌集更多現金去填補差額，若買家財力不足，交易就有可能告吹。整個過程對律師樓的協調要求極高，任何一個環節出錯都可能導致交易失敗，買賣雙方都會蒙受損失。
居屋出售法律須知：小心違規轉讓的嚴重後果
在深入了解不同年份的二手居屋禁售期如何計算之前，我們有必要先清楚掌握背後的法律框架。居屋始終是政府資助的房屋，所有轉讓都受到《房屋條例》的嚴格監管，絕對不能當作一般私樓隨意處理。了解這些規定，並不是危言聳聽，而是為了保障自己，避免因一時疏忽而引致嚴重的法律問題。
違反《房屋條例》的常見行為
很多人可能不為意，一些看似平常的物業處理方式，一旦應用在未補地價的居屋上，就可能已經觸犯法例。以下是一些最常見的違規情況。
未補地價下違規轉讓（違反第17B條）
最普遍的違規行為，就是在未向房委會補回地價的情況下，私自與買家簽訂買賣合約，嘗試將單位在公開市場轉讓。根據《房屋條例》第17B條，任何違反轉讓限制的協議都是無效的。簡單來說，只要未補地價，業主就未完全擁有單位的業權，因此不能自由出售。
未補地價下擅自出租或作抵押
除了直接出售，將未補地價的居屋單位擅自出租或用作抵押，同樣是違法行為。資助房屋的原意是自住，將單位出租圖利，便違背了政策目的。此外，由於政府仍持有單位的權益（即未補的地價），業主在未經房委會同意下，亦不能將單位抵押給銀行或財務公司以獲取貸款。
違規出售的法律後果
如果真的觸犯了條例，後果可以分為刑事和民事兩個層面，兩者都極為嚴重，絕對不能輕視。
刑事責任：最高罰款港幣50萬元及監禁一年
從刑事角度看，任何非法轉讓居屋的業主，一經定罪，均可能面臨嚴厲懲處。根據法例，最高刑罰為罰款港幣50萬元及監禁一年。這顯示了政府打擊濫用資助房屋資源的決心。
民事後果：買賣合約視為無效
在民事層面，所有在違規情況下簽訂的買賣合約，法律上都會被視為無效。換句話說，即使簽了約、收了訂金，這宗交易在法律上根本不存在。最終買家無法取得業權，賣家亦需退還所有款項，過程中引發的法律糾紛和金錢損失，往往會為雙方帶來極大的困擾。
居屋出售常見問題 (FAQ)
處理二手居屋禁售期的過程，總會遇到各種疑問。我們整理了一些業主最常遇到的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
關於禁售期
居屋禁售期從哪一天開始計算？
居屋禁售期計算的起點，是根據單位首次由房委會售出時，業主與房委會簽訂的「首次轉讓契據」（First Assignment）上的日期為準。這個日期並不是你簽署臨時買賣合約、收樓或者入伙的日子。所以，要準確計算禁售期何時屆滿，最可靠的方法就是查閱你手上那份首次轉讓契據。
因破產、移民等特殊情況，禁售期內可否申請豁免？
在一些非常特殊的情況下，例如業主不幸破產、患上末期絕症、因離婚而要分開居住，或者面對極度嚴重的經濟困難，業主可以向房屋署署長書面申請，要求特別批准在禁售期內出售單位。房屋署會按個別情況的理據及證明文件進行審批，並非所有申請都會獲批。即使申請成功，單位通常也只能售回給房委會，或者由房委會提名合資格的買家，而且售價可能受限於原價，未必能夠進入公開市場。
關於補地價
補地價後是否必須立即賣樓？
這是不需要的。當你完成補地價程序，並領取「解除轉讓限制證明書」到土地註冊處登記後，你的居屋單位在法律上已經等同於一個私人住宅單位。你可以根據自己的財務狀況和市場時機，自由決定何時出售、出租或繼續自住，沒有任何時間限制。
補地價的款項可以申請按揭嗎？
補地價的款項本身，是不可以直接向銀行申請按揭來支付的，必須以現金、銀行本票或律師樓支票一筆過繳付。不過，在實際操作上，如果你已經找到買家，可以在正式交易當日，由律師樓協助，利用買方支付的部分樓價款項（包括其按揭貸款）直接支付補地價金額。這樣，你就無需預先籌集一筆龐大的現金。
是否所有居屋都需要補地價才能在公開市場出售？
絕大部分的居屋，包括近年大家熟悉的居屋禁售期2019年期數，都需要補地價才能在公開市場自由買賣。不過，存在極少數的例外情況。香港最早期的部分居屋，例如順緻苑，由於當時的地契條款沒有轉讓限制，所以無需補地價便可在公開市場出售。這些單位在市場上非常罕有，所以一般而言，業主都應預設計劃補地價。